Финансовый механизм развития рынка недвижимости г. Екатеринбурга

За данную дипломную работу поставлена оценка "отлично".
Оригинальность около 69,37%.
Структурно дипломная работа состоит из введения, трех глав, разделенных на параграфы, заключения, списка использованной литературы и приложений, характеризующих ход проведения исследования.
В первой главе рассмотрены теоретические основы рынка недвижимости: понятие и особенности рынка недвижимости; факторы, воздействующие на рынок недвижимости; источники и механизмы финансирования недвижимости.
Во второй главе проанализировано влияние оценочных компаний на финансовый механизм рынка недвижимости, методы и этапы оценки, а также динамика показателей рынка недвижимости г. Екатеринбурга.
Третья глава работы посвящена актуальным проблемам в сфере недвижимости и разработке предложений по совершенствованию фи ...

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………… 3
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ……………... 6
1.1 Понятие и особенности рынка недвижимости…………………………...…. 6
1.2 Факторы, воздействующие на рынок недвижимости……………………..... 10
1.3 Источники финансирования недвижимости……………..………………….. 14
1.4 Механизмы финансирования недвижимости………………………………..
22
2 ВЛИЯНИЕ ОЦЕНОЧНЫХ КОМПАНИЙ НА ФИНАНСОВЫЙ МЕХАНИЗМ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ……………………...………….
26
2.1 Место оценочных компаний на рынке недвижимости…….……………….. 26
2.2 Методы и этапы оценки….…………………………………………………… 35
2.3 Динамика показателей рынка недвижимости г. Екатеринбурга…………. 42
3 СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ФИНАНСОВОГО МЕХАНИЗМА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ…………………………………...………………………
48
3.1 Основные проблемы рынка недвижимости…………………………………. 48
3.2 Рекомендации по устранению проблем……………………………………. 53
ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………….. 58
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ…………………………. 60
ПРИЛОЖЕНИЕ А «Рейтинг оценочных компаний г. Екатеринбурга по количеству клиентов»..............…………………………..
63
ПРИЛОЖЕНИЕ Б «Рейтинг оценочных компаний г. Екатеринбурга по количеству корпоративных клиентов»……..…………..
64

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и др. для осуществления уставной деятельности должны иметь необходимые помещения. Важное значение рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), высоким у ровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.
При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.
Что представляет собой рынок недвижимости? Какие источники и механизмы финансирования существуют? Какова сейчас ситуация на рынке недвижимости г. Екатеринбурга? Как усовершенствовать финансовый механизм рынка недвижимости? В ходе дипломной работы даются ответы на эти и другие вопросы, потому что тема жилья всегда была и будет одной из самых актуальных в наше время.
Актуальность данной работы заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимость всегда составляют весомую часть национального богатства. Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и для физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики страны.
Цель дипломной работы состоит в исследовании финансового механизма развития рынка недвижимости г. Екатеринбурга. Исходя из этого, выстраивается ряд задач, а именно:
1) рассмотреть понятие финансового механизма рынка недвижимости;
2) дать характеристику основным источникам финансирования недвижимости;
3) рассмотреть понятие рынка недвижимости и его особенности;
4) изучить факторы, воздействующие на рынок недвижимости;
5) проанализировать рынок недвижимости в г. Екатеринбурге;
6) проанализировать влияние оценочных компаний на финансовый механизм рынка недвижимости;
7) выделить проблемы на рынке недвижимости;
8) разработать предложения по устранению данных проблем.
Предметом исследования является рынок недвижимости г. Екатеринбурга.
Объектом исследования является финансовый механизм развития рынка недвижимости г. Екатеринбурга.

Но совершенства, как и во многих других сферах российской экономики еще не достигнуто, продолжается работа и с законодательно-нормативной базой и с расчетной методологией.Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет собой деятельность, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Оценка, проведенная в соответствии с законодательством РФ, может повлечь за собой определенные правовые последствия, поскольку отчет об оценке, составленный специалистом-оценщиком, имеет доказательственное значение. В целях упорядочения взаимодействия оценщиков и потребителей оценочных услуг был принят и действует Федеральный закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [2], который является основным документом, регулирующим оценочную деятельность в нашей стране. Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам для целей совершения сделок с этим имуществом, а также для иных целей.Исходя из закона об оценочной деятельности, деятельность, направленная на установление рыночной стоимости, осуществляемая не лицензированным оценщиком, не подпадает под регулирование законодательства об оценочной деятельности, не может иметь доказательственного значения и не является рекомендуемой для совершения сделок с имуществом. Таким образом, одним из существенных условий признания доказательственной силы суждения о стоимости объектов оценки (отчета об оценке) является осуществление этой работы полноправным субъектом оценочной деятельности, где оценщиками являются члены само регулируемой организации оценщиков (СРО).В законе об оценочной деятельности так же приведен перечень ситуаций, когда оценка стоимости объекта является обязательной, перечислены права и обязанности оценщика и заказчика оценки, указаны обязательные требования к договору на проведение оценки и к отчету об оценке и сформулированы условия осуществления оценочной деятельности, соблюдение которых для специалистов-оценщиков обязательно.На уровне нормативных актов, оценочная деятельность в нашей стране регулируется, в основном, двумя Постановлениями Правительства РФ: 1. О саморегулировании оценочной деятельности в соответствии с требованиями Федерального Закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [11]. 2. Об утверждении стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)» [14], утвержденного Приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. №256; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» [15], утвержденного Приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. №255; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» [16], утвержденного Приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. №254; а также Международных Стандартов Оценки МСО-2007.Данный перечень стандартов оценки предназначен, прежде всего, для оценщиков, осуществляющих свою деятельность на территории РФ. В Федеральных стандартах оценки РФ имеется следующее положение в отношении экспертизы отчета [2]: «При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки» (ФСО-1, п. 11).Современные российские федеральные стандарты оценки вводят понятие кадастровой стоимости следующим образом: при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки [15]. Необходимо также иметь в виду различия процедур рыночной и кадастровой оценки (таблица 2).Таблица 2 - Различия рыночной и кадастровой оценки недвижимости№ п/пНаименование показателяРыночная оценкаКадастровая оценка1Вид оцениваемой стоимости (в соответствии с ФСО № 2)Рыночная стоимостьКадастровая стоимость2Цель оценки (как правило)Купля-продажаНалогообложение, аренда3Нормативно-правовая базаЗакон РФ «Об оценочной деятельности в РФ», Земельный и Градостроительный кодексы РФ, Законы субъекта РФ, подзаконные акты субъекта РФ, другие актыФСО № 4 и Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»4Нормативно-методическая базаМетодические подходы по оценке (сравнительный, доходный, затратный), федеральные стандарты оценки (ФСО)ФСО, Методические указания (рекомендации) по государственной кадастровой оценке земель (по категориям земель)Продолжение табл. 25Количество применяемых подходов (как правило)216Статус оценкиНегосударственнаяГосударственная7Дата оценкиЛюбая, по согласованию с заказчиком1 января года проведения работ8Вид оценкиИндивидуальнаяМассовая9Продолжительность выполнения работ (как правило)до 3 месяцев6 месяцев – 1 год10Срок действия (актуальность) полученных результатов оценки6 месяцев1–5 лет11Применение принципа наилучшего и наиболее эффективного использованияДаНет12Обязательные процедуры придания результатам легитимностиЭкспертизаСогласование, экспертиза, утверждение13Согласование (сведение) результатов, полученных с использованием различных подходовДаНет14Использование программного продукта при проведении расчетовНе регламентированоОбязательное использование специального программного продукта (СПО)15Форма отчетаВ соответствии с ФСО № 3В соответствии с ФСО № 3 и специальными обязательными требованиями16Обследование в натуре, фотографирование объектаДаНет17Стоимость работ по оценке одного объекта, в среднем15-150 тыс. руб.15-150 руб. В 2010 году Министерством экономического развития Российской Федерации был утвержден Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)». Согласно этому стандарту под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (п. 3 ФСО № 4).Вместе с тем имеющаяся нормативная база, устанавливающая методики и технологию проведения оценки кадастровой стоимости земельных участков, других объектов недвижимости, применение специализированного программного обеспечения, хотя и соприкасаются по отдельным позициям с методами оценки рыночной стоимости, однако в значительной степени представляют собой самостоятельную нормативную процедуру, результат применения которой рыночной стоимостью может быть назван весьма условно [29, с. 87]. Смешение в одном определении понятий рыночной (индивидуальной), массовой и нормативной оценки, а также тезис о том, что кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от рыночной стоимости, ведут к неоднозначности понимания критериев установления и самого понятия кадастровой стоимости, его интерпретации в процессе оценки [10]. Также установлено, что государственная кадастровая оценка земель должна основываться на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Напротив, оценка рыночной стоимости недвижимости исходит из принципа наиболее эффективного (потенциального, а не фактического, текущего) использования – физически возможного, юридически допустимого, экономически обоснованного и обеспечивающего наибольшую стоимость [20, с. 154]. При невозможности соблюдения данного принципа в рамках массовой оценки следует провести четкую грань между понятиями рыночной и кадастровой оценки. Смешение данных понятий способно ввести в заблуждение и продолжить развитие нездоровых тенденций и возникающего бизнеса по оспариванию результатов массовой (кадастровой) оценки на основании отчета об оценке индивидуальной (рыночной) [24, с. 165]. Условность существующих подходов к оценке кадастровой стоимости и ее отличие от рыночной стоимости особенно хорошо прослеживаются на примере методики оценки земель сельскохозяйственного назначения, где фактически оцениваются не реальные земельные участки, принадлежащие конкретным лицам, а некие площади с усредненными в границах бывших хозяйств характеристиками [23, с. 154]. На определенную специфику отнесения кадастровой оценки к оценочной деятельности  указывает также и тот факт, что, в рамках последней, к объектам оценки законодательством отнесены объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте [25, с. 176]. В целом, объекты оценки определены статьей 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [2]. К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.Оценочные компании занимаются оценкой жилой и коммерческой недвижимости, оценкой сооружения, оборудования, оценкой автотранспорта, ценных бумаг и оценкой стоимости бизнеса. Самым распространенным видом является оценка недвижимости. Оценка производится с использованием базовых методик: анализ цен на аналогичные объекты, анализ затрат, связанных с последующим содержанием и ремонтом объекта и анализ возможных доходов. В ходе проведения анализа оценщик учитывает такие факторы, как стоимость аналогичных объектов в районе, инфраструктура, спрос, состояние объекта и т.д. После проведения анализа оценщик оформляет и выдает соответствующий пакет документов. Экспертная оценка наиболее точно отображает тенденцию рынка и соответствует реальной стоимости недвижимости. Данные о структуре оценки представлены на рисунке 2 [21].Рисунок 2 – Структура оценки в РоссииИз него следует, что самая большая часть оценки приходится на недвижимое имущество – 38%.В Екатеринбурге около двух сотен оценочных компаний. Журнал «Деловой квартал» [27] составил их рейтинг (таблица 3) и выявил топ-12 компаний оценки (основной ранжирующий показатель – оборот от оценочной деятельности, количество клиентов, количество клиентов – юридических лиц), а также выделил лидеров по количеству клиентов. В приложении А представлен рейтинг компаний по количеству клиентов, а в приложении Б – по количеству корпоративных клиентов. ООО «Уральский аналитический центр независимой оценки собственности» является лидером по количеству клиентов, занимает 11 строчку в рейтинге топ-12 и 5 строчку в рейтинге по количеству корпоративных клиентов. Компания осуществляет все виды оценки, а также предлагает консалтинговые услуги по вопросам недвижимости и услуги по ведению, сопровождению и восстановлению бухгалтерского и налогового учетов.Таблица 3 – Рейтинг оценочных компаний г. ЕкатеринбургаN п/пНазвание компанииОборот от оценочной деятельности в 2013 г., млн.руб.Оборот от оценочной деятельности в I п/г 2014 г., млн.руб.Кол-во штатных аттестованных специалистов на 01.10.14 г., чел.Год основа-ния1Оценочная компания «Априори»3611820022«Консалтинг Групп»23,711,9520073ГК «Метрикс» («Трансэнергоресурс»)23,622,6720044Областной центр экспертиз18,923,8819975Уральское бюро экспертизы и оценки14,86420026«Инвест-Актив-Оценка»12,28,3520007Первая оценочная компания127620108Центр экспертизы «Профит»10,45,1519979Некоммерческое партнерство «Уральская палата готового бизнеса»8734200410Ассоциация «Налоги России»5,4н/д5199211Уральский аналитический центр независимой оценки собственности3,91,95200012Аналитическое агентство оценки3,81,432004Можно сделать вывод, что роль оценочных компаний в стоимостной оценки недвижимости в данный момент является минимальной. Как правило, такие компании выступает в качестве посредников между заказчиком (застройщиком) и потенциальным клиентом. В качестве ведущего фактора, влияющего на стоимость недвижимость, является социально-экономическое состояние в России, в частности, в Екатеринбурге.2.2 Методы и этапы оценкиВ соответствии со статьей 5 Закона об оценочной деятельности [2] объекты оценки – это вещи, движимое и недвижимое имущество, права на собственность, права обязательств и требований, услуги, информация, другие объекты прав. По статье 11 Закона об оценочной деятельности отчет оценщика должен содержать идентификацию объекта недвижимости и его точное описание. Цели и задачи оценки недвижимости оценщик указывает в отчете об оценке (практическое применение и вид стоимости). Независимая оценка недвижимости выполняется при сделках купли / продажи, сделках по аренде, при акционировании компаний, изменении долей в правах на имущество, при эмиссии акций, кадастровой оценке, страховании, кредитовании объектов, в случае привлечения инвестиционных капиталов, ликвидации предприятий и т.д. Основные понятия, используемые в оценке.Цена – факт затрат в денежном выражении на покупки объектов-аналогов;Затраты – издержки для создания объекта – аналога оцениваемого объекта;Стоимость – мера количества денежных средств, которые покупатель заплатит за объект оценки.Две формы стоимости:Потребительная стоимость (комплекс свойств недвижимости для конкретного пользователя при конкретном её использовании);Меновая стоимость (возможность недвижимости быть обменянной на деньги или товары).Виды стоимости: рыночная, замещения, воспроизводства, стоимость при существующем использовании, инвестиционная, стоимость для налогообложения, ликвидационная, утилизационная, специальная. Существует три метода проведения оценки [26], которыми оценщик должен пользоваться при проведении оценки: затратный, сравнительный и доходный. Использование этих методов оценки отражено в Федеральном стандарте оценки №1 “Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки».Затратный метод оценки стоимости используется как основной для уникальных объектов, когда аналогов нет на рынке или они являются малоликвидными. Суть подхода заключается в том, что определяется себестоимость объекта, т.е. учитываются все издержки, необходимые для воспроизводства данного объекта своими силами или силами стороннего производителя, с учетом износа. Достоинство данного метода оценки в том, что все производимое в мире имеет свою себестоимость, поэтому оценить можно любой объект. Недостаток данного подхода заключается в том, что затраты на воспроизводство не всегда соответствуют рыночной цене. Затратный подход чаще применяется при оценке нестандартных, единичных объектов.Сравнительный метод оценки стоимости – используется при оценке часто встречающихся или типовых объектов, когда на рынке есть некоторое количество похожих объектов и есть достоверная информация об их стоимости. Главный принцип сравнительного метода оценки состоит в том, что покупатель не захочет приобретать какой-либо актив дороже, чем существующие альтернативные варианты. Достоинство данного метода заключается в том, что он относительно точно отражает рыночную стоимость объекта оценки, поскольку существует необходимое количество объектов-аналогов. Соответственно, недостатки в том, что можно оценить только распространенные объекты, по которым достаточно информации с достоверной стоимостью. Он так же учитывает существующий тренд, а не реальную цену объекта. Сравнительный подход применяется, в частности, при оценке типовых объектов недвижимости.Доходный метод оценки стоимости – это основной подход при оценке бизнеса, т.е. когда оценивается какой-либо имущественный бизнес-комплекс, состоящий из различных элементов. Суть подхода состоит в том, что в стоимость объекта закладывается доход, который может быть получен от него в будущем. К достоинствам доходного метода оценки можно отнести возможность объективной оценки объектов интеллектуальной собственности. Недостаток данного подхода заключаются в том, что оценка строится на основе дохода, который был в прошлом, а будущий доход только прогнозируется.Работа оценщика с использованием перечисленных подходов начинается со сбора всей необходимой информации для оценки. Он самостоятельно оценивает объем и достоверность данных, предоставленных заказчиком, изучает документацию, выясняет цель, с которой проводится оценка стоимости и выбирает методы расчета рыночной стоимости объекта. У каждого из методов оценки есть свои достоинства и недостатки, поэтому оценщик для наиболее адекватной оценки обязан применять каждый из трех подходов. Если по каким-либо причинам применение одного из подходов к оценке стоимости невозможно, оценщик обязан обосновать отказ от использования метода оценки. В конечном итоге работа оценщика будет заключаться в грамотном согласовании результатов применения каждого из подходов и получении окончательной итоговой стоимости объекта, которая и будет указана в подготовленном отчете об оценке.Обычно для получения большей точности при оценке стоимости объекта используется сочетание двух или, возможно, трех методов определения, а некоторые альтернативные оценки стоимости могут служить для конкретизации и уточнения ее результативности, а также для перепроверки методами друг друга. Современная ситуация, не только официальная, но и бытовая, очень часто предполагает вмешательство представителей закона. Так, в международной юридической практике оценка имущества считается вариантом тех необходимых факторов, которые активно используются в том, чтобы сделать управление собственностью более эффективным.Согласно целям проведения оценочных работ и связанных с ними конкретных задач опытными оценщиками предлагается несколько вариантов их решения, которые будут выглядеть объективно более приемлемыми и удобными для конкретного заказчика. Оценка имущества должна проводиться, чтобы получить наиболее достоверную информацию о рыночной стоимости определенного объекта. Такая информация чаще всего необходима для решения самых различных споров и некоторых конфликтов, которые связаны с процессом реализации прав на имущество. Самыми яркими примерами в этой связи станут раздел имущества в период бракоразводного процесса или деление наследства между претендентами на оставленное умершим состояние, проблемные вопросы, касающиеся ипотечных займов, оплаты компенсации в момент отчуждения какого-либо имущества в государственных интересах.Многие граждане предпочитают пользоваться услугами независимых экспертов при оценке имущества. Делают это зачастую для того, чтобы:а) произвести куплю-продажу;б) сдать имущество в аренду;в) передать его в лизинг или доверительное управление;г) приватизировать объект;д) застраховать его;е) заложить движимое или недвижимое имущество в целях получения кредитных средств;ж) привлечь инвесторов;з) оптимизировать налогообложение;и) передать имущество в качестве доли в уставном капитале;к) определить, какой является сумма ущерба, нанесенного имуществу, пострадавшему в результате неблагоприятного воздействия на него. Например, в случае дорожно-транспортного происшествия, пожара, затопления по вине сторонних лиц или в результате природных воздействий, чаще всего стихийных бедствий;л) провести раздел имущества;м) заключить брачный договор;н) вступить наследство.Проведенная независимая экспертиза и оценка имущества дает прекрасную возможность определить рыночную стоимость объектов имущества.