Правовое регулирование аренды

Дипломная работа с антиплагиатом на 63 %. Защищалась в 2016 году, оценка отлично. ...

Положения ст.ст. 606, 614 ГК РФ не относят условие об арендной плате к существенным условиям договора аренды. Вместе с тем нормами ГК РФ об отдельных видах аренды, а также иными нормативно-правовыми актами может быть предусмотрено, что условие об арендной плате является существенным для договора (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). В частности, согласно ст. 654 ГК РФ договор аренды зданий и сооружений должен предусматривать размер арендной платы, в противном случае он считается незаключенным.

Договор аренды в настоящее время широко распространен в практической деятельности гражданского общества.
Аренда – это широкий круг отношений связанных с использованием объектов за определенную плату в установленный срок.

ст. 609, 651 ГК РФ о государственной регистрации договора аренды не применяются к договорам, заключаемым после дня вступления в силу указанного Закона (т.е. после 1 марта 2013 г.). Таким образом, предполагалось, что договор аренды здания, сооружения, помещения, подписанный после этой даты, вне зависимости от срока его действия регистрировать не нужно и он будет считаться заключенным с момента подписания сторонами по смыслу п. 1 ст. 433 ГК РФ.В письме Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы от 22 января 2013 года №3.3-6/94 «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в связи с вступлением в силу с 1 марта 2013 года Закона №302-ФЗ» высказывалась позиция о сохранении правовых оснований для регистрации арендыкак обременения на основании договоров, заключенных после 1 марта 2013 года.Однако ст. 3 федерального закона от 4 марта 2013 года №21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее – Закон №21-ФЗ) исключает из ч. 8 ст. 2 Закона №302-ФЗ указание на неприменение ст.ст. 609, 651 ГК РФ. Закон №21-ФЗ вступил в силу 4 марта 2013 года. Следовательно, правила о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ) и, в частности, договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок один год и более (п. 2 ст. 651 ГК РФ), фактически остались в силе. Данные договоры будут считаться заключенными с момента государственной регистрации.Закон №302-ФЗ действовал в первоначальной редакции три дня – 1, 2 и 3 марта 2013 года. Соответственно, возникает вопрос: является ли заключенным договор аренды зданий, сооружений, помещений сроком действия один год и более, если он подписан сторонами после 1 марта 2013 г. (т.е. 2 или 3 марта 2013 года) и не прошел государственную регистрацию? Можно предположить, что такой договор будет считаться заключенным и в отсутствие регистрации, поскольку в указанные даты норма ч. 8 ст. 2 Закона №302-ФЗ еще не была изменена и, следовательно, правила ст.ст. 609, 651 ГК РФ не подлежали применению.Однако при заключении в эти даты долгосрочного договора аренды возникала следующая проблема.В отсутствие регистрации договора сведения об обременении недвижимости арендой не отражаются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Если бы арендодатель решил продать объект, то обнаружить факт сдачи его в аренду покупатель смог бы только путем осмотра объекта. Однако сделать это было затруднительно, если арендатор на момент проведения такого осмотра не использовал имущество по назначению (например, не оборудовал офис, не разместил сотрудников, не завез товар на склад и т.п.). В результате нарушались права покупателя, поскольку согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В таком случае покупатель, который не знал и не должен был знать о правах третьих лиц на имущество, мог предъявить арендодателю требования об уменьшении цены или расторжении договора купли-продажи на основании ст. 460 ГК РФ.Кроме того, если договор намеренно оформлялся в один из указанных дней с целью причинить вред третьему лицу, приобретающему имущество (скрыть от него факт заключения договора на условиях, ущемляющих его законные права и интересы), действия сторон могли быть расценены как злоупотребление правом в соответствии со ст. 10 ГК РФ1.2 Содержание, изменение и расторжение договора арендыАнализируя содержание договора аренды стоит отметить в первую очередь права и обязанности арендатора и арендадотеля.Обязанностью арендодателя является предоставление имущества арендатору в том состоянии, в котором оно будет соответствовать условиям договора и назначению имущества. Передача объекта арендодателем и принятие его арендатором происходит по акту приема-передачи (по-другому передаточному акту). В принципе, стороны могут поименовать этот акт как угодно – главное, чтобы в нем содержалось условие о передаче (принятии) и оно было подписано сторонами. Как видим, подписание акта приема-передачи по своей правовой природе выступает доказательством, подтверждающим юридический факт передачи (принятия) объекта договора аренды. В свою очередь отсутствие акта приема-передачи не указывает на то, что договор не был подписан. Незаключение акта приема-передачи показывает лишь на то, что арендодатель не передал, а арендатор не принял объект договора. Отметим, что сам договор аренды может быть признан доказательством передачи имущества арендатору, если в нем предусмотрено, что он одновременно является актом приема-передачи. К примеру, в постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 февраля 2010 года по делу №А27-6109/2009 говорится, что ИП Константин Александрович Иванов обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к индивидуальному предпринимателю Дмитрию Сергеевичу Штели о взыскании 435 000 рублей задолженности арендной платы и 447 325 рублей неустойки.Как установлено судом первой инстанции, между предпринимателем К.А. Ивановым (арендодатель) и предпринимателем Д.С. Штели (арендатор) заключен договор аренды от 15 августа 2008 года, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, расположенное по адресу: город Междуреченск, проспект Коммунистический, 26, общей площадью 110,6 кв. м.Стороны предусмотрели, что настоящий договор служит передаточным актом, который является подтверждением фактической передачи помещения арендатору (пункт 1.4 договора).Задолженность арендной платы за период с 15 августа 2008 года по 12 ноября 2008 года составила 435 000 рублей.При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о наличии у предпринимателя Д.С. Штели обязанности перед предпринимателем К.А. Ивановым по внесению арендной платы в установленном судом размере соответствует фактическим обстоятельствам и приведенным нормам.Отсутствие акта приема-передачи имущества по договору аренды здания или сооружения не свидетельствует о несоблюдении требований п.1 ст. 651 ГК РФ к форме договора аренды здания или сооружения. Так, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 мая 2006 года по делу № А21-1407/04-С2 отмечается, что как следует из материалов дела, Центр (арендодатель) и предприниматель Мазин Д.В. (арендатор) подписали охранно-арендный договор от 5 ноября 1999 года №09, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное пользование с последующим выкупом или приватизацией недвижимый памятник истории и культуры – здание промышленного назначения, расположенное по адресу: Калининград, ул. Багратиона, д. 4, для использования под культурно-сервисный центр сроком до 5 ноября 2040 года.Довод ответчика о том, что охранно-арендный договор совершен в ненадлежащей форме, поскольку отсутствует акт приема-передачи имущества, ошибочен. Согласно п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Данные требования к форме договора сторонами соблюдены, а отсутствие акта приема-передачи, исходя из названной статьи, не свидетельствует о пороках формы сделки.Учитывая изложенное, кассационная инстанция не усматривает установленных ст. 288 АПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов, в связи с чем они должны быть оставлены в силе.ГК РФ в абз. 3 ст. 655 регулирует вопрос уклонения одной из сторон от подписания акта приема-передачи здания (сооружения) по договору аренды. Под уклонением от подписания следует понимать отказ арендодателя от передачи объекта аренды, а арендатора от его принятия. Арендодатель помимо прав владения и пользования, присущих обычному договору аренды, передает также права на земельный участок, на котором находится здание (сооружение) и который необходим для полноценного использования (ст. 652 ГК РФ). Как видим, законодатель реализует принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, предусматривая два варианта:Во-первых, в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок (например, право аренды или безвозмездного срочного пользования, предусмотренное ст.24 ЗК РФ). Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением (п. 2 ст. 652 ГК РФ). Данный вид права на земельный участок не встречается ни в гл.17 ГК РФ, ни в гл.4 ЗК РФ, однако прямо основан на нормах ст.652 ГК РФ, т.е. санкционирован гражданским законодательством, и по всем признакам является вещным. Гарантией стабильности отношений служит норма о том, что предоставленное арендатору право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок обладает свойством следования: даже если земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК РФ). Отметим, что в рассматриваемой нами ст. 653 ГК РФ говорится о сохранении права пользования частью земельного участка только при продаже земельного участка. Следовательно, с формально-юридической точки зрения при переходе права собственности на земельный участок по иным основаниям (наследование, дарение и т.д.) право пользования частью земельного участка не сохраняется. Думается, однако, что это противоречит принципу стабильности гражданских прав. Право пользования частью земельного участка, занятой арендованным зданием (сооружением) и необходимой для его использования, должно сохраняться в неизменном виде независимо от оснований смены собственника земельного участка.Во-вторых, в случаях, когда арендодатель не является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК РФ). В этом случае вид права арендатора здания и сооружения на земельный участок, очевидно, не может превышать по объему вид права арендодателя на него.По ГК РФ на арендодателя возложена обязанность по капитальному ремонту объекта аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ).Норма п. 1 ст. 616 ГК РФ диспозитивна, поэтому стороны вправе в соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ возложить обязанность по осуществлению капитального ремонта на арендатора. К примеру, в постановлении Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 18 декабря 2014 года №Ф03-А73/14-2/2589 говорится, что из материалов дела следует, что форма договора, утвержденная приложением №7, не является обязательной, носит примерный характер и допускает изменение его условий, что закреплено в пункте 5.1 данного договора, согласно которому изменение условий договора допускается по соглашению сторон, оформленному в письменном виде, что в свою очередь допускает преддоговорные споры. Как установлено арбитражным судом, не оспаривается сторонами, в настоящее время Арбитражным судом Хабаровского края рассматривается преддоговорной спор между ОАО ЭиЭ «Хабаровскэнерго» и Департаментом муниципальной собственности г. Хабаровска (дело №А73-7150/2002-14).В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Эта норма связана со ст. 210 ГК РФ, возлагающей на собственника обязанность по содержанию имущества, и нашла свое отражение в пункте 3.1.2 договора, в соответствии с которым балансодержатель производит капитальный ремонт нежилых помещений, занимаемых арендатором, связанный с общим капитальным ремонтом здания в целом. Норма права, возлагающая на арендодателя проведение капитального ремонта, не императивна. Она допускает возможность иного решения этого вопроса в договоре. Следовательно, данный пункт договора также не противоречит нормам ГК РФ.При этом они могут установить, что арендодатель возмещает арендатору произведенные затраты, либо возложить все расходы на арендатора. Если капитальный ремонт осуществляется арендодателем, стороны могут согласовать обязанность арендатора возместить его стоимость.Если имущество передается арендатору только во временное пользование, капитальный ремонт осуществляется арендодателем, поскольку в этом случае арендатор не владеет имуществом и не может произвести ремонт.В этом случае обязанность по осуществлению капитального ремонта арендованного имущества в силу п. 1 ст. 616 ГК РФ несет арендодатель. Арендодатель отвечает за передачу недвижимого имущества, которое не отвечает цели договора. К примеру, арендатор обратился в суд с иском о признании недействительным договора аренды, так как считал его сделкой, заключенной под влиянием заблуждения. По его мнению, арендодатель ввел его в заблуждение относительно передаваемых помещений, которые оказались непригодными для хранения алкогольной продукции.При рассмотрении дела суд установил, что цель использования помещений согласно договору аренды, а также конкурсной документации на заключение договора аренды – складирование. Аналогичные сведения содержались в акте приема-передачи. Как следует из документов, арендодатель не предлагал использовать помещения для хранения алкогольной продукции.Что касается несоответствия помещений нормам противопожарной безопасности, которое было выявлено после передачи имущества в аренду, то данное обстоятельство не может повлечь недействительность договора аренды. Арендатор имел возможность предварительно выяснить состояние противопожарного оборудования помещения с учетом имеющихся у него целей аренды – хранение алкогольной продукции.Суд также не нашел оснований для применения ст. 612 ГК РФ, в которой говорится про ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Требования ст. 612 ГК РФ распространяются на те случаи, когда сдаваемое в аренду помещение не соответствует заявленным целям. В рассматриваемой же ситуации помещения, переданные арендодателем, соответствовали тем целям использования, которые содержались в подписанном договоре и акте приема-передачи (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 января 2010 года №КГ-А40/14789-09).В-третьих, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество с необходимыми документами. В случае их отсутствия арендодатель лишается права требовать уплаты арендной платы. Так, в постановлении Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17 января 2007 года №А43-4405/2006-17-104 отмечается, что учитывая синаллагматический характер договора аренды, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по надлежащей передаче ему арендованных вещей, на что правомерно указал суд, сославшись на ст. 328 ГК РФ.Основной обязанностью арендатора является уплата арендной платы (п. 1 ст. 614 ГК РФ). В пункте 3 ст. 614 ГК РФ законодателем подчеркнуто, что изменение размера арендной платы возможно строго по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Возникает вопрос: с чем связано подобное законодательное ограничение? Не противоречит ли оно принципу диспозитивности и свободы договора? Не сковывается ли в данном случае воля сторон? Ведь если воля сторон (свободно сформированная и явно выраженная) направлена на изменение размера арендных платежей, например, два или три раза в год, зачем ограничивать стороны? Кого в данном случае защищает законодатель?Позиция ГК РФ, видимо, основана на защите экономически более слабой стороны – арендатора, дабы под влиянием контрагента тот не соглашался на заведомо невыгодные для себя условия об изменении арендных платежей. А рычагов воздействия (неправовых) у арендодателя и вправду достаточно... Но почему именно раз в год? Остается неясным.К тому же, как известно, арендная плата может устанавливаться не только в твердой денежной сумме (при этом ее изменение очевидно), но и в виде доли полученных доходов или плодов, полученных в результате использования арендованного имущества, оказания арендатором определенных услуг, возложения на арендатора определенных затрат на улучшение арендованного имущества (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Как в этом случае понимать изменение арендных платежей? Ведь с учетом инфляции цена колеблется чуть ли не ежедневно.До принятия Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации упомянутого выше Обзора №66, данная ситуация оставалась неурегулированной. В п. 11 Обзора №66 сказано, что «при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления». Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации является не изменением условия договора о размере арендной платы, а исполнением данного условия (в силу п. 3 ст. 614 ГК РФ). Несмотря на то что упомянутый Обзор №66 вышел еще в 2002 году, как свидетельствует последняя арбитражная практика, споры имеют место до сих пор, а значит, указания Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не внесли полной ясности в анализируемый вопрос.Возьмем, к пример, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 30 марта 2015 года №06АП-413/2015 по делу №А04-6919/2014. В нем суд лишний раз подчеркивает, что применение при исчислении размера арендной платы в спорный период индекса инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год на основании пункта 3.4. договора от 1 июня 2009 года №297 соответствует приведенным выше нормам права, что правильно установлено судом первой инстанции.Арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в надлежащем состоянии. Арендатор, не поддерживавший имущество в исправном состоянии, несет ответственность за ущерб, причиненный третьим лицам в связи с неисполнением такой обязанности.В постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 августа 2011 года №Ф09-3672/11 по делу №А47-3678/2010 отмечается, что согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.Общество «Орбита» арендует помещение, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Народная, д. 18, на основании договора аренды от 14 июля 2008 года №3-513Е-9200.В договоре аренды от 14 июля 2008 года №3-513Е-9200 предусмотрена обязанность арендатора за счет собственных средств, без дальнейшей их компенсации, содержать арендуемый объект и находящиеся в нем инженерные коммуникации в технически исправном состоянии, не совершать действия, способные вызвать их повреждение, производить в разумные сроки текущий ремонт, участвовать в ремонте фасада здания (п. 4.3.14, 3.3.15 договора).