Организация и моделирование массовой оценки

Введение 3
Глава 1. Теоретические аспекты массовой оценки недвижимости 6
1.1. Сущность и этапы массовой оценки недвижимости 6
1.2. Функции и модели массовой оценки 9
Глава 2. Особенности массовой оценки объектов недвижимости в условиях слабого рынка 14
2.1. Роль факторов в массовой оценке недвижимости 14
2.2. Комбинирование факторов стоимости в более сложные факторы и коррекция модельных значений стоимости 18
Глава 3. Применение методики массовой оценки недвижимости 23
3.1. Определение основных коэффициентов 23
3.2. Расчет стоимости объектов недвижимости 27
Заключение 29
Список литературы 31

...

Введение 3
Глава 1. Теоретические аспекты массовой оценки недвижимости 6
1.1. Сущность и этапы массовой оценки недвижимости 6
1.2. Функции и модели массовой оценки 9
Глава 2. Особенности массовой оценки объектов недвижимости в условиях слабого рынка 14
2.1. Роль факторов в массовой оценке недвижимости 14
2.2. Комбинирование факторов стоимости в более сложные факторы и коррекция модельных значений стоимости 18
Глава 3. Применение методики массовой оценки недвижимости 23
3.1. Определение основных коэффициентов 23
3.2. Расчет стоимости объектов недвижимости 27
Заключение 29
Список литературы 31

На современном этапе развития в условиях рыночных товарно-денежных отношений важную роль играют экономические оценки жизненных средств и ресурсов, факторов и технологий воспроизводственного процесса, жизненной среды в целом. Оцениваются стоимость рабочей силы, потребительских товаров и услуг, интеллектуальной собственности, финансового капитала, разного рода ценных бумаг. Оценки осуществляются в широком диапазоне, постоянно, как на индивидуальной, так и на групповой, общенациональной и межгосударственной основе.
В конечном итоге можно говорить о существовании сложной многомерной, многофакторной и многоуровневой системе экономических оценок, которая охватывает все сферы жизнедеятельности каждого человека и проникает во все составные части общественного воспроизводственного процесса. Особое место в этой системе занимает оценка недвижимости, которая представляет собой наиболее значимую, устойчивую и обозримую часть накопленного обществом и каждым индивидуумом материально-вещественного достояния.
Оценка недвижимости является одним из наиболее востребованных видов оценки, включающим оценку права собственности или иных прав (право аренды, право пользования и т.д.) в отношении следующих объектов: земельные участки, объекты жилой недвижимости (квартиры), объекты загородной недвижимости (дачи, коттеджи, огороды), объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые, складские и промышленные площади), сооружения и передаточные устройства, объекты, незавершенные строительством. Оценка недвижимости крайне важна для обеспечения эффективности любых инвестиций в нее.
Стоимость недвижимости определяется целым рядом факторов (месторасположением, наличием и качеством инфраструктуры, транспортной доступностью, характером окружающей застройки, физическими характеристиками и объемно-параметрическими решениями самого объекта оценки и т.д.).
Именно поэтому недвижимость выступает для каждого индивидуума и общества в целом непреходящим мерилом их богатства, и уж если не критерием социальной идентификации в целом, то, по крайней мере, одним из важных формальных оснований для размещения каждого в координатах существующей в человеческом сообществе исторически конкретной социальной иерархии.
Актуальность темы настоящей курсовой работы объясняется тем, что массовая оценка объектов недвижимости является альтернативой индивидуальной оценке. Массовая оценка подразумевает применение специальных методов оценки и позволяет в короткие сроки оценить большое количество объектов. Такой способ оценки более эффективен с точки зрения скорости получения конечного результата, и в то же время минимизирует затраты на проведение оценки относительно каждого оцениваемого объекта. Однако в целом это трудоемкий и дорогостоящий процесс, который может осуществляться только государством.
Для практической реализации массовой оценки недвижимости необходимо проведение научных исследований и экспериментальных расчетов. В частности, разработка модельного обеспечения массовой оценки недвижимости позволяет определить размеры фискальных параметров имущественного налогообложения в общей системе налогообложения. Получаемые результаты могут служить обоснованием дифференциации ставок налога на недвижимость в зависимости от ее целевого использования и уровня благосостояния налогоплательщика. Любые результаты, достигнутые в этом направлении, могут существенно повлиять на развитие событий в сфере налогообложения, сопоставление экономического потенциала регионов, территорий и городов, и, как следствие, выработку правильной экономической и инвестиционной политики.
Целью курсовой работы является изучение особенностей организации и моделирования массовой оценки.
В соответствии с этой целью, были поставлены следующие задачи:
 изучить теоретические основы оценки стоимости доходной недвижимости;
 провести анализ оценки доходной недвижимости в современных российских условиях;
 определить основные направления совершенствования рыночной стоимости объекта доходной недвижимости.
Курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.

Этаж расположения квартиры
Коэффициент
1
0,96
2-3
1,05
4-5
1,02
6-7
1,00
8-9
0,99
выше 10
0,97
Таблица 3. К3 - коэффициент влияния материала стен здания
Материал стен здания
Коэффициент
Кирпич
1,00
ж/б панели
0,94
Дерево
0,83
Монолитный ж/б
1,03
Таблица 4. К4 - коэффициент влияния расположения квартиры на первом или последнем этаже здания
Этаж расположения квартиры
Коэффициент
первый
0,9
последний
0,93
Таблица 5. К5 - коэффициент влияния местоположения здания
Район расположе­ния квартиры
Коэффициент
Автовокзал
1,0
Арбеково
1,1
Ахуны
1,05
Заводской район
0,95
Западная Поляна
0,98
Маяк
0,89
Окружная
0,91
Север
0,85
Терновка
0,87
Центр
1,2
Шуист
1,06
Южная Поляна
0,92
Таблица 6. К6 - коэффициент влияния износа здания
Износ здания
Коэффициент
До 20%
1,00
До 40%
0,95
До 60%
0,91
До 75%
0,89
Более 75%
0,75
Таблица 7. К7 - коэффициент влияния числа комнат в квартире
Число комнат в квартире
Коэффициент
1 комната
1,00
2 комната
0,97
3 комната
0,94
4 комната
0,9
Более 4 комнат
0,89
Таблица 8. К8 - коэффициент влияния числа балконов/лоджий
Наличие лод­жий/балконов
Коэффициент
1 балкон
1,02
1 лоджия
1,02
1 балкон и 1 лоджия
1,03
2 балкона
1,03
2 лоджии
1,04
Более 2 балко­нов/лоджий
1,18
Нет балконов/лоджий
1
Ставки арендной платы представляют собой равновесные цены, показывающие взаимодействие факторов спроса и пред­ложения на рынке. Коэффициенты место­положения были определены на основе предложений по аренде квартир в много­квартирных домах в различных районах города. При проведенном анализе выяс­нилось, что на стоимость аренды без ком­мунальных услуг квартир с одинаковым количеством комнат без мебели в много­квартирных домах на длительный срок местоположение в среднем влияет на 76%.
Путем анализа предложений были выведены коэффициенты по районам Ав­товокзал, Арбеково, Ахуны, Заводской район, Западная Поляна, Маяк, Окруж­ная, Север, Терновка, Центр, Шуист, Южная Поляна:
Путем анализа данных предложений по продаже квартир по г. Пенза анало­гичным образом были рассчитаны коэф­фициенты:
коэффициент влияния этажности здания;
коэффициент влияния этажа рас­положения квартиры;
коэффициент влияния материала стен здания;
коэффициент влияния расположе­ния квартиры на первом или последнем этаже здания;
коэффициент влияния износа зда­ния;
коэффициент влияния числа ком­нат в квартире;
коэффициент влияния числа бал­конов/лоджий.
Таблица 9. Коэффициенты по районам
Район расположения квартиры
Коэффициент
Автовокзал
1,0
Арбеково
1,1
Ахуны
1,05
Заводской район
0,95
Западная Поляна
0,98
Маяк
0,89
Окружная
0,91