Договор Аренды

Выпускная квалификационная работа с рефератом и двумя приложениями, была защищена в 2016 году на пять. Оригинальность работы 60 % по данным Антиплагиат.ру ...

Понятие договора и договорных отношений рассматривается в теории юридических фактов и правоотношений такими учеными, как О. С. Иоффе /23/ и М. М. Агарков /10/. Оба указанных исследователя, а так же И. Б. Новицкий и Л. А. Лунц /33/ под договором понимали вид юридических фактов – правомерных действий субъектов права, которые совершались для установления определенных правоотношений.
С. Ф. Кечекьян считал, что во многих случаях договор создает правоотношений, а так же создает правовые нормы, то есть может выступать в качестве источника права /25/.

Актуальность темы выпускной квалификационной работы обусловлена тем, что институт аренды имеет большое значение в правоотношениях, связанных с владением и пользованием чужим имуществом. Аренда обеспечивает гражданам и юридическим лицам возможность извлекать выгоду, временно пользуясь чужим имуществом, когда оно не требуется им постоянно или для постоянного пользования у них нет достаточных средств.

В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Данная норма призвана обеспечить защиту одной из сторон при уклонении контрагента от государственной регистрации договора аренды.Следует согласиться с авторами, которые полагают, что указанное положение закона не выгодно для арендодателя /20/. На практике складывается следующая ситуация: договор аренды заключен, арендатор помещение принял по акту приема-передачи и фактически его использует, однако договор не прошел государственную регистрацию. Единственным способом защиты собственных прав для арендодателя в этой ситуации является обращение в суд с требованием о регистрации договора: ведь прервать отношения с недобросовестным арендатором не представляется возможным. Безусловно, такое неравное положение сторон при заключении договора аренды нельзя назвать справедливым и отвечающим основному принципу гражданского законодательства – принципу равенства участников (ст. 1 ГК РФ).Заключение договора аренды осуществляется в письменной форме в случае, если он заключен на срок более одного года или если одной из сторон договора выступает юридическое лицо (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Соглашение об изменении условий договора аренды или его расторжении должно быть заключено в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, поскольку соглашение об изменении или расторжении договора по общему правилу совершается в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).В соответствии с п. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. В связи с тем, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, то и соглашение об изменении его условий также необходимо зарегистрировать в установленном законодательством порядке.Таким образом, в данном разделе нами рассмотрены не только понятие договора аренды, но и его существенные условия данного вида договора. 1.2 Содержание, изменение и расторжение договора арендыАнализируя содержание договора аренды стоит отметить в первую очередь права и обязанности арендатора и арендадотеля.Обязанностью арендодателя является предоставление имущества арендатору в том состоянии, в котором оно будет соответствовать условиям договора и назначению имущества. Передача объекта арендодателем и принятие его арендатором происходит по акту приема-передачи (передаточному акту). В принципе, стороны могут поименовать этот акт как угодно – главное, чтобы в нем содержалось условие о передаче (принятии) и оно было подписано сторонами. Как видим, подписание акта приема-передачи по своей правовой природе выступает доказательством, подтверждающим юридический факт передачи (принятия) объекта договора аренды. В свою очередь отсутствие акта приема-передачи не указывает на то, что договор не был подписан. Незаключение акта приема-передачи показывает лишь на то, что арендодатель не передал, а арендатор не принял объект договора. Отсутствие акта приема-передачи имущества по договору аренды здания или сооружения не свидетельствует о несоблюдении требований п.1 ст. 651 ГК РФ к форме договора аренды здания или сооружения. Так, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 мая 2006 года по делу № А21-1407/04-С2 отмечается, что как следует из материалов дела, Центр (арендодатель) и предприниматель Мазин Д.В. (арендатор) подписали охранно-арендный договор от 5 ноября 1999 года № 09, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное пользование с последующим выкупом или приватизацией недвижимый памятник истории и культуры – здание промышленного назначения, расположенное по адресу: Калининград, ул. Багратиона, д. 4, для использования под культурно-сервисный центр сроком до 5 ноября 2040 года.Довод ответчика о том, что охранно-арендный договор совершен в ненадлежащей форме, поскольку отсутствует акт приема-передачи имущества, ошибочен. Согласно п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Данные требования к форме договора сторонами соблюдены, а отсутствие акта приема-передачи, исходя из названной статьи, не свидетельствует о пороках формы сделки.Учитывая изложенное, кассационная инстанция не усматривает установленных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов, в связи с чем они должны быть оставлены в силе /44/.ГК РФ в абз. 3 ст. 655 регулирует вопрос уклонения одной из сторон от подписания акта приема-передачи здания (сооружения) по договору аренды. Под уклонением от подписания следует понимать отказ арендодателя от передачи объекта аренды, а арендатора от его принятия. Арендодатель помимо прав владения и пользования, присущих обычному договору аренды, передает также права на земельный участок, на котором находится здание (сооружение) и который необходим для полноценного использования (ст. 652 ГК РФ). Как видим, законодатель реализует принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, предусматривая два варианта:Во-первых, в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок (например, право аренды или безвозмездного срочного пользования, предусмотренное ст. 24 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) /35/. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением (п. 2 ст. 652 ГК РФ). Данный вид права на земельный участок не встречается ни в гл. 17 ГК РФ, ни в гл. 4 ЗК РФ, однако прямо основан на нормах ст. 652 ГК РФ, т.е. санкционирован гражданским законодательством, и по всем признакам является вещным. Гарантией стабильности отношений служит норма о том, что предоставленное арендатору право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок обладает свойством следования: даже если земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК РФ). Отметим, что в рассматриваемой нами ст. 653 ГК РФ говорится о сохранении права пользования частью земельного участка только при продаже земельного участка. Следовательно, с формально-юридической точки зрения при переходе права собственности на земельный участок по иным основаниям (наследование, дарение и т.д.) право пользования частью земельного участка не сохраняется. Думается, однако, что это противоречит принципу стабильности гражданских прав. Право пользования частью земельного участка, занятой арендованным зданием (сооружением) и необходимой для его использования, должно сохраняться в неизменном виде независимо от оснований смены собственника земельного участка.Во-вторых, в случаях, когда арендодатель не является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК РФ). В этом случае вид права арендатора здания и сооружения на земельный участок, очевидно, не может превышать по объему вид права арендодателя на него.По ГК РФ на арендодателя возложена обязанность по капитальному ремонту объекта аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ).Норма п. 1 ст. 616 ГК РФ диспозитивна, поэтому стороны вправе в соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ возложить обязанность по осуществлению капитального ремонта на арендатора. В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Эта норма связана со ст. 210 ГК РФ, возлагающей на собственника обязанность по содержанию имущества /55/.При этом они могут установить, что арендодатель возмещает арендатору произведенные затраты, либо возложить все расходы на арендатора. Если капитальный ремонт осуществляется арендодателем, стороны могут согласовать обязанность арендатора возместить его стоимость.Если имущество передается арендатору только во временное пользование, капитальный ремонт осуществляется арендодателем, поскольку в этом случае арендатор не владеет имуществом и не может произвести ремонт.В этом случае обязанность по осуществлению капитального ремонта арендованного имущества в силу п. 1 ст. 616 ГК РФ несет арендодатель. Арендодатель отвечает за передачу недвижимого имущества, которое не отвечает цели договора. К примеру, арендатор обратился в суд с иском о признании недействительным договора аренды, так как считал его сделкой, заключенной под влиянием заблуждения. По его мнению, арендодатель ввел его в заблуждение относительно передаваемых помещений, которые оказались непригодными для хранения алкогольной продукции.При рассмотрении дела суд установил, что цель использования помещений согласно договору аренды, а также конкурсной документации на заключение договора аренды – складирование. Аналогичные сведения содержались в акте приема-передачи. Как следует из документов, арендодатель не предлагал использовать помещения для хранения алкогольной продукции.Что касается несоответствия помещений нормам противопожарной безопасности, которое было выявлено после передачи имущества в аренду, то данное обстоятельство не может повлечь недействительность договора аренды. Арендатор имел возможность предварительно выяснить состояние противопожарного оборудования помещения с учетом имеющихся у него целей аренды – хранение алкогольной продукции.Суд также не нашел оснований для применения ст. 612 ГК РФ, в которой говорится про ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Требования ст. 612 ГК РФ распространяются на те случаи, когда сдаваемое в аренду помещение не соответствует заявленным целям. В рассматриваемой же ситуации помещения, переданные арендодателем, соответствовали тем целям использования, которые содержались в подписанном договоре и акте приема-передачи (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 января 2010 года № КГ-А40/14789-09) /49/.В-третьих, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество с необходимыми документами. В случае их отсутствия арендодатель лишается права требовать уплаты арендной платы. Так, в постановлении Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17 января 2007 года № А43-4405/2006-17-104 отмечается, что, учитывая синаллагматический характер договора аренды, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по надлежащей передаче ему арендованных вещей, на что правомерно указал суд, сославшись на ст. 328 ГК РФ /46/.Основной обязанностью арендатора является уплата арендной платы (п. 1 ст. 614 ГК РФ). В пункте 3 ст. 614 ГК РФ законодателем подчеркнуто, что изменение размера арендной платы возможно строго по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Позиция законодателя, видимо, основана на защите экономически более слабой стороны – арендатора, дабы под влиянием контрагента тот не соглашался на заведомо невыгодные для себя условия об изменении арендных платежей. А рычагов воздействия (неправовых) у арендодателя и вправду достаточно. Но почему именно раз в год? Остается неясным /34/.К тому же, как известно, арендная плата может устанавливаться не только в твердой денежной сумме (при этом ее изменение очевидно), но и в виде доли полученных доходов или плодов, полученных в результате использования арендованного имущества, оказания арендатором определенных услуг, возложения на арендатора определенных затрат на улучшение арендованного имущества (п. 2 ст. 614 ГК РФ) /56/. Как в этом случае понимать изменение арендных платежей? Ведь с учетом инфляции цена колеблется чуть ли не ежедневно.До принятия Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации упомянутого выше Обзора № 66, данная ситуация оставалась неурегулированной. В п. 11 Обзора № 66 сказано, что «при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления» /42/. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации является не изменением условия договора о размере арендной платы, а исполнением данного условия (в силу п. 3 ст. 614 ГК РФ). Несмотря на то что упомянутый Обзор № 66 вышел еще в 2002 году, как свидетельствует последняя арбитражная практика, споры имеют место до сих пор, а значит, указания Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не внесли полной ясности в анализируемый вопрос.Арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в надлежащем состоянии. Арендатор, не поддерживавший имущество в исправном состоянии, несет ответственность за ущерб, причиненный третьим лицам в связи с неисполнением такой обязанности. Кроме того, на арендаторе лежит обязанность немедленно извещать арендодателя и балансодержателя обо всех повреждениях, авариях или иных событиях, нанесших (или грозящих нанести) арендуемому объекту ущерб, и принимать все меры по их предотвращению или устранению /52/.Отметим, что при перенайме арендованного имущества права, обязанности и ответственность за неисполнение предыдущим арендатором условий договора переходят к новому арендатору после фактической передачи предмета аренды /50/. Особенности привлечения к ответственности арендатора земельного участка раскрываются в ст. 46 ЗК РФ. Так, к примеру, арендатор несет ответственность за неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы (п. 3 ч. 2). При определении объема ущерба, вызванного загрязнением и иным ухудшением качества земельного участка, учитывается прямой ущерб, связанный с разрушением или снижением стоимости строений, жилых и производственных помещений, оборудования, иного имущества и упущенная выгода от потерь урожая, снижения плодородия почв и иных вредных последствий. Правила возмещения такого вреда установлены гражданским законодательством /27/.ГК РФ в главе 34 не содержит каких-либо специальных правил по поводу изменения договора банковского счета. Таким образом, применению подлежат общие нормы, предусмотренные в части первой ГК РФ, а именно ст.ст. 310, 450-452.Соглашение об изменении условий договора аренды или его расторжении должно быть заключено в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, поскольку соглашение об изменении или расторжении договора по общему правилу совершается в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).В соответствии с п. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. В связи с тем, что договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, то и соглашение об изменении его условий также необходимо зарегистрировать.В соответствии со ст.ст. 610, 617 ГК РФ договор аренды может быть прекращен в следующих случаях:Во-первых, если срок аренды в договоре не определен, а одна из сторон отказалась от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца;Во-вторых, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, если заключение договора аренды было обусловлено личными качествами арендатора.Кроме того, ст.ст. 619, 620 ГК РФ устанавливают основания для досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон.По требованию арендодателя договор аренды недвижимого имущества может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:а) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.Существенными признаются нарушения договора, которые влекут для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Например, существенным нарушением является передача в перенаем объекта аренды без согласия арендодателя. Если арендатор допускает несущественные нарушения более одного раза, то у арендодателя также возникает право требовать расторжения договора.При расторжении договора на основании п. 1 ст. 619 ГК РФ и в случаях, указанных в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, арендодатель должен представить доказательства того, что арендатор существенно нарушил договор.В п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» от 24 марта 2005 года № 11 говорится, что при применении арбитражными судами п. 9 ст. 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст.ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка /43/.б) Существенно ухудшает имущество. Под существенным ухудшением понимается ухудшение, превышающее нормальный износ и вызванное неисполнением арендатором обязанности поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).Арендодатель должен доказать, что уровень полезных свойств объекта в процессе использования арендатором снизился настолько, что это влечет ущерб, при котором арендодатель лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).в) арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд. Для расторжения договора необходимо наличие факта невнесения платежей как минимум три раза подряд. В данном случае арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в установленный им срок, если иное не предусмотрено договором (п. 5 ст. 614 ГК РФ). Арендатор не вправе требовать внесения арендной платы более чем за два раза подряд. Если требования не удовлетворяются арендатором, то у арендодателя сохраняется право требовать расторжения договора. В то же время судьи не всегда поддерживают арендодателя /45/. г) не выполняет принятые на себя (или установленных законом, иными нормативными актами) обязательства по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ) в установленный (разумный срок). Под разумным сроком понимается срок, необходимый для поддержания имущества в нормальном, годном к дальнейшей эксплуатации состоянии.