Теоретические основы оценки земельных участков

Работа написана в марте 2016 года. Оценка за курсовую работу - 5. ...

Земельный участок представляет собой поверхность земли, имеющей границы, площадь, местоположение, правовой статус (целевое назначение, разрешенное использование и форму законного владения) и другие характеристики, отражаемые в документах государственной регистрации прав на землю.
Земельный участок является природным базисом любого объекта недвижимости. С физической точки зрения земля представляет собой поверхность планеты. Земля - это часть природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами и климатом.
Земельный участок может быть делимым и неделимым.
Делимым является участок, который можно разделить на части, при этом каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами).
Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные участки. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.
В нашей стране для целей государственного регулирования землепользования все земли в зависимости от их целевого назначения подразделяются на семь категорий, для каждой из которых устанавливается определенный правовой режим и виды разрешенного использования земли (рис. 1.).

В связи с тем, что земля, находящаяся в собственности признана товаром, соответственно товар имеет цену. Так и на землю должна быть сформирована цена на основании существующего спроса и выставляемых предложений. В условиях существующей рыночной экономики цена на землю имеет тенденцию к росту. Значимыми факторами являются стремительный рост городов, а вслед, за городом и растет и пригород. Также существенно растут сети дорог и другое – использование сельскохозяйственных земель не по назначению. Однако наиболее большое увеличение цен на землю все-таки происходит в связи с прямыми платежами государства за изъятые из обработки сельскохозяйственные земли. Таким образом, предложение рынка земли имеет свой предел. Это объясняется тем, что количество земли ограничено. Следовательно, рынок земли яв ляется очень специфическим рынком среди других видов рынка. Таким образом, по мере становления и развития рынка земли в России повышается значимость результатов оценки.
Опыт оценки стоимости земельных участков, по которым совершены реальные сделки, позволил сделать выводы о том, что главной проблемой является не адаптация хорошо известных классических методов оценки к условиям реально существующего рынка, а неполноценность информационного обеспечения, т.е. получение адекватных исходных данных для оценки. Вышесказанное определило актуальность темы курсовой работы.

Помимо этого, при оценке стоимости земельных участков, обязательными к применению являются федеральные стандарты оценки.Также существуют нормативные документы министерств и ведомств, уполномоченных осуществлять регулирование оценочной деятельности и проводить оценку земли и иных природных ресурсов.1.3. Значение и необходимость оценки земельных участковСогласно ФСО 2, целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки.Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в арендуили залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях. Таким образом, в проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны, от государственных структур до частных лиц (рис. 4). Оценка земельных участковГосударство УправляющиеИнвесторыКредитные фирмыСобственники Страховые фирмыРисунок 4. Стороны, заинтересованные в оценке земельных участковВ законодательстве установлены случаи, когда оценка обязательна. Согласно ст. 8 указанного Закона, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:при национализации имущества;при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.Оценка земли может быть необходима и в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности. Независимо от целей, которые вы преследуете, всегда важна объективная оценка рыночной стоимости земли. Таким образом, можно сделать вывод, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. По –мимо этого, результаты оценки могут использованы при определении сторонами цены для совершения сделки купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.2. Практические основы оценки земельных участков2.1. Подходы и методы оценки земельных участковОсновными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы (рис.5)Подходы коценке земельных участковСравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы и расходы.Затратный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Методы затратного подхода могут применяться при оценке земли в составе единого объекта недвижимости. Рисунок 5. Подходы к оценке земельных участковСравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с типовой застройкой. Данный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж и метод распределения.Доходный подход к оценке земельных участков объектов бизнеса охватывает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Доходный подход при оценке земель участков включает три метода: метод капитализации доходов (земельной ренты), метод остатка и метод предполагаемого использования.Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.При применении качественных методов оценка земельных участков выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости.Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются элементы сравнения, представленные на рис. 5.Элементы сравненияпередаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих правусловия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия)условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия)условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия)вид использования и (или) зонированиеместоположение объектафизические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристикиэкономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики)наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостьюдругие характеристики (элементы), влияющие на стоимостьРисунок 5. Элементы сравненияМетоды затратного подхода могут применяться при оценке земли в составе единого объекта недвижимости:• для определения стоимости зданий, сооружений, построек, объектов инженерной инфраструктуры земельного участка, стоимости коренного улучшения сельскохозяйственных угодий, например, стоимости создания дренажных и оросительных систем, проведения культурно-технических работ;для определения стоимости почвы или грунта, например, растительные грунты могут быть оценены по затратам на их искусственное создание;• для оценки капитализированной стоимости многолетних насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники, а также для оценки искусственных водоемов, предназначенных для разведения рыбы или иных целей;• для оценки стоимости рекультивационных работ при возврате земель после горных и промышленных разработок или для оценки затрат, необходимых для приведения в пригодное для использования состояние залежей, например, если они заросли древесно- кустарниковой растительностью, заболотились или подверглись другим неблагоприятным изменениям.Согласно, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002) «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения, представленные в табл. 1 Таблица 1Методы оценки земельных участковМетодПрименение методаУсловие применения метода Последовательность действий1. Метод сравнения продаждля оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооруженияминаличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. Допускается использование цен предложения (спроса); соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.1. определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения). 2. определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;3. определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;5. расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.2. Метод выделениядля оценки застроенных земельных участков1. определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;2. определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;3. определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;5. расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;6. расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;7. расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.3. Метод распределенияМетод применяется для оценки застроенных земельных участков1. определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;2. определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;3. определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;5. расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;6. расчет рыночной стоимости земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.Метод капитализации земельной рентыдля оценки застроенных и незастроенных земельных участковвозможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.1. расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;2. определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;3. расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.5. Метод остаткадля оценки застроенных и незастроенных земельных участковвозможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.1. расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;2. расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;3. расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;4. расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;5. расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.6. Метод предполагаемого использованиядля оценки застроенных и незастроенных земельных участковвозможность использования земельного участка способом, приносящим доход1. определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования;2. определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;3. определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;4. определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;5. расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков носят рекомендательный характер. В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование. Таким образом, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. Методы затратного подхода могут применяться при оценке земли в составе единого объекта недвижимости. На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. 2.2. Проблемы оценки земельных участковПрактическое применение распоряжения Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002) «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» и распоряжения Минимущества РФ от 10.04.2003 N 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков» показало их чрезвычайную трудоемкость и противоречивость получаемых расчетных результатов.Разработка практических методик оценки земельных участков наталкивается на неразвитость рынка продаж свободных (незастроенных) участков и небольшом объеме земельных участков, вовлеченных в оборот вместе с улучшениями. При этом приходится определять стоимость земельных участков для различных густонаселенных и малоосвоенных мест РФ с различными условиями оборота земельных участков.В табл. 1 приведены используемые методы и общие причины затруднений в практике их использования:Таблица 1№ п/пНаименованиеОписаниеОсновные причины затруднений в практике использования1Метод сравнения продажПрименяется для оценки застроенных и незанятых ЗУ.Определение стоимости:Стоимость определяется путем корректировки стоимости аналогичных участковОпределение стоимости прав аренды:Аналогично вышеупомянутомуВнесение корректировок2Метод выделенияПрименяется для оценки застроенных ЗУ.Определение стоимости:Стоимость ЗУ находится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшенийОпределение стоимости прав аренды:С учетом вышеупомянутой последовательности.Определение прибыли инвестора, внешнего износа, физического и функционального износа3Метод распределенияПрименяется для оценки застроенных ЗУ.Определение стоимости:Стоимость ЗУ находится путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) на наиболее вероятное значение доли ЗУ в стоимости единого объекта недвижимости.Определение стоимости прав аренды:С учетом вышеупомянутой последовательностиОпределение доли ЗУ в общей стоимости комплексного объекта недвижимости4Метод капитализации земельной ренты (дохода)Применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ.Определение стоимости:Расчет производится путем деления земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком коэффициент капитализации.Определение стоимости прав аренды:С учетом вышеупомянутой последовательности.