АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ И ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Работа написана с опорой на действующее законодательство.

...

Глава 1. Общая характеристика коммерческой недвижимости…………5
§ 1. Коммерческая недвижимость как предмет коммерческой деятельности…………………………………………………………………….5
§ 2. Классификация объектов коммерческой недвижимости……………8
§ 3. Основные понятия Федерального закона “Об оценочной деятельности в РФ”……………………………………………………………19
§ 4. Роль федеральных стандартов оценки в коммерческой недвижимости………………………………………………………………….24
Глава 2. Обзор рынка коммерческой недвижимости в России. Особенности и перспективы развития……………………………………..27
§ 1. Рынок коммерческой недвижимости в современных условиях России……………………………………………………………………………27
§ 2. Оценка на рынке коммерческой недвижимости……………………33
§ 3. Проблемы и предложения решений при оценке коммерческой недвижимости………………………………………………………………….41
§ 4. Перспектива развития коммерческой недвижимости в Москве и Московской области на 2015 год……………………………………………44

Актуальностью темы дипломной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости коммерческой недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.
Цель дипломной работой - анализ коммерческой недвижимости и разработка предложений по решению проблем и совершенствования оценки.
Объект исследования дипломной работы – оценка коммерческой недвижимости, а предмет исследования – методы и подходы к оценке коммерческой недвижимости.
Задачами является исследовать рынок недвижимости и понять какую роль играет коммерческая недвижимость в нем, а так же посмотреть на оценку коммерческ ой недвижимости и выявить проблемы с дальнейшими решениями.
Дипломную работу я разбил на введение, две главы и заключение. Каждая глава дает необходимые понятия и дает взглянуть на коммерческую недвижимость, как объект исследования оценки.

К объектам оценки статья 5 Федерального Закона относит:отдельные материальные объекты (вещи);совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое либо недвижимое, в том числе компании);право принадлежности и другие вещные права на имущество либо отдельные вещи из состава имущества;права требования, обязательства (долги);работы, сервисы, информация;другие объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством русской Федерации установлена возможность их роли в гражданском обороте.Оценщики обязаны точно определять и различать такие определения: стоимость, рынок, издержки и цена. Термин стоимость традиционно относится к цене реализации (транзакции), а также обмена. Стоимость - это свершившийся факт. Стоимость представляет сумму (размер)того, что определенный клиент согласен заплатить, а определенный торговец получить за продукт в сложившихся обстоятельствах. Как правило, происшествия транзакции отражают условия, сложившиеся в каком-то из бессчетных рынков. Рынок - это набор предложений, в которые клиент и торговец переносятся с помощью ценового механизма. Рынок может быть определен географически (шведский рынок, европейский рынок), продуктами либо их чертами, количеством доступных покупателей, продавцов либо другими чертами. Рынок появляется взаимодействием личных (физических и юридических) лиц, обменивающих наборы прав на остальные ценности, к примеру средства. Специальные рынки определяются в зависимости от типа, местоположения, обычных черт владения и другими атрибутами, определяющимися участниками обмена продуктами. Термин “затраты” - употребляется оценщиками в связи с созданием, но не обменом. Издержки могут быть или уже свершившимися, или определенными на текущий момент. В числе нескольких видов издержек определяют: прямые издержки, непрямые издержки, издержки на постройку и развитие (создание планов).Прямые издержки включают расходы на труд и материалы, нужные для постройки нового строения (сооружения и т.д.). Прямые издержки также называют твердыми затратами. Накладные расходы и прибыль подрядчика традиционно составляют прямые издержки. Непрямые расходы включают в себя расходы другие, чем на оплату труда и материалов. К примеру, это издержки на управление, оплата владельцем официальных сборов и гонораров, налогов, процентов с кредита и страховки в период стройки. Не считая того, издержки, связанные с арендой, составляющие издержки по управлению проектом до заслуги определенного стабильного уровня заселения квартир. Непрямые издержки так же называют мягкими. Издержки на стройку, либо стоимость подрядчика, традиционно включает прямые издержки на оплату труда и материалов плюс непрямые издержки подрядчика. Издержки на развитие включают в себя издержки на создание недвижимости, включая землю, и приведение её к эффективному операционному состоянию, определяются из издержек на стройку. Издержки на развитие включают прибыль разработчика либо бизнесмена, воплощающего проект. Эти связанные с недвижимостью расходы конкретно зависят от цены продуктов и услуг на конкурирующих рынках: к примеру, от издержек на строительные материалы, архитектурные планы, определенные предложением и спросом в специфичных сферах, и от субъектов влияния социальных, экономических, правительственных и природных сил. Взаимоотношение цены, рынков и издержек также употребляет концепцию стоимости. Цена может иметь много значений в оценке. Используемое определение зависит от контекста и использования. На рынке понятие стоимости традиционно описывается как прибыль, ожидаемая в будущем. Поскольку цена существует в определенный момент времени, то и оценка отражает цена в определенный момент времени. Цена в определенный момент времени - это выраженная в денежной форме ценность продуктов, услуг для покупателей и продавцов. Чтоб избежать путаницы, оценщики не употребляют термин цена в одиночку - поскольку есть разные виды стоимости: рыночная, цена использования, инвестиционная цена и т.д. Рыночная цена определяется как более вероятная цена данного вида оцениваемого продукта в данном районе в определенный период времени.Российская Федерация, субъекты Российской Федерации либо муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки всех принадлежащих им объектов оценки. Право на проведение оценки объекта является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка воплощения государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Это право распространяется и на проведение повторной оценки. Результаты проведения оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.Согласно статье 9 Федерального закона основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки или длительное сервис заказчика по его заявлениям.В вариантах, предусмотренных законодательством, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению в порядке, установленном законодательством.Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не просит нотариального удостоверения.Договор обязан содержать:основания заключения договора;вид объекта оценки;вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.Договор об оценке, как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки обязан содержать чёткое указание на этот объект оценки, а также его описание.Надлежащим исполнением оценщиком собственных обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки.Отчет не обязан допускать неоднозначного толкования либо вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся другие сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная цена, а другие виды стоимости, в отчете обязаны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и предпосылки отступления от способности определения рыночной стоимости объекта оценки.В отчете обязаны быть указаны:дата составления и порядковый номер отчета;основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;юридический адрес оценщика и сведения об СРО (Саморегулируемая организация) в которой состоит оценщик;чёткое описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая цена данного объекта оценки;стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, список использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, а также ограничения и пределы внедрения полученного результата;дата определения стоимости объекта оценки;список документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные свойства объекта оценки.Отчет может также содержать другие сведения, являющиеся, по мнению оценщика, значительно необходимыми для полноты отражения примененного им способа расчета стоимости конкретного объекта оценки.Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством могут быть предусмотрены особые формы отчетов.Отчет подписывается оценщиком и заверяется его печатью.Итоговая величина рыночной либо другой стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством, либо в судебном порядке не установлено другое. § 4. Роль федеральных стандартов оценки в коммерческой недвижимости С сентября 2007 года всех специалистов-оценщиков обязали в своей профессиональной деятельности руководствоваться федеральными стандартами оценки (ФСО). Первые стандарты были утверждены Министерством экономического развития Российской Федерации приказом от 20 июля 2007 года № 256. Министерство экономического развития, разрабатывая федеральные стандарты оценки, предполагало что, данные стандарты оценки будут являться самым важным уровнем системы методологии профессиональной оценочной деятельности. Помимо этого, предполагалось, что федеральные стандарты оценки решат проблему единообразного подхода к регулированию и формированию требований и условий к осуществлению профессиональной деятельности в рамках определения стоимости различного имущества. В настоящий момент утверждено семь стандартов. Федеральный стандарт оценки № 1 определяет общую терминологию профессиональной деятельности, существующие различные подходы к определению стоимости и многообразные требования, применяемые при осуществлении данного вида профессиональной деятельности. Последний стандарт № 7, утвержденный Министерством экономического развития России от 25 сентября 2014 года№ 611 развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.Полный перечень данных стандартов указан далее:1. ФСО № 1 – «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки».2. ФСО № 2 – «Цель оценки и виды стоимости» (данный стандарт разработан с учетом международных стандартов и конкретизирует цели оценки, вероятных предполагаемых использований результатов проведения определения стоимости, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной).3. ФСО № 3 – «Требования к отчету об оценке» (данный стандарт также разработан с учетом международных стандартов и фиксирует основные требования к составлению и содержанию отчета, информации, используемой в отчете, а также, к описанию в отчете применяемых методов и расчетов).4. ФСО № 4 – «Определение кадастровой стоимости» (данный стандарт разработан с учетом международных стандартов и федеральных стандартов (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3) и содержит основные требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости).5. ФСО № 5 – «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (данный стандарт устанавливает виды экспертиз результатов определения стоимости, а также схему её проведения и необходимые требования к заключению эксперта и порядок его подтверждения)6. ФСО № 6 – «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков»7. ФСО № 7 – «Оценка недвижимости»ГЛАВА 2. ОБЗОР РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ. ОСОБЕННОСТИ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ§ 1. Рынок коммерческой недвижимости в современных условиях РоссииРынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций. Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость. Имущественные вложения – это вложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество (товарные запасы, драгоценные камни и металлы, коллекционные товары и др.). Недвижимость – это земля, постройки и все, что постоянно «привязано» к земле.Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода.Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как:товар;формирование цены;способы финансирования сделки;степень ликвидности;баланс спроса и предложения;число потенциальных покупателей;информированность участников сделки;методы регулирования;надежность прогнозирования рыночной ситуации.Основными параметрами сравнения могут выступать следующие категории:Товар. Эффективность рынка зависит от находящихся в обороте товаров. Земельные участки, составляющие основу недвижимости, отличаются уникальностью и фиксированным местоположением, хотя в экономическом плане некоторые участки земли могут быть аналогичными и взаимозаменяемыми. Строения, расположенные на земельных участках, отличаются локальной закрепленностью, использованием их места создания, длительным процессом создания, большой единичной стоимостью и др.;Формирование цены. Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ограничен. На рынке недвижимости цена также является результатом взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активности, однако, в отличие от эффективного рынка, цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость является ее нестабильность;Способы финансирования сделки. Высокая единичная цена на объект недвижимости, длительный срок экономической жизни, прогнозируемость генерируемых недвижимостью доходов и рисков являются объективными предпосылками использования для сделок заемных средств. Поэтому возможность финансирования за счет кредита на экономически выгодных условиях влияют на решение о покупке недвижимости и, в конечном счете, на активность рынка недвижимости;Степень ликвидности. Недвижимость как инвестиционный инструмент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна. Это связано с тем, что покупка недвижимости связана с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтернативным источникам финансирования, кроме того, недвижимость имеет фиксированное местоположение, поэтому предложение не может быстро адаптироваться к потребностям рынка;Баланс спроса и предложения. Баланс спроса и предложения, обеспечиваемый конкуренцией, на рынках недвижимости достигается редко. Предложение конкретного вида недвижимости обычно отстает от рыночного спроса, так как достигается либо строительством новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся. Сложность, инертность и длительный срок строительного процесса может привести к возникновению не рыночного равновесия, а избыточного предложения. Если спрос на недвижимость резко увеличивается, дополнительное предложение не может быть обеспечено быстро. При снижении спроса избыточное предложение также не может быть поглощено рынком быстро;Число потенциальных покупателей. Свободная конкурентная рыночная среда создается большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. В одно и то же время на конкретном сегменте рынка недвижимости (назначение, ценовой диапазон, географический район) обычно действует ограниченное число покупателей и продавцов. Высокие цены на недвижимость диктуют уровень покупательной способности, поэтому рынки недвижимости чутко реагируют на изменение таких экономических индикаторов, как уровень и стабильность доходов, занятость трудоспособного населения, его миграция и т.д.;Информированность участников сделки о состоянии рынка, поведении других участников рынка, рыночной активности, качестве товара и его заменяемости, о цене предложения и сделках для конкретной недвижимости или подобных объектов недвижимости гораздо ниже уровня эффективных рынков. У большинства людей отсутствует опыт сделок с недвижимостью из-за их редкости, с другой стороны, покупатели настаивают на неразглашении сведений о сделке.Определение рынка недвижимости как механизма эффективного взаимодействия физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует выявления его участников, их роли и функций. Участники рынка – это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью:покупатели;продавцы;арендаторы;арендодатели;кредитные учреждения;заемщики;девелоперы;строители;менеджеры;владельцы;инвесторы.Характер взаимоотношений между перечисленными группами достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какой-либо участник может выступать посредником от группы. Действия всех участников рынка подчинены ожидаемым доходам, которые зависят от прогнозируемых тенденций использования недвижимости.Само существование рынка недвижимости подразумевает наличие цены у объектов недвижимости. Однако эта рыночная цена всегда является предметом частной договоренности сторон. Поэтому она не является идеальным показателем конъюнктуры рынка, так как подвержена воздействию случайных и личных факторов.Сложная международная обстановка, значительный отток иностранных инвестиций, непростая ситуация в банковской сфере, по мнению большинства аналитиков рынка коммерческой недвижимости в России, не станут препятствиями для роста цен в этом сегменте рынка в 2015 году.На сегодняшний день мы имеем: неблагоприятный геополитический фон. Несмотря на оптимистичные заявления политиков «дружественный обмен санкциями» ещё никому добра не сделал. ЕС в пожарном порядке ищет новые рынки для того, чтобы сбывать свою невостребованную сельскохозяйственную продукцию, а российские строительные организации волнуются о судьбе коммерческой недвижимости.