оценка экономической эффективности инвестиций в жилищное строительство

Работа защищена в 2016 году на оценку 5, антиплагиат составляет 66 % ...

3. Оценка эффективности проекта жилого комплекса «Марьино Град» 51
3.1 Характеристика ЖК «Марьино Град» и его участников 51
3.2 Оценка экономического эффекта комплексной застройки 53
3.3 Социальный эффект комплексной застройки 58

В настоящее время одной из наиболее значимых отраслей экономики Российской Федерации является строительство. Строительный комплекс активно развивается и набирает обороты – в частности, жилищное строительство России выходит на совершенно новый уровень. Одной из основных целей, которые ставит перед собой строительная отрасль, является обеспечение граждан комфортным жильем по разумной цене, что, несомненно, является основополагающим моментом для людей со средним и небольшим достатком.
Строительный комплекс можно отнести к числу важнейших отраслей, во многом определяющих решение социальных, экономических и технических задач развития всей экономики России.
Получение конечных результатов путем реализации инвестиционно-строительных программ и проектов на федеральном и региональном уровне определ яет ведущую роль строительного комплекса в достижении стратегических целей развития общества.

В зависимости от принятых в зачет в качестве части долевого взноса квадратных метров общей площади «старой» квартиры, принадлежащей дольщику.Ценные бумаги в жилищном строительстве. Это документы, подтверждающие право собственности владельца на какое-либо имущество или денежную сумму, которые не могут быть реализованы или переданы другому лицу без предъявления соответствующего документа.Использование облигаций жилищного займа в схеме финансирования имеет ряд преимуществ, по сравнению с предыдущей схемой финансирования. Ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, обладают ликвидностью, надежностью и гарантируют их владельцам право получения жилой площади или возврата денежных средств.Внешние источники финансирования имеют ряд своих особенностей. Привлеченные источники финансирования можно разделить на две категории: привлеченные средства инвесторов – юридических лиц; привлеченные средства долевых участников – физических или юридических лиц. Инвестору интересна высокая прибыль и сама компания – застройщик. Инвестор может иметь (или не иметь) намерения когда-либо избавиться от инвестиций. Доля собственности инвестора определяется из соотношения его инвестиций ко всему капиталу компании.Из всего многообразия возможных источников финансирования жилищного строительства в России более 80% всех проектов финансировалось за счет средств граждан, вкладывающих деньги посредством долевого участия в многоэтажном жилищном строительстве. [13]Финансирование жилищного строительства, может осуществляться путем комбинирования различных источников: городские власти строят дома за счет бюджета города, внебюджетных фондов, долевого участия по мере аккумуляции денег на эту цель в бюджете, внебюджетных фондах. Другим не менее интересным инструментом финансирования жилищного строительства является создание внебюджетного фонда развития жилищного строительства. Целью создания и деятельности фонда является расширение возможностей для улучшения жилищных условий жителями городов, развития механизмов долгосрочного инвестирования в жилищное строительство, повышение качества жилищного строительства.2. АНАЛИЗ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВОЭффективность инвестиционного проекта (ИП) – категория, отражающая соответствие проекта целям и интересам его участников. [15]Экономический эффект – разность между результатами деятельности хозяйствующего субъекта и произведенными для их получения затратами на изменения условий деятельности. Положительный экономический эффект достигается в случае, когда результаты деятельности предприятия (продукт в стоимостном выражении) превышают затраты. Этот эффект называется прибылью. Его получения возможно при расширении производства, либо экономии ресурсов на единицу продукта, либо и то, и другое. Если затраты превышают результаты, имеет место отрицательный экономический эффект, то есть убыток. Таким образом получается, что экономическая эффективность – это соотношение между полученными результатами производства – продукцией и услугами, с одной стороны, и затратами труда и средств производства – с другой.Прежде, чем начать оценку эффективности экспертным путем определяется общественная значимость проекта. Наибольшей общественной значимостью обладают крупномасштабные, народнохозяйственные и глобальные проекты. На первом этапе рассчитываются показатели эффективности проекта в целом. На втором уточняется состав участников, и определяются финансовая реализуемость и эффективность участия в проекте каждого из них. Таким образом, выделяют два основных этапа оценки ИП: Оценка эффективности проекта в целом; Оценка эффективность участия в проекте. Целью оценки эффективности проекта в целом является определение потенциальной привлекательности проекта для всевозможных участников и поисков источников финансирования. Оценка включает в себя: общественную (социально-экономическую) эффективность проекта; коммерческую эффективность проекта. [15] Общественная эффективность характеризует социально-экономические последствия осуществления проекта для общества в целом, т.е. учитываются не только результаты и прямые затраты на проект, но и "внешние" по отношению к проекту затраты и результаты, возникающие в смежных секторах экономики при его реализации. Оцениваются экономические, социальные и иные внеэкономические эффекты.Общественную эффективность оценивают в основном для социально-значимых инвестиционных проектов, затрагивающих интересы не одной стороны, а нескольких. Коммерческая эффективность проекта характеризует экономические последствия его осуществления для инициатора, исходя из весьма условного предположения, что он производит все необходимые для реализации проекта затраты и пользуется всеми его результатами. Считается, что коммерческая эффективность характеризует с экономической точки зрения технические, технологические и организационные проектные решения.Наиболее приоритетно определение эффективности участия в проекте. Ее целью является проверка реализуемости ИП и заинтересованности в нем всех его участников. Эффективность участия оценивают для потенциальных акционеров. Этот вид эффективности называют также эффективностью для акционерного капитала по проекту. Именно эти три основных подкатегории оценки эффективности инвестиционного проекта мы и рассмотрим подробнее ниже.Оценка общественной эффективности инвестиционного проектаПри оценке общественной эффективности учитываются следующие социально-экономические последствия осуществления инвестиционного проекта для общества в целом, как непосредственные «внутренние» результаты и затраты проекта, так и «внешние»: затраты и результаты в смежных секторах экономики, экологические, социальные и иные внеэкономические эффекты. «Внешние» эффекты рекомендуется учитывать в количественной форме при наличии соответствующих нормативных и методических материалов. В отдельных случаях, когда эти эффекты весьма существенны, при отсутствии указанных документов допускается использование оценок независимых квалифицированных экспертов. Если «внешние» эффекты не допускают количественного учета, следует провести качественную оценку их влияния. Для общественно значимых проектов оценивается в первую очередь их общественная эффективность. При неудовлетворительной общественной эффективности такие проекты не рекомендуются к реализации и не могут претендовать на государственную поддержку. Если же их общественная эффективность оказывается достаточной, оценивается их коммерческая эффективность. Стоимостные показатели не могут быть индикаторами качества предметов, потому как экономичностью определяется уровень затрат на производство изделий, но не их качество. Архитектурные и экономические показатели жилища необходимо сопоставлять через отношение оценок качества жилого дома или его отдельных решений к затратам, которые обеспечивают достижение этого качества. С помощью этого сопоставления выражается эффективность жилищного строительства. Основным критерием эффективности жилищного строительства является социально-экономическая эффективность. Это обосновывается тем фактом, что технико-экономическая эффективность и ее показатель приведенных затрат не могут служить индикаторами развития жилищного строительства, потому как любые существенные улучшения качества и потребительских свойств жилища влечет за собой дополнительные расходы.Технико-экономическая эффективность характеризует эффективность жилища как инженерного сооружения, а социально-экономическая – как среды человека. Главным критерием социально-экономической эффективности служит степень удовлетворения конечных потребностей общества, и в первую очередь, потребностей, связанных с развитием человеческой личности. Социально-экономической эффективностью обладает проект, способный удовлетворить различные человеческие потребности (материальные или социальные) в большей степени, тот, что сможет гарантировать высокий уровень и качество жизни.Вместе социально-экономическая и технико-экономическая эффективность составляют общую эффективность, и представляют основные составляющие системы критериев качества и эффективности жилищного строительства.Исходными критериями общей системы являются социальные, технические и экономические показатели.Социальные показатели определяют функционально-планировочные и архитектурно-художественные решения жилого дома, его санитарно-гигиенические, эргометрические и другие социальные характеристики. К ним относятся: обеспеченность населения жилищами, характер их заселения, показатели потребительских свойств жилища, его отдельных частей, оборудования и отделки. Выражаются социальные показатели через определение количества квадратного метра жилья на человека (м2/чел). Технические показатели характеризуют качество объектов жилищного строительства как инженерных сооружений, а также качество СМР, строительных материалов и изделий. Среди них выделяют: габариты, размеры зданий, их конструктивных частей, показатели надежности и долговечности и т.п.Экономические показатели – стоимостные показатели капитальных вложений, объемов строительно-монтажных работ, стоимость и себестоимость материально-технических и трудовых ресурсов, сметные нормы, расценки и др.Социальные и технические показатели помогают дать социальную и техническую оценку качества жилища. Социальная оценка качества жилища определяет степень удовлетворения социальных требований, которые предъявляются к жилищу, с помощью метода сравнения фактических показателей с нормативными или оптимальными, базовыми, эталонными. Техническая оценка качества жилища отражает степень удовлетворения технических требований к зданию, как к инженерному сооружению путем сравнения фактических показателей с нормативными и проектными. Социальная и техническая оценки характеризуют общее качество жилища и жилищного строительства.На основании технических, экономических и социальных показателей дается технико-экономическая и социально-экономическая оценка.Технико-экономическая оценка представляет собой сопоставление технических показателей с экономическими, определяющее удельную стоимость жилища, его отдельных частей, конструкций, отделки и оборудования, и показывающее зависимость стоимостных показателей от технических.Социально-экономическая оценка представляется как соотношение социальных и экономических показателей, определяемое рядом показателей (количество баллов, процентов, часов увеличения свободного времени, градусов приближения температуры к комфортной и измерение потребительских свойств жилища, приходящихся на 1 руб. затрат). Социально-экономическая оценка качества жилища предполагает следующую последовательность событий: социальная оценка качественных признаков жилища; определение затрат на изменение этих признаков в рассматриваемом диапазоне;сопоставление социальных оценок с затратами и выбор эффективных путей улучшения качества отдельных признаков и жилища в целом.Основными социальными результатами улучшения жилищно-бытовых условий являются, увеличение свободного времени, сокращение заболеваемости и рост производительности труда.Итоговый расчет социально-экономической эффективности – это определение разности годовой экономической оценки социальных результатов и народнохозяйственных затрат, необходимых для достижения этих результатов. При условии приведения экономической оценки социальных результатов к моменту затрат.Социальная эффективность также учитывается при оценке проектов зданий общественного назначения.Показателями социальной эффективности проектов общественных зданий являются:увеличение фонда свободного времени, используемого для творчества, отдыха, физической культуры;решение градостроительных проблем, включая создание культурно-просветительных, зрелищных и спортивных зданий и сооружений при их оптимальном размещении и т.д.;развитие и улучшение качества коммунально-бытового обслуживания населения.Комплексная оценка экономической и социальной эффективности анализируемых вариантов зданий и сооружений общественного назначения предполагает применение следующих методов: 1) нормативный метод; 2) метод максимизации эффекта при фиксированных затратах;3) метод минимизации затрат для достижения заданного социального результата;4) метод оценки экономии времени населением при использовании услуг;5) метод оценки сопутствующего экономического эффекта;6) метод максимизации прибыли, получаемой при реализации услуги другие.Нормативный метод определения эффективности осуществляется с помощью сравнительной оценки вариантов по минимуму разности приведенных затрат при условии, что все социальные стандарты будут соблюдены. Систему социальных стандартов составляют нормативы условий труда, жизни и комфорта. Среди них выделяют: СНиПы строительства общественных зданий и учреждений в расчете на 1 тыс. человек определенных демографических групп; нормы потребления воды, энергии, тепла и др.; нормы пожарной безопасности; нормы комфорта: освещенность, тепло, влажность воздуха помещений, высота помещений; градостроительные нормы: плотность застройки жилых районов, плотность их заселения и т.п.; нормы обслуживания в учреждениях непроизводственной сферы.Затраты времени населением выражаются в денежной форме. Стоимость 1 человеко-часа непроизводительных затрат времени населения принимается в размере 50% среднечасовой оплаты производительного труда.В случае если социальные показатели не могут быть выражены в денежной форме, их значение устанавливается с помощью метода экспертных оценок. Определение эффективности проектных решений происходит путем соизмерения результатов и затрат, вызвавших их. Параллельно вычисляются размеры прибыли объекта и уровень рентабельности их деятельности.Показатели рентабельности характеризуют как количественные, так и качественные результаты работы учреждений, потому как в них отражаются посещаемость и конкурентоспособность объекта. Оценка рентабельности учитывает улучшение условий труда. При этом если в одном из проектов при равных с другими затратах улучшаются условия труда обслуживающего персонала, такое проектное решение считается наилучшим.Показатели прибыли от функционирования объектов определяют показатели рентабельности. Они используются для оценки проектов в следующих случаях:1) при определении уровня общей эффективности и сроков окупаемости капитальных вложений. Уровень рентабельности определяется как отношение годовой прибыли к показателям стоимости строительства. Срок окупаемости капитальных вложений (ТОК) – величина, обратная уровню рентабельности, и выражается отношением стоимости строительства к показателям годовой прибыли. Эти количественные показатели эффективности проектов имеют основное значение при выборе наилучшего варианта;2) при определении рентабельности работы учреждения в виде отношения прибыли к сумме эксплуатационных расходов в процентном выражении. Для этого определяются качественные показатели эффективности проектов, которые учитывают наилучший вариант по эксплуатационным затратам.Комплексная оценка экономической эффективности наряду с приведенными затратами включает учет социального эффекта (непроизводительных затрат времени населением в денежной форме). Этот показатель имеет весомое значение при формировании городской сети общественных зданий и сооружений, выбора оптимального места расположения объекта в плане города.При расчете всех вышеперечисленных показателей общественной эффективности необходимо соблюдать следующие правила:В денежных потоках отражается стоимостная оценка последствий осуществления данного проекта в других отраслях народного хозяйства, в социальной и экологической сферах;В составе оборотного капитала учитывают только запасы (материалы, незавершенную готовую продукцию) и резервы денежных средств;Исключаются из притоков и оттоков денег по операционной и финансовой деятельности их составляющие, связанные с получением кредитов, выплатой процентов по ним и их погашением, предоставленными субсидиями, дотациями, налоговыми и другими трансфертными платежами, при которых финансовые ресурсы передаются от одного участника проекта (включая государство) другому. В тех случаях, когда связанный с проектом платеж трансфертного характера осуществляется за пределы системы ИП, (например, для российского проекта имеет место выплата процентов по зарубежному кредиту), соответствующие оттоки денег должны учитываться;Производимая продукция (работы, услуги) и затрачиваемые ресурсы должны оцениваться в специальных экономических ценах.Стоимостная оценка производимой продукции и потребляемых ресурсов производится, исходя из следующих положений:А) Стоимостная оценка товаров различается в зависимости от их роли во внешнеторговом обороте страны:Продукцию, предназначенную для экспорта, оценивают по реальной цене продажи на границе, т.е. цене ФОБ, за вычетом таможенных сборов, акцизов и расходов на доставку до границы;Импортозамещающий выпуск, оборудование и материалы, предназначенные для импорта, оценивают по цене замещаемой продукции, суммируя издержки на страхование и доставку;Товары для реализации на внутреннем рынке, а также инфраструктурные услуги (расходы на электроэнергию, газ, воду, транспорт) оценивают на базе рыночных цен с НДС, налогом на реализацию горюче-смазочных материалов, но без акцизов;Новые (улучшенные) товары, предназначенные для реализации или приобретения на внутреннем рынке, с возможностью дальнейшего экспорта, оценивают по максимальной из двух величин: цене внутреннего рынка (с НДС, но без акцизов) и цене «на границе»;Цена на отсутствующую или недоступную на внутреннем и внешнем рынке продукцию, не имеющую аналогов, определяется проектом с учетом результатов маркетинговых исследований или по согласованию с основными потребителями.Б) Затраты труда оцениваются в размере величины заработной платы персонала (с установленными начислениями) исходя из средней годовой заработной платы одного работника для РФ, для региона, где осуществляются затраты труда, или усредненной для данной отрасли производства;В) Используемые природные ресурсы (земельные участки, недра, лесные, водные ресурсы и др.) оцениваются в соответствии со ставками платежей, установленными законодательством РФ.Денежные поступления от операционной деятельности рассчитываются по объему продаж и текущим затратам. Дополнительно в денежных потоках от операционной деятельности ведется учет внешних эффектов, таких как: увеличение или сокращение доходов сторонних организаций и населения, обусловленное последствиями реализации проекта. Если имеется соответствующая информация, в состав затрат включаются ожидаемые потери от аварий и иных нештатных ситуаций. Для проектов, где оборотный капитал влияет в меньшей степени, оценку можно производить укрупненно, процентом от производственных затрат.В денежных потоках от инвестиционной деятельности учитываются:Вложения в основные фонды на всех шагах расчетного периода;Затраты, связанные с прекращением проекта (например, на восстановление окружающей среды);Вложения в прирост оборотного капитала;Доходы от реализации имущества и нематериальных активов при прекращении ИП.Оценка коммерческой эффективности инвестиционного проектаКоммерческая эффективность (финансовое обеспечение проекта) определяется как соотношение финансовых затрат и результатов, которые обеспечивают приемлемую  норму доходности. Выделяют коммерческую эффективность для всех участников проекта и для отдельных участников проекта, учитывая их вклад в процесс реализации проекта.