Девелопменский проект Аквапарка

Антиплагиат 56% оценка 5.
Недвижимое имущество – это любое имущество, которое состоит из земли, а также зданий и сооружений на ней.
В последнее время в нашей стране стремительно развивается коммерче-ский вид недвижимости, такой как, строительство аквапарков.
В Европе индустрия акваотдыха развита очень давно, и аквапарки, уже стали элементами здорового образа жизни, а также пользуются бешеной популярностью среди жителей стран и туристов. Необходимость строительства аквапарков в современном мире велика, ведь они предлагают погружение в мир развлечений и отдыха как наиболее оптимальный вариант организации досуга, а также ориентированы на максимальное удовлетворение потребностей, как отдельной личности, так и общества в целом.
Целью данной квалификационной работы является разработка проекта ...

Введение 5
1 Изучение и анализ рынка недвижимости 7
1.1 Аквапарки: функции, нужды и потребности городского населения. Услуги 7
1.2 Классификация и требования к проектируемому аквапарку 9
1.3 Выбор участка для строительства аквапарка 12
2 Формирование идеи, цели и задачи проекта 14
2.1 Цели и задачи14
3 Техническая экспертиза проекта 16
3.1 Технико–экономическая оценка района строительства 16
3.2 Формирование потребительских, функциональных, классификационных, архитектурных требований к проекту 19
3.3 Эскизное проектирование и основные технические решения по обьекту 23
4 Экономическая экспертиза проекта 29
4.1 Расчет стоимости строительства 29
4.2 Оценка финансовых потоков и оттоков денжных средств проекта 38
4.3 Оценка экономической эффективности проекта 43
5 Управленческая экспертиза проекта 47
5.1 Формирование организационно–управленческой структуры 47
5.2 Штатное расписание и фонд оплаты труда 51
6 Правовая экспертиза проекта 54
6.1 Обоснование правового сопровождения проекта 54
6.2 Организационно–правовая форма реализации проекта 57
6.3 Формирование условий и правовой базы для привлечения инвесторов 59
7 Экологическая экспертиза 63
7.1 Разработка и оценка мероприятий экологической безопасности 63
8 Безопасность жизнедеятельности. Охрана труда 70
8.1 Разработка мероприятий 70
Заключение 77
Список использованной литературы 79
Приложения
81

Недвижимое имущество – это любое имущество, которое состоит из земли, а также зданий и сооружений на ней.
В последнее время в нашей стране стремительно развивается коммерче-ский вид недвижимости, такой как, строительство аквапарков.
В Европе индустрия акваотдыха развита очень давно, и аквапарки, уже стали элементами здорового образа жизни, а также пользуются бешеной популярностью среди жителей стран и туристов. Необходимость строительства аквапарков в современном мире велика, ведь они предлагают погружение в мир развлечений и отдыха как наиболее оптимальный вариант организации досуга, а также ориентированы на максимальное удовлетворение потребностей, как отдельной личности, так и общества в целом.
Целью данной квалификационной работы является разработка проекта строительства аквапарка, о ценка его экономической эффективности и исполь-зования, разработка стратегии управления.
Актуальность темы обусловлена тем, что в нашей стране хоть и с опозданием, но также начинает складываться своеобразная культура аквапарков. Так, традиционным доходом от коммерческой недвижимости считается получение арендных платежей, когда источник дохода непосредственно и неразрывно связан с недвижимостью, следовательно, полностью удовлетворяет теме работы, проект аквапарка.
Для достижения поставленной цели проекта были поставлены и решены задачи

Страховые отчисления строятся с учетом того, что при страховании реального имущества в страховой фирме, годовой процент на сумму свыше 109920 руб. составляет 0,5%. [13, с.108].Остр.=0,5∙Сим∙К100∙N (4.9)где: Остр – страховые отчисления за период, руб.;Сим – стоимость застрахованного имущества, руб.;К – количество месяцев в периоде;N – количество месяцев, в течение которых выплачивается оговоренная сумма.Отсюда:Остр.=0,5∙209920∙24100∙24=1049,6 руб.Расходы на рекламу по телевидению, радио, в газетах, интернете, телефонных справочных и плакатах в метро и на улицах города определялись, исходя из местных тарифов на данные услуги, и составили 6007641 руб.Затраты на рекламу рассчитываются по формуле:РЕр = РЕб + РЕтв, (4.10)где РЕб – затраты на рекламу с помощью баннеров, тыс.руб./год;РЕтв – затраты на рекламу по телевидению, тыс.руб./год.Затраты на рекламу с помощью баннеров рассчитываются по формуле:РЕб = Цб * Кб * М, (4.11)где Цб – цена размещения билборда, тыс.руб./мес.;Kб – количество арендуемых билбордов;М – количество месяцев в расчетном периоде.РЕб = 62265,35 * 5 * 12 = 3735921 тыс.руб./годЗатраты на рекламу с помощью телевидения рассчитываются по формуле:РЕтв = Цтв * М, (4.12) где Цтв– цена размещения рекламы по телевидению, тыс.руб./мес.;РЕтв = 189,31 * 12 = 2 271 720 тыс.руб./годТогда по формуле 4.10 затраты на рекламу составят:РЕр = 3735921 + 2271720= 6007641 тыс.руб./год Полная себестоимость строительства аквапарка по элементам экономических затрат приведена в таблице 4.7.Таблица 4.7 – Полная себестоимость строительства аквапарка1Сырьё и основные материалы: а) сырьё и основные материалы38600049б) вода и технологические цели2860802Топливо на технологические цели777603Энергия на технологические цели4512214Коммунальные услуги:а) отопление помещений20157б) освещение помещений3158755Горючее для автомобиля660650Всего материальных затрат404117936Эксплуатация и обслуживание строительного оборудования4858464Всего затрат на субподряды48584647Заработная плата 409421328Отчисления на социальные нужды12282639Всего затрат на оплату труда532247719Арендная плата2198410Страховые взносы10992011Реклама600764112Покупка земельного участка87363342Всего затрат на доп. расходы93502887Итого полная себестоимость строительного процесса191997915Строительство аквапарка характеризуется большими затратами времени и средств, связанными с местными климатическими условиями. Строительство будет проходить на земельном участке площадью 6253 м2, общая площадь 4200 м2 которое будет приобретено за 87363342 руб.На строительство бассейна необходимо получить разрешение Комитета по градостроительству и архитектуре. Этот процесс может занять много времени. Для открытия бассейна необходимо также получить разрешение из Госпожнадзора и СЭС. Необходимо заключить договоры с поставщиками воды, энергии и тепла. Для строительства аттракционов необходимо четкое соблюдение ФЗ «Технический регламент о безопасности аттракционов».4.2. Оценка финансовых потоков и оттоков денежных средств проектаПланируется, что 20% из них являются потенциальными покупателями нашей услуги, причем готовы тратить на нее в среднем 3000 рублей в год.Следует отметить, что в сезон количество увеличивается число посетителей. Капитальный ремонт проводиться раз в пять лет, так как, учитывая особенность работы аквапарка, то требуется ремонт оборудования.На капитальный ремонт ежегодно откладывается 5% стоимости основных фондов.Таким образом, затраты на капитальный ремонт составят: 10811540 (табл. 4.3.)*0,05*5=10811540,25 (руб.)Эксплуатационные расходы – это ежегодные денежные затраты, которые идут на содержание и эксплуатацию объекта собственности, чтоб он продолжал функционировать в рабочем режиме [14, с.218].Расходы на содержание аквапарка рассчитаны исходя из типичных условий функционирования подобных комплексов, сложившихся на рынке на данный момент. Это затраты по поддержанию работоспособности и исправности оборудования при его эксплуатации.Текущий ремонт включает:замену поврежденной керамической плитки, поврежденных частей горок, замена изношенных частей аттракционов. (50 000 руб.)ремонт санитарных узлов, восстановление работоспособности отдельных элементов внутренних частей центрального отопления, водоснабжения, замена неисправных приборов освещения (105 000 руб.) Цены взяты средние, исходя с цен сопутствующих ремонтних работ.Затраты на текущий ремонт рассчитываются по формуле:ОМто = (Tt + To)*M, (4.13)где Tt и To – затраты на текущий ремонт и на техническое обслуживание оборудования соответственно, руб./мес.ОМто = (105 000 + 55 000)*12 = 1 920 000 руб./год.Расходы на оплату труда рассчитаны на основе информации о штатном расписании и средней заработной платы по каждой категории персонала табл. 4.5. и 4.6. равны сумме 40942132 руб. Плюс отчисления 30% на социальные нужды 12282639,6 руб , итого 53224772 руб.Переменные расходы включают покупку средств личной гигиены (полотенец, тапочек, халатов, плавательных шапочек, мыла, шампуней, гелей и т.д.), затраты на покупку канцелярии для офиса, затраты на покупку санитарно–бытовой химии(чистящие средства, средства для мытья окон, кафеля и т.д.).ОMрм = ОMслг + ОMканц. + ОМсб, (4.14)где ОMслг – затраты на покупку средств личной гигиены, руб./год;ОMканц – затраты на покупку канцелярии для офиса, руб./год;ОМсб – затраты на покупку санитарно–бытовой химии, руб./год;ОMрм = 655 000 + 30 000 + 400 000 = 1 085 000 руб./годИтого эксплуатационные расходы за 1 год работы аквапарка составят:ОM = 11 421 276 + 53224772 + 1 085 000 + 1 920 000 = 67651048 руб./годНа основе исследования рынка, конкуренции и маркетинговых исследований составлен наиболее пессимистический прогноз на прибыль от работы аквапарка за 3 года после завершения строительства. Планируется, что 20% из них являются потенциальными покупателями нашей услуги из 1,5 млн жителей города и области и другие потенциальные клиенты, причем готовы тратить на нее в среднем 3000 рублей в год. Баланс денежных расходов и поступлений – это документ, позволяющий оценить, сколько денег нужно вложить в проект, причем в разбивке по времени, то есть до начала реализации и уже по ходу дела. Главная задача такого баланса (его еще называют балансом денежных потоков, см. таблицу 4.8) – проверить синхронность поступления и расходования денежных средств, а значит проверить будущую ликвидность предприятия при реализации данного проекта. Отсюда вытекает информация для определения общей стоимости проекта.Таблица 4.8 – Баланс денежных потоковНаименование видов затратПериод строительстваПериод работы аквапаркаПоступления денежных средств, всего 203 205 585–Выручка от реализацииРасходы денежных средств, всего:191997915,167651048в том числе:переменные расходы59394317–постоянные расходы132603598,1–Затраты на ремонтПрибыль за период 0329340000Остаток на конец периода 0Балансовый остаток на конец периода 261688952Поступление денежных средств выражено кредитом, который взят в размере 203 205 585 руб. Он необходим для реализации строительства проекта.Удельный вес условно–постоянных затрат в полной себестоимости продукции составит 31% (оплата труда, отчисления на соц. нужды, аренда, расходы на бензин ,страховые взносы, реклама).Упост=ЗпостСпр100 % (4.15)где: Упост – удельный вес условно–постоянных затрат в полной себестоимости строительства % [13, с.118].Зпост – стоимость условно–постоянных затрат, руб.;Спр – полная себестоимость строительства, руб.Упост=59394317191997915,1100 %=31 %Упер=ЗперСпр100 % (4.16)где: Упер – удельный вес условно–переменных затрат в полной себестоимости строительства %;Упер – стоимость условно–переменных затрат, руб.;Тогда:Упер=132603598,1191997915,1100 %=69%Отсюда удельный вес условно–постоянных затрат в полной себестоимости строительства равен 69%.Операционные доходы за первый год предоставляемых услуг аквапарком определяются по формуле 4.17 и на основе доходов от работы (таблица 4.9)АR = АRаз + АRтз + АRм + АRдп + АRгз + АRф, (4.17)где АRаз – доход за аквазону, руб.;АRтз – доход за термозону, руб.;АRм – доход за массаж, руб.;АRдп– доход за детские площадки, руб.;АRгз– доход за групповые занятия, руб.;АRф– доход за фотоуслуги, руб.Таблица 4.9 – Статистика использования услуг аквапаркаНаименовании услугиКоличество человек используемых услуги аквапарказа 1 час, чел./мес. за 2 часа, чел./мес.Безлемит, челУслуга чел./мес.Посещение аквазоны 4 5006 00012 000Термозона (сауна, джакузи) 3 0004 5009 000Массаж 2 500Детские площадки2 1003 0007 500Групповые занятия (в месяц) с человека20Фотография42 000 шт.Расчет платных услуг производим по общей формуле 4.18 АRi = ∑(Цi ∙ Ni) ∙ M, (4.18)где Цi – цены оказанных платных услуг, руб;Ni – число посетителей за месяц, чел;М – количество месяцев в году.ARаз = (300 ∙ 4 500 + 500 ∙ 6 000 + 800 ∙ 12 000) ∙ 12 = 167 400 000 руб./годАRтз = (150 ∙ 3 000 + 250 ∙ 4 500 + 400 ∙ 9 000) ∙ 12 = 62 100 000 руб./годАRм = 700 ∙ 2 500 ∙ 12 = 21 000 000 руб./годАRдп = (100 ∙ 2 100 + 150 ∙ 3 000 + 500 ∙ 7 500) ∙ 12 = 52 920 000 руб. /год АRгз = 3000 ∙ 20 ∙ 12 = 720 000 руб. /год.АRф = 50 ∙ 42 000 ∙ 12 = 25 200 000 руб./годОперационные доходы за первый год предоставляемых услуг аквапарком: АR = 167 400 000 + 62 100 000 + 21 000 000 + 52 920 000 + 720 000 + 25 200 000 = 329 340 000 руб./год.Услуги дорожают с каждым годом, поэтому примем градиент роста цен на услуги аквапарка g = 8% в год, примерно равный инфляции.На рисунке 4.1 представим доход от работы аквапарка на протяжении 15 лет в рублях, учитывая каждогодичный рост цен на услуги.годаСумма, руб.Рисунок 4.1 – Доход от работы аквапаркаДиаграмма денежных потоков отражает распределение денежных средств по годам. Расчет значений денежных потоков для проекта строительства аквапарка приведен в Приложении 1, а их диаграмма – на рисунке 4.2.Рисунок 4.2 – Диаграмма денежных потоков аквапарка4.3. Оценка экономической эффективности проектаСтатические показатели – показатели, которые не учитывают изменение стоимости денег во времени, они определены качественно и количественно и зависят от конкретных условий места и времени. К статическим показателям относятся: полная себестоимость строительства, прибыль, рентабельность, срок окупаемости [15, с.38].Определим прибыль предприятия. Прибыль – это разница между выручкой и всеми затратами на производственную и финансовую деятельность предприятия (таблица 4.10).Таблица 4.10 – Доходы и расходыНаименованиеСумма, руб.Доходы от работы аквапарка329340000Себестоимость191997915,1Валовая прибыль от работы аквапарка (п.1–п.2)139534510,5Налоги12282639,6Чистая прибыль (п.3–п.4)125059445,3Единый социальный налог в связи с невысокой налоговой базой начисляется по ставке 30 % и составит 12282639,6 руб.Рассчитаем рентабельность производства и рентабельность продаж аквапарка. Рентабельность – это показатель, характеризующий экономическую эффективность деятельности предприятия. Рентабельность производства представляет собой отношение прибыли к сумме затрат и рассчитывается по формуле [166, с.70].:Рпр=ПвалСпр100 % (4.19)где: Рпр – рентабельность всего аквапарка, %;П –прибыль предприятия, руб.;Спр – полная себестоимость строительного процесса, руб.Исходя из формулы:Рпр=125059445,3 191997915,1100 %=65,1 %Отсюда рентабельность аквапарка составляет 65,1 %, что подтверждает правильность выбора стратегии маркетинга. Под проектными рисками понимается, как правило, предполагаемое ухудшение итоговых показателей эффективности проекта, возникающее под влиянием неопределенности. В количественном выражении риск обычно определяется как изменение численных показателей проекта: чистой приведенной стоимости, внутренней нормы доходности и срока окупаемости. Расчёт этих рисков для аквапарка представлен в таблице 4.11.Таблица 4.11 - Расчет показателя риска инвестирования средствРиски12345678910∑Систематические, динамические риски1. Ухудшение общеэкономической ситуации2. Увеличение числа конкурирующих объектов3. Кредитная политика банковНесистематические, динамические риски4. Природные или антропогенные ЧС5. Неполучение арендных платежей6. Неэффективный менеджмент7. Криминогенный фактор8. Финансовые проверки9. Неправильное оформление договоров аренды Количество наблюдений (n)20002111108Взвешенный итог (∑R)2000106789042Rсв = ∑R / n= 42 / 8 = 5,25 % - средневзвешенный рискCтавка дисконтирования рассчитывается по формуле:i = iбр + Rcв = 8,25 + 5,25 = 13,5 %где iбр - ставка рефинансирования ЦБ. Таким образом, для анализа альтернативных проектов принимаем i = 13,5% годовых.Стоимость бизнеса находим по формуле: CБ = ПN/ i; (4.20)где ПN - прибыль за последний год, руб.;i - ставка дисконтирования, %. CБ = 125059445,3 / 13,5 = 9263662,62 руб.Срок окупаемости – это ожидаемое число лет, необходимых для полного возмещения инвестиционных затрат. Инвестиции представленные, кредитом, который взят в размере 203 205 585 руб. Она необходима для реализации проекта. Кредит берём под 16% на 2 года. Расчет выплат по кредиту приведен в приложении 2. Сумма дисконтированных доходов за 1 год составила 329 340 000, что меньше вложенных инвестиций. За 2 года = 329 340 000 + 355 687 200 = 685027200, что больше размера инвестиций на 481821615 руб., и это значит, что возмещение первоначальных инвестиционных расходов произойдет раньше 2 лет. Если предположить что приток денежных средств поступает равномерно в течении всего период), то можно вычислить остаток = (1 – (685027200– 203 205 585)/ 355 687 200)) = 0,35 года. Исходя из этого, срок окупаемости инвестиций равен 3,35 лет.Одним из основных динамически показателей есть индекс доходности инвестиций который, позволяющий определить, в какой мере возрастает ценность инвестора в расчете на 1 руб. инвестиций.Индекс доходности рассчитывается по формуле [15, с.58]. (4.21)где – индекс доходности, долей единицы; – денежный поток в i–ый период, ден. ед.; – ставка дисконтирования, долей единицы; – срок реализации проекта, лет; – первоначальные капитальные вложения, ден. ед.Исходя из формулы он составляет: PI = 1 / 203205585 * (329 340 000 + 355687200 + 384142176 + 414873550,08) = 7,303160Вывод: индекс доходности больше 1, проект эффективен. Очевидно, что NPV положительный и РI больше 1. Таким образом, такая инвестиция приемлемая для инвесторов.5. УПРАВЛЕНЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА ПРОЕКТА5.1. Формирование организационно–управленческой структурыОрганизация – это структурированная общность людей, имеющая общие цели и общее руководство [17,с.123]Основные виды организационных структур: функциональная, проектная, матричная и их комбинации.Повышение эффективности работы предприятия в значительной мере определяется организованностью системы управления, зависящей от четкой структуры предприятия и деятельности всех ее элементов в направлении выбранной цели. Управленческая структура – упорядоченная совокупность субъектов управления и связей между субъектами управления.Организационная структура управления определяется также как форма разделения и кооперации управленческой деятельности, в рамках которой осуществляется процесс управления по соответствующим функциям, направленным на решение поставленных задач и достижение намеченных целей. С этих позиций структура управления представляется в виде оптимального распределения функциональных обязанностей, прав и ответственности. На управленческую структуру влияют различные факторы. Прежде всего – масштабы и организационная структура организации. Большое значение имеют характер деятельности организации и территориальное размещение подразделений, особенности специализации производства и используемые технологии. Весьма существенны сложившиеся затраты на управление, наличие людей, имеющих необходимую квалификацию и навыки, сложившиеся неформальные святи [18,с.73].Разновидностью управленческой структуры есть функциональная структура организации. Она основана на объединении видов деятельности по родственным группам (функциям). Элементами функциональной структуры являются:Производственные подразделения – основные, вспомогательные, обслуживающие, экспериментальные;Управленческие подразделения – административные, информационные, сервисные, а также научно–исследовательские и совещательные (например, Совет главных специалистов предприятия);Социальные подразделения – столовая, клуб, база отдыха, поликлиника.Функциональная структура наиболее пригодна для управления крупными предприятиями, стабильно выпускающими однородную продукцию.Исходя из выше написанного, организационную структуру необходимо строить с учетом состава и содержания, а также трудоемкости функций управления. В зависимости от трудоемкости ту или иную функцию могут выполнять одно или несколько подразделений.По окончанию всех видов работ начинается эксплуатация. Для эксплуатации аквапарка выбираем функциональную структуру, так как она проста в управлении, четко разделяет обязанности, стимулирует деловой и профессиональный рост, а также повышает эффективность использования ресурсов и улучшает координацию в функциональных областях, сотрудники имеют четкую перспективу карьерного роста и профессионального развития.Функциональная организационная структура для стадии эксплуатации аквапарка представлена на рисунке 5.1.Для более точного отображения ответственности и связей между выполняемыми работами и членами команды проекта используется матрица. Матричный формат позволяет увидеть все операции, назначенные к выполнению определенному человеку, или отобразить всех людей, принимающих участие в выполнении определенной операции, также она позволяет показать распределение ответственности между исполнителями (таблица 5.1.)Матрица ответственности представляет собой таблицу, основанную на отдельных видах работ – по горизонтали и организационной структуре проекта – по вертикали, результатами пересечения работ и исполнителей являются клетки матрицы [19, с.91]ДИРЕКТОР АКВАПАРКАЮристЮридический отделФинансовый отделГлавный бухгалтерКассирМаркетинговый отделМаркетологФотографМассажистПсихологМедицинский отделВрач, медсестраМенеджер по персоналуОтдел кадровАдминистраторСпортивный отделТренеры по плаваньюСпасателиСпециалисты по обслуживанию бассейнов и специальному оборудованиюПроизводственный отделНачальник АХООтдел АХЧОхранаЭлектрикиУборщицыСантехникиСлесариРисунок 5.1 - Организационная функциональная управленческая структура эксплуатации аквапаркаТаблица 5.1 - Матрица ответственности между сотрудниками аквапаркаРаботаДиректорЮридический отделФинансовый отделОтдел кадровОтдел маркетингаАХОПроизводственный отделМед. отделСпортивныйотделЮристГл. БухгалтерКассирМенеджер по персоналуМаркетологФотогрофНач. АХОУборщицыСлесарьОхранникиЭлектрикиСантехникиНач. отделаСпециалист спец. оборудованиюМенеджер по работе с клиентамиГл. ВрачМед. сестраПсихологМассажистТренеры по плаваниюСпасателиВыбор стратегии развития комплекса13Заключение договоров с арендаторами кофе514Финансовый менеджмент12Реклама и маркетинг54411Охрана комплекса341Уборка помещений и территории334 1Обслуживание клиентов551122Обслуживание сантехнического оборудования, электрооборудования 334221Обслуживание спец. оборуд. 3341Продолжение таблицы 5.1Управление персоналом554213Медицинское обслуживание 55412Психологические тренинги 33421Примечание:1 – Первичная ответственность2 – Вторичная ответственность3 – Оповещение4 – Согласование5– УтверждениеПрежде всего ответственным лицом в данном проекте есть директор. Но, поскольку задач в проекте много, а руководитель один, ему приходится делегировать ответственность, за отдельные задачи определенной группе сотрудников. С помощью данной матрицы устанавливается связь между участниками. 5.2. Штатное расписание и фонд оплаты трудаДля определения численность производственного персонала необходимо штатное расписание.Штатное расписание – это основной документ, который применяется для оформления структуры, штатного состава и штатной численности организации в соответствии с уставом (положением).