Предоставление услуг ЖКХ

Структурно работа состоит согласно поставленным целям и задачам. Название разделов указано в содержании. ...

Введение…………………………………………………………….…………3
1. Управления многоквартирным домом……………………….….………..6
1.1 Объект и субъекты управления……………………………………..6
1.2 Непосредственное управление…………………………..…………8
1.3 Управление ТСЖ, ЖК, ПК………………………………..……….11
1.4 Управление управляющими организациями……………………..20
1.5 Договор управления многоквартирным домом…………..………31
2. Управления жилыми домами на примере ООО "УКХ"…………………38
2.1 Характеристика ООО "УКХ"……………………………………….38
2.2 Способ управления жилыми многоквартирными домами на ООО "УКХ"…………40
2.3 Управленческие функции и полномочия исполнительных органов местных советов в сфере управления ООО "УКХ"…………..…………….46
2.4 Система управления жилым многоквартирным домом по новому жилищному кодексу………………………………………………48
3. Экономическое обоснование тарифной ставки на ООО "УКХ"…..……53
3.1. Нормативная база для расчета тарифной ставки на ООО "УКХ"..53
3.2. Подход к определению стоимости эксплуатации жилья по объектам-представителям……………………………………………61
3.3 Основные направления ООО "УКХ"…………………………63
Заключение……………………………………………………………………73
Список используемой литературы…………………………77
Приложение……………………………………………………………80

Общая экономическая ситуация в жилищно-коммунальном комплексе сложилась под воздействием тех негативных последствий экономической политики, которые характерны для народнохозяйственного комплекса всей страны. Проводимая экономическая реформа в России по целому ряду причин не привела к достижению тех целей, которые были определены в ней как важнейшие.
В результате целый ряд отраслей и промышленно развитых территорий, имеющих для России стратегическое значение, оказались в глубоком кризисе. Это положение абсолютно справедливо и для г. Санкт-Петербурга, жизненный уровень которого на протяжении последних десятилетий в значительной степени определялся в промышленном комплексе.
Несовершенство системы управления жилищно-коммунального хозяйства, замедления его реформирования привели к тому, что предприятия отрасли не в состоянии эффективно работать в рыночных условиях и предоставлять потребителям услуги надлежащего уровня и качеств. На 1 января 2004 г.
Дебиторская задолженность в отрасли составляла 8,7 млрд., кредитор-ская - 8,6 млрд. гривен, из них 5,2 млрд. - из оплаты жилищно-коммунальных услуг населением. По итогам работы в 2003 году убытки предприятий превысили 1,1 млрд. гривен, что в 2,2 раза больше, чем в 2002 году.
Каждый третий жилой дом нуждается в капитальном ремонте. В аварийных и ветхих домах проживает 202,4 тыс. лиц, которые нуждаются в отселении с предоставлением необходимого жилья. Почти в 85 процентов жилых ......................

Полномочия местных советов исключительно на пленарных заседаниях входит принимать решения:
- о создании ликвидации, реорганизации и перепрофилировании предприятий коммунальной собственности соответствующей территориальной громады;
- по отчуждению коммунального имущества;
-об утверждении местных программ приватизации, а также перечень объектов коммунальной собственности не подлежащих приватизации.
Полномочия местных советов в области бюджета, финансировании и цен:
А) Собственные
- установление тарифов по оплате коммунальных, транспортных и др. видов услуг предоставляемых предприятиями коммунальной собственности соответствующих территориальных громад.
- установления порядка использования средств и другого совместного имущества;
- осуществление в установленном порядке финансирования расходов из местного бюджета;
- объединения на договорных началах средств городских бюджетов для выполнения совместных проектов;
б) Делегирование
- осуществление в соответствии с законом контроля за соблюдение обязательств по платежам в местные бюджеты предприятий независимо от форм собственности; 44
- контроль за соблюдением цен и тарифов;
- содействия в инвестиционной деятельности.
Полномочия местных советов по управлению коммунальной собственностью
- управление имуществом относящееся к коммунальной собственности соответствующей территориальной громады;
- установление порядка и контроля за использованием прибыли предприятия коммунальной собственности соответствующей территориальной громады;
- подготовка и внесение на рассмотрение совета предложений об отчуждении коммунального имущества, перечня объектов не подлежащих приватизации, проект программ приватизации;
б) Делегированные
- согласование кандидатур на должность руководителя предприятия государственной собственности
Полномочия местных советов в области ЖКХ транспорта и связи;
А) Собственные
- управления объектами ЖКХ;
- обеспечение необходимого уровня качества услуг населению;
- учёт граждан, которые в соответствии с законом нуждаются в улучшении жилищных условий, распределений предоставления жилья относящихся к коммунальной собственности;
- содействие в расширении жилищного устройства, помощь выделения кредитов для жилья, помощь в обслуживании, ремонте жилья, содействие в создании ОСМД, их регистрация, регистрация ЖСК, решение вопросов сборов, транспортировки, обезвреживание твёрдых бытовых отходов и жидких нечистот, захоронение трупов животных;
- организации благоустройства населённых пунктов, привлечение средств трудовых и материальных ресурсов к этому независимо от форм собственности, контроль за состоянием благоустройства производственных территорий и создание мест для отдыха граждан.45
- установление удобного для населения режима работы предприятий ЖКХ;
- утверждение маршрутов и графиков движения местного пассажирского транспорта независимо от форм собственности.
- содержание в надлежащем состоянии кладбищ и других мест захоронения.
Б) Делегированные
- расширения сети предприятий ЖКХ и развития транспорта;
- контроль за надлежащей эксплуатацией и организаций обслуживание населения предприятиями ЖКХ и транспорта;
- отмена на разрешения эксплуатацией объектов ЖКХ в случае нарушения экологических и санитарных норм;
- контроль за соблюдением законодательства по защите прав потребителя;
- учёт нежилых помещений независимо от форм собственности, внесения предложения владельцам об использовании таких помещений;
- учёт жилищного фонда, ведения контроля за использованием, выдача ордеров на заселение;
- учёт и регистрация объектов недвижимого имущества независимо от форм собственности.46
2.4 Система управления жилым многоквартирным домом по новому жилищному кодексу.
В соответствии со ст. 36. Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе
межквартирные лестничные площадки,
лестницы,
лифты,
лифтовые
шахты,
коридоры,
технические этажи,
чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.
Обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений.
Обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.47
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ст. 37 ЖК РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. При этом, доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, определяется долей в праве собственности на общее имущество в таком доме (ст. 39 ЖК РФ).
Таким образом, каждый собственник помещения в многоквартирном доме имеет право и возможность участвовать в управлении своим многоквартирным домом. Поскольку собственность общая, то и решение о порядке ее использования, способе управления ею должно приниматься сообща.
Выбор способа управления многоквартирным домом
в соответствии со ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1.непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2.управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3.управление управляющей организацией.48
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество, путем снесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке и начале капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.
Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.49
3. Экономическое обоснование тарифной ставки на ООО "УКХ".
3.1. Нормативная база для расчета тарифной ставки на ООО "УКХ".
Существующей нормативной базой на эксплуатацию жилищного фонда г. Москвы являются три основные документа:
- руководящие нормативно-методические материалы по организации содержания и ремонта жилищного фонда;
- правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда;
- временные городские нормативы на техническое обслуживание, эксплуатацию и текущий ремонт жилищного фонда.
Конечно же, существует большое количество других нормативных документов, которыми руководствуются жилищные агентства при эксплуатации жилищного фонда.50
Например, «Технические указания по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий», «Инструкция о порядке разработки перспективных и годовых планов капитального ремонта жилищного фонда» и др. Мы будем пользоваться указанными выше тремя нормативными документами, необходимыми для наших расчетов.
В этих сборниках приведены основные положения, требования и условия по технической эксплуатации жилищного фонда, содержанию помещений, строительных конструкций, инженерного оборудования и территорий домов владения по текущему и капитальному ремонту. Даны нормативы организации и технической эксплуатации и ремонта, технологические условия выполнения работ.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют требования к состоянию жилых домов, конструкциям, инженерному оборудованию; требования и условия по технической эксплуатации жилищного фонда, инженерного оборудования, территорий домовладении, текущему и капитальному ремонтам.
Правила являются нормативным документом, регламентирующим взаимоотношения между подрядчиком (организацией по обслуживанию и содержанию жилищного фонда) и собственником жилья. Правила являются основой для формирования региональных документов по эксплуатации жилищного фонда, учитывающих особенности застройки, природно-климатические условия, износ жилых домов и другие местные факторы.
Нормативы разработаны для удовлетворения потребности в нормативной базе управления стоимостью содержания и ремонта жилищного фонда Москвы, полностью или частично финансируемых за счет бюджетных ассигнований. Состав утверждаемой нормативной базы является минимально необходимым и достаточным объемом нормативной информации для определения цен на содержание и ремонт муниципального жилищного фонда Москвы.
Структура сметно-информационной базы позволяет вносить изменения, дополнения и корректировки в утвержденные сборники. Все нормативы в базе представлены в двух видах:
- сметные расценки в ценах на текущий год, руб.;
- ресурсные показатели к сметным расценкам, в натуральных единицах измерения. 51
Расценки и ресурсные показатели в сборниках сгруппированы в разделы, объединяющие работы по направлениям эксплуатационной деятельности. Разделы подразделяются на подразделы, обусловленные однородностью обслуживаемых и ремонтируемых конструкций и оборудования жилого дома, а также условий производства работ по ремонту, эксплуатации и санитарному содержанию домовладении.
Экономически обоснованная (максимально возможная) ставка на какую-либо жилищно-эксплуатационную услугу содержит следующие показатели стоимости, установленные на соответствующий измеритель конструкций, работ и услуг, в руб.:
- прямые затраты;
- накладные расходы;
- плановые накопления;
- налог на содержание автодорог;
- НДС.
Прямые затраты включают в себя: основная заработная плата рабочих; затраты на эксплуатацию машин; основная заработная плата машинистов; затраты на материалы, изделия, оборудования.
Основная заработная плата рабочих в расценках принята на основании норм затрат труда рабочих, разработанных в составе ресурсных показателей нормативной базы, среднего разряда работы и стоимости человека-часа (ч/ч) по оплате труда.
Затраты на эксплуатацию машин, в том числе заработная плата машинистов, принята по данным АП Управления механизации ремонтно-строительных работ Комитета по содержанию жилищного фонда на 01.02.2003 г.
Затраты на материалы, изделия и оборудование, учтенные в расценках, определены по нормативному количеству и текущим отпускным ценам на материалы.52
Накладные расходы. Используя норматив накладных расходов, определяем его сумму от величины основной заработной платы рабочих.
Нр = Зп * % нр / 100 %, (1)
Где Нр—величина накладных расходов;
Зп—заработная плата рабочих;
% нр—норматив накладных расходов—рекомендованный 75% от Зп.
Рассчитывается величина сметной прибыли (плановые накопления)—10% от суммы прямых затрат и накладных расходов.
По установленным ставкам рассчитывается налог на содержание автодорог. В СПб в настоящее время установлена ставка налога—2,5% от объема выполненных работ.
В соответствии с установленной законодательством ставкой определяется величина налога на добавленную стоимость. Величина его составляет 20% от объема выполненных работ.
Для определения прямых затрат пользуются сборниками ФСН-ТЭР. ТЭР существует на каждый вид работ, имеющих отношение к оказанию жилищно-эксплуатационых услуг. Каждый ТЭР выглядит следующим образом: 53
Влажное подметание лестничных площадок и маршей без оборудования при количестве этажей 2—5
Состав работ: Подмести лестницу, увлажнив веник в ведре с водой. Собрать мусор в тару и транспортировать в установленное место.
Измеритель: 100 м2
Всего:
З/п:
Э/маш.:
З/п.м.:
Мат-лы:
19,81
19,81
0,00
0,00
0,00
Наименование материалов, машин, механизмов
Ед. изм.
Норма
Цена
Сумма
Затраты труда дворников
Чел-ч
0,99
19
19,81
Зная какие конкретно работы входят в ту или иную услугу, можно рассчитать прямые затраты на ее оказание. Суммирование ресурсных показателей производится по желанию пользователя либо в целом по объекту (зданию, сооружению), либо по соответствующим разделам локальной ресурсной ведомости (трудовые ресурсы, в чел-ч.; строительные машины и механизмы; материальные ресурсы).
В данном разделе мы рассчитаем экономически обоснованную тарифную ставку на такую жилищно-эксплуатационную услугу как санитарное содержание и уборка домовладении.
Именно эта проблема не в последнюю очередь интересует жильцов в настоящее время. Рассчитав тарифную ставку нормативными методами, мы сравним ее с той, по которой мы платим за эту услугу на самом деле.
Возможно, тогда нам удастся ответить на вопрос, почему оплачивая эти работы ежемесячно, мы получаем качество обслуживания совсем не того уровня, которое нам хотелось бы иметь. Итак, в процессе организации работ по содержанию и уборке домовладении должны обеспечиваться:54
- санитарное содержание лестничных клеток, чердаков, подвалов, вспомогательных помещений;
- уборка придомовой территории;
- содержание зеленых насаждений.
Весь комплекс работ по санитарному содержанию и уборке традиционно подразделяют на 6 групп, работы в которых имеют общие технологические особенности:
1. санитарное содержание лестничных клеток, чердаков, подвалов;
2. санитарное содержание мусоропроводов;
3. уборка служебных помещений;
4. ручная уборка территорий домовладении;
5. механизированная уборка;
6. прочие работы.
Санитарное содержание лестничных клеток
Работы по содержанию лестничных клеток включают:
-влажное подметание лестничных клеток;
-мытье лестничных площадок и маршей;
-обметание пыли с потолков;
-влажную протирку: стен, перил, дверей, плафонов, почтовых ящиков и др;
-уборка лифтовых кабин;
-мытье окон;
-уборка площадки перед входом в подъезд;
-уборка фекалий из подвала;
-транспортировка мусора.
Работы по уборке лестничных клеток зависят от вида оборудования, находящегося на лестничной клетке: при отсутствии оборудования, при наличии мусоропровода, при наличии лифта, при наличии лифта и мусоропровода. Периодичность проведения указанных выше работ по санитарному содержанию лестниц указана во «Временных городских нормативах на техническое обслуживание, эксплуатацию и ремонт жилищного фонда СПб».55
Санитарное содержание мусоропроводов
Работы по обслуживанию мусоропроводов включают:
-профилактический осмотр;
-удаление мусора из мусороприемных камер;
-уборку мусороприемных камер;
-мойку сменных мусоросборников;
-дезинфекцию всех элементов ствола мусоропровода, устранение засоров и мелких неисправностей;
-дезинфекция мусоросборников;
-уборка контейнерных площадок (площадью 16 м2);
-вывоз мусора до контейнерной площадки с выгрузкой мусора.
Ручная уборка территорий домовладений
Работы, выполняемые при уборке территорий, различаются в зависимости от сезона. В зависимости от вида атмосферных осадков принято единое для всех территорий деление года на два периода: холодный, когда выпадают осадки преимущественно в виде снега, и теплый, когда выпадают осадки преимущественно в виде дождя. Территории классифицируются по интенсивности пешеходного движения ( с 1—3 класс, от 50—100 и более проходящих человек в час).
Зимняя уборка
Уборка придомовой территории производится в последовательности: вначале убирать, а в случае гололеда и скользкости—посыпать песком тротуары, остановки пассажирского транспорта и подходы к ним, территории у общественных зданий, пешеходные дорожки, а затем дворовые территории. Зимняя уборка должна обеспечивать нормальное движение пешеходов и транспорта, независимо от погодных условий, и включает: подметание и сдвигание снега, устранение скользкости, удаление снежно-ледяных образований. Неуплотненный, свежевыпавший снег подметают метлой или сдвигают с помощью движка. При ручной уборке снег с усовершенствованных покрытий (асфальт, брусчатка) убирается полностью—«под скребок». Сроки и порядок вывоза снега устанавливается на местах и зависят от класса территорий, интенсивности снегопадов и других организационных и климатических условий, указанных во «Временных городских нормативах».56
Летняя уборка
Летняя уборка включает: подметание пыли и сора с поверхности покрытий; поливку территории для уменьшения пылеобразования и увлажнения воздуха; удаление мусора с газонов; мойку покрытий и полив зеленых насаждений; выкашивание газонов; уборка с газонов скошенной травы; обрезка и прореживание кустарников; разрыхление почвы вручную.
В осеннее время, помимо обычных уборочных работ производится подметание и сгребание листьев. Весной, помимо обычных работ, расчищаются канавы для стока талых вод к люкам. Работы по очистке от мусора и промывке урн, указателей улиц и номеров домов производятся независимо от сезона.
Механизированная уборка территорий
Площади, подлежащие механизированной уборке, разбиваются на участки, закрепляемые за определенными машинами и водителями. Уборка производится по маршрутным картам, содержащим план тротуаров и дворов с находящимися на них зелеными насаждениями.
Столбами и мачтами электроосвещения и различного рода препятствиями. В картах устанавливается наиболее рациональное движение машин, количество и очередность проходов, места и характер маневрирования машин. 57
Прочие работы
К прочим работам относятся отдельные виды работ, технологически не связанных, но имеющих отношение к содержанию территории домовладений (очистка урн, промывка урн, вывоз металла), работы по содержанию фасадов, а также работы, выполняемые по отдельным зданиям.
Существует два основных уровня обслуживания домовладений — это нормативный уровень и минимальный социальный стандарт. Нормативный уровень включает в себя все виды работ, необходимые для содержания зданий и территории, в социальный же стандарт входят минимально необходимые работы (например, только лишь подметание лестниц без их мытья; периодичность уборки также не соответствует нормативной и осуществляется, например, 1 раз в неделю вместо ежедневной).
Понятно, что качество уборки социального стандарта соответствует минимальным гигиеническим требованиям по содержанию домов.58
3.2. Подход к определению стоимости эксплуатации жилья по объектам-представителям
Для исследования мы возьмем 5 разных объектов — жилых домов, панельных и кирпичных в период с 1917 по 1994 г.г., с мусоропроводами и без, с лифтами и без.
Мы уже знаем, что основная заработная плата рабочих принята на основании норм затрат труда, среднего разряда работы и стоимости человека-часа. Рассмотренные нами работы выполняются дворниками (уборщиками), что не имеет никакого разряда и по таблице часовых тарифных ставок на 2003 г. стоимость одного человека-часа такого рабочего составляет 19 руб.
Первый объект находится по адресу: Пр. Обуховской обороны, 19.