Курсовая работа по предмету "Экономика недвижимости"

Тема: "Современное состояние и перспективы развития первичного рынка жилья крупнейшего города (на примере г. Екатеринбург) "

Курсовая работа состоит из введения, трех глав основного текста, заключения, списка использованных источников, приложений. Содержание работы изложено на 61 странице машинописного текста и включает в себя 13 таблиц, 12 рисунков. Список литературы состоит из 38 источников. ...

Введение ……………………………………………………………………………..3

1 Теоретические аспекты изучения первичного рынка жилья крупнейшего города…….…………………………………………………..…………………….…5

1.1 Первичный рынок жилья крупнейшего города: понятие, сущность,

функции, структура, субъекты………………………………………..….………....5

1.2 Факторы и условия функционирования и развития первичного рынка

жилья крупнейшего города…………………………………………………….…..14

1.3 Критерии и показатели оценки состояния первичного рынка жилья………19

2 Анализ первичного рынка жилья крупнейшего города (на примере г.Екатеринбург)… ………………………………………………………………….29

2.1 Характеристика современного состояния первичного рынка жилья

г. Екатеринбург……………………………………………………………………..29

2.2 Тенденции и факторы развития первичного рынка жилья г.Екатеринбург..33

2.3 Крупнейшие участники первичного рынка жилья г.Екатеринбург…………38

3 Перспективные направления развития первичного рынка жилья

крупнейшего города (на примере г.Екатеринбург)………....……………………45

3.1 Прогнозные оценки изменения ситуации на первичном рынке жилья г.Екатеринбург……………………………………………………………………...45

3.2 Основные направления совершенствования регулирования первичного рынка жилья г.Екатеринбург……….……………………………………………...49

Заключение………………………………………………………………………….54

Список использованной литературы……………………………………………...57

Приложение…………………………………………………………………………6

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Рынок недвижимости — это сложная взаимосвязанная система различных рыночных механизмов, которая обеспечивает создание, передачу , эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. Эта система подвержена влиянию определенных факторов: экономических, административных, социальных и экологических

При сравнении продаж оценщик рассматривает сопоставимые объекты, затем вносит поправки между сравниваемым и сопоставимым объектом. Скорректированная цена позволяет оценщику сделать вывод о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке.Этапы оценки методом сравнения продаж:1 этап. Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.2 этап. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки, сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.3 этап. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями объекта оценки.4 этап. Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.Сопоставляемые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условий по сроку экспозиции и независимости субъектов сделки.Срок экспозиции – это время, которое объект находится на рынке.Под независимостью субъектов сделки подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:- находятся в родственных отношениях;- являются представителями одной организации;- имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;- сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;- занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.Корректировку следует проводить по всем основным характеристикам и удобствам, которые с точки зрения перспективного покупателя будут обладать стоимостью. Корректировки вводятся:- на время продажи – позволяет привести цену объекта-аналога на дату продажи к сегодняшней цене;- на право собственности на недвижимость – основана на предположении, что при продаже объекта покупателю переходят все права собственности на данную недвижимость. Если права «плохие», то корректировка делается со знаком «-» и наоборот;- на условия финансирования сделок;- на условия продажи;- на состояние рынка – делается для того, чтобы учесть изменения в спросе и предложении, которые вызваны изменением законодательства и налоговой базы;- на местоположение;- на использование – в качестве сравниваемых следует рассматривать объекты, сохранившие свой профиль использования.Корректировки могут осуществляться как в стоимостном выражении, так и в процентах.Процентные корректировки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.Стоимостные поправки изменяют цену на определенную величину, в которую оцениваются различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.Преимущества сравнительного подхода:1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;3. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.Недостатки сравнительного подхода:1. Различия продаж;2. Сложность сбора информации о ценах продаж;3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделок;4. Зависимость от активности рынка;5. Сложность согласования данных о существенно различающихся сделках [13, c.88].Затратный подход к оценке стоимости недвижимости – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:- обоснование необходимости обновления действующего объекта;- оценка зданий специального назначения;- при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;- решение задач страхования объекта;- решение задач налогообложения;- при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами [16, c.164].Недостатки затратного подхода:- затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;- попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;- несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;- проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений;- сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений;Этапы оценки в соответствии с методами затратного подхода:1. Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования;2. Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости объекта;3. Расчет накопленного износа:- физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;- функциональный износ – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;- внешний износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов.4. Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа;5. Определение итоговой стоимости объекта (стоимость с учетом износа + стоимость земельного участка).При использовании затратного подхода к оценке объекта недвижимости важным является понимание экспертом-оценщиком различия между стоимостью замещения и восстановительной стоимостью.Восстановительная стоимость объекта определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с выполнением таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов. В этом случае воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурном решении, которые имеются у оцениваемого объекта.Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную стоимость и полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием прогрессивных материалов и оборудования.Таким образом, восстановительная стоимость выражает издержки на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержки на создание современного объекта-аналога.Для большинства целей оценки более предпочтительным является определение полной стоимости воспроизводства, поскольку при замене создается недвижимость, отличная от оцениваемой.Кроме того, трудно измерить разницу в полезности между существующим зданием и предложенным новым, которое будет иметь современные характеристики.Такая оценка недвижимости – это своего рода целевой анализ приобретаемого или продаваемого объекта и больше носит системный характер. Отчет о недвижимости зависит от назначения объекта: для жилой недвижимости приоритетным является сравнительный метод [16, c.198]. Таким образом, подводя итог первой главе необходимо отметить, что первичный рынок - это рынок, на котором осуществляется передача в частную собственность нового (вновь построенного или реконструированного) жилья на возмездной основе.На функционирование первичного рынка жилья оказывают влияние такие факторы, как: социально- демографические, экономические, правовые, политические, технологические, административные и др. Также, немаловажную роль играют спрос, цена и предложение.При оценке жилой недвижимости используют три метода: затратный, сравнительный и доходный. Сравнительный подход наиболее уместен для оценки объектов недвижимости, по которым имеется достоверная информация о недавних сделках купли- продажи и имеются объективные инструменты выявления различий между оцениваемой недвижимостью и сопоставимыми объектами, а также расчета поправок к базовой цене аналога. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.Доходный подход применим для оценки недвижимости, приносящей достаточно большую положительную величину дохода, в случае, когда можно составить достоверный прогноз доходов и расходов, обоснованно оценить ожидания инвестора о требуемой ставке доходности, исходя их уровня риска вложения капитала в конкретный объект. Вместе с тем при определенных условиях доходный под ход является наиболее предпочтительным, так как оценивает показатели доходности и вложенного капитала за весь инвестиционный период.Затратный подход применяется для объектов специального назначения, по которым нет аналогичных продаж, в условиях отсутствия или неразвитости рынка, для целей страхования, налогообложения, при оценке объекта, требующего капитального ремонта или реконструкции.АНАЛИЗ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ КРУПНЕЙШЕГО ГОРОДА (НА ПРИМЕРЕ Г.ЕКАТЕРИНБУРГ)ХАРАКТЕРИСТИКА СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ Г. ЕКАТЕРИНБУРГПо данным аналитического центра Уральской палаты недвижимости на протяжении всего 2015 года рынок жилья Екатеринбурга показывал отрицательную динамику цен на фоне рекордно высокого объема предложения и низкого спроса. К осени 2015 года падение продаж прекратилось и участники рынка начали адаптироваться к новому уровню спроса, который, в зависимости от сегментов, оказался на 20 - 50% ниже уровня 2014 года. Негативный экономический фон остается главным фактором, ограничивающим восстановление рынка жилья. Кроме этого, на участников рынка давит избыточное предложение на первичном и вторичном рынках. Процентное соотношение объектов строящегося жилья в Екатеринбурге представлено на рисунке 2.Рисунок 2- Процентное соотношение объектов строящегося жилья в Екатеринбурге в 2015, % [27, c.12]На рынке Екатеринбурга в 2015г строилось 3,3млн кв.м. жилья. А такой относительно новый сегмент жилья для Екатеринбурга, как апартаменты занимает 6% от общего объема строительства жилья. Около половины этих площадей застройщиками еще не проданы. Поэтому объем предложения на «первичке» в ближайший год останется высоким, а конкуренция будет только возрастать. Строящееся жилье в Екатеринбурге распределено не равномерно (рисунок 3).Рисунок 3- Распределение строящегося жилья в 2015г в Екатеринбурге [27, c.19]70% строящихся домов располагаются южнее центра города. Лидеры по объему строящегося жилья в последние годы не меняются — «РСГ-Академическое», «Атомстройкомплекс», ЛСР.Таблица 7- Крупнейшие проекты комплексной застройки Екатеринбурга на 2015г [38]ПроектСтадияПлощадь жилья,кв.мПланируемый срок завершения проектаАкадемическийСтроится9 000 0002030 г.СолнечныйСтроится2 500 0002025 г.МичуринскийСтроится140 0002017 г.ИстокскийСтроится1 800 0002030 г.Патрушихинские прудыПроект474 0002025 г.Южный берегПроект250 0002025 г.ОстровкиПроект600 0002030 г.Северная коронаПроект710 0002030 г.НовокольцовскийПроект400 0002030 г.Структура строящихся квартир в Екатеринбурге представлена на рисунке 4.Рисунок 3- Структура строящихся квартир в Екатеринбурге, % [27, c.19]По данным рисунка 4, первичный рынок жилья в Екатеринбурге стремиться к компактности. Если в 2010 году количество квартир разных категорий распределялось примерно поровну (39:32:29), то в 2015 году сделки с 1-комнатными квартирами и студиями преобладают. При этом на долю студий приходится 5%. Это объясняется двумя основными факторами: во-первых, значительно увеличилось количество инвестиционных сделок (когда жилье приобретается либо для сдачи в наем, либо в качестве актива для сохранения средств), и, во-вторых, возросло количество квартир в собственности одной «фамилии» (в этом случае квартира приобретается для подрастающих детей, для проживания детей-студентов, которые приехали учиться в Екатеринбург, для молодых семей). К тому же, именно 1-комнатные квартиры и студии обладают большей ликвидностью на рынке.Структура по классу строящегося жилья в Екатеринбурге отражена на рисунке 5.Рисунок 5- Структура по классу строящегося жилья в Екатеринбурге, % [28, c.23]Основу рынка строящегося жилья составляют дома, ориентированные на массовый сегмент: класс «комфорт» -30-35%, класс «эконом»- 65-70%. В последние годы доля жилья класса «бизнес» находится в диапазоне 1-3%. В топ-3 районов по объему сданных в эксплуатацию жилых площадей в 2015 г. входят: Ленинский, Чкаловский и Верх-Исетский районы. В феврале рынок новостроек пополнился сразу несколькими проектами: ЖК «Дом у пруда» (Атомстройкомплекс), КА «Кампус» (ТЭН), ЖК «Базилик» (ГК Виктория), ЖК «Ньютон парк» (Бест-строй), Жилой дом на пер.Гаринский, 3 (БЗСК-Инвест), апарт-отель «Патриотъ» (Дом 2000), ЖК «Клен» (Виктория СКК), ЖК «Арбатский» (УралМедьСтрой). Анонсирован старт продаж ЖК «Уральский» (застройщик ГК ЭФЕС), договоры планируют заключать с начала апреля 2016 года. Доля введенного в эксплуатацию жилья по данным районам в общем объеме ввода по городу составляет 75%.За 2014 г. в Екатеринбурге были построены и сданы в эксплуатацию  85 жилых домов. Совокупное количество квартир в этих домах, по данным администрации города, составляет 13 628 квартир из них: одно-комнатных квартир — 44%, двух-комнатных квартир — 33%.Что касается стоимости квартир, то в начале 2015г она понизилась примерно на 0,2-0,5%, но в середины 2015г незначительно начала увеличиваться. По итогам 2015 зафиксирован незначительный рост средней цены квадратного метра на 0,1 %, этот показатель по состоянию на конец 2015 составил 64 600 руб/м2. Больше других выросли в цене однокомнатные квартиры, их средняя стоимость по сравнению с 2014г увеличилась на 0,5% и составила 72 394 руб. за м2. Цена на двухкомнатные квартиры возросла на 0,2% и установилась на отметке 69 200 руб./м2. Отрицательную динамику стоимости м2 продемонстрировали трехкомнатные квартиры, средняя стоимость этой категории квартир снизилась на 1% и составила 65 650 руб./м2 (рисунок 6). Рисунок 6- Средняя стоимость кв.м. жилья на первичном рынке в Екатеринбурге, руб/м.кв. [27, c.31]Лидерами по стоимости м2 оказались микрорайоны Центр (89 500 руб за м2) и ВИЗ (89 300 руб за м2.). Минимальная стоимость квадратного метра отмечена в мкр. Компрессорый – 47 900 руб/м2 и в мкр. Исток – 53 100 руб/м2. В приложении представлена средняя стоимость квартир на первичном рынке жилья по районам города.ТЕНДЕНЦИИ И ФАКТОРЫ РАЗВИТИЯ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ Г.ЕКАТЕРИНБУРГДинамика объема строительства жилья в Екатеринбурге представлена на рисунке 7.Рисунок 7- Общий объем строительства жилья в Екатеринбурге в 2010-2015гг, тыс кв.м. [27, c.36]Если говорить о конкретных цифрах, то объем площадей в многоквартирных домах на стадии строительства составляет 3396 тыс. кв. м, в том числе активно строятся 3266 тыс. кв. м, в стадии «заморозки» находится 30 тыс. кв. м жилья.Отдельным направлением, которое стремительно развивается и уже отвлекает покупателей с рынка квартир, становится сегмент апартаментов (рисунок 8). Рисунок 8- Объем апартаментов в стадии строительства в Екатеринбурге в 2012-2015гг, кв.м. [27, c.21]Сегмент апартаментов пока еще переживает этап формирования, однако уже становится значимым. Апартаментов строится в 2015г 213 тыс. кв. м. Качественно их можно разделить на две группы. Первая – объекты, ориентированные на массовый спрос, создаются для покупателей с ограниченным бюджетом и способны привлечь внимание семей, которые ранее ориентировались на жилье в старом фонде и на окраинах города. Вторая группа – апартаменты, конкурирующие с жильем класса бизнес и элит. Они размещаются в центральной части города, где существует дефицит нового предложения. Уже сегодня доля апартаментов в центре города более 50% от объемов строительства в этом районе.На первичном рынке в среднем по городу цена на сегодня составляет 64 366 рублей за кв. м, за год она снизилась в среднем на 1,3% (рисунок 9).Рисунок 9- Динамика цены на первичном рынке недвижимости Екатеринбурга в 2008-2015гг, руб [27, c.38]По данным рисунка видно, что самая низкая цена была в 2010г (около 51тыс руб за кв.м.). Далее она постепенно увеличивалась до конца 2014г. в начале 2015г произошел спад стоимости объектов.Самым удачным на рынке недвижимости с точки зрения активности был 2014г. Доля сделок купли-продажи на первичном рынке по итогам 2014 г. составила 47%. Застройщики предполагают, что спрос на квартиры в новых домах и дальше будет расти. Этому будет способствовать государственная льготная программа по ипотечному кредитованию, в соответствии с которой банки смогут выдавать ипотеку под 12% годовых, что ниже ставок жилищного кредитования на вторичном рынке более чем в два раза. Около 10% покупок первичного жилья в Екатеринбурге происходит с помощью льготной ипотеки (рисунок 10).Рисунок 10- Доля льготной ипотеки на рынке первичного жилья в 2015г в Екатеринбурге, % [28, c.45]В 2015г в Екатеринбурге совершено 3000 сделок с помощью льготной ипотеки. Клиенты предпочитают ценовым скидкам льготные финансовые схемы. К примеру, отмечают участники рейтинга, клиенты более заинтересованы в беспроцентной рассрочке по платежам, низкой процентной ставке по ипотеке, выкупу застройщиком вторичного жилья и т.д. Сегодня у клиентов в приоритете покупки по федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (214 ФЗ), который обеспечивает клиентам более выгодные условия приобретения жилья [29, c.31]. Основные факторы развития рынка жилья Екатеринбурга в 2014-2015гг это:- выход на рынок большого числа покупателей, которые не решали жилищный вопрос. Основном их мотив в 2014г- сохранить сбережения, а не заработать;- отсутствие четкого понимания, что будет с экономикой, банками, рублем, рынком;- в условиях ограниченных бюджетов максимальный спрос на компактные квартиры по минимальным ценам.Риски текущего этапа развития рынка жилья относят:- экономические и политические риски;- корректировка рынка ипотеки, рост ставок;- изменение настроений и ожиданий покупателей. Индекс изменения рублевых цен на жилье в Екатеринбурге и цен на нефть представлен на рисунке 11.Рисунок 11- Индекс изменения рублевых цен на жилье в Екатеринбурге и цен на нефть, % [27, c.41]По данным рисунка 11 видно, что цены на жилье находятся в зависимости от цен на нефть. Наиболее существенные снижения цен на нефть наблюдались в 2008-2009гг и с 2014г. В результате этого цены на жилье также снижались. Таким образом, первичный рынок жилья в 2014-2015гг в Екатеринбурге охарактеризовался:- ростом объемов строительства жилья, ростом предложения, обострением конкуренции;- высокой активностью покупателей на фоне негативных экономических тенденций;- бегством от рисков. Краткосрочным изменением структуры покупателей на рынке;- стабилизацией цен и формированием предпосылок для их снижения. КРУПНЕЙШИЕ УЧАСТНИКИ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ Г.ЕКАТЕРИНБУРГРынок многоквартирной жилой недвижимости Екатеринбурга представляют как агентства недвижимости (риэлтерские компании, центры недвижимости и т.д.), так и сами застройщики. Самым крупным объединением, регулирующим отношения на рынке сделок купли-продажи жилья в городе, является Уральская палата недвижимости. Она объединяет 250 агентств. Самые крупные из них: - ГП «Новосёл», КБ «Ярмарка», - Федеральная риэлтерская компания «Этажи», - Центр недвижимости «БЭСТ» и ряд других. Всего в городе действует 430 агентств недвижимости (таблица 8).В их портфеле присутствуют экспонируемые лоты жилья как на вторичном, так и первичном рынке. Но все же подавляющая часть застройщиков предпочитает иметь свой отдел продаж, своих риэлторов (которые будут заниматься только объектами застройщика) и свой маркетинг. Поэтому большинство предложений на первичном рынке многоквартирного жилья, как правило, поступает непосредственно от застройщиков. Таблица 8- Рейтинг агентств недвижимости Екатеринбурга в 2014г [28, c.51]НазваниеКоличество лотов многоквартирного жилья Общее количествосотрудников на 01.07.14 г.