Оценка предприятия (фирмы) как имущественного комплекса

Реферат на тему: "Оценка предприятия (фирмы) как имущественного комплекса".
В работе описаны принципы оценки предприятий как имущественных комплексов, уточнены цели, виды и подходы оценки. Указаны юридические основы данной деятельности и ситуация на текущий момент. ...

Оглавление
1. Введение 3
2. Определение предприятия как имущественного комплекса. 5
3. Формирование имущественного комплекса предприятия в РФ. 9
4. Оценка предприятия как имущественного комплекса 12
4.1. Объекты оценки 12
4.2 Цели оценки стоимости имущественного комплекса 14
4.3 Виды стоимости предприятия 18
4.5 Подходы к оценке стоимости предприятия 20
4.6 Принципы определения стоимости имущественного комплекса 22
5. Существующие проблемы в оценке имущественных комплексов 25
6. Заключение 27
7. Список используемой литературы 28

 

При всех существующих стандартах оценки стоимости предприятий как имущественного комплекса, данный вопрос является довольно обсуждаемым и не до конца определенным.
В данной работе будут рассмотрены определение, терминология, а также текущее положение предприятия, как имущественного комплекса в рамках гражданского кодекса РФ, цели оценки и виды стоимости имущественного комплекса, подходы и принципы определения стоимости, существующие противоречия и пути их решения.
Поскольку понятие материального комплекса индивидуально в каждом частном случае существует как неясность состава понятия «предприятие» в плане нематериальных активов, также есть проблема в четкости границ среди материальных составляющих. Некоторые предприятия ....

Имущественными обязанностями являются обязанности собственника предприятия по уплате денежных сумм, передаче товара, выполнению работ или оказанию услуг (долги). В состав предприятия не включаются обязательства по уплате налогов, сборов, пошлин и других платежей. Перечень лиц - налогоплательщиков и порядок уплаты ими налогов определяются налоговым законодательством. При совершении сделки в отношении предприятия обязательства по уплате налогов, возникших до момента ее совершения, сохраняются за налогоплательщиком - собственником предприятия.Субъекту права, обремененному долгами, могут принадлежать по праву собственности несколько предприятий. Каким образом решается вопрос о включении в состав предприятия при его продаже того или иного долга или права требования? По-видимому, в состав предприятия следует включать те долги и права требования, которые возникли в связи с деятельностью предприятия. Между тем, в законодательстве не содержится никаких ограничений относительно включения в состав предприятия при его продаже и иных долгов (прав требования) субъекта. Включение в состав продаваемого предприятия не связанных с его деятельностью долгов и прав требования может быть дополнительным способом определения продажной стоимости предприятия. Так, включение в состав предприятия «ликвидных» прав требования может повысить привлекательность предприятия для приобретателя, и наоборот, в том случае, если предприятие само по себе представляет значительную ценность, целесообразно включить в его состав долги. Данное положение накладывает свои особенности на договор купли-продажи предприятия. В любом случае, до подписания договора продажи предприятия должен быть составлен перечень всех долгов (обязательств), включаемых в его состав (ст.561 ГК РФ). При продаже или аренде предприятия (ст.562, 657 ГК РФ) всегда целесообразно получить согласие кредиторов на перевод долгов, включенных в состав предприятия. В противном случае договор продажи или аренды может быть признан недействительным. После передачи предприятия продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя (арендатора) без согласия кредитора.Оценка предприятия как имущественного комплекса4.1. Объекты оценкиОбъектом различных сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав, могут быть как предприятия в целом, т.е. весь имущественный комплекс предприятия, так и отдельная его часть. С учетом методических особенностей и технологии оценочных работ [5] различают следующие оценки:- предприятия в целом (оценка стоимости предприятия);- недвижимости предприятия (оценка недвижимости);- машины и оборудование, т.е. машинный парк предприятия;- нематериальные активы предприятия.Объектом оценки является, как правило, обособленный имущественный комплекс, обладающий полезностью и способный в силу этого быть объектом купли - продажи.Имущественный комплекс как объект оценки должен быть четко идентифицирован, т.е. должны быть определены его содержание, функции, составные части, границы, отделяющие его от других имущественных объектов. Если объектом оценки является предприятие, то необходимо конкретизировать состав его имущества, ведь структура многих промышленных предприятий очень сложная. В нее могут входить цеха, участки, обслуживающие хозяйства, специальные подразделения (испытательные станции, полигоны, лаборатории и т.д.), конторские строения, средства связи и коммуникации, которые могут располагаться на разных площадях и даже в разных регионах. Необходимо решить также, входят ли в объект оценки подразделения социально - культурной сферы (жилой фонд, поликлиники, гостиничные комплексы, дома культуры, стадионы, детские сады, пансионаты и т.д.), находящиеся на балансе данного предприятия. Иногда под одной крышей могут находиться несколько предприятий и тогда возникает проблема четкого разграничения территорий.При оценке стоимости предприятия надо учитывать то, что этот объект будучи юридическим лицом одновременно является и хозяйствующим субъектом, и поэтому его стоимость должна учитывать наличие определенных юридических прав [6]. В статье 48 ГК РФ записано: «Юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управление обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может приобретать и осуществлять имущественные и личные права, нести обязанности, может быть истцом и ответчиком в суде» [7].Если оцениваемый имущественный комплекс является только недвижимостью предприятия, то необходимо четко определить ее состав: размер и границы земельного участка (или несколько участков), число и виды зданий (сооружений), энерго- и теплосети, подъездные железнодорожные и другие пути, различные коммуникации и т.д. При выяснении состава недвижимого имущества нужно исходить из определения, сформулированного в статье 130 ГК: «К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты» [8].Если оцениваемым имущественным комплексом являются только машины и оборудование, принадлежащие предприятию, то идентификация осуществляется на основе их полного перечня и рассмотрения исчерпывающих характеристик по каждой позиции в учетной ведомости. Проблемы иногда возникают по некоторым видам оборудования, которые настолько привязаны к строению или земле, что с равным правом могут быть отнесены к недвижимым.Если оцениваемый имущественный комплекс охватывает только нематериальные активы предприятия, то их идентификация сводится к установлению полного набора имущественных прав, включаемых в эти активы. В первую очередь сюда относятся исключительные права (интеллектуальная собственность) граждан или юридических лиц на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации предприятия, его продукции, работ и услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т.п.) [9].4.2 Цели оценки стоимости имущественного комплексаОценочные работы имеют конечной целью расчет и обоснование рыночной стоимости имущественного комплекса на определенную дату. Стоимость предприятия подвержена влиянию инфляции. Кроме того, могут происходить какие - то частные, локальные события, которые могут привести к резкому изменению стоимости данного объекта. Например, прокладка новых автомобильных дорог и других дорог вблизи предприятия вызывает, как правило, значительное повышение его стоимости. Изменение ситуации на товарном рынке, куда поступает продукция предприятия, может также серьезно повлиять на изменение стоимости активов предприятия в ту или иную сторону [10]. В некоторых случаях оценка стоимости имущества может производиться не на одну, а несколько дат, например, если процесс продажи имущества произойдет не единовременно, а займет какой - то период времени.Отметим наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в оценке стоимости всего имущества предприятия:1. Купля - продажа акций предприятия на рынке ценных бумаг. Покупка предприятия, находящегося в акционерной собственности, есть покупка всех акций, эмитированных данным предприятием. Чтобы держать предприятие под контролем, можно не скупать все его акции, а купить только контрольный пакет акций. Но независимо от того, покупается ли контрольный пакет или неконтрольный (миноритарный) пакет акций, инвестор тогда уверен в своем решении, когда знает стоимость, на приобретаемый пакет акций.2. Купля - продажа доли (вклада) в уставном капитале товарищества или общества с ограниченной ответственностью. В отличие от предыдущего случая доля оценивается не числом акций, а в денежных единицах.3. Продажа предприятия целиком на аукционе или по конкурсу, осуществляемая при процедуре банкротства или при приватизации государственного предприятия.4. Передача всего предприятия в аренду. Оценка стоимости важна для назначения арендной платы и осуществления последующего выкупа арендатором (если это предусмотрено договором аренды).5. Реорганизация и ликвидация предприятия, проводимые как по решению собственника предприятия, так и по решению арбитражного суда при банкротстве предприятия.6. Осуществление инвестиционного проекта развития предприятия, когда для его обоснования необходимо знать исходную стоимость имущества. В частности, такая проблема возникает перед инвестором при проведении санации несостоятельного предприятия.7. Получение кредита под залог всего имущества предприятия (ипотека).Оценка стоимости недвижимого имущества предприятия требуется в следующих случаях:1. Продажа какой-то части недвижимости предприятия по той или иной причине: чтобы избавиться от неиспользуемых или невыгодных в использовании земельных участков, зданий, сооружений; расплатиться с кредиторами и налоговой службой при возникновении неплатежеспособности предприятия; удовлетворить требования муниципальных властей по освобождению территории для реконструкции местности или для развития социальной сферы; рассчитаться с партнерами по искам о возмещение причиненного ущерба согласно решению суда и т.д.2. Получение кредита под залог какой-либо части недвижимости предприятия, т.е. ипотека.3. Страхование недвижимого имущества предприятия и определение в связи с этим стоимости страхуемого имущества.4. Передача части недвижимости в аренду.5. Определение налоговой базы для исчисления налога на имущество.6. Переоценка основных фондов.7. Оформление какой-то части недвижимости предприятия в качестве вклада в уставный капитал другого создаваемого предприятия (например, совместного предприятия).8. Оценка стоимости недвижимого имущества предприятия при разработке бизнес-плана по реализации какого-либо инвестиционного проекта.9. Оценка стоимости недвижимого имущества предприятия как промежуточный этап в общей оценке стоимости предприятия при использовании затратного подхода.Оценка стоимости машин и оборудования становится необходимой в следующих случаях:1. Продажа некоторых машин, единиц оборудования, приборов и оснастки по следующим причинам: чтобы избавиться от ненужного недостаточно загруженного, физически или морально устаревшего оборудования; расплатиться с кредиторами при неплатежеспособности предприятия; заменить оборудование более прогрессивным по экономическим и экологическим критериям.2. Оформление залога под какую-то часть движимого имущества для обеспечения хозяйственных сделок и кредита.3. Страхование движимого имущества предприятия.4. Передача машин и оборудования в оперативную аренду.5. Переоценка активной части основных фондов.6. Организация лизинга машин и оборудования.7. Определение налоговой базы для основных средств, при исчислении налога на имущество.8. Оформление каких-либо машин и агрегатов оборудования в качестве вклада в уставный капитал другого предприятия.9. Оценка стоимости машин и оборудования при разработке бизнес-плана для реализации какого-либо инвестиционного проекта.10. Оценка стоимости машин и оборудования как промежуточный этап в общей оценке стоимости предприятия.Оценка стоимости фирменного (товарного) знака или других средств индивидуализации предприятия и его продукции (услуг) производиться:1. При их перекупке, приобретении другой фирмой.2. При предоставлении франшизы новым компаньонам, когда расширяется рынок сбыта и увеличивается объем продаж.3. При определении ущерба, нанесенного деловой репутации предприятия незаконными действиями со стороны других предприятий.4. При использовании их в качестве вклада в уставный капитал создаваемого общества или товарищества.5. При определении стоимости нематериальных активов, «гудвила» для общей оценки стоимости предприятия [8].Таким образом, обоснованность и достоверность оценки стоимости имущественного комплекса во многом зависит от того, насколько правильно определена область использования оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение и т.д.4.3 Виды стоимости предприятияНа практике оценки рассчитываются различные виды стоимости, которые можно классифицировать по признакам: степень «рыночности», отражение в системе бухгалтерского учета, порядок оценки, изменение в состояние объекта, специфика ситуации оценки.Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.Виды стоимости объекта оценки [5], отличные от рыночной стоимости:· стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;· стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;· стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;· стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;· инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;· стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);· ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;· утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;· специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.4.5 Подходы к оценке стоимости предприятияДоходный подходНа доходный подход опираются два наиболее распространенных метода: метод дисконтирования денежных потоков и метод прямой капитализации. Это наиболее универсальные методы, применимые к любым видам имущественных комплексов [11].Метод дисконтирования денежных потоков (доходов) предполагает преобразование по определенным правилам будущих доходов, ожидаемых инвестором, в текущую стоимость оцениваемого имущественного комплекса. Будущие доходы включают [12]:1. Периодический денежный поток доходов от эксплуатации имущественного комплекса на протяжение срока владения; это чистый доход инвестора, получаемый им от владения собственностью (за вычетом подоходного налога) в виде дивидендов, арендной платы, и т.п.2.