Затратный подход в оценке имущества. Понятие. Сущность, порядок расчета и область применения.

Глава 1. Методологические основы оценки стоимости имущества 4
1.1 Понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости 4
1.2 Законодательно-правовые основы, цели и этапы проведения оценки имущества 6
Глава 2. Затратный подход к оценке имущества 11
2.1. Затратный подход: сущность и область применения 11
2.2. Методы затратного подхода 13
Заключение 20
Список литературы 22

...

Глава 1. Методологические основы оценки стоимости имущества 4
1.1 Понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости 4
1.2 Законодательно-правовые основы, цели и этапы проведения оценки имущества 6
Глава 2. Затратный подход к оценке имущества 11
2.1. Затратный подход: сущность и область применения 11
2.2. Методы затратного подхода 13
Заключение 20
Список литературы 22

Глава 1. Методологические основы оценки стоимости имущества 4
1.1 Понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости 4
1.2 Законодательно-правовые основы, цели и этапы проведения оценки имущества 6
Глава 2. Затратный подход к оценке имущества 11
2.1. Затратный подход: сущность и область применения 11
2.2. Методы затратного подхода 13
Заключение 20
Список литературы 22

Проведение оценки имущества включает в себя следующие этапы: 1) Определение задач.На данном начальном этапе проведения оценочных работ одним из важнейших является вопрос формулирования цели оценки. В процессе общения между заказчиком и оценщиком на этапе постановки задачи определяют объект оценки, то есть, что заказчик хочет оценить в виде совокупности материальных объектов и (или) прав; цель и задачи проведения оценки объекта оценки, а также вид стоимости.Ознакомление с деятельностью компании. Эксперты – оценщики направляют заказчику следующие документы: Копии документов о квалификации специалистов; Копии лицензии, договора страхования гражданской ответственности оценщика; Бланк договора на оценку (для согласования и внесения корректировок со стороны заказчика); Перечень необходимых документов для оценки, которые впоследствии должны будут представляться заказчиком. Предварительно ознакомление с оцениваемым имуществом. 3) Заключение договора об оценке. Следующим этапом, а также и основанием для выполнения работ и услуг по оценке, является договор, заключаемый между заказчиком и оценщиком в соответствии с требованиями законодательства РФ. На данном этапе определяется точный перечень документов, предоставляемых заказчиком; устанавливаются сроки проведения оценочных работ, согласовывается стоимость оценочных услуг. 4) Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.Данный этап включает: выезд оценщика на место и осмотр объекта; определение заказчиком лиц, ответственных за предоставление необходимой документации; предоставление необходимой информации согласно перечня документов.Этап оценки включает следующие действия:а) оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор; б) оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации; в) оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) метода (ов) оценки в рамках каждого из трех подходов к оценке, а именно затратный, сравнительный, доходный. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы. Оценка стоимости имущества должна определяться только на основе беспристрастных данных об объекте оценки и о конъюнктуре соответствующего сегмента рынка, на нее не должны влиять пожелания клиентов (заказчиков) или иные факторы субъективного характера. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации.6) Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.На данном этапе оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.Составление и передача заказчику отчета об оценке.На данном этапе результаты исследования и расчетов, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино и излагаются в виде отчета, в котором в обязательном порядке предоставлены копии лицензий (с приложениями), полиса страхования профессиональной ответственности, составление акта сдачи-приемки выполненных работ по договору.Отчет об оценке имущества – документ установленной формы, представляемый профессиональным оценщиком заказчику, в котором обосновывается проведенная оценка стоимости заказанного объекта.Глава 2. Затратный подход к оценке имущества2.1. Затратный подход: сущность и область примененияЗатратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.Информация, необходимая для применения затратного подхода:уровень заработной платы;величина накладных расходов;затраты на оборудование;нормы прибыли строителей в данном регионе;рыночные цены на строительные материалы.Затратный подход к оценке стоимости машин и оборудования заключается в расчете затрат на полное воспроизводство (полное замещение) оцениваемых объектов за вычетом потерь стоимости от всех видов износа, обесценения и устаревания. При определении полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения учитываются все затраты, включая также затраты на транспортировку, такелажные работы, монтаж, запуск в эксплуатацию и т.д. Главным элементом в определении стоимости воспроизводства и стоимости замещения является себестоимость изготовления объекта идентичного или аналогичного оцениваемому (затраты на изготовление).Область применения. Затратный подход к оценке стоимости имущества (рассмотрим на примере строительства здания) основан на предположении о том, что затраты на строительство и затраты на приобретение участка, его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества. Однако следует учитывать, что затраты на создание объекта не всегда являются эквивалентом его рыночной стоимости (практически никогда не совпадают), поэтому сфера применения затратного подхода в достаточной степени специфична. Область применения затратного подхода к оценке имущества в соответствии с «Законом об оценочной деятельности» принципиально не ограничивается, но в практике профессиональных оценщиков применяется в тех случаях, когда оценка объекта затруднена из-за отсутствия достаточной информации для применения других подходов(рыночного или доходного). Он более пригоден для оценки специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, сооружений инженерной и коммуникационной инфраструктуры и т.п.), так как такие объекты, как правило, не способны приносить доход, а информация об их продажах отсутствует. Затратный подход широко используется при страховании, так как страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение исходят из затрат страхователя. При исчислении установленных законодательством налогов и сборов и при переоценке основных фондов предприятий нет лучшего, чем затратный, подход.2.2. Методы затратного подходаВ зависимости от характеристик оцениваемого объекта и объема исходной информации о нем применяют различные методы затратного подхода: 1) Методы, основанные на способах прямого определения затрат, применяются для оценки стоимости специальных и специализированных машин и оборудования: - поэлементный расчет затрат заключается в суммировании стоимостей отдельных элементов объекта оценки, а также затрат на их приобретение, транспортировку и сборку с учетом прибыли; - метод анализа и индексации имеющихся калькуляций заключается в определении стоимости путем пересчета первоначальной себестоимости суммированием индексированных затрат по экономическим элементам (затратам на материалы, комплектующие изделия, зарплату рабочих и косвенные расходы), приводя их к современному уровню; - метод укрупненного расчета себестоимости заключается в определении стоимости путем расчета полной себестоимости изготовления по укрупненным нормативам производственных затрат с учетом рентабельности производства. 2) Методы, основанные на способах косвенного определения затрат, применяются для оценки стоимости универсальных машин и оборудования, а также специализированного оборудования, изготовленного на базе универсального: - метод замещения или аналого-параметрический, который основан на принципе замещения и заключается в подборе объектов, аналогичных оцениваемому по полезности и функциям, что позволяет на основании известных цен и технико-экономических характеристик объектов-аналогов рассчитывать стоимость оцениваемого объекта; - индексный метод (по трендам изменения цен); метод удельных ценовых и экономико-технических показателей, который заключается в расчете стоимости на основе удельных ценовых показателей, т.е. цены, приходящейся на единицу главного параметра (производительности, мощности и т.д.), массы или объема. Метод расчета по цене однородного объекта полагает проведение следующих этапов: 1. Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый прежде всего по технологии изготовления, используемым материалам, конструкции. Цена на однородный объект должна быть известна.2. Определяется полная себестоимость производства однородного объекта по формуле: где Сп.од - полная себестоимость производства однородного объекта;Цод - цена однородного объекта;Ндс - ставка налога на добавленную стоимость;Нпр - ставка налога на прибыль;Кр - показатель рентабельности продукции.3. Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта вносятся корректировки, учитывающие различия, например, в массе объектов.где Сп - полная себестоимость производства оцениваемого объекта;G0 / Gод - масса конструкции оцениваемого и однородного объектов соответственно.4. Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта по формуле:где Sв - восстановительная стоимость оцениваемого объекта.Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые низок, то их восстановительная стоимость принимается обычно на уровне себестоимости.При использовании метода поэлементного расчета осуществляют следующие этапы работы:1. Составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта. Собирается ценовая информация по комплектующим, но это становится возможным только при наличии развитого рынка комплектующих изделий.2. Определяется полная себестоимость объекта оценки по формуле: где Сп - полная себестоимость объектаЦэ - стоимость комплектующего узла или агрегата;В - собственные затраты изготовителя (например, стоимость сборки). 3. Рассчитывается восстановительная стоимость оцениваемого объекта (Sв).Индексный метод оценки. При применении индексного метода оценки осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости по предыдущей переоценке) к современному уровню с помощью индекса (или цепочки индексов) изменения цен по соответствующей группе машин или оборудования за соответствующий период.где Sв - восстановительная стоимость объекта;Sо - базовая стоимость объекта;Y - индекс изменения цен.Возможно осуществление индексирования затрат, из которых складывается себестоимость оцениваемого объекта. При этом используются ценовые индексы ресурсов. Для определения остаточной стоимости машин и оборудования из восстановительной стоимости вычитается суммарный износ: физический, функциональный и внешний.Физический "http://ocenka-66.