Дипломная работа на тему Тенденции и перспективы развития вторичного рынка жилья муниципального образования (на примере муниципального образования, г

Защита на отлично. ...

Введение
1 Теоретические аспекты исследования вторичного рынка жилья муниципального образования

1.1 Вторичный рынок жилья муниципального образования: понятие, сущность, основные участники

1.2 Факторы и условия функционирования и развития вторичного рынка жилья муниципального образования
…
2 Исследование процессов развития вторичного рынка жилья муниципального образования (на примере г. Верхняя Пышма) …
2.1 Характеристика современного состояния вторичного рынка жилья Верхней Пышмы ..
2.2 Тенденции и факторы развития вторичного рынка жилья Верхней Пышмы
2.3 Основные участники вторичного рынка жилья Верхней Пышмы
3 Перспективные направления развития вторичного рынка жилья муниципального образования (на примере г. Верхняя Пышма)

3.1 Прогнозные оценки изменения ситуации на вторичном рынке жилья Верхней Пышмы
3.2 Основные направления совершенствования регулирования вторичного рынка жилья Верхней Пышмы
Заключение
Список использованных источников
Приложения

Рынок недвижимости играет важное значение в рыночной экономике и развитии страны в целом. Недвижимость относится к важнейшей части национального дохода. Рынок недвижимости для экономики важен еще тем, что от него поступает большое количество доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (а также земли), большое количество сборов в бюджет от налогов на недвижимость и иных сделок с ней. Если рынок недвижимости не существует, то и рынок вообще существовать не будет, ведь такие рынки, как рынок труда, капитала, товаров и услуг, а также другие, чтобы осуществлять свою деятельность, должны иметь необходимые помещения. К тому же рынок недвижимости важен для социального развития страны (в нем заняты большое количество работников, недвижимость ва жна для всех граждан страны, для рождаемости).
Рынок недвижимости — это сложная взаимосвязанная система различных рыночных механизмов, которая обеспечивает создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. Эта система подвержена влиянию определенных факторов: экономических, административных, социальных и экологических.
Среди рынков жилой недвижимости выделяют рынок первичной недвижимости и вторичной.
Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что развитый вторичный рынок имеет преимущества как для экономики страны, так и для людей в ней проживающих.

); 7) автономное инженерное оборудование (собственная электростанция, водоснабжение, отопление, пожарная служба и др.) [27, c.58].Предложение жилья – это зависимость желаемых объемов его продажи, измеряемых в единицах жилой площади (в квадратных метрах или в количестве квартир, домов), от цены единицы жилой площади.Можно выделить следующие факторы, влияющие на предложение вторичного рынка жилья и его эластичность (детерминанты предложения): Количество продавцов данного товара. На изменение количества продавцов на вторичном рынке могут повлиять следующие факторы:- планируемое введение с 2017 года в РФ налога на недвижимость, равно как и существенное изменение в стоимости содержания жилья: если содержать свободную недвижимость дорого и величина арендной платы не покрывает все издержки в достаточной степени, некоторые домохозяйства пожелают избавиться от излишней жилплощади;- изменение численности населения, например, увеличение смертности или интенсивная эмиграция, приведут к высвобождению свободных жилых площадей, что, в свою очередь, увеличит предложение. Увеличится предложение со стороны тех домашних хозяйств, которым дорого или неудобно содержать высвободившуюся жилплощадь;- внешние шоки предложения. Роль такого шока могут играть отраслевые кризисы (например, описанный выше цементный кризис), так и макроэкономические кризисы, влияющие на финансовое состояние строительной отрасли и поставщиков ресурсов для нее.Предложение жилья характеризуется низкой ценовой эластичностью в краткосрочном периоде и более высокой ценовой эластичностью в долгосрочном периоде.Также, к факторам, которые действуют на вторичном рынке жилья, следует отнести не только спрос, предложение, но и цену.Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.Рыночная стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа объекта недвижимости на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы.Таблица 2- Уровни воздействия факторов на стоимость недвижимости [38]Подводя итог первой главе необходимо отметить, что вторичный рынок жилья- это рынок квартир, которые уже имели зарегистрированных в Регистрационной палате прав на недвижимость владельцев. Вторичный рынок по предложению обычно больше, чем первичный и крайне разнообразен по типам квартир, районам и ценам. Основные преимущества - возможность выбора именно той квартиры, которая подходит и в нужном месте. Рынок вторичной недвижимости имеет ряд специфических особенностей: локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды; значительно меньшее число сделок купли-продажи; владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: крупные единовременные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственные пошлины и другие сборы на сделки с недвижимостью; сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка; рынок недвижимости несовершенен; низкая ликвидность – долгие сроки сбыта; цикличный характер. Рынок недвижимости обладает экономическими спадами и подъемами.К субъектам рынка вторичной недвижимости относят продавцов и покупателей, государственные органы (нотариальные конторы, БТИ, налоговые инспекции и т.д.), а также посредников рынка (агентства недвижимости, агентства независимой компании, страховые фирмы и т.д.).На функционирование вторичного рынка жилья влияют многочисленные факторы: экономические, социальные, административные, окружающая среда, политические, юридические, физические.Основными движущими силами на рынке жилой недвижимости (впрочем, как и на любом другом рынке) являются спрос, предложение, цена.Проведенное теоретическое исследование позволяет перейти к анализу конкретных особенностей и тенденций рынка вторичного жилья в Верхней Пышме.ИССЛЕДОВАНИЕ ПРОЦЕССОВ РАЗВИТИЯ ВТОРИЧНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ (НА ПРИМЕРЕ Г. ВЕРХНЯЯ ПЫШМА)ХАРАКТЕРИСТИКА СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ ВТОРИЧНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ ВЕРХНЕЙ ПЫШМЫВерхняя Пышма является динамично развивающимся пригородом Екатеринбурга. Верхняя Пышма развивается по специальной комплексной программе, которая предусматривает до конца 2020 года построить в городе 5 новых микрорайонов. Будут открыты новые детские садики, культурные и спортивные объекты. В городе отмечается стабильный рост населения и поступательное улучшение экономических показателей [34].Рынок вторичного жилья в г.Верхняя Пышма в 2015г характеризовался ростом объема предложения на фоне снижения активности покупателей. Необходимо учесть непростую экономическую ситуацию (сокращение реальных доходов населения, рост стоимости иностранной валюты, рост цен на нефть), которая наложила свой отпечаток на активности покупателей. При этом конкуренция на вторичном рынке обострялась, а продажи объектов сокращались.Карта Верхней Пышмы с изображением продаваемых объектов на рынке вторичной недвижимости жилья представлена на рисунке 5.Как видно по данным рисунка, большинство продаваемых объектов приходится на центральную и Северо-Западную части Верхней Пышмы.Рисунок 5- Продаваемые объекты вторичной недвижимости по районам Верхней Пышмы по состоянию на начало 2016г [35]При анализе современного состояния вторичного рынка жилья Верхней Пышмы необходимо отметить отдельно 2014г. На фоне не самых лучших экономических тенденций рынок жилья в 2014 году показывал вполне хорошие результаты развития. Повышенный спрос в конце 2014 года был обеспечен покупателями из 2015-го и основывался на финансовых страхах. То есть эта тенденция была основана на краткосрочных факторах, которые не поддерживали рынок в 2015 году. Из-за этой декабрьской вспышки продаж снизился и объем предложения на вторичном рынке в первый квартал 2015г [22, c.2]. На рисунке 6 показана структура предложения жилой недвижимости в Верхней Пышме в 2015г.\sРисунок 6- Структура предложения жилой недвижимости в Верхней Пышме в 2015г, % [22, c.9]По данным рисунка 6 видно, что 72% предложения представлено квартирами, а лишь 28%- комнатами. Причем, необходимо отметить, что все же на протяжении последних 5 лет с каждым годом возрастает доля квартир в общем объеме предложения на вторичном рынке жилья.Структура предложения вторичного рынка квартир Верхней Пышмы по типологии квартир в 2015г представлена на рисунке 7.\sРисунок 7- Структура предложения вторичного рынка квартир Верхней Пышмы по типологии квартир в 2015г, % [22, c.12]Структура предложения вторичного рынка квартир Верхней Пышмы по типологии квартир в основном не изменяется, но стоит отметить, что в связи с экономической ситуацией в конце 2015г в структуре предложения увеличилась доля наиболее ликвидных объектов (одно- и двухкомнтаных квартир).Доля однокомнатных квартир в структуре предложения на рынке вторичного жилья составила 65,1%, доля двухкомнатных- 26,9%.На долю трехкомнатных квартир и более приходится около 18%.Структура предложения по типу дома не претерпела существенных изменений по результатам 2015г (таблица 3).Таблица 3- Структура предложения по типу дома в Верхней Пышме в 2010-2015гг, % [4, c.12]Тип дома201020112012201320142015Изменение, %Хрущевки, панель4,34,64,14,34,75,0+0,7Монолитно- кирпичные дома повышенной комфортности5,66,16,47,87,78,0+2,6Хрущевки, кирпич5,65,56,26,46,56,8+1,4Монолит 17,616,920,322,823,825,7+8,1Кирпич с большой кухней10,312,612,913,413,513,7+3,4Кирпич с малой кухней5,35,25,96,16,26,6+1,3Улучшенная панель15,315,916,416,816,917,1+1,8Типовая панель10,39,89,912,112,312,4+2,1Панель с малой кухней3,23,74,14,54,54,7+1,5 На вторичном рынке Верхней Пышмы преобладают квартиры в панельных домах, в конце 2015г. доля предложений в панельных домах составляла 39,2%, из них 17% было представлено в панельных домах улучшенной планировки. Хрущевки (панельные и кирпичные) составили в общем объеме предложения квартир 11,8%. На кирпичные дома приходится 20,3%, на монолитные и монолитно-кирпичные – 33,7% от общего объема предложения. Наиболее ликвидными объектами на вторичном рынке Верхней Пышмы являются квартиры в современных домах (монолитных и панельных домах улучшенной планировки), которые выдерживают конкуренцию с предложением первичного рынка.Средняя цена объекта на вторичном рынке жилья Верхней Пышмы представлена на рисунке 8.Рисунок 8-Средняя цена объектов вторичной жилой недвижимости в 2015г, руб [39]На графике показана средняя цена объектов жилой недвижимости в городе Верхняя Пышма в соответствии с количеством комнат. Для любой квартиры существует рыночный диапазон, который формируется конкурирующими аналогами. Традиционно продавцы склонны ориентироваться на верхнюю часть этого диапазона. И лишь спустя несколько недель отсутствия просмотров начинают снижать ее. Такая тактика работает в условиях активного рынка, но совершенно не приемлема в настоящих условиях стагнации, так как может привести к заметным потерям. По данным рисунка необходимо отметить, что средняя цена однокомнатной квартиры площадью до 40 кв.м. составила в 2015г 2080тыс руб. Средняя цена 2-комнатной квартиры площадью до 60 кв м составила 2523тыс руб.Средняя цена трехкомнатной и более квартиры площадью до 90кв м. 3381тыс руб.Таким образом, 54.663руб тАКИМ Тдиапазон цен в Верхней Пышме на вторичное жилье варьируются от 54.663 руб/м² до 62.026 руб/м².При относительно стабильных средних ценах все большее количество продавцов начинает снижать цены. Причем развитие этого процесса, по мнению аналитиков, говорит о том, что избежать номинального снижения цен уже в ближайшие месяцы не удастся. С точки зрения поведения продавцов на рынке вырисовывается картина, характерная для 2009 года.Пока в большей степени изменение цен связано с изменением структуры предложения. При этом на рынке есть продавцы, которые повышают цены, и те, кто снижает. Но по большинству объектов цены стабильны. Например, есть собственники, которые выставляют квартиру по цене, которая не соответствует нынешним рыночным условиям, и такие квартиры «висят» в базе продаж, у них нет просмотров, но так или иначе они формируют рыночный фон. А квартиры, которые находят покупателей, уходят по нижнему рыночному диапазону. Например, рыночный диапазон квартиры в хрущевке 2,5-3,0млн руб. Быстрее продается квартиры за 2,5 млн руб, а таких квартир единицы. Но есть квартиры, собственники которых не готовы торговаться и снижать цены,- они удерживают средние цены и не дают им ползти вниз. Средний срок экспозиции на рынке вторичного жилья представлен в таблице 5.Таблица 5- Средний срок экспозиции вторичного жилья в Верхней Пышме в 2010-2015гг, дн Тип квартиры201020112012201320142015Темп роста, %1-комнатная98101109118128147+502-х комнатная113126128137141154+36,33-х комнатная119130137144149168+41,2многокомнатная127128133156178182+43,3По таблицы 5 можно отметить, что средний срок экспозиции по однокомнатным квартирам в 2015г составляет 147 дней. Данный показатель на 50% выше показателя 2010г. По двухкомнатным квартирам средний срок экспозиции в 2015г составляет 154 дня, что на 36,3% выше показателя 2010г.Самый большой срок экспозиции по многокомнатным квартирам -182дня.К тому же необходимо отметить, что есть такие объекты, которые продаются годами.Таким образом, рынок вторичного жилья в Верхней Пышме переживает не легкие времена. В перспективе в 2016г ожидается незначительное снижение цен на вторичную недвижимость, с последующим выравниванием в 2017г. Снижение сделок также ожидается в 2016г. (в среднем на 5%). ТЕНДЕНЦИИ И ФАКТОРЫ РАЗВИТИЯ ВТОРИЧНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ ВЕРХНЕЙ ПЫШМЫСейчас - в условиях неопределенности фазы кризиса предложение на рынке вторичного жилья в г. Верхняя Пышма переполнено (рисунок 9). \sРисунок 9- Объем предложения на вторичном рынке жилья Верхней Пышмы в 2005-2015гг, ед По данным рисунка 9 видно, что пик предложения был в 2014г. Данному факту способствовало то, что в конце 2014г присутствовал повышенный спрос покупателями из 2015-го и он основывался на финансовых страхах. То есть эта тенденция была основана на краткосрочных факторах, которые не поддерживали рынок в 2015 году. В 2014г к продаже было предложено 3028 объектов вторичного жилья, а в первом квартале 2015г лишь 2600 объектов. Но постепенно к концу 2016г количество продаваемых объектов сравнялось с показателем 2014г. Данный факт свидетельствует о том, что покупательская способность в течение 2015г снижалась, что замедлило продажи. К тому же, в 2015 году экономика сталкивается с несколькими важными фактами, которые и дают цены на квартиры в разных сегментах, исходя из пересечения линий спроса и предложения. В январе предложение вторичных квартир от собственников сократилось больше, чем в прошлом году, - это факт.Динамика объема предложения вторичного жилья по типу квартир представлена в таблице 6.Таблица 6 - Динамика объема предложения вторичной недвижимости Верхней Пышмы по типу квартир 2010-2015гг, едТип квартиры201020112012201320142015Темп роста, %1-комнатная69662986595410851128+62,12-х комнатная241297221239288331+37,33-х комнатная12517415287134149+19,2многокомнатная5391169216-88,7По данным таблицы видно, что наибольший удельный вес в структуре предложения в 2010-2015гг занимали однокомнатные квартиры (до 65% от общего объема предложения). К тому же данный показатель возрос на 62,1% по сравнению с 2010г.Двухкомнатных квартир предложено к продаже в 2014г 331 ед, что на 37,3% выше показателя 2010г. Меньше всего к продаже предложено многокомнатных квартир (6 в 2015г), что на 88,7% ниже показателя 2010г. На рисунке 10 показана динамика средней цены кв.м. жилья на вторичном рынке в 2005-2015гг в г.Верхняя Пышма.\sРисунок 10-Динамика средней цены кв.м. жилья на вторичном рынке в 2005-2015гг, тыс руб [5, c.69]В 2015г по сравнению с 2014г стоимость квартир на вторичном рынке Верхней Пышмы снизилась на 17%. В 2016г продолжилась тенденция снижения стоимости квадратного метра жилья.По данным аналитиков сегодня цены на вторичном рынке жилья Верхней Пышмы снижаются в среднем на 0,5% в неделю. В среднем квадрат во вторичном жилье в центре города стоит сегодня 57,1 тыс руб. Необходимо заметить, что самые высокие цены на вторичное жилье были в 2014г, что было связано с высоким спросом на объекты недвижимости, в 2015г цены начали снижаться и снижаются до сих пор. Данный факт связан с низкой покупательской активностью населения. Эксперты утверждают, что на вторичном рынке сегодня идет серьезный торг. Любую сумму, названную продавцом, покупатель может уверенно сбить на несколько сотен рублей. В некоторых случаях скидка достигает 25-30%.В таблице 7 отражена динамика цен на вторичную недвижимость в Верхней Пышме в зависимости от типа квартир.Таблица 7- Динамика цен на вторичную недвижимость в Верхней Пышме по типу квартир 2010-2015гг, тыс руб/ кв.м. Тип квартиры201020112012201320142015Темп роста, %1-комнатная65,668,570,871,372,262,0-5,52-х комнатная62,364,865,966,165,757,1-8,33-х комнатная52,955,158,861,762,156,8+7,4многокомнатная51,954,154,755,456,355,7+7,3По данным таблицы 3 видно, что наименьший темп падения цены отмечен у однокомнатных квартир (на 5,5% за 2010-2015г). Так в 2015г цена за кв м однокомнатной квартиры составил 62тыс руб, что на 3,6тыс руб ниже показателя 2010г. К тому же, самая высокая цена кв.м. на данные объекты вторичной недвижимости наблюдались в 2012-2014г (около 72тыс руб).Наибольший темп – у двухкомнатных квартир (8,3%). Связано это с тем, что покупатели все больше предпочитают однокомнатные квартиры. По стоит отметить, что многокомнатные квартиры даже поднялись в цене по сравнению с 2010г. Это свидетельствует о том, что в кризисных условиях спрос покупателей на более дешевые объекты, поэтому многокомнатные объекты не особо подвержены изменениям, на которые оказывают влияние экономические факторы.Таким образом, динамика цен будет усугубляться тем, что объявленная госпрограмма поддержки ипотечной ставки рассчитана только на новостройки. Потому что это помощь строительному сектору, а не населению, нуждающемуся в новом жилье. Понятно, что вторичное жилье со временем будет дешеветь — просто потому, что самые выгодные, самые интересные варианты уходят с рынка, а те варианты, что остаются, имеют другие потребительские характеристики и, соответственно, более низкую цену.По данным статистики, среди операций, прошедших на вторичном рынке, основной спрос был сконцентрирован на одно- и двухкомнатных квартирах (рисунок 11). Рисунок 11- Динамика спроса на квартиры в Верхней Пышме на рынке вторичной жилой недвижимости в 2005-2015гг, % [4, с.18]На графике наглядно просматривается изменение структуры спроса. Часть населения вкладывает деньги в недвижимость, в 2015г в структуре сделок на вторичном рынке преобладали 1-комнатные квартиры. Обычно же большая часть сделок приходится на 2-х комнатные квартиры (43%), на долю однокомнатных квартир обычно приходится порядка 32% спроса, на 3-х комнатные квартиры в среднем приходится 21% спроса. В 2015г наблюдается увеличение доли трехкомнатных квартир, что говорит о сделках с целью улучшения жилищных условий, а не инвестирования.Следует учесть, что рынок вторичной недвижимости в начале 2016г находился в состоянии стагнации. Данному факту способствовали большое количество предложений первичной недвижимости от застройщиков. К тому же, большинство продаваемых квартир на вторичном рынке жилья Верхней Пышмы представлены старыми домами улучшенной планировки. В большинстве своем такие квартиры требуют значительного ремонта как внутренней отделки, так и коммуникаций.В течение 2014 года на рынке жилой недвижимости наблюдалось 2 пика активизации спроса в связи с резким ростом курсов валют и усиливающейся инфляцией. Необходимо отметить, что в 2015г число сделок с объектами вторичной недвижимости сократилось. Снижение платежеспособного спроса обусловлено прежде всего сокращением ипотечного кредитования, увеличение требований к заемщикам при получении ипотеки, отсутствие уверенности покупателей в стабильности своего финансового положения в условиях нынешнего кризиса. Все это повлекло за собой сокращение количества сделок, поскольку ипотека составляла более 50% рынка. Те же, кто имел возможность купить квартиру без привлечения ипотечных средств или в инвестиционных целях, сделали это еще в конце 2014 года.ОСНОВНЫЕ УЧАСТНИКИ ВТОРИЧНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ ВЕРХНЕЙ ПЫШМЫКак уже отмечалось выше, к участникам вторичного рынка жилья относят: покупателей, продавцов, арендаторов, арендодателей, кредитные учреждения, заемщиков, риелторов и т.д.Сначала необходимо выделить таких участников рынка вторичного жилой недвижимости, как риэлтерские агентства (таблица 8).Таблица 8- Рейтинг агентств недвижимости Верхней Пышмы на начало 2016г [25, c.32]НазваниеКоличество лотов многоквартирного жилья Общее количествосотрудников на 01.07.14 г. 2 Членство в УПНГод основанияГК Новосёл1 507730Член УПН1999АН АВАНТ- АЛЬЯНС201114Член УПН1997ЦН БЭСТ143131Член УПН2005КБ Ярмарка140199Член УПН1995АН Купол112120Кандидат в члены УПН2014АН Бриллиант8031Член УПН2006АН Регион-Маркет7829Член УПН1997АН Ранчо73н/дЧлен УПН2002АН Находка7170Кандидат в члены УПН2009АН Уютвиль-Север6841Член УПН2011Недвижимость Урала6094Член УПН1997АН Диал6025Член УПН1993ЦН Кит5626Член УПН1998Окончание таблицы 8НазваниеКоличество лотов многоквартирного жилья Общее количествосотрудников на 01.07.14 г.Членство в УПНГод основанияАН Эверест-Риэл53н/дКандидат в члены УПН2006АН Центральное7263Член УПН1994Следует учесть, что количество объектов многоквартирного жилья представлено не только в Верхней Пышме, но и в общем по пригородам Свердловской области. Среди крупных агентств недвижимости, работающих на рынке вторичной жилой недвижимости Верхней Пышмы можно отдельно выделить ГК Новосел. Он располагает самым крупным объемом выставленных на продажу объектов.