Тенденции развития регионального рынка загородной недвижимости (на примере Ленинградской области)

СОДЕРЖАНИЕ

Введение………………………………………………………………………….….3
1 Теоретические основы изучения регионального рынка загородной недвижимости ………………………………………………………………………6
1.1 Сущность, основные понятия, виды и субъекты регионального рынка загородной недвижимости..…………………………………………………….6
1.2 Факторы, влияющие на функционирование регионального рынка загородной недвижимости………..……………………………………………15
2 Исследование регионального рынка загородной недвижимости
(на примере Ленинградской области) …………………………………….… 19
2.1 Динамика развития регионального рынка загородной недвижимости Ленинградской области ……………………………………………………... .19
2.2 Анализ современного состояния регионального рынка загородной недвижимости Ленинградской области ……………………………………...27
2.3 Основные тенденции развития регионального рынка загородной не ...

Прежде всего, функционирование рынка загородной недвижимости связано с высоким порогом входа, приобрести, дом или иной объект недвижимости с инвестиционными целями может далеко не каждый человек. В отличие от большинства инвестиционных инструментов, функционирование рынка недвижимости связано с необходимостью постоянного управления вашим имуществом, а также затратами, связанными с эксплуатацией недвижимости.
Также необходимо отметить, что для эффективного управления инвестициями в недвижимость необходимо обладать определенными знаниями и тщательно следить за конъюнктурой рынка. В отличие от других форм инвестиций, вложение в недвижимость могут окупиться через длительный период времени, но, с другой стороны, подобная форма вложения денежных средств надежно защищена от инфляции.

Рынок недвижимости является одним из важнейших элементов экономической системы любого государства. Недвижимое имущество, в чьей бы собственности оно не находилось, играет огромную роль в процессе человеческой деятельности. Кроме того в ходе становления и развития рынка недвижимости создается большое количество рабочих мест, что способствует росту занятости.
Особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и органи заций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников.К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля:федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;государственные нотариусы.К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях - лицензирование деятельности):Брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;Оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов.Финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием.Управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта.Юристы, занимающиеся юридическим сопровождением объектов, сделок, профессиональной ответственности.Страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности.Аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию.Каждый участник рынка недвижимости имеет свои цели, с точки зрения использования недвижимости, которые можно разделить на следующие категории:для продажи;для торговли и бизнеса;для капиталовложений;для личного использования.Отношения между участниками рынка недвижимости регулируются соответствующими государственными и муниципальными органами власти, а также различными нормативными документами и законодательными актами.ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ФУНКЦИОНИРОВАНИЕ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИНа функционирование рынка загородной недвижимости влияют многочисленные факторы. Развитие рынка недвижимости определяется:экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости:нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости;налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью;отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.Общеэкономическая ситуация:производство национального дохода;объем промышленного производства;занятость трудоспособного населения;ставки доходности финансовых активов;платежный баланс страны;состояние торгового баланса;притоки капитала;оттоки капитала;рост доходов населения;индекс потребительских цен.Микроэкономическая ситуация:экономическое развитие региона;диверсификация занятости работоспособного населения;экономические перспективы развития региона;притоки капитала в регион;оттоки капитала из региона.Социальное положение в регионе.возможность межэтнических и военных столкновений;отношение к частному капиталу;отношение к иностранному капиталу;устойчивость политики администрации региона;уровень безработицы в регионе;популярность проводимой администрацией региона политики.Природные условия в регионе:экологическое положение в регионе;наличие развитой инфраструктуры.Таблица 1- Уровни воздействия факторов на стоимость недвижимости Функционирование рынка загородной недвижимости имеет множество общих черт с инвестиционным рынком. В настоящее время специалисты выделяют несколько особых черт, которые характеризуют рынок недвижимости.Прежде всего, функционирование рынка загородной недвижимости связано с высоким порогом входа, приобрести, дом или иной объект недвижимости с инвестиционными целями может далеко не каждый человек. В отличие от большинства инвестиционных инструментов, функционирование рынка недвижимости связано с необходимостью постоянного управления вашим имуществом, а также затратами, связанными с эксплуатацией недвижимости. Также необходимо отметить, что для эффективного управления инвестициями в недвижимость необходимо обладать определенными знаниями и тщательно следить за конъюнктурой рынка. В отличие от других форм инвестиций, вложение в недвижимость могут окупиться через длительный период времени, но, с другой стороны, подобная форма вложения денежных средств надежно защищена от инфляции.Кроме того, при инвестировании денежных средств в недвижимость вам придется столкнуться с высокими транзакционными издержками, связанными как с оплатой государственных пошлин, так и услуг различных риэлторских агентств и других организаций, которые принимают участие в подобной сделке.Функционирование рынка недвижимости тесно связано так же с политической ситуацией в стране, известны случаи, когда в результате военных действий или принятия законодательных актов рынок загородной недвижимости терял свою привлекательность для большинства инвесторов.Еще одной особенностью функционирования рынка загородной недвижимости является высокая сохранность объекта инвестиций, хотя, в некоторых случаях, инвестор может потерять значительные денежные средства в результате стихийных бедствий. Региональный рынок загородной недвижимости обладает особенностями, такими, как функционирование длительного характера для предметов личного потребления населения; объекты сохраняют свою натурально-вещественную форму в течение всего своего жизненного цикла. Объекты регионального рынка недвижимости обладают высокой и стабильной стоимостью. Потребители на указанном рынке достаточно высоко дифференцированы; а сами объекты без проблем можно различить по таким показателям, как назначение, размеры, местоположение и т.д. Каждый сегмент регионального рынка недвижимости имеет также свои особенности, способен развиваться самостоятельно.ИССЛЕДОВАНИЕ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ (НА ПРИМЕРЕ ЛЕНИГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ)ДИНАМИКА РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИРасположенная на Северо-западе европейской части Российской Федерации, Ленинградская область занимает площадь 83 900 кв. км. Это всего лишь полпроцента территории страны, но по европейским меркам ─ чрезвычайно много. Сколь бы банальным не было сравнение с другими странами, достаточно сказать, что на территории Ленинградской области свободно разместится такое самодостаточное европейское государство как Чехия. И еще с избытком останется места для Великого Герцогства Люксембургского.В последние годы в Ленинградской области ежегодно вводилось в строй около одного миллиона квадратных метров жилья (при этом доля ИЖС составляла примерно 2/3 от общего количества). Бесспорным лидером среди муниципальных образований по строительству жилых домов является Всеволожский район. За ним с большим отставанием следуют Выборгский, Гатчинский и Тосненский районы.Несмотря на увеличение объемов строительства, потребность в благоустроенном жилье остается очень высокой. На учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий состоит более 20 тысяч семей.Основные препятствия, сдерживающие развитие жилищного строительства в Ленинградской области, ─ это низкая платежеспособность населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий, и недостаточная доступность долгосрочных ипотечных кредитов. А, кроме того, нехватка обустроенных инженерной инфраструктурой земельных участков, низкие темпы разработки документов территориального планирования и градостроительного зонирования в муниципальных образованиях, административные барьеры при получении исходно-разрешительной документации на строительство.К числу приоритетов строительной индустрии Ленинградской области принадлежит малоэтажное домостроение, достоинствами которого является широкое использование местных строительных материалов, а также внедрение инновационных технологий, снижающих себестоимость жилья и сокращающих сроки строительства при сохранении высокого качества.Одним из главнейших факторов, сыгравшим значительную роль в быстром развитии загородного рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области, как раз стало стремительное развитие стандартов качества. За прошедшие полтора десятка лет в структуре спроса и в структуре предложений загородной недвижимости произошло немало изменений, вызванных экспортом технологий строительства, стандартов жизни, а также общей экономической ситуацией в стране.Самые первые коттеджные поселки появились еще в начале 1990-х годов и позиционировались как элитные места проживания для богатых людей. В большинстве случаев, это была частная застройка, хотя иногда встречались и поселки. Коттеджные поселки и малоэтажные комплексы строились зачастую вблизи многоэтажной застройки, в недорогом сегменте петербургских пригородов, рядом с шумными магистралями, по примеру многоэтажных домов. Кроме того, проекты реализовывались без предварительного исследования рынка и учета интересов будущих покупателей.Сегодня многие из таких проектов считались бы несостоятельными и неконкурентоспособными. Домовладения отличались небольшими участками (максимум 15 соток), огромными домами ( около 300-400 кв.м.), характерной неказистой архитектуры, часто из красного кирпича. Считалось, что элитное загородное жилье должно располагаться близко к городу, что привело к формированию первых «модных» районов пригородной застройки: Юкки, Лисий нос, Сестрорецк, Осиновая Роща, Токсово и т.д. В основном строились на месте старых садовых участков (отсюда и небольшие размеры земельных наделов). Вообще в то время мало внимания уделялось вопросам качества среды и рекреационным характеристикам загородных домовладений. Это вполне объясняется тем, что возможность жизни на природе в ближайшем пригороде сама по себе была вполне достаточной.Первое качественное изменение спроса и предложения на рынках недвижимости произошло в 2001 году, когда потенциальные клиенты стали проявлять интерес к западному образу жизни. Началось формирование стандартов и сегментов рынка; в авангарде шел сегмент элитного загородного домостроения. Покупатели загородной недвижимости считали элитными дома исключительно от 300 кв. м., но размер участков все еще не считался важным. Крупных земельных участков в то время на рынке не было, но были сравнительно небольшие участки высокого качества, располагавшиеся не небольшом расстоянии от города В результате, элитный коттеджный поселок того времени – это 15-20 домов по 250-350 кв.м., примитивной архитектуры, расположенных «в линеечку» на участках в 15-20 соток, вблизи города и Финского залива (Юкки, Курортный район). Примеры поздних проектов таких поселков на рынке Санкт-Петербурге – «Репинская усадьба», «Жемчужина Разлива», из несколько более поздних - «Михайловское».Как раз в это время началось формирование первых сверхпопулярных районов загородной застройки. Речь идет, в первую очередь, о районах Репино-Ленинское, Курортном районе и Всеволожском районе. В Курортном районе, вдоль побережья залива, появилось несколько коттеджных поселков, названия которых уже забыты. Возможность жить у залива и быстро добираться до города, помноженные на курортный имидж территории привели к мгновенному росту цен на землю. Феномен района Репино-Ленинское вообще слабо поддается объяснению. Некрасивые куски полей, окруженные смешанными лесами, без доступа к крупным водоемам (реку Сестра, шириной в три метра и глубиной по колено крупным водоемом, пригодным для купания, считать никак нельзя), без инфраструктур внезапно стали местом строительства самых дорогих и престижных коттеджных поселков. Поселок «Репинская усадьба» до сих пор считается образцом пригородного элитного коттеджного строительства. На волне популярности района, число поселков начало стремительно расти, сегодня там можно насчитать до 10 объектов класса «элит» и «бизнес» (а также «псевдоэлит»).Люди, которых ближние пригороды Петербурга перестали устраивать с точки зрения качества природы, начали осваивать более удаленные районы, такие как Васкелово и Рощино. Там начали появляться коттеджные поселки с претензией на высокие рекреационные характеристикиВ 2004-2005 году требования к элитным коттеджам снова повысились и включали в себя участки площадью как минимум 30 соток (вплоть до 1-5 га в частной застройке), современные инженерные системы, коммуникации и инфраструктуру. Кроме того, возросла привлекательность недвижимости, расположенной на значительном расстоянии от Санкт-Петербурга – до 90 км, и расположенной у крупных водоемов, что давало возможность строительства пирса для яхт и катеров. Возросли требования к архитектуре: коробки из красного кирпича образца 1990-х г окончательно перестали котироваться на рынке. Проекты поселков стали включать в себя дома различного типа, таунхаузы, малоэтажные дома. Среди девелоперов распространилось понимание значимости архитектурной концепции (и единой концепции поселка в целом), что привело к росту поселков с активными архитектурными излишествами. Но качественных архитектурных проектов на рынке загородной застройки было мало. Дома в поселках отличались помпезностью, размеры продолжали увеличиваться.На рынок было выброшено огромное количество земель сельхозназначения. Многие из них были пущены под коттеджную застройку. В это время появился феномен «элитного поселка на картофельном поле». Домовладения в поселках практически всегда продавались как «участок с подрядом», готовые домовладения на рынке почти не появлялись. В том числе и потому, что рост цен на недвижимость делал рентабельной покупку любого объекта в любом состоянии. Вопросы организации и качества жизни, соответствия результата завяленной категории элитности и т.д. в принципе никого не волновали, ни покупателей, ни (что куда более прискорбно) застройщиков. Рекреационный потенциал загородного жилья, как фактор выбора, начал постепенно увеличивать свою значимость, но пока не был первостепенным. Наличие на участке леса, а рядом с ним – воды резко повышало его капитализацию, но уровень и темпы продаж были таковы, что этими «малозначимыми» факторами можно было пренебречь.В 2006-2007гг понятие элитного загородного жилья начало проблематизироваться. Причиной стало постепенно накапливавшееся превышение предложения над спросом. В свою очередь, причинами подобной ситуации стали отставание застройщиков от роста требований потребителей и девальвация самого понятия «элитное загородное жилье». Попытки ввести какие-либо стандарты в данной сфере разбивались о стремительно растущие цены, увеличение числа поселков и стремление застройщиков удержать цены. В условиях сегментации рынка, начали расти другие сектора, такие как загородное жилье эконом-класса и бизнес-класса. Использование западных технологий, более внимательного проектирования, а также распространения коттеджной застройки за зону 100 км от города привели к углублению кризиса элитного жилья. В самом деле, чем покупать дом в «как бы элитном» поселке, начатом несколько лет назад и уже безнадежно устаревшем, лучше купить дом в современном поселке бизнес-класса или построить на большом участке дом самостоятельно.Рынок был насыщен предложениями «элитных домов» и поселков вблизи города и в зоне 30-50 километров в любом направлении. Правда, в реальности за этими предложениями (стоимостью от 500 тысяч до 1,5 млн евро) часто скрывались откровенно плохие проекты, некрасивые территории, тесная, хаотичная застройка, отсутствие рек, лесов, вообще - возможности для отдыха. Но тем не менее, при наличии средств, купить в пригороде дом для постоянного проживания перестало быть проблемой. Зато обострилась проблема «дома для отдыха» - дачи, расположенной в красивом месте. Свою роль сыграла и растущая популярность экстремальных и водных видов спорта. Горные лыжи, снегокаты, квадроциклы, аквабайки, тем более – яхты и катера не могли нормально эксплуатироваться в условиях плотной застройки ближайших пригородов Петербурга. Начал формироваться устойчивый спрос на домовладения, расположенные в уединенных местах далеко (более 50-60 км) от города, у больших рек и озер, но при этом обеспечивающие высокое качество жизни. Появились и соответствующее предложение от застройщиков, но по традиции домовладения продавались как «участок с подрядом», а вопрос строительства инфраструктур был отнесен «на потом».На рынке по-прежнему мало качественных участков, расположенных не на полях, а в лесу, рядом с озерами. Собственно говоря, большинство коттеджных поселков строились на землях сельхозназначения, а пригодных для застройки участков, поросших лесом, на рынке было всегда чрезвычайно мало. Таким образом, образовался интересный парадокс: с одной стороны, стремительно рос спрос на поселки у воды, с участками, поросшими лесом, а с другой стороны, на рынок выводились все новые объекты на картофельных полях. Купить дом с лесистым участком в коттеджном поселке было очень сложно, подобные объекты носили единичный характер.Пытаясь отыграть потерянные позиции, застройщики элитного загородного жилья начали увеличивать в поселке объем инфраструктур, привлекать именитых иностранных архитекторов, продавать «элитный образ жизни». Но, как показала практика, заявленные инфраструктуры начинали строится только после продажи большей части домовладений, в результате, покупатели элитного загородного дома годами жили «на стройке». Последовавший глобальный кризис 2008-2009 годов показал.Проблема усугубилась появлением негативного опыта эксплуатации домов в организованных поселках, трудностями с подключением уже готовых и проданных домов к коммуникациям, а также стремительной девальвацией качества ранних поселков. Кроме того, рынок устал плохих концепций. Это, в частности, привело к череде переименований и смен брендов девелоперских проектов.К 2008 году на рынке загородной недвижимости сложилась следующая ситуация: с одной стороны, предложение по всем сегментам рынка стабильно превышало спрос.