Моральный износ зданий: понятие, виды и специфика

Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.
Моральный износ - потеря зданиями, сооружениями, машинами, автоматами и другим оборудованием своей стоимости вследствие научно-технического прогресса и увеличения производительности труда.
Моральный износ – это обесценение здания в результате уменьшения затрат общественно необходимого труда на возведение в современных условиях жилого дома, сходного по объемно-планировочным решениям и внутреннему благоустройству с ранее возведенными домами в результате роста производительности труда и несоответствия объемно-планировочного и инженерно-конструкторских решений.
Моральный износ можно уменьшить только с помощью реконструкции. Сложившаяся в настоящее врем ...

Введение……………………………………………………………………..3
1. Износа здания. Основные понятие ……………………………………...4
2. Понятие морального износа зданий……………………………………..5
3. Факторы вызывающие моральный износ зданий ……………………..12
4. Различные методы определения морального износа жилых зданий………………………………………………………………………….....14
Заключение……………………………………………………………..…..24
Литература……………………………………………………………..…...25
 

Проектируемые и возводимые здания, согласно определяющим эксплуатационным требованиям, должны: обладать высокой надежностью, т. е. полностью выполнять заданные им функции в заданных условиях эксплуатации в течение определенного времени, при сохранении значений своих основных параметров в установленных пределах; быть удобными и безопасными в эксплуатации, что достигается рациональными планировкой помещений и расположением лестниц, входов, средств пожаротушения, лифтов, иметь удобные подходы к конструкциям, вводам инженерных сетей без демонтажа и разборки для осмотров и обслуживания с предельно низкими затратами на вспомогательные операции, должны позволять применять передовые методы труда, современные средства автоматизации и механизации, быть экономичными в процессе эксплуатации, что дости гается применением материалов и конструкций с повышенным сроком службы, а также минимальными затратами на отопление, вентиляцию, водоснабжение и освещение и иметь внешний архитектурный облик, соответствующий их назначению, расположению в застройке.
В зависимости от назначения здания в его проекте соответственно нормам предусматривают необходимые размеры, прочность, герметичность, теплозащитные и другие эксплуатационные качества, которые потом материализуют в ходе строительства и поддерживают в процессе эксплуатации.
В данном курсовом проекте, мы изучаем моральный износ здания.
Объектом исследования является моральный износ здания.
Предметом исследования является устаревшее здание.
Цель работы – проанализировать понятие морального износа.

Заселение квартир одной семьей, при средней общей площади квартир в доме, м2:46,0—55,05,056,0—65,07,066,0—85,09,086,0—120,011,0Св. 120,012,02. Отсутствие отдельных видов инженерного благоустройства:центрального отопления2,6Водопровода0,6Канализации1,8Электроснабжения2,6Газоснабжения1,5горячего водоснабжения1,8Ванн3,2радиотрансляционной сети0,4коллективных телевизионных антенн1,1телефонного ввода0,2лифтов при отметке пола верхнего этажа от уровня тротуара более 14,0 м6,63. Несоответствие конструкций современным нормативным требованиям:полное отсутствие несгораемых и незагнивающих перекрытий2то же, перегородок1,5Примечание. При наличии приведенных в таблице отклонений от современных нормативных требований не во всех, квартирах показатели уменьшаются пропорционально числу этих квартир.Таблица 2.2Классификация гражданских зданий по моральному износуГруппа жилых Зданий по соответствию нормативным требованиям к планировке и уровню инженерного благоустройстваОтклонение от нормативных требованийк планировкек уровню инженерного благоустройства1231Отклонений нет. В квартирах, составляющих до 10 % от общей площади жилого здания, жилая площадь квартир свыше 85,0 м2,Отклонений нет. В здании отсутствуют телефонизация, радиофикация, телевизионное оборудование; 2Жилые комнаты расположены под кухнями или санузлами; в двух или трехкомнатных квартирах совмещенные санузлы; высота жилых помещений от пола до потолка менее 2.5мв зданиях с отметкой пола верхнего этажа от уровня тротуара 14,0 м и более отсутствуют лифты; в квартирах, составляющих до 10% от общего числа квартир в здании, нет ванных (душевых)3В квартирах составляющих свыше 10% и 30% общей площади жилого здания, имеются отклонения от нормативных требований, указанных для групп 2.В зданиях высотой свыше 6 этажей отсутствуют лифты. Отсутствует центральное отопление, газоснабжение (при отсутствии бытового электричества), горячее водоснабжение. Во всех квартирах или большей их части отсутствуют ванные (душевые)4В квартирах, составляющих свыше 30% от общей площади жилого здания, имеются отклонения от нормативных требований, указанных для группы 2Отсутствует водопровод, канализацияПримечание. Для отнесения жилого здания к определенной группе по соответствию нормативным требованиям к планировке и уровню инженерного благоустройства достаточно наличия одного из признаков, характеризующих эту группу.Различают два вида морального износа зданий: 1. Моральный износ – связан со снижением стоимости здания по сравнению с его стоимостью в период строительства.где M1 - абсолютная величина обесценивания, руб.;     П1 - показатель первой формы морального износа; Сcm - стоимость аналогичного старого сооружения;φ - отношение стоимости аналогичных нового Сн и старого Сст сооружений.2. Моральный износ – определяется старение здания по отношению к существующим на момент оценки объемно-планировочным санитарно-гигиеническим, конструктивным и другим требованиям.3. Факторы вызывающие моральный износ зданий Моральный износ строения изменяется скачкообразно сообразно мере конфигурации социальных требований, однако моральному износу здания подвергаются гораздо быстрее, чем физическому.Обветшание здания будет сопровождаемым физическим и моральным износом, однако закономерности конфигурации факторов, вызывающих физический и моральный износы, различны. Моральный износ в процессе эксплуатации нельзя предотвратить. Методами проектирования с учетом прогноза научно-технического прогресса разрешено получить объемно-планировочные и конструктивные решения, способные обеспечить соответствие их действующим требованиям на наиболее долгий период эксплуатации.Устранение физического износа производится путем подмены изношенных систем здания. Так как сроки службы разных конструкций могут существенно различаться, в течение периода эксплуатации некоторые системы приходится менять, время от времени, в том числе и по несколько раз.Время от времени конструкции и инженерные системы здания с незначительным телесным износом требуют замены из-за морального износа.Более экономичными проектными решениями считаются такие, при которых сроки морального и физического износа конструкций и систем зданий схожи. В данном случае коэффициент, учитывающий соответствие износов, стремится к единице.Моральный износ здания меняется скачкообразно, по мере конфигурации социальных требований. Физический износ изменяется плавно (в реальности - микро шагами в процессе утраты-возобновления функций конструктивных элементов). Надлежит подчеркнуть, что строения подвергаются моральному износу быстрее, чем физическому. При этом, доля затрат на уменьшение морального износа в историческом плане непрерывно возрастает, а длительность периодов известной стабилизации морального износа последовательно сокращается.Факторы, определяющие трудоемкость и стоимость переустройства зданий, могут быть сведены в три большие группы:моральный износ здания;физический износ здания;3. другие различные факторы.4. Различные методы определения морального износа жилых зданийВ практическом применении теплозащиты зданий и сооружений огромное внимание уделяют разным видам износа элементов здания в отдельности и в здании полностью. Это вполне объяснимо, так как величины износов жилых зданий определяют состояние жилищного фонда, очередность проведения теплозащитных мероприятий, их объемы, зоны экономической целесообразности и т.д. Применительно к жилым зданиям различают два вида износа - физический и моральный.Функциональное устаревание относится также и к самим конструктивным решениям, а именно конструктивным элементам, моральное устаревание первого вида, так и к объёмно - планировочным решениям моральное устаревание второго вида и они в различных проявлениях присутствует во всех зданиях и сооружениях.Функциональное (Моральное) устаревание первого вида (экономическое устаревание присущее только самим конструктивным элементам) - это снижение трудозатрат в восстановительной стоимости здания вследствие уменьшения трудозатрат на его воспроизводство (воссоздание) (руб.), т.е. связано с уменьшением общей стоимости строительства здания или отдельного элемента в настоящее время по сравнению с его стоимостью в период строительства и проектирования и выражается через соотношение, например, удельных показателей стоимости м2/руб., м3/руб. и т.п., но при этом необходимо их сравнивать в едином масштабе цен. Моральное устаревание первого вида появляется вследствие появления современных технологий, новых конструктивных решений, ужесточения различных требований и т.п. в строительной индустрии. Это устаревание можно вычислить по следующим формулам: Где Cм1 – это стоимость морального устаревания здания, руб.Z - отношение стоимости CH создания современных подобных конструкций здания к стоимости C воспроизводства (восстановительная стоимость) состаренных конструкций (в оценке участвуют только стоимости трудозатрат создания конструкций);Cnep - восстановительная стоимость существующей конструкции, (здания) на дату проведения оценки, руб.Можно рассмотреть следующие примеры:Сравнение между собой устройства междуэтажных перекрытий в здании. Расчёт был выполнен с помощью укрупнённых показателей базисной стоимости по видам работ в ценах 1991 года (реально надо использовать сметные расчеты в базисных ценах по состоянию на 01.01.2000 г). В идеальном случае желательно было бы расчёт восстановительной стоимости действующего конструктивного элемента здания или сооружения проводить в базисной стоимости года ввода в эксплуатацию объекта (к сожалению это практически не реально, потому, что это очень трудоемкая работа), а монтаж новых конструктивных элементов в новой базисной стоимости по состоянию на 01.01.2000 г (все расчеты приводятся к текущей стоимости на дату проведения оценки).Показатель - стоимость трудоемкости выполнения работ:1 Устройство междуэтажных перекрытий по деревянным балкам с деревянным заполнением:Таблица № 3Код работ по УПБС ВРНаименование работO З II и трудоёмкость(руб.)/ Чел. -часМатериалы,руб.ЭМиМ, т.ч. зарплата машиниста,руб.Прямые затраты,руб.1.14.41Сборка деревянных конструкций перекрытий, 100 м265,0/94,02052,026,0/8,02143,02. Устройство междуэтажных перекрытий из многопустотных железобетонных плит:Таблица № 4Код работ по УПБС ВРНаименование работОЗП и трудоёмкость (руб.)/ чел. -часМатериалы,руб.ЭМиМ, и т.ч. зарплата машиниста,руб.Прямые затраты,руб.1,14,12Укладка плит многопустотных железобетонных, 100м227,0/35,01538,035/81601,0Получаем Zi = (27,0+35,0)/(65,0+26,0) = 62,0/91,0 = 0,681;С m 1 = (1,0-0,68132)×100 =31,88 руб.Отсюда, величина функционального (морального) устаревания деревянного перекрытия по отношению к перекрытию из многопустотных плит на каждые условные 100 руб. составляет 31,88руб.Функциональное (Моральное) устаревание второго вида - отражает любое несоответствие зданий, сооружений и их конструктивных элементов любым эргономическим требованиям: объёмно-планировочных и объёмно-конструктивных решений здания, его технических систем и инженерного оборудования, санитарно-гигиенические экологические и требования - современным требованиям рынка недвижимости, и выражается через соотношение старых показателей к ныне существующим показателям на момент (дату проведения оценки) оценки:, где  - показатели в долях или %, зависящие от:- в целом эргономических требований;- качества конструктивных элементов здания; его объёмно-планировочных и объёмно-конструктивных решений;- санитарно-гигиенических требований;- наличия технических систем; инженерного оборудования и других современных требований, отсутствия тех или иных необходимых элементов инженерного оборудования, а также изношенности инженерных и технических систем, в %, например, отношение величин различных показателей старых требовании (НПЭ, СНиП, ГОСТ, норм, правил, требование и т.д.) к ныне действующим требованиям.Строительные нормы «Нормали планировочных элементов» разработаны для всех зданий и сооружений с учетом их функционального назначения. Ниже приводим некоторые нормативные показатели, которые должны быть обеспечены в жилых зданиях для нормального проживания людей и которые могут являться основными показателями для расчета функционального устаревания при их не соблюдении по тем или иным причинам. Аналогичные показатели для других зданий и сооружений представлены в СНиП, например, см.В качестве примера, исходные показатели для сравнения и расчета функционального устаревания 2-го вида представлены в таблице № 5Параметры эксплуатационных показателейТаблица № 5№ п.п.Наименование параметров эксплуатационных показателейЕдиница измеренияКоличественные показатели для жилых зданийНормативный показатели микроклимата1.Температура:-в жилой комнате°С18- в кухне°С15- в угловой жилой комнате°С20- на лестничной клетке°С16- в каморе мусоропровода°С5- в ванной°С25- в туалете°С162.Перепад температур между:-внутренним воздухом и стеной°С6-внутренним воздухом и покрытием°С4- внутренним воздухом и полом°С23.Влажность%50-604.Кратность воздухообмена при высоте помещении 3,2 м-в жилой комнатем3/ч на 1 м23-совмещенный санузелм3 /ч на 1 м235- в ванной и туалетем3/ч на 1 м2255.Скорость движения воздуха в помещениим/сек0,05-0,26.Воздухопроницаемость (герметичность) окон, в зависимости от уплотняющего материалакг/м2 .ч.мм. вод. ст.0,25-87.Звукопроницаемость- воздушный шум (входные двери в квартиру, межкомнатные перегородки)Дб20- ударный шум (перекрытие)Дб38.И многие другиеПолное Функциональное (Моральное) устаревание зданий и сооружений:Cм= Cм1+ Cм2Чтобы воспользоваться данными формулами, нужно провести тщательное техническое исследование зданий и сооружений, с раскрытием многочисленных параметров эксплуатационных качеств (эксплуатационно-технических характеристик) и поэтому сопоставить приобретенные показатели с нормативными значениями. Для проведения технического обследования потребуется привлечение организации, имеющей разрешение на данный вид работ. В задачу оценщиков не входит функция по обследованию зданий и сооружений, потому оценщики имеют все шансы использовать далеко не все характеристики и тем самым не совсем буквально провести расчеты величины многофункционального устаревания. Данная методика под силу лишь очень квалифицированным » опытным оценщикам, знающим очень хорошо вопросы возведения и в целом область строительной промышленности. После расчета величины функционального устаревания, в любом случае нужно оценить эффективность капитальных инвестиций, которые нужны для его устранения с тем, чтоб ответить на главнейший вопрос о финансовой целесообразности устранения функционального устаревания.