Дипломная работа "Построение и анализ линейной регрессионной модели рынка вторичного жилья Самарской области средствами MS Excel"

Дипломная работа "Построение и анализ линейной регрессионной модели рынка вторичного жилья Самарской области средствами MS Excel".
Защищена на отлично. Защита проходила в городе Самара. ...

Содержание
Введение 3
Глава I. Использование регрессионных моделей для оценки рынка жилья 5
1.1 Элементы классического регрессионного анализа при оценке рынка вторичного жилья 5
1.2 Факторы, оказывающие влияние на формирование цены объекта недвижимости 8
1.3 Информационные средства для решения задач классического регрессионного анализа 26
Глава II. Построение и оценка регрессионной модели объектов недвижимости на примере рынка жилья Самарской области 39
2.1 Выделение и анализ независимых переменных регрессионной
модели 39
2.2 Построение и оценка модели средствами Microsoft Excel 47
2.3 Методические указания к выполнению заданий по теме
«классический регрессионный анализ» при обучении сотрудников компаний 55
Заключение 64
Список литературы 66

Любой экономический процесс следует рассматривать как случай, так как его курс почти постоянно находится в зависимости от множества случайных факторов. Поэтому при анализе и моделировании технических и экономических процессов нужно, вместе с методами математического программирования (линейных и нелинейных) используют вероятностные методы: корреляционный и регрессионный анализ, методы теории случайных процессов и других.
Актуальность выбранной темы дипломной работы обусловлена тем, что увеличение эффективности продаж на рынке недвижимости зависит от наличия адекватных оценок, отражающих его текущее состояние. Стоимость недвижимости зависит от многих факторов, которые отличаются друг от друга на разных уровнях оценочной деятельности: например, уровень окружения включает в себя характеристик и конкретного объекта недвижимости, региональный уровень включает в себя факторы, не связанные непосредственно с объектом недвижимости, но оказывающих, довольно сильное влияние на состояние и развитие рынка недвижимости.

150].Процесс оценки - логически аргументированная и систематизированная операция поочередного решения проблем с внедрением известных подходов и способов оценки для вынесения конечного суждения о стоимости. Основными ценообразующими факторами являются:передаваемые права (собственности, аренда, бессрочного пользования, ограничения прав);условия финансирования сделки (условия привлечения заемных средств);условия продажи (выполнения требований чистой сделки);состояние рынка (в том числе в время продажи);место нахождения;степень завершения строительства объекта;физические характеристики;экономические характеристики (генерирующие доход от объекта);использование.Оценка квартир - это частный случай оценки недвижимости.В процедуре экспертной оценки стоимости жилплощади есть эталоны, созданные интернациональными союзами и Российским Обществом Оценщиков, потому процесс оценки для различных квартир практически схож. Об оцениваемой квартире собирается полная информация, которая потом анализируется оценщиком. Оценка недвижимого имущества требуется в следующих случаях:сделки купли-продажи или аренды;акционирование предприятий и перераспределения долей собственности;привлечение новых акционеров и дополнительной эмиссии акций;кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости - зданий и земельных участков;страхование недвижимости; внесение недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;кредиты под залог недвижимости;разработка инвестиционных проектов и привлечение инвесторов;ликвидация объектов недвижимости;исполнение прав наследства, приговора суда, разрешение имущественных споров;другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на недвижимое имущество.center-6096000Рисунок 1 - Процедура оценки стоимости объекта недвижимости«Оценка стоимости - долгий и непростой процесс, установления денежного эквивалента цены объекта недвижимости»[ REF _Ref454025867 \r \h 8, c. 308]. Она требует высококвалифицированного оценщика, который обладает способами и инструментарием оценочной работы, знающего состояние жилищного рынка и в особенности нужного сегмент, подробные значения правовых отличительных черт сделок с недвижимостью, и др. Оценщик обязан иметь лицензию. Общая схема оценки стоимости объекта недвижимости представлена на рисунке 1. Спрос, предложение и рыночная стоимость недвижимости зависят от многих факторов (рисунок 2).Рисунок 2 - Факторы, влияющие на спрос, предложение и рыночную стоимость недвижимостиПри оценке рыночной цены не стоит забывать, что на нее оказывает влияние и период, в котором она рассматривается. В краткосрочном периоде на рыночную стоимость оказывает влияние преимущественно спрос, потому что предложение не успевает приспособиться к изменению спроса. В длительном периоде влияние предложения усиливается, и оно активно повлияет на рыночную стоимость.Рисунок 3 - Факторы, влияющие на стоимость недвижимостиИзменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые показаны на различных этапах процесса оценки. Факторы, влияющие на цену недвижимости, можно отнести к трем различным иерархическим уровням (рисунок 3).Уровень 1Уровень влияния итогов взаимодействия 4 главных факторов: социальных, экономических, физических и политических. На данном уровне анализа и оценке имеют все шансы быть факторами, которые носят единый характер, не связанной с определенным объектом недвижимости и вовсе не находятся в зависимости конкретно от него, хотя косвенно оказывают влияние на процессы, происходящие на рынке жилой недвижимости, и, следовательно, на оцениваемый объект.Уровень 2Уровень воздействия локальных факторов, приемущественно, в масштабах города либо городского района. На данном уровне мы рассматриваем эти факторы, как метаположение объекта, его физические свойства, условия продаж, кратковременные факторы, условия финансирования. Данные причины непосредственно соединены с оцениваемым объектом и анализом подобных объектов и операций по ним.Уровень 3Уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом благодаря своим характеристикам. Следующие факторы оцениваются на этом уровне:архитектура и строительство;финансовые показатели.Влияние факторов может происходить сразу на различных уровнях, а поочередно рассматриваться, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Недвижимое имущество пребывает под воздействием окружающей его среды, и само оказывает влияние на данную среду. Поэтому при оценке определяют факторы среды и не-движимости, действующие на стоимость недвижимости.Есть четыре основных фактора, которые определяют спрос на жилье:предпочтения потребителей;доходы населения;цены на жилье;число домохозяйств на рынке жилья.Эти факторы оказывают различное влияние на рыночное равновесие. Предложение и спрос на недвижимость зависит от многих факторов:административные (наличие или отсутствие ограничений со стороны правительства, регулирующая роль государственных и местных органов власти, налоговый режим);экономические (цена недвижимости, конкуренция, уровень экономического развития рынка, уровень доходов населения, деловой активности населения, услуги кредитно – финансовых организаций, объемы строительства новых объектов недвижимости);социальные (привлекательность региона, структура и состав населения района, уровень развития социальной инфраструктуры);экологические (наличие зеленых насаждений, загрязнение воздуха, обилие промышленных предприятий, наличие вредных выбросов, чрезмерный шум).Социальные факторы в основном представлены чертами населения. Это содержит в себе демографический состав, уровень браков и разводов, среднее количество детей, распределение населения по возрастным группам и так далее. Это все говорит о возможном спросе на недвижимость и ее структуры.Экономические факторы также существенно влияют на стоимость недвижимости.К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся:занятость населения;средняя заработная плата;степень экономического развития района;уровень цен;доступность и условия кредита под покупку жилья и т.д.Экономические факторы (объективные факторы) можно разделить на два вида:макроэкономические, связанные с общими условиями рынка (налоги, сборы (пошлины), динамика курса доллара, инфляция, безработица и условия оплаты труда, спрос на недвижимость и так далее);микроэкономические, характеризующие объективные параметры, конкретных сделок (все условия - предмет, сроки действия, права и обязанности сторон, расторжения договора и т.д.).Фактор государственного регулирования на всех уровнях оказывает на имущественные стоимости большое влияние. К сфере государственного регулирования относятся:ограничение оборота недвижимости и способов землепользования, стандарты строительства;коммунальные услуги, пожарная охрана и охрана порядка, вывоз мусора и общественный транспорт;федеральные и местные органы налоговой полиции;специальные правовые нормы, влияющие на стоимость (обязательное формирование арендной платы, ограничение прав собственности, закон об охране окружающей среды, государственные инвестиции в капитальное строительство и т.д.).Под экологическими факторами при оценке недвижимости понимается совокупность чисто естественных и природно – антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления либо источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное действие на эффективность и полезность объекта недвижимости.«Внезапные изменения ситуации на рынке быть может вызвано закрытием промышленного предприятия, изменения в налоговом законодательстве либо начало строительных работ новейших зданий»[ REF _Ref454025957 \r \h 14, c. 218]. Изменения на рынке жилой недвижимости действо нередкое; социальные, финансовые, политические и экономические факторы, которые оказывают влияние на недвижимость, всегда пребывают в переходном состоянии. Перемена этих сил оказывает влияние на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных квартир. Оценщики пробуют распознать текущие и вероятные (возможные) рыночные изменения, которые имеют все шансы воздействовать на стоимость недвижимости. Услуги в сфере недвижимости не всегда легко адаптироваться к новым потребительским предпочтениям, и поэтому часто опаздывают.1.3 Информационные средства для решения задач классическогорегрессионного анализаКлассический регрессионный анализ широко используется в маркетинговых исследовательских работах, стимулировании сбыта, может помочь в формировании соответствующего портрета покупателя, управлении товарными запасами, оптимизации перечня выпускаемой продукции, моделирование объема продаж и других задач.Ниже приводится обзор информационных ресурсов для решения задач классического регрессионного анализа. Этот обзор раскрывает сущность любой программы и для любой из них, сильные и слабые стороны относительно регрессионного анализа. Данный обзор дает достаточно полное представление о многообразии и возможностях для формализованных подходов к обоснованию решений. Помимо всего этого, он может служить в качестве руководства в момент выбора программного продукта, адекватного поставленной задаче. Беря во внимание довольно немаленький арсенал программных решений для задач регрессионного анализа, созданных на сегодня, предлагаю краткий обзор наиболее популярных и наиболее доступных из них. MathcadОбъем и мощность средств вычисления и визуализацииMathcad предоставляет сотни операторов и встроенных функций для решения различных технических задач (рисунок 4). Программа позволяет выполнять численные и символьные вычисления, выполнять операции со скалярными величинами, векторами и матрицами, автоматически преобразовывать одну единицу измерения в другую.Рисунок 4 - Интерфейс программы MathcadСреди возможностей Mathcad можно выделить:Решение дифференциальных уравнений, в том числе и численными методами.Построение двух- и трехмерных графических функций (в разных системах координат, контурные, векторные и так далее).Использование греческого алфавита в уравнениях и в тексте.Выполнение вычислений в символьном режиме.Операции с векторами и матрицами.Символьное решение систем уравнений.Аппроксимация кривых.Выполнение подпрограмм.Поиск корней многочленов и функций.Проведение статистических расчетов и работа с распределением вероятностей.Поиск собственных чисел и векторов.Вычисления с единицами измерения.Интеграция с САПР - системами, использование результатов расчетов в качестве параметров управления.С помощью Mathcad инженеры могут документировать все вычисления в процессе их реализации.Специфика использования«Применение возможностей программы предусматривает четкое соблюдение шагов алгоритма. В связи с этим, пользователю потребуется логико-алгоритмическая культура, что позволяет очень четко и однозначно определить последовательность своих действий при решении той или иной задачи»[ REF _Ref454026060 \r \h 18]. Следует отметить, что развитие логико-алгоритмической культуры тесно связано с требованием понимания сути системообразования математических конструкций, поскольку системообразование последних основывается на правилах и законах математической логики и требует четкого осуществления логических процедур.Требования к аппаратным средствамПроцессор: 32-битный или 64-битный (x86-64, EM64T) с тактовой частотой 400 МГц или выше (рекомендуется 700 МГц).256 МБ оперативной памяти (рекомендуется 512 Мб).1,75 Гб свободного дискового пространства (350 Мб для Mathcad, 1,4 Гб для временных файлов во время установки).Привод CD-ROM или DVD (только для установки с диска).Графическая карта SVGA или выше.Монитор XGA с разрешением 1024×768 (или выше) c 24-битными (или больше) цветами.Мышь или другое совместимое указывающее устройство.Операционная система: Windows XP (SP1, SP2, SP3).Windows Vista (SP1).Windows 7 или Windows XP x64 (SP2).Windows Vista x64 (SP1).Windows 7 x64.Windows 8.Microsoft .NET Framework 3.5MSXML 4.0 SP2Microsoft Data Access Components 2.8Internet Explorer 5.0Стоимость110 EUR (~9 127 рублей)MatlabОбъем и мощность средств вычисления и визуализацииMATLAB предоставляет пользователю большое количество (несколько сотен) функций для анализа данных, охватывающих практически все области математики, в частности:Матрицы и линейная алгебра - алгебра матриц, линейные уравнения, собственные значения и векторы, сингулярности, факторизация матриц и другие.Многочлены и интерполяция – корни многочленов, операции над многочленами и их дифференцирование, интерполяция и экстраполяция кривых и другие.Математическая статистика и анализ данных - статистические функции, статистическая регрессия, цифровая фильтрация, быстрое преобразование Фурье и другие.Обработка данных - набор специальных функций, в том числе построение графиков, оптимизацию, поиск нулей, численное интегрирование (в квадратурах) и другие.Дифференциальные уравнения - решение дифференциальных и дифференциально-алгебраических уравнений, дифференциальных уравнений с запаздыванием, уравнений с ограничениями, уравнений в частных производных и другие.Разреженные матрицы - это специальный класс данных MATLAB, используются он в специализированных приложениях.Целочисленная арифметика – выполнение операций целочисленной арифметики в среде MATLAB.Рисунок 5. График sinc-функции, нарисованный с помощью MATLABВ составе пакета MATLAB имеется большое количество функций для построения графиков, в том числе трёхмерных (рисунок 5), визуального анализа данных и создания анимированных роликов.Встроенная среда разработки позволяет создавать графические интерфейсы пользователя (рисунок 6) с различными элементами управления, такими как кнопки, поля ввода и другими.Рисунок 6 - Интерфейс программы MATLABСпецифика использования«В Matlab выражения записываются в одну строку и вместо разделительной запятой в числах применяется разделительная точка. Математические выражения строятся в основном на числах, константах, переменных, операторах, функциях и различных специальных символах. Специфика Matlab в том, что математические выражения задаются в виде одной строки»[ REF _Ref454026060 \r \h 18].Требования к аппаратным средствамРазрядность: 32/64-bit Операционная система: Windows XP, 2003, Vista, 2008, 7 Системные требования: Любой Intel или AMD x86 процессор с поддержкой SSE2, HDD от 1 GB до 3-4 GB, RAM 1024 MB (рекомендуется 2048 MB)Стоимость2150$ (~163 518 рублей)SPSSОбъем и мощность средств вычисления и визуализацииЗапись и хранение данных.Возможность использовать различные типы переменных.Частотность признаков, таблицы, графики, таблицы сопряженности, диаграммы.Первичная описательная статистика.Маркетинговые исследования.Анализ данных маркетинговых исследований.Специфика использованияSPSS представляет собой модульную программу. Ее основой является модуль (SPSS Base), позволяющий осуществлять управление данными и содержащий наиболее распространенные методы статистического анализа данных (рисунок 7):Проведение описательной статистики;Построение линейных и нелинейных моделей; Реализация преобразования данных;Проведение факторного, кластерного, дисперсионного анализов;Вычисление корреляций;Построение графиков;Подготовка отчетов и пр.Рисунок 7 - Интерфейс программы SPSSТребования к аппаратным средствамФункционирует под управлением Windows XP, Windows Vista (32- или 64-разрядных редакций), Windows 7, Mac OS X 10.5, Mac OS X 10.6 и Linux для x86. Требует 800 Мбайт места на жёстком диске и 1 Гбайт оперативной памяти.Стоимость~1000$ (~76 055 рублей)STATISTICAОбъем и мощность средств вычисления и визуализацииСтандартную комплектацию пакета STATISTICA составляют три модуля, которые можно приобрести в виде единого пакета или по отдельности (рисунок 8).Базовый пакет STATISTICA Base предлагает широкий выбор основных типов статистического анализа. Для эффективной работы базового пакета требуется как минимум 256 Мб оперативной памяти. Минимальные требования к скорости процессора - 500 МГц.Модуль Линейных и Нелинейных моделей (Advanced Linear/ NonLinearModels) содержит набор инструментов для моделирования и прогнозирования, в том числе возможность автоматического выбора модели и расширенные интерактивные средства визуализации.Модуль Многомерные разведочные технологии анализа (Multivariate Exploratory Techniques) предусматривает применение разведочного анализа различных типов данных в сочетании с интерактивными средствами визуализации.Рисунок 8 - Интерфейс базового пакета STATISTICA Base«Помимо общих статистических и графических средств в системе имеются специализированные модули, например, для проведения социологических или биомедицинских исследований, решения технических и промышленных задач, – карты контроля качества, модули анализа процессов и планирования эксперимента»[ REF _Ref454026060 \r \h 18].Специфика использованияреализован обмен данными между STATISTICA и Windows-приложениями;результаты анализа в виде графиков, таблиц и текста могут быть сохранены в файле с форматом RTF, который открывается и редактируется в MS Word;возможность расширения системы при помощи создания программ на встроенном в STATISTICA языке программирования;исходные данные из MS Excel можно легко импортировать в STATISTICA;возможность записи макросов для автоматизации выполнения однотипных задач;программа способна обрабатывать большие массивы данных – базы данных с числом переменных до 32 000 и практически неограниченным числом наблюдений.Требования к аппаратным средствамОбычные вычисления Минимальные: Операционная система: Windows XP ОЗУ: 512 MB Процессор: 500 MHz Рекомендуемые: Операционная система: Windows 7 ОЗУ: 1 GB Процессор: 2.0 GHz, 64-bit, 2х-ядерный Глубокие вычисления (в том числе Data Miner) Минимальные: Операционная система: Windows XP ОЗУ: 1 GB Процессор: 2.0 GHz Рекомендуемые: Операционная система: Windows 7 ОЗУ: 4 GB и более Процессор: 2.0 GHz, 64-bit, 2х-ядерный Дисковое пространство: 660 MB (без установки мультимедийного учебника) 1 GB (с установкой мультимедийного учебника) Соединение с Интернет – для прохождения регистрацииСтоимость1 197,44$ (~91 136 рублей)MS ExcelОбъем и мощность средств вычисления и визуализацииВ научно-технической деятельности программу Excel трудно рассматривать в качестве основного вычислительного инструмента. Тем не менее, ее удобно использовать в тех случаях, когда требуется быстрая обработка больших объемов данных. Эта программа полезна для таких операций, как обработка статистических данных и анализа данных, решение задач оптимизации, построение диаграмм и графиков. Для такого рода задач применяются как основные средства Excel, так и дополнительные (надстройки).Благодаря использованию электронных таблиц (рисунок 9) - намного проще работать с данными, с её помощью можно получать точные результаты без выполнения каких-либо ручных расчетов. Кроме того, электронные таблицы позволяют использовать специальное "программирование", чтобы решить гораздо более сложные проблемы быстрее.Основной особенностью MS Excel выступает его возможность использовать формулы для того, чтобы описывать между значениями разных ячеек различные связи. Следует отметить, что формула расчета дается автоматически. Если человек изменяет значение ячейки, то немедленно и автоматически будут пересчитаны значения других ячеек, которые связаны с ней формульными отношениями, благодаря чему обновится вся таблица и данных, хранящиеся в ней.Рисунок 9 - Интерфейс программного средства MS ExcelВ основные возможности электронных таблиц входит:автоматизация всех итоговых вычислений;над большими наборами данных можно производить однотипные расчёты;можно разрешать задачи с помощью подбора значений с различными параметрами;можно обрабатывать результаты экспериментов;производить табулирование функций и формул;подготавливать табличные документы;проводить поиск наиболее оптимальных значений для выбранных параметров;строить графики и диаграммы по уже введённым данным.Специфика использования«Для того чтобы работать в MS Excel не обязательно обладать специальными навыками программирования.