Договор аренды

Актуальность. Основу действующего законодательства об аренде составляют нормы ГК РФ. Стоит отметить, что положения ГК РФ об аренде достаточно стабильны и редко подвергаются изменениям. С 1 марта 1996 г. (даты вступления в силу части второй ГК) в гл. 34 ГК РФ только три раза вносились изменения. Однако данный факт не служит доказательством отсутствия пробелов в правовом регулировании договора аренды, которые и определяют актуальность данного исследования. Так, например, актуальным являет вопрос государственной регистрации аренды недвижимого имущества, аренды мест общего пользования, существенных условий предварительного договора аренды и др.
Цель ᴎсследованᴎя – всесᴛороннᴎй комᴨлексный аналᴎз договора аренды, выявленᴎе ᴨроблем законодаᴛельной регламенᴛацᴎᴎ ᴎ ᴨравоᴨрᴎменᴎᴛельной ᴨракᴛᴎкᴎ в ...

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..3
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ 5
1.1. Понятие и признаки договора аренды (юридическая характеристика) 5
1.2. Виды договора аренды и их классификация 10
ГЛАВА 2.ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ 29
2.1. Порядок заключения и прекращения договора аренды 29
2.2. Содержание договора аренды 37
2.3. Права и обязанности сторон по договору аренды 41
2.4. Ответственность сторон по договору аренды 51
ГЛАВА 3. ВИДЫ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ И ИХ ОСОБЕННОСТИ 56
3.1. Прокат и аренда транспортных средств 56
3.2. Аренда недвижимого имущества 60
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 69
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 71
ПРИЛОЖЕНИЕ (судебная практика)…………………………………………..77

Актуальность. Основу действующего законодательства об аренде составляют нормы ГК РФ. Стоит отметить, что положения ГК РФ об аренде достаточно стабильны и редко подвергаются изменениям. С 1 марта 1996 г. (даты вступления в силу части второй ГК) в гл. 34 ГК РФ только три раза вносились изменения. Однако данный факт не служит доказательством отсутствия пробелов в правовом регулировании договора аренды, которые и определяют актуальность данного исследования. Так, например, актуальным являет вопрос государственной регистрации аренды недвижимого имущества, аренды мест общего пользования, существенных условий предварительного договора аренды и др.
Цель ᴎсследованᴎя – всесᴛороннᴎй комᴨлексный аналᴎз договора аренды, выявленᴎе ᴨроблем законодаᴛельной регламенᴛацᴎᴎ ᴎ ᴨравоᴨрᴎменᴎᴛельной ᴨракᴛᴎкᴎ в данной сфере ᴎ разрабоᴛка научно-ᴨракᴛᴎческᴎх рекомендацᴎй ᴨо ᴎх решенᴎю ᴨуᴛем совершенсᴛвованᴎя гражданского законодаᴛельсᴛва.
Досᴛᴎженᴎе ᴨосᴛавленной целᴎ сᴛало возможным ᴨосредсᴛвом решенᴎя следующᴎх задач:
1) ᴎсследоваᴛь ᴨоняᴛᴎе договора аренды и его характерных черт;
2) выявᴎᴛь элементы договора аренды;
3)ᴨоказаᴛь особенносᴛᴎ порядка заключения, изменения и прекращения договора аренды;
4) раскрыᴛь особенности отдельных договоров аренды;
5)ᴨроаналᴎзᴎроваᴛь ᴨроблемы законодательства и правоприменительной практики в области договора аренды;
6) внести предложения по совершенствованию действующего законодательства.
Объекᴛ ᴎсследованᴎя – общесᴛвенные оᴛношенᴎя, складывающᴎеся в сфере института договора аренды.
Предмеᴛ ᴎсследованᴎя – нормы россᴎйского законодаᴛельсᴛва, регламенᴛᴎрующᴎе договор аренды ᴎ судебная ᴨракᴛᴎка ᴎх ᴨрᴎмененᴎя.
Меᴛоды ᴎсследованᴎя: общенаучные: сᴎсᴛемный ᴨодход, меᴛоды аналᴎза, сᴎнᴛеза, обобщенᴎя, сравнᴎᴛельный; часᴛно-научные: формально-логᴎческᴎй; формально-юрᴎдᴎческᴎй.
Эмᴨᴎрᴎческую основу ᴎсследованᴎя сосᴛавᴎлᴎ ᴨоложенᴎя Консᴛᴎᴛуцᴎᴎ Россᴎйской Федерацᴎᴎ, ГК РФ, ᴎных нормаᴛᴎвных ᴨравовых акᴛов, регламенᴛᴎрующᴎх договор аренды, разъясненᴎя Пленумов высшᴎх судебных ᴎнсᴛанцᴎй, судебные решенᴎя ᴨо конкреᴛным гражданским сᴨорам.
Теореᴛᴎческую основу ᴎсследованᴎя сосᴛавᴎлᴎ научные ᴛруды оᴛечесᴛвенных цᴎвᴎлᴎсᴛов, заᴛрагᴎвающих в своᴎх рабоᴛах ᴨроблемы договора аренды: Р.Р. Ленковская, Е.А. Суханов, П.В. Крашенинников, Ю.К. Толсᴛой, С.С. Алексеев, А. Мозгунова, О. Москалева, Ю.В. Романец, В.А. Белов ᴎ другᴎе ученые.
Рабоᴛа ᴎмееᴛ следующую сᴛрукᴛуру: введенᴎе, ᴛрᴎ главы, заключенᴎе, сᴨᴎсок лᴎᴛераᴛуры.

38. Абова Т.Е. Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. В 2 томах. Том 1. Части 1, 2 ГК РФ, М.: Юрайт, 2012.
39. Абрамова Е.Н. Гражданское право М.: РГ-Прес, 2010.
40. Бессонов В.А. Гражданское право. М.: Форум Инфра-М, 2010.
41. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М: Статут, 2011.
42. Голованов Н.М. Гражданское право. СПб: Питер, 2010.
43. Гончаров А.А., Маслова А.В. Гражданское право. Курс лекций. М.: Волтерс Клувер, 2010.
44. Гражданское право: Учебник. Т. 1. 5-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ТК_Велби, 2009.
45. Гражданское право: В 4 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Волтерс Клувер, 2010. Т. 3: Обязательственное право. § 2. Гл. 45.
46. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС РФ. 2000; Чубаров В.В. О правовом режиме нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003. N 6.
47. Иванова Е. Аренда государственного имущества (на примере города Москвы) // Право и экономика. 2004. N 6.
48. Колбасов В.В. Аренда (лизинг): договор аренды транспортного средства с экипажем, или общероссийская афера экспедиторов, с типовым договором // Налоги. 2011. N 32.
49. Кoммeнтaрий к Грaждaнскoму кoдeксу Рoссийскoй Фeдeрaции. Чaсть четвертая: Учeбнo-прaктичeский кoммeнтaрий (пoстaтeйный) / Пoд рeд. A.П. Сeргeeвa. М.: Прoспeкт, 2010.
50. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный, учебно-практический). Части 1, 2, 3, 4. / Под ред. С. А. Степанова. М.: Проспект, 2012.
51. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. В 2 томах. Том 1. Части 1, 2 ГК РФ. Под ред. / Т. Е. Абовой, М. М. Богуславского, А. Г. Светланова. М.: Юрайт, 2011.
52. Ланда В.М. Проблемы государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения // Арбитражная практика. 2010. N 5. С. 78 - 84.
53. Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство. 2003. N 4. С. 5.
54. Пискунова М.Г., Киндеева Е.А. Недвижимость: договоры и комментарии. М.: Юрайт, 2009. С. 132.
55. Макеев П.В. Нежилое помещение: понятие, признаки и его дефиниция // Право и политика. 2009. N 2. С. 364.
56. Миронова С.Н. Гражданское право. М.: Волтерс Клувер, 2010.
57. Мозолин В.П. Гражданское право. В 3 Т. М.: Проспект, 2009.
58. Огнева К.О. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1, 2, 3 и 4. М.: Эксмо, 2012.
59. Пискунова М.Г. Назначение и правовой режим нежилых помещений // Государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Теория и практика // Юрист. 2004. N 11.
60. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть 1. Под редакцией П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011.
61. Римское частное право: Учебник / В.А. Краснокутский, И.Б. Новицкий, И.С. Перетерский и др.; под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 2004.
62. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": постатейный комментарий / В.В. Андропов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2007.
63. Чаусская О.А. Гражданское право: учебный курс. М.: Эксмо, 2010.

ПРИЛОЖЕНИЕ
Приложение 1
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 марта 2010 г. по делу N А56-42657/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2010 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 марта 2010 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Черемошкиной В.В.
судей Слобожаниной В.Б., Шестаковой М.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Петровой Н.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-789/2010) ЗАО "БФА-Девелопмент"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.11.2009 по делу N А56-42657/2009 (судья Ракчеева М.А.), принятое
по иску ООО "Техностройкомплект"
к ЗАО "БФА-Девелопмент"
о взыскании обеспечительного платежа, расторжении предварительного договора аренды
при участии:
от истца: Халимоский Ю.А. по доверенности от 01.08.2009
от ответчика: Дулатов Р.Р. по доверенности N 12 от 09.03.2010
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Техностройкомплект" (далее по тексту истец, ООО "Техностройкомплект") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "БФА-Девелопмент" (далее по тексту ответчик, ЗАО "БФА-Девелопмент") о расторжении предварительного договора аренды от 20.02.2008 N 1, взыскании с ответчика 484.000 руб. обеспечительного платежа.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.11.2009 с закрытого акционерного общества "БФА-Девелопмент" взыскано в пользу общества с ограниченной ответственностью "Техностройкомплект" 484.000 руб., уплаченных в качестве обеспечительного платежа, а также 6440 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины; в остальной части в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске. По мнению подателя жалобы, судом нарушены нормы материального права, а также выводы, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Ответчик не согласился с выводом суда о прекращении 20.02.2009 обязательств сторон, предусмотренных в предварительном договоре.
Истец представил в суд отзыв на апелляционную жалобу, в котором, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении жалобы ответчика.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, 20.02.2008 между ЗАО "БФА-Девелопмент" и ООО "Техностройкомплект" заключен предварительный договор аренды нежилых помещений N 1, в соответствии с которым ООО "Техностройкомплект" обязуется подписать договор аренды сроком на 5 лет нежилых помещений, расположенных на 2 этаже здания бизнес-центра "ЛИНКОР" по адресу: Санкт-Петербург, Петроградская набережная, д. 34, литера Р, в срок не позднее 45 дней с момента получения собственником здания права собственности (государственной регистрации права собственности) на здание и осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации договора аренды.
Согласно пункту 1.2 договора подлежащие передаче в аренду по основному договору помещения описаны в пунктах 1.1, 1.3, 1.4, 1.5 настоящего договора и в приложении N 2. Непосредственно перед заключением основного договора сторонами будут дополнительно согласованы площадь помещений, сдаваемая в аренду (уточнена), реквизиты технической документации на помещение.
Пунктом 1.7 договора установлено, что арендатор обязуется в течение 5 дней с даты направления арендодателем письменного уведомления о вводе здания в эксплуатацию заключить договор краткосрочной аренды нежилых помещений со сроком аренды не более 360 дней.
Согласно пункту 6.1 договора в доказательство заключения настоящего договора и обеспечение его исполнения арендатор перечисляет арендодателю в качестве обеспечительного платежа 484.000 руб. в срок не позднее 15 дней с даты заключения настоящего договора; при заключении сторонами основного договора в рамках исполнения настоящего предварительного договора денежная сумма, внесенная арендатором в качестве обеспечительной меры, засчитывается в счет исполнения обязательств арендатора по оплате арендной платы, предусмотренной пунктом 4.4 основного договора за первый месяц аренды.
Платежным поручением 29.02.2008 N 174 ООО "Техностройкомплект" произведена оплата по предварительному договору в размере 484.000 руб.
Полагая, что ответчик существенно нарушил условия предварительного договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями. В обоснование иска ООО "Техностройкомплект" указало на нарушение ответчиком условий о сроке и о предмете предварительного договора.
Суд первой инстанции, установив, что спорный предварительный договор не содержит условий о сроках и предмете, указал о прекращении с 20.02.2009 на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательств сторон по предварительному договору, правомерно отказал в расторжении предварительного договора и обоснованно удовлетворил иск в части взыскания с ответчика обеспечительного платежа.
Изучив материалы дела, оценивая условия спорного предварительного договора, выслушав представителей сторон, обсудив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В пункте 1.1. предварительного договора указано, что стороны обязались срок не позднее 45 дней с момента получения собственником здания права собственности (государственной регистрации права собственности) подписать договор аренды нежилых помещений.
Как разъяснено в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66, в силу статьи 190 Гражданского кодекса РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действия сторон.
Указанное в пункте 1.1. предварительного договора событие и другие условия, которыми обусловлен срок для заключения основного договора (окончание реконструкции здания, ввод объекта в эксплуатацию, государственная регистрация права собственности), зависят от воли и действия сторон, в связи с чем, считать, что эти события и условия обязательно наступят оснований не имеется, и, следовательно, нельзя признать, что срок заключения основного договора согласован сторонами в предварительном договоре.
Таким образом, в спорном предварительном договоре не определен срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а, следовательно, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора в силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ.
Поскольку основной договор аренды не был заключен в течение года с момента заключения предварительного договора от 20.02.2008, что не оспаривается сторонами, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором прекратились 20.02.2009.
Ссылка ответчика о том, что 02.04.2009 ООО "Менеджмент компания БФА" направил в адрес истца письмо, в котором сообщалось о вводе в эксплуатацию реконструированного здания, а также было предложено истцу заключить краткосрочный договор аренды (п. 1.7. предварительного договора), не состоятельна, поскольку предложение о заключении краткосрочного договора было направлено за пределами указанного в пункте 6 статьи 429 ГК РФ срока
Довод ответчика о том, что истец не заявлял о прекращении предварительного договора, не обоснован, поскольку обязательства по спорному предварительному договору прекратились в силу закона.
В данной ситуации довод ответчика о том, что спорный предварительный договор является сделкой под отлагательным условием в силу статьи 157 Гражданского кодекса РФ, не обоснован и не может повлиять на правомерность вывода суда о прекращении обязательств по предварительному договору.
Более того, согласно пунктам 1.4, 1.5 предварительного договора границы помещений, которые в будущем будут переданы в аренду на условиях основного договора, определены на плане помещений, где обозначены линиями и заштрихованы; общая площадь помещений составляет 242 кв. м.
В представленных в материалы дела документах ЗАО "БФА-Девелопмент" от 22.05.2009 N 106 указаны различные сведения о площади помещения, которое должно быть передано в аренду: в письме ООО "Менеджмент компания БФА" от 13.04.2009 N 159 говорится о помещении, описанном в пункте 1.1 договора, с площадью 201,8 кв. м (согласно данными технической инвентаризации), а в письме ЗАО "БФА-Девелопмент" от 22.05.2009 N 106 говорится о заключении краткосрочного договора аренды в отношении помещения общей площадью 242 кв. м. Более того, план второго этажа, где отмечена площадь арендуемых помещений по проекту - 242,0 кв. м, являющийся приложением N 2 к предварительному договору (л.д. 22), не соответствует плану второго этажа, приложенного к письму ООО "Менеджмент компания БФА" N 159 от 13.04.2009 (л.д. 43 - 44).
Таким образом, исходя из представленных в материалы дела доказательств, апелляционный суд полагает невозможным установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, следовательно, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, следует считать несогласованным сторонами.
Поскольку судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о прекращении обязательств по спорному договору, с 20.02.2009 денежные средства, перечисленные истцом ответчику на основании предварительного договора, являются для ответчика неосновательным обогащением, и удерживаются последним без установленных законом либо сделкой оснований, судом обоснованно взыскано в пользу истца 484.000 руб., перечисленные ответчику в качестве обеспечительного платежа по предварительному договору, на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы подателя жалобы являются несостоятельными и не могут быть приняты апелляционной инстанцией, поскольку не подтверждены материалами дела и не основаны на действующем законодательстве.
Решение арбитражным судом первой инстанции вынесено при полном выяснении обстоятельств дела, нарушений норм материального и процессуального права не установлено, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 110, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12 ноября 2009 года по делу N А56-42657/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
ЧЕРЕМОШКИНА В.В.
Судьи
СЛОБОЖАНИНА В.Б.
ШЕСТАКОВА М.А.
Приложение 2
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 июля 2010 г. N ВАС-7975/10
ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Разумова И.В., судей Иванниковой Н.П. и Киреева Ю.А. рассмотрела в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "МИР" (город Астрахань) в лице конкурсного управляющего этим обществом о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Астраханской области от 30.06.2009, постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 21.12.2009 по делу N А06-1605/2009 по иску общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "МИР" (город Астрахань; далее - общество) к Комитету имущественных отношений города Астрахани (город Астрахань; далее - Комитет) и муниципальному унитарному предприятию города Астрахани "Недвижимость" (город Астрахань; далее - предприятие) о признании незаключенными дополнительных соглашений от 10.01.2003, 13.01.2004, 14.05.2005 и от 29.11.2006 к договору аренды от 29.05.2002 N 8615.
Суд
установил:
решением Арбитражного суда Астраханской области от 30.06.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2009 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 21.12.2009 оставил названные судебные акты без изменения.
В поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации заявлении о пересмотре принятых по делу судебных актов в порядке надзора общество просит их отменить, ссылаясь на нарушение судами норм права.
Изучив доводы заявителя и представленные им документы, содержание принятых по делу судебных актов, суд пришел к выводу о том, что дело не подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ввиду следующего.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 29.05.2002 между Комитетом и обществом с ограниченной ответственностью "КФ "Мир телефонов" (новое фирменное наименование - общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "МИР") заключен договор N 8615 аренды муниципальных нежилых помещений.
Срок аренды - с 01.07.2001 по 30.06.2016.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии условиями договора арендодатель вправе вносить изменения в этот договор в части увеличения арендной платы на основании решений органа местного самоуправления; арендатор обязан выплачивать арендную плату по новой ставке с момента ее введения.
Уведомлениями от 10.01.2003, 13.01.2004, 14.05.2005 Комитет известил общество об изменении размера арендной платы в связи с принятием Астраханским городским Советом решений, касающихся увеличения платы за арендное пользование муниципальным имуществом.
Затем Комитет закрепил за предприятием арендуемое обществом имущество на праве хозяйственного ведения на основании договора от 12.08.2005.
После этого дополнительным соглашением от 29.11.2006 к договору аренды изменена его преамбула: вместо Комитета арендодателем указано предприятие, отражено новое фирменное наименование общества и уточнена площадь, переданной в арендное пользование недвижимости.
В рамках настоящего дела арендатор просил признать названные уведомления и дополнительное соглашение незаключенными ввиду отсутствия их государственной регистрации.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Поэтому такое изменение не требует заключения (и государственной регистрации) дополнительного соглашения к договору.
Судами установлено, что в данном случае договором аренды предусмотрено право арендодателя на изменение в одностороннем порядке размера арендной платы при изменении базовой величины годовой арендной платы вследствие принятия органами местного самоуправления актов, определяющих размер арендной платы.
Установив, что арендная плата была изменена в связи с принятием соответствующих решений Астраханским городским Советом, суды пришли к правильным выводам о том, что такие соглашения не подлежат обязательной государственной регистрации.
Со ссылкой на положения части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды указали на то, что вопрос о заключенности дополнительного соглашения от 29.11.2006 к договору аренды исследован при принятии судебных актов по делу N А06-53/2008-20, в том числе и при разрешении заявления общества о пересмотре решения по данному делу по вновь открывшимся обстоятельствам.