Курсовая работа по предмету "Региональный рынок недвижимости"

Тема:
Особенности функционирования вторичного рынка жилья в муниципальном образовании (на примере муниципального образования «Городской округ г. Верхняя Пышма)
Курсовая работа состоит из введения, двух глав основного текста, заключения, списка использованных источников. Содержание работы изложено на 41 странице машинописного текста, и включает 9 рисунков, 5 таблиц. Список литературы состоит из 27 источников. ...

Введение………………………………………………………………………….….3
1 Теоретические основы изучения регионального рынка вторичного жилья…..5
1.1 Сущность, основные понятия, виды и субъекты регионального рынка вторичного жилья……………………………………………………………….5
1.2 Факторы, влияющие на функционирование регионального рынка вторичного жилья………………………………………………………………11
2 Исследование регионального рынка вторичного жилья в г. Верхняя
Пышма за 2004-2015гг…………………………………………………………16
2.1 Динамика развития регионального рынка вторичного жилья в г. Верхняя Пышма…………………………………………………………………………..16
2.2 Анализ современного состояния регионального рынка вторичной недвижимости в г.Верхняя Пышма……………………………………….......21
2.3 Основные проблемы функционирования регионального рынка вторичной недвижимости и пути их решения в г.Верхняя Пышма………………….….26
Заключение……………………………………………………………………….....35
Список использованных источников……………………………………………...39

Рынок недвижимости — это сложная взаимосвязанная система различных рыночных механизмов, которая обеспечивает создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. Эта система подвержена влиянию определенных факторов: экономических, административных, социальных и экологических.
Рынок жилья представляет собой сложную социальную систему, состоящую из субъектов, объектов и взаимоотношений между ними. Регион является сложным социально-экономическим комплексом, включающим производственную, непроизводственную и социально-бытовую сферы, отрасли народного хозяйства, определенную структуру региональной и местной власти. При изучении регионального рынка жилья ключевым параметром выступает его емкость, то есть возможный объем реализации недвижимости на внутреннем рынке, определяемы й размерами платежеспособного спроса потребителей при данном уровне цен. Развитие рынка во многом зависит от его управляющей подсистемы – федеральной и региональной. В свою очередь, региональный рынок жилья выступает составной частностью системы региональных рынков наряду с рынками средств производства, труда, информации, природных ресурсов, культурных ценностей, образовательных услуг, финансовым и потребительскими рынками. В настоящее время значение регионального рынка жилья велико и в условиях нехватки доступного жилья в нашей стране продолжает только увеличиваться. В связи с этим тема настоящего исследования актуальна и важна.
Целью курсовой работы является исследование особенностей функционирования вторичного рынка жилья в г.Верхняя Пышма. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- изучить сущность, основные понятия и виды регионального рынка вторичного жилья;

Во-вторых, рынок жилья обладает определенными особенностями, не присущими другим рынкам, основополагающей из которых, является слабая регулируемость на основе только ценового механизма. В-третьих, рынок жилья является значимым с инвестиционной точки зрения рынком. ИССЛЕДОВАНИЕ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ВТОРИЧНОГО ЖИЛЬЯ В Г. ВЕРХНЯЯ ПЫШМА ЗА 2004-2015ГГДИНАМИКА РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ВТОРИЧНОГО ЖИЛЬЯ В Г. ВЕРХНЯЯ ПЫШМАВерхняя Пышма является динамично развивающимся пригородом Екатеринбурга. Верхняя Пышма развивается по специальной комплексной программе, которая предусматривает до конца 2020 года построить в городе 5 новых микрорайонов. Будут открыты новые детские садики, культурные и спортивные объекты. В городе отмечается стабильный рост населения и поступательное улучшение экономическихпоказателей.Сейчас - в условиях неопределенности фазы кризиса предложение на рынке вторичного жилья в г. Верхняя Пышма переполнено (рисунок 3). Рисунок 3– Динамика предложения объектов вторичного рынка жилья Верхней Пышмы в 2005-2015гг, ед [2, c.12]По данным рисунка 3 видно, что пик предложения был в 2014г. Данному факту способствовало то, что в конце 2014г присутствовал повышенный спрос покупателями из 2015-го и он основывался на финансовых страхах. То есть эта тенденция была основана на краткосрочных факторах, которые не поддерживали рынок в 2015 году. В 2014г к продаже было предложено 3028 объектов вторичного жилья, а в первом квартале 2015г лишь 2600 объектов. Но постепенно к концу 2016г количество продаваемых объектов сравнялось с показателем 2014г. Данный факт свидетельствует о том, что покупательская способность в течение 2015г снижалась, что замедлило продажи. К тому же, в 2015 году экономика сталкивается с несколькими важными фактами, которые и дают цены на квартиры в разных сегментах, исходя из пересечения линий спроса и предложения. В январе предложение вторичных квартир от собственников сократилось больше, чем в прошлом году, - это факт.Динамика объема предложения вторичного жилья по типу квартир представлено в таблице 2.Таблица 2 - Динамика объема предложения вторичной недвижимости Верхней Пышмы по типу квартир 2010-2015гг, ед [2, c.16]Тип квартиры201020112012201320142015Темп роста, %1-комнатная99610291265165419852028+103,62-х комнатная541597621639788731+35,13-х комнатная22517415287234249+10,7многокомнатная5391169216-88,7По данным таблицы видно, что наибольший удельный вес в структуре предложения в 2010-2015гг занимали однокомнатные квартиры (до 65% от общего объема предложения). К тому же данный показатель возрос на 103,6% по сравнению с 2010г.Двухкомнатных квартир предложено к продаже в 2014г 731 ед, что на 35,1% выше показателя 2010г. Меньше всего к продаже предложено много комнатных квартир (6 в 2015г), что на 88,7% ниже показателя 2010г.На рисунке 4 показана динамика средней цены кв.м. жилья на вторичном рынке в 2005-2015гг в г.Верхняя Пышма.Рисунок 4-Динамика средней цены кв.м. жилья на вторичном рынке в 2005-2015гг, тыс руб [5, c.69]В 2015г по сравнению с 2014г стоимость квартир на вторичном рынке Верхней Пышмы снизилась на 17%.По данным аналитиков сегодня цены на вторичном рынке жилья Верхней Пышмы снижаются в среднем на 0,5% в неделю. В среднем квадрат во вторичном жилье в центре города стоит сегодня 57,1 тыс руб. Необходимо заметить, что самые высокие цены на вторичное жилье были в 2014г, что было связано с высоким спросом на объекты недвижимости, в 2015г цены начали снижаться и снижаются до сих пор. Данный факт связан с низкой покупательской активностью населения. Эксперты утверждают, что на вторичном рынке сегодня идет серьезный торг. Любую сумму, названную продавцом, покупатель может уверенно сбить на несколько сотен рублей. В некоторых случаях скидка достигает 25-30%.В таблице 3 отражена динамика цен на вторичную недвижимость в Верхней Пышме в зависимости от типа квартир.Таблица 3- Динамика цен на вторичную недвижимость в Верхней Пышме по типу квартир 2010-2015гг, тыс руб/ кв.м. [5, c.71]Тип квартиры201020112012201320142015Темп роста, %1-комнатная65,668,570,871,372,262,0-5,52-х комнатная62,364,865,966,165,757,1-8,33-х комнатная52,955,158,861,762,156,8+7,4многокомнатная51,954,154,755,456,355,7+7,3По данным таблицы 3 видно, что наименьший темп падения цены отмечен у однокомнатных квартир (на 5,5% за 2010-2015г). Так в 2015г цена за кв м однокомнатной квартиры составил 62тыс руб, что на 3,6тыс руб ниже показателя 2010г. К тому же, самая высокая цена кв.м. на данные объекты вторичной недвижимости наблюдались в 2012-2014г (около 72тыс руб).Наибольший темп – у двухкомнатных квартир (8,3%). Связано это с тем, что покупатели все больше предпочитают однокомнатные квартиры. По стоит отметить, что многокомнатные квартиры даже поднялись в цене по сравнению с 2010г. Это свидетельствует о том, что в кризисных условиях спрос покупателей на более дешевые объекты, поэтому многокомнатные объекты не особо подвержены изменениям, на которые оказывают влияние экономические факторы.Таким образом, динамика цен будет усугубляться тем, что объявленная госпрограмма поддержки ипотечной ставки рассчитана только на новостройки. Потому что это помощь строительному сектору, а не населению, нуждающемуся в новом жилье. Понятно, что вторичное жилье со временем будет дешеветь — просто потому, что самые выгодные, самые интересные варианты уходят с рынка, а те варианты, что остаются, имеют другие потребительские характеристики и, соответственно, более низкую цену.По данным статистики, среди операций, прошедших на вторичном рынке, основной спрос был сконцентрирован на одно- и двухкомнатных квартирах (рисунок 5). Рисунок 5- Динамика спроса на квартиры в Верхней Пышме на рынке вторичной жилой недвижимости в 2005-2015гг, % [2, c.22]На графике наглядно просматривается изменение структуры спроса. Часть населения вкладывает деньги в недвижимость, в 2015г в структуре сделок на вторичном рынке преобладали 1-комнатные квартиры. Обычно же большая часть сделок приходится на 2-х комнатные квартиры (43%), на долю однокомнатных квартир обычно приходится порядка 32% спроса, на 3-х комнатные квартиры в среднем приходится 21% спроса. В 2015г наблюдается увеличение доли трехкомнатных квартир, что говорит о сделках с целью улучшения жилищных условий, а не инвестирования.В течение 2014 года на рынке жилой недвижимости наблюдалось 2 пика активизации спроса в связи с резким ростом курсов валют и усиливающейся инфляцией. Необходимо отметить, что в 2015г число сделок с объектами вторичной недвижимости сократилось. Снижение платежеспособного спроса обусловлено прежде всего сокращением ипотечного кредитования, увеличение требований к заемщикам при получении ипотеки, отсутствие уверенности покупателей в стабильности своего финансового положения в условиях нынешнего кризиса. Все это повлекло за собой сокращение количества сделок, поскольку ипотека составляла более 50% рынка. Те же, кто имел возможность купить квартиру без привлечения ипотечных средств или в инвестиционных целях, сделали это еще в конце 2014 года.или в инвестиционных целях, сделали это еще в конце 2014 года.АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ВТОРИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Г.ВЕРХНЯЯ ПЫШМАРынок вторичного жилья в г.Верхняя Пышма в 2015г характеризовался ростом объема предложения на фоне снижения активности покупателей. При этом конкуренция на вторичном рынке обострялась, а продажи объектов сокращались. Необходимо отметить отдельно 2014г. На фоне не самых лучших экономических тенденций рынок жилья в 2014 году показывал вполне хорошие результаты развития. Повышенный спрос в конце 2014 года был обеспечен покупателями из 2015-го и основывался на финансовых страхах. То есть эта тенденция была основана на краткосрочных факторах, которые не поддерживали рынок в 2015 году.Из-за этой декабрьской вспышки продаж снизился и объем предложения на вторичном рынке в первый квартал 2015г. На рисунке 6 показана структура предложения жилой недвижимости в Верхней Пышме в 2015г.Рисунок - Структура предложения жилой недвижимости в Верхней Пышме в 2015г, % [13, c.9]По данным рисунка 6 видно, что 72% предложения представлено квартирами, а лишь 28%- комнатами.Структура предложения вторичного рынка квартир Верхней Пышмы по типологии квартир в 2015г представлена на рисунке 7.Рисунок 7- Структура предложения вторичного рынка квартир Верхней Пышмы по типологии квартир в 2015г, % [13, c.12]Структура предложения вторичного рынка квартир Верхней Пышмы по типологии квартир в основном не изменяется, но стоит отметить, что в связи с экономической ситуацией в конце 2015г в структуре предложения увеличилась доля наиболее ликвидных объектов (одно- и двухкомнтаных квартир).Доля однокомнатных квартир в структуре предложения на рынке вторичного жилья составила 65,1%, доля двухкомнатных- 26,9%.На долю трехкомнатных квартир и более приходится около 18%.Структура предложения по типу дома не претерпела существенных изменений по результатам 2015г (таблица 4).Таблица 4- Структура предложения по типу дома в Верхней Пышме в 2010-2015гг, % [143, c.10]Тип дома201020112012201320142015Изменение, %Хрущевки, панель4,34,64,14,34,75,0+0,7Монолитно- кирпичные дома повышенной комфортности5,66,16,47,87,78,0+2,6Хрущевки, кирпич5,65,56,26,46,56,8+1,4Монолит 17,616,920,322,823,825,7+8,1Кирпич с большой кухней10,312,612,913,413,513,7+3,4Кирпич с малой кухней5,35,25,96,16,26,6+1,3Улучшенная панель15,315,916,416,816,917,1+1,8Типовая панель10,39,89,912,112,312,4+2,1Панель с малой кухней3,23,74,14,54,54,7+1,5 На вторичном рынке Верхней Пышмы преобладают квартиры в панельных домах, в конце 2015г. доля предложений в панельных домах составляла 39,2%, из них 17% было представлено в панельных домах улучшенной планировки. Хрущевки (панельные и кирпичные) составили в общем объеме предложения квартир 11,8%. На кирпичные дома приходится 20,3%, на монолитные и монолитно-кирпичные – 33,7% от общего объема предложения. Наиболее ликвидными объектами на вторичном рынке Верхней Пышмы являются квартиры в современных домах (монолитных и панельных домах улучшенной планировки), которые выдерживают конкуренцию с предложением первичного рынка.Средняя цена объекта на вторичном рынке жилья Верхней Пышмы представлена на рисунке 8.Рисунок 9-Средняя цена объектов вторичной жилой недвижимости в 2015г, руб [12, c.55]На графике показана средняя цена объектов жилой недвижимости в городе Верхняя Пышма в соответствии с количеством комнат. Для любой квартиры существует рыночный диапазон, который формируется конкурирующими аналогами. Традиционно продавцы склонны ориентироваться на верхнюю часть этого диапазона. И лишь спустя несколько недель отсутствия просмотров начинают снижать ее. Такая тактика работает в условиях активного рынка, но совершенно не приемлема в настоящих условиях стагнации, так как может привести к заметным потерям. По данным рисунка необходимо отметить, что средняя цена однокомнатной квартиры площадью до 40 кв.м. составила в 2015г 2080тыс руб. Средняя цена 2-комнатной квартиры площадью до 60 кв м составила 2523тыс руб.Средняя цена трехкомнатной и более квартиры площадью до 90кв м. 3381тыс руб.Таким образом, 54.663руб тАКИМ Тдиапазон цен в Верхней Пышме на вторичное жилье варьируются от 54.663 руб/м² до 62.026 руб/м².При относительно стабильных средних ценах все большее количество продавцов начинает снижать цены. Причем развитие этого процесса, по мнению аналитиков, говорит о том, что избежать номинального снижения цен уже в ближайшие месяцы не удастся. С точки зрения поведения продавцов на рынке вырисовывается картина, характерная для 2009 года.Пока в большей степени изменение цен связано с изменением структуры предложения. При этом на рынке есть продавцы, которые повышают цены, и те, кто снижает. Но по большинству объектов цены стабильны. Например, есть собственники, которые выставляют квартиру по цене, которая не соответствует нынешним рыночным условиям, и такие квартиры «висят» в базе продаж, у них нет просмотров, но так или иначе они формируют рыночный фон. А квартиры, которые находят покупателей, уходят по нижнему рыночному диапазону. Например, рыночный диапазон квартиры в хрущевке 2,5-3,0млн руб. Быстрее продается квартиры за 2,5 млн руб, а таких квартир единицы. Но есть квартиры, собственники которых не готовы торговаться и снижать цены,- они удерживают средние цены и не дают им ползти вниз. Средний срок экспозиции на рынке вторичного жилья представлен в таблице 5.Таблица 5- Средний срок экспозиции вторичного жилья в Верхней Пышме в 2010-2015гг, днТип квартиры201020112012201320142015Темп роста, %1-комнатная98101109118128147+502-х комнатная113126128137141154+36,33-х комнатная119130137144149168+41,2многокомнатная127128133156178182+43,3По таблицы 5 можно отметить, что средний срок экспозиции по однокомнатным квартирам в 2015г составляет 147 дней. Данный показатель на 50% выше показателя 2010г. По двухкомнатным квартирам средний срок экспозиции в 2015г составляет 154 дня, что на 36,3% выше показателя 2010г.Самый большой срок экспозиции по многокомнатным квартирам -182дня.К тому же необходимо отметить, что есть такие объекты, которые продаются годами., Таким образом, рынок вторичного жилья в Верхней Пышме переживает не легкие времена. В перспективе в 2016г ожидается незначительное снижение цен на вторичную недвижимость, в последующим выравниванием в 2017г. Снижение сделок также ожидается в 2016г. ( в среднем на 5%). ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ВТОРИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ В Г.ВЕРХНЯЯ ПЫШМА2016г в России характеризуется продолжением кризисных явлений. Данная ситуация может продлиться, по некоторым официальным предположениям около двух лет. Нестабильная экономическая ситуация в стране, стремительное обесценивание курса рубля, увеличивающаяся инфляция, снижение платежеспособности населения, валютные колебания – все это прямым образом оказывает негативное влияние и на рынок российской недвижимости в целом, и на региональные рынки недвижимости. В 2016г курс валют продолжает расти, а рубль падать. Темпы инфляции увеличиваются. В условиях ухудшения основных макроэкономических показателей снижается покупательская способность населения, и, как следствие, снижается спрос на рынке жилой недвижимости в основном сегменте.Самым главным событием, ставшим ключевым для рынка недвижимости, на мой взгляд, стало колебание курса доллара на протяжении всего года. «Валютные качели» действовали на покупательскую активность следующим образом. Как только курс рубля стабилизировался и даже наблюдалось его укрепление, это активизировало отложенный спрос со стороны клиентов, имеющих валютные накопления. Пока рубль «падал», потенциальные покупатели не стремились выйти из валютного актива. Когда курс доллара начал постепенно снижаться, клиенты стали понимать, что теряют деньги. Это и приводит к повышению покупательской активности и всплеску продаж. В то же время резке обесценивание рубля также ведет к активизации покупательского спроса. То есть, по сути, не важно, в какую сторону качаются «валютные качели» - будь то укрепление или падение рубля, происходит активизация спроса, что дает любому продавцу уверенность в завтрашнем дне [17, c.151].По сравнению с 2014-2015гг, сейчас прогнозируется снижение интереса на новостройки и массовый приток средств в сегмент вторичного жилья. Рынок весьма стабилен и неподвижен, что, безусловно, нельзя оценить как положительное явление, но и никаких серьезных коллизий это не предвещает. Жилье на вторичном рынке, т.е. уже готовое и обжитое, можно осмотреть, оценить. Это не котлован и не воздушные замки на чертежах. Никаких препятствий, кроме ипотечной ставки, пожалуй, нет. О ней речь пойдет ниже. Предлагаемые цены не соответствуют возможностям покупателей. Поэтому цены на недвижимость, по прогнозам некоторых аналитиков, будут немного снижаться на протяжении 2016 года. Платежеспособный спрос упал всерьез и надолго, поэтому дальнейшее снижение стоимости жилья неизбежно. Надо сказать, что люди, нуждающиеся в улучшении жилищных условиях, в сегодняшней ситуации не могут рассчитывать на покупку жилья по предлагаемым ценам. Ощущается недостаток покупателей [16, c.32]. Эксперты считают, что без структурных реформ российская экономика в ближайшие годы обречена на стагнацию. Все это значит, что в ближайшие годы спрос на жилье не восстановится. Сложность момента заключается в том, что некоторые покупатели ждут, когда рынок обвалится, и цены упадут до крайне низких значений, а продавцы, естественно, психологически к этому не готовы [18, c.56]. На повышение спроса, прежде всего, может повлиять ипотека. Рост ставок и пересмотр требований к заемщикам уже привели к заметному сокращению ипотечного кредитования. Кроме того, многие потенциальные заемщики в ближайший год будут не готовы брать на себя обязательства по ипотеке. И в этом еще один серьезный риск для рынка. Процент ипотеки на вторичную недвижимость гораздо больше, и переплаты значительны. Так, средняя «вторичная» ипотека выдается под 14 -14,5 %. Учитывая, что для первичного рынка с господдержкой кредит выдают под 11,9%, становится понятно, почему вторичное жилье в кредит не является хитом сезона. При договоре на 15-20 лет переплата весьма серьезная. Снижение ключевой ставки Центробанком в конце 2015г до 11% отразилось на уровне ипотечных ставок на вторичном рынке, но не сразу. По сделкам, прошедшим на вторичном рынке, в апреле 2015г. доля ипотечных сделок едва достигала 20%. К сожалению, сегодня государство направило все усилия на помощь первичному рынку. В результате рынок вторичного жилья вынужден выживать самостоятельно. В конце этого года власти обсуждали вариант субсидирования ипотечной ставки и на вторичном рынке, однако было принято отрицательное решение. Поэтому решение Сбербанка снизить ипотечную ставку при покупке вторичного жилья – первый шаг, который может помочь активизировать отложенный спрос на первичном рынке со стороны собственников, продающих сегодня свои квартиры. Это все, что касается кризисных явлений, которые препятствуют развитию вторичного рынка. Далее следует рассмотреть социальные факторы [26].Вследствие падения платежеспособности большинство населения не может решить свои жилищные проблемы. Как следствие, и заемщики и кредиторы находятся в выжидательной позиции и наблюдают за развитием событий. Но это не меняет актуальности решения жилищных проблем для граждан, сдвигается лишь время, когда люди смогут приступить к их решению [18, c.56].Экономическая ситуация, в которой сегодня происходит ожидаемое снижение покупательской активности, в немалой степени искусственно сокращает спрос, заставляя людей откладывать решение актуальных жилищных вопросов. Специфика спроса на вторичном рынке жилья состоит в том, что не менее 85% сделок здесь совершаются в связи с изменениями жизненной ситуации его участников. Каждый год в среднем порядка 70 тысяч семей в области сталкиваются с необходимостью изменения жилищных условий: у них рождаются и вырастают дети, люди теряют родственников, женятся и разводятся. Это тот реальный спрос, который должен быть удовлетворен, поскольку в его основе - не финансовые интересы, а естественные причины. Сейчас же люди вынуждены откладывать решение своих жилищных проблем в ожидании того, что ситуация стабилизируется и в экономике, и в их материальном положении. Благодаря этому формируется отложенный спрос, который в будущем неизбежно обернется новым всплеском покупательской активности.Если рассматривать общеэкономические факторы, которые в большей степени определяют деятельность рынка жилой недвижимости, то существенного прогресса здесь в 2016 году не ожидается. По мнению экспертов, фактическая инфляция по-прежнему останется на высоком уровне. Возможность того, что ставка по ипотеке снизится хотя бы до 10%, не велика. А это значит, что с одной стороны скромные доходы населения будут продолжать «таять» со скоростью превышающей накопления мотивируя население вкладываться в жилую недвижимость, с другой стороны высокий уровень инфляции будет поддерживать высокие рыночные процентные ставки по ипотеке и высокие цены на жилье.