Подходы и методы, применяемые в оценке бизнеса

Понятие и правовое регулирование оценочной деятельности
и оценки бизнеса
Основные подходы к оценке стоимости бизнеса
Методы, применяемые к оценке стоимости бизнеса ...

Введение
Глава 1. Понятие и правовое регулирование оценочной деятельности
и оценки бизнеса
Глава 2. Основные подходы к оценке стоимости бизнеса
2.1 Доходный подход
2.2 Сравнительный подход
2.3 Затратный подход
3. Методы, применяемые к оценке стоимости бизнеса
3.1 Методы доходного подхода
3.2 Методы сравнительного подхода
3.3 Методы затратного подхода
Заключение
Список использованных источников

По мере развития рыночных отношений в нашей стране, одним из самых важных факторов, определяющих конкурентоспособность российских предприятий и организаций в долгосрочной перспективе, стал фактор наличия фундаментальной цели развития бизнеса - прироста его реальной стоимости, и построение эффективной системы управления, ориентированной на достижение данной цели.

5) Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.Достоинства доходного подхода:- в большей степени отражает представления инвестора о недвижимости, как источнике дохода;- через ставку дисконтирования учитывается влияние рыночной среды.Недостатки доходного подхода:- сложность составления прогноза;- субъективность расчета ставки дисконтирования.Таким образом, можно сказать, что доходный подход является наиболее предпочтительным с точки зрения достижения главной цели предпринимательской деятельности (получение прибыли).2.2 Сравнительный подход.Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода:1) Объект не должен быть уникальным.2) Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.3) Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.Основные требования к аналогу:- аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;- сходные условия сделки.Сравнительный подход базируется на принципах:- замещения;- сбалансированности;- спроса и предложения.Изучение рынка:1) Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки.2) Сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки.3) Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.4) Установление стоимости объекта оценки.Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.Преимущества сравнительного подхода:- в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;- в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;- статически обоснован;- вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;-  достаточно прост в применении и дает надежные результаты;Недостатки сравнительного подхода:- различия продаж;- сложность сбора информации о практических ценах продаж;- проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки;- зависимость от активности рынка;- зависимость от стабильности рынка;- сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.2.3 Затратный подход.Затратный подход к оценке - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В основе этого подхода лежит принцип замещения.Информация, необходимая для применения затратного подхода:- уровень заработной платы;- величина накладных расходов;- затраты на оборудование;- нормы прибыли строителей в данном регионе;- рыночные цены на строительные материалы.Этапы затратного подхода:1) Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).2) Расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс).3) Расчет накопленного износа (Ин):- физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=Снс-Си. Определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп=Сз+Су.Преимущества затратного подхода:- при оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным;- данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;- оценка общественно-государственных и специальных объектов;- оценка объектов на малоактивных рынках;- оценка для целей страхования и налогообложения.Недостатки затратного подхода:- затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;- попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;- несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;- проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений;- сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений;- отдельная оценка земельного участка от строений;- проблематичность оценки земельных участков в России.Глава 3. Методы, применяемые к оценке стоимости бизнеса.Для определения рыночной или другого вида стоимости оценщики применяют специальные приемы и способы расчета, которые получили название методов оценки. Каждый метод оценки предполагает предварительный анализ определенной информационной базы и соответствующий алгоритм расчета. Все методы оценки позволяют определить стоимость бизнеса на конкретную дату и все методы являются рыночными, т.к. учитывают сложившуюся рыночную конъюнктуру, рыночные ожидания инвесторов, рыночные риски, сопряженные с оцениваемым бизнесом, и предполагаемую «реакцию» рынка при сделках купли-продажи с оцениваемым объектом. Оцениваемая стоимость - понятие многократное, ее величина зависит от множества различных факторов. Все факторы невозможно одновременно учесть в рамках одного расчетного алгоритма. Поэтому при построении той или иной модели определения стоимости бизнеса ряд факторов принимается за постоянную величину, в то время как другие - за переменную. Величина стоимости бизнеса одним из методов рассчитывается с учетом влияния не только нескольких основных факторов. Методы оценки различаются также временными аспектами исследования. Одни методы ориентированы в основном на ретроспективную информацию, другие - на перспективную, третьи - на текущую информацию фондового рынка. В зависимости от факторов стоимости, являющихся основными переменными в алгоритмах, методы оценки подразделяются на методы доходного, сравнительного и затратного подхода.3.1 Методы доходного подхода.К методам оценки бизнеса, применяемым в рамках доходного подхода, относят метод прямой капитализации дохода (прибыли), а также методы дисконтированных денежных потоков и избыточного дохода (прибыли).Метод капитализации прибыли (дохода).Капитализация - процесс пересчета прибыли (дохода), полученной от объекта оценки с целью определения его стоимости.Метод капитализации доходов относится к доходному подходу к оценке бизнеса (действующего предприятия). Он основан на базовой посылке, в соответствии с которой стоимость доли собственности в предприятии текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность.Сущность данного метода выражается формулой: С=ЧОД/Rкап, где С-стоимость объекта бизнеса, Rкап – коэффициент капитализации, ЧОД – чистый операционный доход.Метод капитализации прибыли используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы или денежные потоки приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Причем доходы являются достаточно значительными положительными величинами, т.е. бизнес будет стабильно развиваться. Суть метода капитализации заключается в определении величины ежегодных доходов и соответствующей этим доходам ставки капитализации, на основе которых рассчитывается цена компании.Данный метод наиболее применим к предприятиям, приносящим стабильную прибыль, величина которой из года в год меняется незначительно (или темпы роста прибыли постоянны). В отличие от оценки недвижимости, в оценке бизнеса предприятий данный метод применяется довольно редко и в основном для мелких предприятий, из-за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам, что характерно для большинства крупных и средних предприятий.Главным достоинством метода капитализации дохода является то, что он отражает потенциальную доходность бизнеса, позволяет учесть риск отрасли и компании.Метод дисконтированных денежных потоков.Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании этих потоков от оцениваемого предприятия (бизнеса).Актуальность этого метода обусловлена тем, что управление денежнымпотоком играет огромную роль для всех сторон, заинтересованных в эффективной деятельности компании, позволяет управлять стоимостью действующего бизнеса и позволяет повысить финансовую гибкость компании. Денежный поток, в отличие от показателя чистой прибыли, позволяет соотнести притоки и оттоки денежных средств с учетом износа и амортизации, капиталовложений, дебиторской задолженности, изменения в структуре собственных оборотных средств компании.Метод дисконтирования денежных потоков - весьма сложный и трудоемкий процесс, однако во всем мире он признан как наиболее теоретически обоснованный метод оценки бизнеса действующих предприятий. В странах с развитой рыночной экономикой при оценке крупных и средних предприятий, этот метод применяется в 80 - 90% случаев.Главное достоинство метода заключается в том, что он единственный из известных методов оценки, который основан на перспективах развития рынка в целом и предприятия в частности, а это в наибольшей степени отвечает интересам инвесторов.Существует так же метод избыточного дохода (прибыли).Метод избыточного дохода основан на предположении о том, что избыточную прибыль приносят предприятию не показанные в балансе нематериальные активы, которые обеспечивают доходность на активы и на собственный капитал выше среднеотраслевого уровня. Этим методом оценивают преимущественно Гудвилл.Основные этапы работы по оценке стоимости предприятия методом избыточного дохода (прибыли):- устанавливают рыночную стоимость всех активов;- нормализуют прибыль оцениваемого предприятия;- выявляют среднеотраслевую доходность активов и собственного капитала;- вычисляют ожидаемую прибыль путем умножения рыночной стоимости активов на их среднеотраслевую доходность;- определяют избыточную прибыль посредством вычитания из нормализованной прибыли ее ожидаемой величины;- вычисляют стоимость гудвилла путем деления избыточной прибыли на коэффициент капитализации.3.2 Методы сравнительного подхода.Сравнительный подход оценки предприятия (бизнеса) предполагает использование трех основных методов.Метод рынка капитала (компании-аналога) - метод оценки, используемый в рамках сравнительного (рыночного) подхода, при котором стоимость компании определяется на основе информации о ценах реально выплаченных за акции сходных компаний. То есть, при оценке акций (бизнеса) предприятия, базой для сравнения служит цена на единичную акцию компаний-аналогов и в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.