Особенности налогообложения операций с недвижимостью: проблемы и пути их устранения

Целью рассмотрения темы курсовой работы является анализ операций с недвижимостью и особенностей их налогообложения, а так же выявление проблем в сфере налогообложения операций с недвижимостью и предложение возможных путей решения данных проблем, в том числе оптимизации и совершенствования налогообложения операций с недвижимостью. ...

1. Введение…………………………………………………………………….2
2. Особенности налогообложения операций с недвижимостью…………...4
2.1. Операции с недвижимостью……………………………………………...6
2.2. Налогообложение операций с недвижимостью………………………..11
3. Проблемы налогообложения операций с недвижимостью и пути их решения……………………………………………………………………16
3.1. Проблемы налогообложения операций с недвижимостью……............18
3.2. Пути решения проблем налогообложения операций с недвижимостью………………………………………………………….....23
4. Заключение………………………………………………………………..28
5. Список использованных источников……………………………………30

Недвижимость, как объект экономических отношений и налогообложения имеет возможность потенциально использоваться для получения дохода, как от его продажи или обмена, так и в качестве источника получения дохода непосредственно от его владения или использования. Недвижимость, которая используется как товар, является объектом обложения налогом на доходы (прибыль) или иными налогами, которые связанны с обложением дохода. Если недвижимость является средством получения дохода или потенциально может им служить, тогда данная недвижимость будет выступать объектом обложения налога, только уже на недвижимость.
В процессе выполнения курсовой работы были решены следующие задачи:
 Определена сущность недвижимости в Российском законодательстве;
 Изучены особенности недвижимости и основные операции с ней;
 Проанализировано налогообложение операций с недвижимостью;
 Рассмотрены особенности налогообложения операций с недвижимостью;
 Выявлены проблемы в сфере налогообложения операций с недвижимостью;
 Проанализированы причины проблем в сфере налогообложения операций с недвижимостью в России;
 Определены возможные пути решения сложившихся проблем в сфере налогообложения операций с недвижимостью;
 Предложены варианты оптимизации и совершенствования налогообложения операций с недвижимостью в России.

По уровням государственного управления:федеральные — устанавливаются Налоговым Кодексом и обязательны к уплате на всей территории РФ;региональные — устанавливаются в соответствии с Налоговым Кодексом, вводятся в действие законами субъектов РФ и взимаются только на территории соответствующих субъектов;местные — вводятся в соответствии с Налоговым Кодексом нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления и действуют на территории соответствующих муниципальных образований.По объектам налогообложения:налоги на недвижимые объекты как овеществленный инвестиционный капитал в форме имущества, используемого для удовлетворения литых потребностей или осуществления бизнеса. Периодически выплачиваются в течение всего периода нахождения имущества в собственности физических,а также и во владении и пользовании юридических лиц;налоги и сборы, выплачиваемые при совершении с объектами не движимости сделок купли продажи, дарения, наследования, сдачи внаем и аренду, ипотеки и другие.По функционально-целевому назначению:земельный налог;лесной налог;налог на пользование недрами;налог на водно-воздушные транспортные средства, подлежащие государственной регистрации и приравненные к недвижимым предметам.Налоговые обязательства у физических и юридических лиц возникают при совершении на рынке недвижимости следующих сделок: покупка или строительство; сдача в аренду или наем; получения в порядке дарения или наследования; залог (ипотека) недвижимости; продажа; передача в доверительное управление; получение доходов по договорам ренты; оказание риэлторских и жилищно-коммунальных услуг; получение дохода в натуральной форме или в виде материальной выгоды при передаче недвижимости по цене ниже рыночной и так далее. При определении налоговой базы учитываются все доходы физического лица, полученные от продажи недвижимого имущества в РФ и за ее пределами, от сдачи в аренду (наем) или иного использования объектов недвижимости, в виде материальной выгоды от приобретения недвижимости у взаимозависимых лиц, а также в натуральной форме. При получении дохода в натуральной форме в виде того или иного недвижимого имущества налоговая база определяется как его стоимость, исчисленная исходы из цен, устанавливаемых в порядке, предусмотренном ст. 40 НК РФ с учетом НДС и налога с продаж. Налогоплательщику предоставляется имущественный налоговый вычет в суммах, полученных им в налоговом периоде (календарный год) от продажи жилых домов или земельных участков, которые находятся в собственности налогоплательщика менее пяти лет. Сумма налога не должна превышать вычета 1 млн. руб. Сумма вычета от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не должна превышать 125 тыс. руб. При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика более пяти лет, налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной при продаже названных объектов недвижимости.Налоговый кодекс предусматривает освобождение от налогообложения сумм, направленных на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры в размере фактически произведенных расходов, но не более 600 тыс. руб., правда, без учета сумм, направленных на уплату процентов по ипотечным кредитам. При продаже Недвижимости, находящейся в общей долевой или совместной собственности, общая сумма налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле или по договоренности между ними по письменным заявлениям при подаче ими налоговой декларации по окончании налогового периода. Законодательные органы субъектов РФ могут вводить иные размеры вычетов с учетом своих региональных особенностей в пределах установленного размера вычетов. Налогоплательщик имеет право использовать имущественный налоговый вычет только один раз. Если он не полностью использовал имущественный налоговый вычет, он может воспользоваться его остатком в следующие годы — до полного его использования. Повторное предоставление имущественный налоговый вычет налогоплательщику не допускается. Льготы по налогу на имущество можно разделить на две группы. К первой группе относятся льготы, связанные с полным освобождением каких-либо организаций от данного налога.В частности, от налога освобождается имущество:бюджетных учреждений и организаций, органов законодательной (представительной) и исполнительной власти, органов местного самоуправления, государственных внебюджетных фондов;коллегий адвокатов и их структурных подразделений;предприятий по производству, переработке и хранению сельскохозяйственной продукции, выращиванию, лову и переработке рыбы и морепродуктов при условии, что выручка от указанных видов деятельности составляет не менее 70% общей суммы выручки от реализации продукции (работ, услуг);используемое исключительно для нужд образования и культуры;религиозных объединений и организаций, национально-культурных обществ;предприятий народных художественных промыслов;жилищно-строительных, дачно-строительных и гаражных кооперативов, садоводческих товариществ;общественных объединений, ассоциаций, осуществляющих свою деятельность за счет целевых взносов граждан и отчислений предприятий и организаций;общественных организаций инвалидов, а также других предприятий, учреждений и организаций, в которых инвалиды составляют не менее 50% общего числа работников и другие.Вторая группа льгот связана с освобождением от налога отдельных видов имущества, принадлежащего предприятию. Для целей налогообложения стоимость имущества предприятия уменьшается на балансовую стоимость (за вычетом суммы износа по соответствующим объектам):объектов жилищно-коммунальной и социально-культурной сферы, полностью или частично находящихся на балансе налогоплательщиков;объектов, используемых исключительно для охраны природы, пожарной безопасности или гражданской обороны;имущества, используемого для производства, переработки и хранения сельскохозяйственной продукции, выращивания, лова и переработки рыбы; земли и другие.ПРОБЛЕМЫ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ОПЕРАЦИЙ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯПотребность в реформировании налогообложения недвижимости обусловлена необходимостью рационального использования земли и строений, находящихся на ней. Существующий механизм начисления и взимания имущественных налогов в большей степени служит фискальным целям, чем задачам общеэкономического характера, и имеет массу недостатков, которые затрудняют эффективное использование земель, зданий и сооружений. Примером служит налог на имущество организаций, который не стимулирует внедрение новых технологий и инвестиции в модернизацию основных фондов. Введение налога на недвижимость должно способствовать обновлению производственной базы, внедрению новых технологий, развитию территорий, стимулированию эффективного использования земель и объектов недвижимости, а также постепенно вытеснять с наиболее привлекательных для развития экономики городских земель землепользователей, не способных реализовать доходный потенциал объектов недвижимости. Также налог на недвижимость является эффективным методом увеличения доходов муниципальных бюджетов. Данный налог рассчитывается, исходя из рыночной стоимости недвижимости, и успешно применяется во многих странах мира. Система налогообложения недвижимости хорошо зарекомендовала себя с точки зрения выполнения фискальной, стимулирующей и социальной функций. В Нидерландах, например, налог на недвижимость составляет до 95% всех поступлений в местные бюджеты, до 81% - в Канаде и до 52% - во Франции. В США в зависимости от штата эта доля может составлять от 10 до 70%. Поэтому данный налог может быть успешно введен в Российской Федерации.Налог на недвижимость сможет выполнять все три вышеперечисленные функции налога. Выполняя фискальную функцию, он будет обеспечивать достаточный, устойчивый уровень поступлений в местные бюджеты: именно недвижимое имущество является более стабильным объектом налогообложения по сравнению с другими видами активов или доходами, так как его труднее скрыть от налогообложения. Стимулирующая функция налога проявляется в том, что изменение налогооблагаемой базы, а именно исключение из нее активной части основных фондов и товарно-материальных запасов, будет способствовать инвестициям в техническое перевооружение производства, так как налогом будет облагаться только недвижимое имущество.Оценка недвижимости по рыночной стоимости для целей налогообложения приведет к более высоким налогам на здания и землю, стимулируя их более рациональное применение и заставляя собственников, использующих недвижимость неэффективно, передавать ее тем, кто сможет использовать ее с наибольшей выгодой. ПРОБЛЕМЫ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ОПЕРАЦИЙ С НЕДВИЖИМСОТЬЮПри существующей системе налогообложения нет существенной дифференциации величины налогов в зависимости от размера и качества недвижимости, так как не учитывается ее рыночная цена. Взимание большей суммы налога за более ценную и более выгодно расположенную недвижимость распределяет налоговое бремя более справедливым образом, нежели другие виды платежей, не основанные на качестве и площади или использующие неадекватные оценки стоимости. В этом проявляется социальная функция налога на недвижимость. Объединение платы за землю и налогов на недвижимость, предлагаемое в качестве основополагающего принципа реформы налогообложения недвижимости, позволит существенно сократить расходы на администрирование налога и с помощью методов оценки рыночной стоимости всей недвижимости в совокупности (земли и строений) устанавливать такое налоговое бремя, которое сделает объективно невыгодным неэффективное использование объектов недвижимости. Сейчас в России не существует отдельного налога на недвижимость, который охватывал бы обложение главных видов недвижимого имущества - строений и земли. Налогообложение земли выделено в отдельный земельный налог, а обложение строений регулируется законами о налоге на имущество организаций и физических лиц.Рынок недвижимости развивается в условиях нестабильной правовой и налоговой среды, что противодействует его прозрачности. Операции с недвижимостью характеризуются наличием теневых, незадекларированных денежных потоков. Бюджетные отношения не стабилизированы в той степени, чтобы стало возможным эффективно использовать налог на недвижимость как фискальный инструмент. Поэтому единовременная замена действующих налогов новым налогом на недвижимость, вероятнее всего, повлечет за собой резкие изменения налогового бремени граждан. В качестве причин, вызвавших появление проблем с налогообложением недвижимости в нашей стране, можно отметить следующие: недостаточное развитие рынков земли и недвижимости, отсутствие адекватной системы учета объектов недвижимости, отрыв в определении налоговой базы от рыночной стоимости недвижимости, неравномерность распределения налогового бремени (по видам недвижимости – жилая и нежилая, по объектам – земля, здания и сооружения), жесткое централизованное регулирование налоговой базы и налоговых ставок.Одной из проблем налогообложения недвижимости является отсутствие точной оценки недвижимости. Сегодня стоимость недвижимости определяется по оценке БТИ. Но она зачастую в несколько раз ниже реальной (рыночной) стоимости. Вероятно, поэтому правительству и кажется привлекательной идея взимания налога на основании рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно определению рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, за которую объект может быть продан на открытом рынке при соблюдении определенных условий. Подразумевается, что есть некое множество сделок, по которому вычисляют эту среднюю цену. Министерство финансов утверждает, что оценку имущества станут производить не по рыночной стоимости и не по стоимости БТИ, а по некоей массовой оценке, которая приближена к рыночной. После корректировки стоимость объекта недвижимости будет примерно на 30% ниже рыночной, и при расчетах рыночную оценку начнут просто умножать на коэффициент 0,7. Но даже такая поправка не сделает налогообложение по рыночной стоимости экономически эффективным и справедливым в глазах населения. Из определения следует, что рыночная стоимость - это мода некоего случайного распределения цен, за которые будут продавать данный объект недвижимости. Оценка рыночной стоимости потребует как минимум многократной продажи этого объекта в идентичных условиях. Такие данные о сделках с объектом непросто собрать даже в странах, где годовой оборот недвижимости и сроки работы рынка превышают российские. Теоретически довольно трудно оценить, с какой реальной погрешностью в развитых странах оценивают рыночную стоимость недвижимости, тем более что открытой информации нет. Однако верный ответ можно найти, почитав судебную практику, поскольку в цивилизованных странах, понимая случайную природу оценок рыночной стоимости (в том числе и выполненных налоговиками), довольно много граждан оспаривают эти оценки в судах, привлекая независимых профессиональных оценщиков. По данным австралийских и французских компетентных судей, среднее расхождение оценок рыночной стоимости, выполненных профессиональными оценщиками по стандартным методикам, составляет 10-15%. Расхождение в 50% считается основанием заподозрить обман или уникальность (немассовость) объекта. Какой будет погрешность вычисления рыночной стоимости у нас, если российский рынок недвижимости располагает в тысячу раз меньшим объемом информации? С точки зрения аналитиков, погрешность в лучшем случае получится более 300%. Такова достижимая сегодня средняя ошибка при определении рыночной стоимости наших объектов. На самом деле картина по стране будет неоднородной, и расхождение в оценках составит от 30 до 1000%. Понятно, что при этой погрешности говорить о серьезной оценке рыночной стоимости нельзя. В настоящее время можно выделить три основных подхода (метода) к оценке рыночной стоимости: сравнения продаж, затратный и доходный. Выбор того или иного метода определяется с точки зрения наиболее адекватного отражения реального рынка. Независимо от того, какой вид стоимости требуется определить, применив для этого любой из известных методов оценки, необходимо исходить из следующего: правильная оценка объекта недвижимости должна иметь первостепенное значение, так как в противном случае у налогоплательщика может пропасть желание к добросовестной уплате налога. Метод сравнительного анализа продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта недвижимости с объектами, которые были проданы или выставлены на продажу. Этот метод используется в качестве доказательства стоимости аналогичных объектов недвижимости. Если рынок приблизительно соответствовал условиям свободной конкуренции и не претерпел существенных изменений, аналогичный по всем параметрам объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену. При сравнении продаж оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы на соответствующем рынке, затем делает поправки на различия между оцениваемыми и сопоставимыми объектами. В результате определяется цена каждого из сопоставимых объектов. Откорректированная цена позволяет оценщику сделать вывод о том, сколько, вероятнее всего, будет стоить оцениваемый объект на рынке. Затратный метод основан на том, что стоимость существующего объекта недвижимости равна стоимости земли плюс затраты на возведение сооружения за вычетом износа. Суть затратного метода оценки объектов недвижимости заключается в следующем. Первоначально определяется состав и величина затрат, совокупность которых представляет собой стоимость объекта, оценку физического и морального износа. Затем производится корректировка стоимости объекта с учетом всех видов изменений, определяется стоимость земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект, и подводится итоговая стоимостная оценка объекта недвижимости. Чаще всего затратный метод используется при технико-экономическом анализе нового строительства, выборе варианта наилучшего и наиболее интенсивного использования земли, оценки зданий и сооружений специального назначения и оценки для налогообложения. Доходный метод определения стоимости недвижимого имущества используется для оценки объектов, приносящих доход. Основным принципом, лежащим в основе метода, является то, что стоимость объекта недвижимой собственности, в который вложен капитал, отражает качество и количество ожидаемого дохода на протяжении всего срока службы. Метод предполагает, что покупатели, желающие купить объект недвижимости, рассчитывают на получение в будущем значительного дохода. Доходный метод наиболее удобен для тех видов имущества, которые чаще всего покупаются с целью извлечения дохода. К ним можно отнести сдаваемые в аренду жилые дома, коммерческие здания, здания под размещение учреждений.