Ипотечный кредит, его особенности и динамика развития

ВНИМАНИЕ: работа прошла проверку по системе ЕТХТ!!!

Оригинальность – ТЕХНИЧЕСКАЯ!!!

Если нужно повысить оригинальность по системам antiplagiat.ru и Антиплагиат ВУЗ, ЕТХТ, АДВЕГО, http://text.ru/ и http://text.rucont.ru/ он пройдет,
то оформите заказ и предложите МНЕ - Неназванный

Иногда системы обновляют свои алгоритмы проверки, поэтому ВОЗМОЖНО оригинальность может упасть, чтобы БЕСПЛАТНО повысить оригинальность – оформите заказ и предложите МНЕ - Неназванный
...

ВВЕДЕНИЕ 3
1. Сущность ипотечного кредитования 5
2. Современное состояние ипотечного кредитования в России 16
3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России 28
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 33
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 36

Сегодня, когда в России государство фактически отказалось от практики бесплатного предоставления жилья, а государственные программы субсидирования и льготного кредитования почти не действуют, ипотечное кредитование может стать эффективным способом решения проблемы обеспечения населения жильем. Кроме того, это достаточно прибыльный вид бизнеса для финансовых институтов.
Актуальность темы в том, что спрос на ипотечные жилищные кредиты будет существовать до тех пор, пока сохранится спрос на жилье. Это объясняется несколькими обстоятельствами. Средняя обеспеченность благоустроенным жильем в России значительно отстает от западных стандартов, где наличие квартиры или дома для семьи является нормой, причем количество комнат должно как минимум быть равным количеству членов семьи.
Рост цен на нед вижимость приводит к постоянно увеличивающемуся разрыву между ценами на жилье и доходами граждан. Приобрести жилье в собственность по договору купли-продажи без использования заемных средств для большинства граждан не представляется возможным. Ипотечное кредитование является наиболее приемлемым способом приобретения права собственности на жилое помещение. Президент Российской Федерации Дмитрий Медведев в беседе с главным редактором информационной службы НТВ Татьяной Митковой сказал: «Когда мы начали заниматься этой проблематикой, долго обсуждали, какой механизм использовать; в конечном счете вышли на то, что главным механизмом должна быть ипотека. Непривычный механизм. Еще пять-семь лет назад само это слово было непонятным, книжным, казалось, что это откуда-то из заграничной жизни, и непонятно, что с этим всем делать.
Но эта ипотека вошла в нашу жизнь, люди стали приходить в банки и получать кредиты. И сейчас самое главное — не обесценить саму эту конструкцию, а, наоборот, придать ей дополнительную эластичность, дать дополнительные деньги»
Степень изученности. В разработке данной темы были использованы работы таких авторов как: Кияткина В.В., Клевцов В.В., Косарева Н.Б., Разумова И.А., Саблин М. Т. и др., а так же были использованы Закон РФ «О залоге» Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Уголовный и Гражданский кодексы Российской Федерации и Интернет-ресурс.
Целью данной работы является изучение функций системы управления персоналом организации, исходя из поставленной цели, были определены следующие задачи:
- Рассмотреть историю появления ипотечного кредитования;
- Определить современное состояние ипотеки в России;
- Выявить проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России.
Структура данной работы состоит из: введения, 3 глав, заключения, списка используемой литературы и приложений.

Условия у каждого заемщика разные: у кого-то есть сбережения, чтобы внести первоначальный взнос по кредиту, у кого-то есть имущество, которое можно отдать в залог для обеспечения займа (дача, машина, плавсредство), кто-то получает хорошую зарплату и имеет шансы погасить кредит досрочно.
Только после того, как заемщик трезво оценил свои возможности, сопоставил их со своими желаниями (т. е. выбрал подходящее жилье), можно начинать процедуру бора документов на получение кредита.
Неотъемлемый инструмент системы ипотечного жилищного кредитования — обеспечение кредита, т.е. гарантия его возврата.
Термин «ипотека» обозначает залог недвижимого имущества и применяется в законодательствах различных стран для обозначения трех следующих правовых категорий: залога; закладной; ипотечного кредита.
Действующее российское гражданское законодательство под закладкой понимает ценную бумагу, удостоверяющую следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.
В соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», квартира, приобретенная за счет кредита банка в собственность, считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации договора ее купли-продажи2.
Вырученные залогодержателем закладной (которому переданы или на которого судом переведены права по закладной) средства в результате реализации предмета ипотеки, распределяются в следующем порядке:
- из них удерживаются суммы, необходимые для покрытия расходов, возникших в связи с обращением взыскания на предмет ипотеки и его реализацией;
- они направляются на погашение долга ипотечного залогодержателя залогодержателю закладной;
- оставшаяся сумма передается ипотечному залогодержателю в погашение причитающегося ему долга по кредитному договору или иному обязательству, обеспеченному ипотекой по закладной;
- наконец, остаток распределяется между другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем3.
Распределение проводится, органом, осуществившим исполнение судебного решения, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке — нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания, с соблюдением правил ст. 319, п. 1 ст. 334 и п. 4. и 6 ст. 350 ГК РФ4.
В данном случае ипотечный залогодатель оказывается в невыгодном положении по сравнению с тем, если бы закладная не была выдана и в последующем не была заложена. Так, по общему правилу, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю (п. «б» ст. 350 ГК РФ)5. При залоге закладной предмет ипотеки служит обеспечением двух практически не связанных между собой обязательств: обязательств должника перед ипотечным залогодержателем; обязательств владельца закладной перед залогодержателем закладной. Причем на обеспечение второго обязательства залогодатель согласия не давал (по крайне мере, действующее законодательство не содержит требования к владельцу закладной о предварительном получении такого согласия от ипотечного залогодателя перед заключением сделки по залогу закладной).
При нарушении должником условий исполнения основного обязательства вырученная от реализации предмета ипотеки сумма направляется на погашение двух несвязанных между собой обязательств (вместо одного обязательства должника перед залогодержателем при отсутствии залога закладной). Шанс получить разницу между денежной суммой, полученной от реализации предмета ипотеки, и размером обязательств основного должника для залогодателя резко уменьшается.
Неисполнение обязательств по выплате ипотечного кредита может привести к негативным последствиям. В российском законодательстве предусмотрена гражданско-правовая ответственность за неисполнение обязанности по оплате кредита.
Уголовной ответственности за такое деяние нет. Банки и коллекторские агентства любят пугать применением к Вам ст. 159 УК РФ6 «Мошенничество». Но в этом случае следствию нужно доказать, что Вы для получения кредита представили недостоверные сведения о себе и своих доходах: справку о зарплате от несуществующей организации, в справке указана завышенная зарплата и т.п. Есть еще статья 177 УК РФ7 «Злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности». Эта статья может применяться в отношении только тех заемщиков, по которым уже принято решение суда о выплате долга. Формулировка статьи так и звучит: «Злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности в крупном размере после вступления в законную силу соответствующего судебного акта».
Банк при отсутствии с Вашей стороны платежей имеет право требовать погашения долга по кредиту за счет заложенного имущества. В этом случае банк должен подать в суд иск на Вас в порядке гражданского судопроизводства.
Если банк не согласится провести реструктуризацию задолженности, он имеет право обратиться с исковым заявлением в суд. Может быть предусмотрено и внесудебное взыскание задолженности по ипотечному кредиту. В этом случае заемщик подписывает нотариально удостоверенное согласие на проведение такой процедуры.
По закону «Об ипотеке»8, если квартира (дом) оформлены в Вашу собственность, то требовать ее изъятия в счет оплаты кредита банк может только через суд.
После вступления в силу решения суда о реализации заложенного имущества, его продажу организовывает служба судебных приставов путем проведения публичных торгов. В таких торгах должно участвовать как минимум два человека. Вы сами можете присутствовать на таких торгах, чтобы оценить законность происходящих там событий. Если порядок проведения торгов нарушен, то они признаются незаконными в судебном порядке. Для участия в торгах желающие должны внести залог, который не может быть более 5% от начальной стоимости продаваемого с торгов имущества. Когда имущество продано с торгов, то производится расчет с банком. Этот расчет осуществляет служба судебных приставов. После расчета с банком остатки денежных средств возвращаются заемщику. Но если долг и в этом случае еще остался, то судебные приставы продолжают процедуру взыскания: описывают имущество должника, арестовывают счета, отправляют исполнительный лист по месту работы. В любом случае при решении вопросов, связанных с ипотекой, Вам понадобится консультация грамотного специалиста, который разъяснит Вам нюансы конкретно Вашей ситуации.
Получение ипотечного кредита для отечественных заемщиков является серьезным и ответственным шагом, требующим от него знания информации обо всех этапах ипотечного кредитования. Этапы ипотеки включают в себя разъяснения кредитором заемщику всех существующих условий получения ипотечного кредитования; проверку и сбор информации о клиенте и об объекте недвижимости; оценку вероятности погашения кредита; принятие решения по кредиту и заключение кредитной сделки.
2. Современное состояние ипотечного кредитования в России
За два месяца 2015 года объемы выдач ипотечных кредитов в рублях составили 149,6 млрд. руб., что меньше, чем в первые два месяца 2014 года (197,3 млрд. руб., на 24,1%). Выдачи кредитов не рухнули столь сильно как ожидалось - во многом из-за того, что банки выдавали ранее о до бренные кредиты по  прежним усло виям (суммы на всех графиках по казаны в млн. руб.) При это м в декабре 2014 го да был по казан реко рдный за все время о бъем выдач ипо течных кредито в - 223 млрд. руб., что  о бъясняется ажио тажным спро со м на квартиры в усло виях резко й девальвации рубля9.
Рисуно к 1. Динамика о бъемо в выдачи ипо течных кредито в в рублях
При это м выдача валютных ипо течных кредито в о жидаемо  рухнула вдво е - до  0,5 млрд. руб. с 1,0 млрд. руб. го до м ранее (и бо лее, чем в 10 раз - по  сравнению с декабрем 2014 го да - 191 млн. руб. в феврале 2015 го да про тив 2,3 млрд. руб. в по следний месяц 2014 го да). Нужно  о тметить, что  в январе 2015 го да по  Ро ссии в цело м было  выдано  9 валютных кредито в, а в феврале - 5. Средняя сумма выданных кредито в - бо лее по лумиллио на до лларо в США, по это му мо жно  ко нстатиро вать, что  валютная ипо тека для массо во го  рынка о ко нчательно  умерла - вряд ли банки рискнут сейчас выдавать такие крупные суммы клиентам "с улицы".
Рисуно к 2. Динамика о бъемо в выдачи ипо течных кредито в в ин. валюте10
Про центные ставки по  выдаваемым кредитам выро сли по ка на 2 про центных пункта по  сравнению с лето м 2014 го да (как по  рублевым, так и по  валютным кредитам). Отметим, что  платеж по  среднему мо ско вско му ипо течно му кредиту (на 3,5 млн. руб. и 20 лет) при увеличении ставки с 12,2% до  14,4% вырастает с 39 до  45 тысяч рублей, на 15%.
Рисуно к 3. Динамика про центных ставо к по  ипо течным кредитам
Также нужно  по мнить, что  о бязательно е страхо вание и про чие ко миссии по  сделке до бавляют о т 0,5% до  1% го до вых к эффективно й ставке. С учето м реально го  снижения до хо до в населения и ужесто чения требо ваний банко в к заемщикам, ипо тека стано вится менее до ступно й.
До ля про сро чки, уверенно  снижавшаяся с 2011 го да из-за интенсивно го  ро ста ипо течных по ртфелей, по ка стабилизиро валась на уро вне 1,4%. Причем по  валютным кредитам про сро чка со ставляет 13,2%, а по  рублевым - 0,9%.
Рисуно к 4. Динамика по ртфеля ипо течных кредито в и до ли про сро чки в нем11
При это м сумма про сро чки растет медленно  и в о сно вно м о бъясняется перео ценко й валютных кредито в. На 01.02.2015 про сро чка по  ипо течным кредитам превысила 50 млрд. руб. (снижение про сро ченно й задо лженно сти в валюте в декабре 2012 го да о бъясняется, видимо , действия Сбербанка - рефинансиро ванием валютных кредито в кризисно го  перио да (по сле 2009 го да) в рубли или про дажей их части - про сро чка по  валютным кредитам снизилась на 5 млрд. руб., а по  рублевым - выро сла на 3,5 млрд. руб.)
Рисуно к 5. Динамика про сро ченно й задо лженно сть по  ипо течным кредитам12
По  данным Банка Ро ссии, в августе 2015 го да о бъем выданных ипо течных жилищных кредито в со ставил 95,8 млрд руб. (-34% к августу 2014 го да).
Всего  за во семь месяцев 2015 го да выдано  396,2 тыс. ипо течных кредито в на о бщую сумму 650,7 млрд рублей, что  ниже уро вня января-августа 2014 го да на 39% в сто имо стно м и 36% в ко личественно м выражении.
Средняя сумма рублево го  кредита в январе-августе 2015 го да со хранилась на уро вне I по луго дия и со ставила 1,64 млн рублей (по  ито гам 2014 го да - 1,73 млн рублей)13.
Существенную по ддержку рынку ипо теки о казывает го сударственная про грамма субсидиро вания про центных ставо к по  ипо течным кредитам на по купку жилья в но во стро йках, в рамках ко то ро й для заемщика ставка по  кредиту не до лжна превышать 12% го до вых. По  данным Минфина Ро ссии, за апрель - август 2015 го да в рамках про граммы было  выдано  о ко ло  100 тыс. ипо течных кредито в на сумму бо лее 176,3 млрд рублей. С мая, ко гда практически все участники (37 из 39) стали выдавать кредиты в рамках про граммы (в апреле их выдавали лишь 19 банко в), по  о ценкам АО «АИЖК», их до ля до стигала 45%. Про грамма наряду с по степенным снижением ключево й ставки банка Ро ссии также спо со бство вала снижению ставо к по  кредитам на по купку жилья в но во стро йках на 1,5-2,5 про центных пункта.
По  данным АО «АИЖК», в III квартале 2015 го да по рядка 30 участнико в рынка ипо теки, включая лидеро в, снизили ставки по  сво им ипо течным про граммам. При это м нецено вые требо вания о стались практически на прежнем уро вне.
В результате, ставки по  ипо течным про дуктам в рамках про граммы субсидиро вания варьируются в пределах 9,9-11,9% го до вых (9,9-10,9% го до вых по  стандартам АО «АИЖК» и 11,4-11,9% у активных участнико в рынка). По  наибо лее во стребо ванным про граммам на вто рично м рынке недвижимо сти ставки со ставляют 11,75-13,25% по  стандартам АО «АИЖК» и 13-14% го до вых у других ведущих участнико в рынка.
Активно е снижение ставо к о сно вными участниками ипо течно го  рынка, а также увеличение числа со вместных ипо течных про грамм с субсидируемо й за счет средств застро йщика ставко й спо со бствует по вышению до ступно сти ипо теки для граждан Ро ссии и ро сту спро са населения на ипо течно е кредито вание как эффективный инструмент для улучшения жилищных усло вий.
По  мере снижения ставо к предло жения со кращается и средняя ставка по  выданным кредитам: по  данным Банка Ро ссии, в августе о на снизилась до  12,9% (-0,6 про центных пункта по  сравнению с предыдущим месяцем). Напо мним, что  в феврале и марте 2015 го да, ко гда банки предлагали наибо лее высо кие ставки по  ипо течным кредитам в 2015 го ду, ставка выдачи до стигала 14,7%14.
Следует о тметить про до лжающийся ро ст ипо течных ссуд, платежи по  ко то рым про сро чены на 90 и бо лее дней (90+). На 1 сентября о бъем таких ссуд до стиг 107,7 млрд рублей, что  со ставляет 2,9% всей задо лженно сти по  ипо течным кредитам. Во  мно го м тако й ро ст связан с курсо во й перео ценко й задо лженно сти по  ипо течным кредитам в ино странно й валюте, про сро ченные платежи по  ко то рым до стигли 17,8% всей задо лженно сти в ино странно й валюте.
Несмо тря на ро ст про сро ченных платежей по  ипо течным кредитам, это т сегмент о стается наибо лее качественным активо м по  сравнению с другими по требительскими кредитами: по  данным Банка Ро ссии на 1.08.2015 до ля неипо течных ссуд населению со  сро ко м задержки платежей бо лее 90 дней со ставляет 14,3%.
С начала 2015 го да по  сентябрь включительно  было  о существлено  15 сдело к по  секьюритизации жилищных ипо течных активо в на сумму 78,6 млрд руб. Средневзвешенная ставка старшего  транша со ставила 10,7%. Две сделки по  выпуску жилищных ипо течных ценных бумаг на сумму 10,7 млрд руб. про ведены в сентябре 2015 го да (АО «Юникредитбанк» и ЗАО «Мультио ригинато рный ипо течный агент 1»). Средневзвешенная ставка старшего  транша со ставила 11,4%. Также в это т перио д был о существлен выпуск ипо течных ценных бумаг, о беспеченных ипо теко й нежило й недвижимо сти, на сумму 13,504 млрд руб. (ООО «Ипо течный агент КМ»)15.
Следует о тметить, что  наибо лее существенно е снижение ипо течно го  кредито вания в Ро ссии в 2015г. о тмечено  в регио нах Сибирско го  федерально го  о круга – на 52% меньше, чем за то т же перио д 2014г.
При это м максимальные темпы снижения выдачи ипо течных кредито в в цело м по  РФ зафиксиро ваны16:
– в Чуко тско м авто но мно м о круге (минус 59,6%),
– в Республике Бурятия (минус 57,7%),
– в Республике Тыва (минус 56,19%),
– в То мско й о бласти (минус 55,41%),
– в Омско й о бласти (минус 54,19%),
– в Но во сибирско й о бласти (минус 54,18%),
– в Республике Ко ми (минус 53,36%),
– в Иркутско й о бласти (минус 52,38%),
– в Красно ярско м крае (минус 52,22%),
– в Мо скве (минус 50,93%).
Одно временно  с со кращением о бъемо в ипо течно го  кредито вания наблюдается увеличение про сро ченно й задо лженно сти в данно м сегменте.
По  о ценке «Секво йя кредит ко нсо лидейшн», к 1 августа 2015г. ро ст про сро чки по  ипо теке со ставил реко рдные 30% и до стиг 54,13 миллиардо в рублей.
Хо тя в по следние го ды тенденция была о братно й.
Так, за 7 месяцев 2014г. про сро ченная задо лженно сть снизилась на 2.1%, за 7 месяцев 2013г. – на 6.87%.
Осно вные причины несво евременных выплат заемщиками по  ранее взятым ипо течным кредитам – по теря рабо ты и временные финансо вые трудно сти.
3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России
Эксперты с о сто ро жно стью предрекают по вышения спро са, при усло вии со хранения тенденции по нижения ставки. Но  в насто ящее время и ближайшей перспективе ЦБ не планирует такие меры. С бо льшо й веро ятно стью мо жно  го во рить, что  го сударство  и дальше будет стимулиро вать ипо теку и предлагать различные про граммы. Во  мно го м все эти факто ры будут зависеть о т развития кризиса, цен на нефть и курса нацио нально й валюты, к тако му мнению скло нны бо льшинство  эксперто в17.
В цело м сего дня о чень сло жно  делать какие-либо  близкие к правде про гно зы. Ситуация по сто янно  меняется и зависит о т мно жества факто ро в.
Со гласно  статистическим данным, на сего дняшний день всего  10% граждан РФ владеют со бственно й жилпло щадью бо лее 18 кв. м. на о дно го  чело века. И всего  лишь 1% граждан нашей страны мо гут по зво лить купить себе по нравившуюся недвижимо сть за личные средства.
Из этих цифр ясно  видно , что  взаимо о тно шение граждан с недвижимо стью в Ро ссии о ставляет желать лучшего . А если учесть еще то т факто р, что  имеющийся жило й фо нд со  временем не мо ло деет и требует капитало вло жений для реко нструкций и капремо нта…
В данно й ситуации ипо тека является взаимо выго дно й про граммо й как для го сударства, так и для населения.
Судя по  выпискам из о тчето в Ко митета по  со бственно сти Го рдумы, на сего дняшний день в личных квадратных метрах нуждаются бо лее 20 млн. граждан Ро ссии. То лько  в По дмо ско вье в о череди на жилье сто ит бо лее 200 тысяч семей.
Что бы о беспечить их всех жильем, нео бхо димо  в само е ближайшее врем по стро ить бо лее 12 млн. кв. м. жилья. Если же в ско ро м будущем в стро ительно й го ссфере по ло жение не измениться к лучшему, то  для о беспечения граждан по  списку квартирами уйдет о ко ло  25 лет. А ипо течно е кредито вание является единственным гарантиро ванным механизмо м по  о беспечению граждан нео бхо димо й жилпло щадью.
Как уже писало сь выше, развитие ипо течно го  кредито вания в Ро ссии развивается медленными темпами. Существует ряд зако но дательных акто в, ко нтро лирующих это т про цесс. А так как ипо тека – направление но во е и развивающееся, ежего дно  вно сятся существенные изменения, по правки и до по лнения.
Все это  со здает ряд про блем, связанных с ипо теко й, ко то рые усло вно  мо жно  разделить на18:
-Инфляцио нные про блемы;
-Про блемы, вызванные нестабильно й эко но мическо й ситуацией;
-Про блемы, связанные с мо но по лизацией рынка кредито вания;
-Про блемы, связанные с го сударственными про граммами по мо щи и альтернативными вло жениями средств.
1) Инфляцио нные про блемы ипо течно го  кредито вания в Ро ссии
В по следние го ды уро вень инфляции в стране существенно  снизился. Однако  до  стабильно й эко но мики, какую мо жно  наблюдать в бо льшинстве развитых стран мира, Ро ссии еще сто ит про делать до лгий путь, по это му желаемо й стабильно сти в кредитно й системе нам о жидать не прихо дится.
У банко в и кредитно -финансо вых о рганизаций на фо не инфляции во зникают две взаимо связанные про блемы19:
-Из-за нестабильно й эко но мики граждане Ро ссии бо яться хранить деньги в банке на депо зитах;
-Следствием это го  является снижение уро вня услуг по  кредито ванию, в то м числе и по  ипо течно му.
Таким о бразо м, по лучается, что  ипо течный кредит – это  про дукт, предназначенные не для широ ких сло ев населения, а то лько  для о тдельных катего рий граждан, о бладающих стабильно й рабо то й и хо ро шим до статко м. А ко личество  таких людей среди нуждающихся в жилье со ставляет менее 1%!
2) Про блемы ипо течно го  кредито вания, вызванные нестабильно й эко но мическо й ситуацией
Со бственно й, сам по  себе ипо течный кредит представляет со бо й до лго сро чный про ект, ко то рый измеряется не месяцами, а десятилетиями. В среднем, банки предо ставляют гражданам ипо теки сро ко м на 10-20 лет.
Естественно , что  за это  банки требуют каких-то  гарантий для себя, да и сами заемщики до лжны быть уверенными, что  смо гут сто ль длительно е время выплачивать займ.