Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта складского назначения

Содержание
1.Исходные данные для выполнения работы.
Анализ ситуации на рынке недвижимости.
2.Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода.
Алгоритм реализации затратного подхода.
Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества.
Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возврата.
Стоимость здания с учетом накопленного износа.
Оценка рыночной стоимости участка земли.
Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат.
3.Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода.
Алгоритм реализации доходного подхода.
Реконструкция отчета о доходах.
Оценка недвижимости методом прямой капитализации.
4.Вывод.
5. Список литературы
...

В данной курсовой работе была определена стоимость объекта (помещение склада) двумя методами: затратным 2256259.56 руб., и доходным 1988914.45 руб.. Столь большое различие в величине стоимости оцениваемого объекта объясняется тем, что при применении затратного подхода есть большая вероятность несоответствия затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. А метод прямой капитализации доходного подхода определяет стоимость недвижимости как сумму текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических доходов и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости. При этих расчетах используется ставка дисконтирования, в качестве которой применяется соответствующая ставка дохода на капитал, иначе называемая нормой прибыли или нормой отдачи.
Учитывая, что рассматриваемый нами объект является доходной недвижимости, то есть такой недвижимостью, единственной целью которой является получение дохода, то считаю что стоимость, полученная с применением доходного подхода является более близкой к реальности.

1. Исходные данные для выполнения работы.
По складскому помещению.
Год ввода в эксплуатацию - 1970. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение: продольная схема; вертикальные несущие конструкции: стены и столбы из кирпичной кладки (1 этажные), железобетонный каркас (2 и 3 этажные).
Основные строительные конструкции:
• фундаменты - сборные железобетонные;
• каркас – железобетонные колонны, балки и фермы (2 и 3 этажные);
• стены и перегородки – кирпичные или железобетонные панели;
• перекрытия - железобетонные плиты;
• крыша - совмещенная, плоская;
• кровля - рулонная;
• полы - асфальтовые;
• проемы - металлические;
• отделка внутренняя – простая, наружная – простая.
Инженерные системы: здание оборудовано системами х олодного водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения, принудительной вентиляции и телефонизации.
Косвенные издержки (КИ’) составляют 10 % от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.
Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 15 % от суммы прямых и косвенных издержек рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя составляет (ПП) 12% от суммы прямых и косвенных издержек.
Для приведения здания в состояние, соответствующее рыночному уровню по данному типу недвижимости, требуется осуществить ремонт:
• заделать трещины и отремонтировать швы между стеновыми плитами, на участке длиной 750 п. м.;
• возвести 8 глухих кирпичных перегородок, общей площадью 500 м2
• заменить 50 стальных оконных переплетов, масса 1-го стального оконного переплета – 60 кг;
• заново застеклить 250 м2 оконных проемов;
• произвести ремонт полов, на площади 700 м2;
• произвести ремонт рулонной кровли на 600 м2;
• окрасить водным составом фасад на площади 300 м2;
• промыть и прочистить отопительные радиаторы в количестве 75 шт.;
• окрасить трубопроводы на площади 600 м2;
• вместо 3,7 км старой электропроводки провести 5,2 км новой.
Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению ДВ+20 лет, где ДВ – действительный возраст здания, лет.
При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (Коб) составляет 0,2. Период поиска нового арендатора после ухода старого (tп.н.) составляет 3 месяца.
Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:
• налог 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;
• страховые платежи 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки
• прочие $7/м²/год.
Переменные расходы составляют $25/м²/год.
Вариант Объект оценки Группа капитальности Этажность Размеры здания отраслевой
индекс
И69/84 Тер. пояс
Длина Ширина Высота
87 здание склада 2 2 60 6 9 1,19 3

Дополнительные исходные данные

Вариант Темп роста цен на землю, % Ставки аренды Коэффициент капитализации R% Коэффициент учитывающий расходы в резерв замещения RR Коэффициент учитывающий потери от недобора арендной платы Kl Коэффициент учитыв. прочие доходы Kmi
69 10 180 15 0,10 0.07 1,1