Оценка недвижимости: сферы применения и пути развития

место защиты московская обл. оценка 5. ...

Глава 1. Теоретические основы анализа и общая характеристика
рынка недвижимости……………………………………………….…6
1.1. Сущность, значение и особенности рынка недвижимости
в экономике страны…………………………………………………………6
1.2. Признаки, классификация и основные параметры оценки
недвижимости……………………………………………………………...16
Глава 2. Анализ и оценка рынка коммерческой недвижимости ООО
«ТСН- Холдинг» г. Москвы на 29.12.2008 г.………………….....27
2.1. Организационно-экономическая деятельность
ООО «ТСН Холдинг» ……………………………………………………27
2.2. Исследование результатов затратного подхода к оценке
стоимости недвижимости………………………………………………..29
2.3. Анализ результатов сравнительного подхода к оценке
стоимости недвижимости………………………………………………..31
2.4. Исследование итогов определения стоимости недвижимости с
использованием метода дисконтирования ……………………………..37
2.5. Комплексный анализ практической реализации различных подходов
оценки недвижимости, применяемых в ООО «ТСН- Холдинг»
г. Москвы…………………………………………………………………..45
Глава 3. Основные направления и пути дальнейшего развития
оценочной деятельности на рынке недвижимости
ООО «ТСН-Холдинг».......................................................................49
3.1. Актуальные проблемы оценочной деятельности и современный уровень
их решения………………………………………………………………...49
3.2. Оптимизация и обоснование эффективности расчета стоимости объекта
оценки ООО «ТСН-Холдинг»…………………………………………….55
Заключение……………………………………………………………………….62
Список используемой литературы…………………………………………...…66
Приложения …………………………………………………………………..…69

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.
Само понятие «недвижимость» в современной России, хотя и введено в активный практический оборот недавно, но его значение выходит далеко за пределы терминологических уточнений. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости – не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но и одновременно капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирования с целью получения прибыли. Недвижимость – основа национального бог атства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер.
Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом.
Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определя¬ется развитием рыночных отношений. Оценка собственности различных видов все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики .
Актуальность темы обусловлена тем, что знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни отдельных индивидов.
Объект исследования - ООО «ТСН-Холдинг» г. Москвы.
Предмет дипломной работы - изучение рынка недвижимости, сбор и анализ информации о рынке недвижимости.
Оценка стоимости любого объекта собственности - упорядоченный, це-ленаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего вида с учетом потенциального и реального дохода, при¬носимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сег¬мента рынка. Особенностью процесса оценки стоимости объекта имущест¬ва является его рыночный характер. Это означает, что процесс оценки объ¬екта не ограничивается учетом одних только затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта собственности - необходим учет сово¬купности рыночных факторов, экономических особенностей оцениваемого объекта, а также макроэкономического и микроэкономического окруже¬ния. Рыночная стоимость оцениваемого объекта непостоянна - изменяется во времени под воздействием многочисленных факторов. По этой причине она может быть определена только на данный конкретный момент време¬ни. Это означает, что периодическая оценка объектов собственности явля¬ется необходимым условием функционирования рыночной экономики.
Цель: анализ рынка недвижимости на примере ООО «ТСН-Холдинг» г. Москвы и определения путей и методов эффективного управления недвижимостью.
Задачи дипломной работы :
• Рассмотреть теоретические аспекты оценки недвижимости;
• Изучить рынок коммерческой недвижимости г. Москвы на примере ООО «ТСН-Холдинг»
• Оценить выбранные объекты недвижимости различными методами;
• Проанализировать полученные результаты;
• Разработать рекомендации по повышению эффективности управления недвижимостью.
Структура дипломной работы:
В теоретической части дано понятие рынка недвижимости как специфического сектора экономики, раскрыты отличительные особенности данного рынка, даны сущностные характеристики объекта, рассмотрены понятия определяющие стоимость имущества.
В практической части осуществлена оценка коммерческой недвижимости на примере ООО «ТСН-Холдинг» в г. Москве. При этом применены определение стоимости объекта затратным методом, методом сравнительного анализа продаж, методом дисконтирования. Результаты анализа обобщены в виде таблиц.
В заключительной части разработаны рекомендации о путях развития и сферы применения недвижимости, а также приведены обоснования и расчеты эффективности предполагаемых мероприятий.
При написании дипломной работы использованы законодательные и нормативные акты, учебные пособия, аналитические статьи, специализированные и информативные сайты.
Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых в области экономики Асаул А.Н., Тепман Л.Н. и других авторов, международные стандарты учета и финансовой отчетности, отечественный и зарубежный опыт анализа финансового состояния.

Система инженерного обеспеченияВодопровод Стальные водопроводные трубы. Фурнитура и трубопроводная арматура - импортные.ЭлектроосвещениеПрисутствует КанализацияПрисутствует Система отопленияПрисутствуетВентиляция Система принудительной вентиляции и кондиционирования расположены выборочно в комнатах на этажах и две импортные установки - на мансарде. Горячая водаПрисутствует Система газоснабженияПрисутствуетТелефон В здании смонтирована автономная система телефонной связи с разводкой на каждую комнату. На каждом этаже установлена автономная мини-АТС, увеличивающая число телефонных номеров до 200 единиц с установкой нескольких телефонов в каждой комнате. Общее число внешних проводных телефонных номеров - 48. Система внутренней телефонизации и мини-АТС - импортные. Специальное инженерное оборудованиеЭлектропроводка общего назначения выполнена заново из медного провода в 1998 году, соответствует нормам пожарной безопасности. Электрофурнитура общего назначения розетки, выключатели и разъемы - импортные. На каждом этаже - импортные электрощиты АББ и электрораспределители. Выполнена отдельная, автономная от общей электросети, стабилизированная по напряжению электропроводка для компьютеров и компьютерных сетей. Позволяет подключение к сети Интернет на каждом рабочем месте. Разводка для компьютерной сети рассчитана на 200 компьютеров. Использовано импортное оборудование. Прочие В здании выполнена автономная система современной пожарной сигнализации и система охранной сигнализации 2.2. Исследование результатов затратного подхода к оценке стоимости недвижимостиСтоимость участка земли всегда должна рассматриваться с точки зрения использовании его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всей собственностью. Стоимость земли может быть равна или даже быть больше, чем стоимость всей собственности. При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения - это вклад в стоимость. При покупке либо свободного участка, либо участка с улучшениями типичный покупатель интересуется, каким потенциалом повышения стоимости обладает данный объект. Для анализа перспектив рассматривались следующие факторы: - перспективность местоположения; - состояние спроса на предполагаемый тип недвижимости; - юридические нормы на предполагаемые улучшения; - физические характеристики участка; - финансовая обоснованность проекта использования. Мы проводили следующее различие между терминами «земля» и «участок». Какая-либо часть земельной территории называется участком, если она оборудована и готова к использованию в различных целях. Улучшения, проводимые для создания участка, подразделяются на внешние и внутренние. К внешним улучшениям относят устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей. К внутренним улучшениям относят планировку, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д. Фактическая стоимость оцениваемого объекта определяется в зависимости от стоимости 1 куб.м. здания, с учётом складывающейся в стране обстановки в строительстве. Стоимость увеличивается на 20 %, т.е. на сумму предпринимательского дохода, который является фактором вознаграждения за риск строительства объекта недвижимости и отражает величину, которую можно получить в качестве вознаграждения за свою деятельность. (Таблица 2) ПВС=УС76 * О*И76-91*И91-2008,где УС76 - стоимость строительства на единицу строительного объема в ценах 1976 года ( базисной стоимостной показатель); О - строительный объем, м3; И76-91 - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1976г. в цены 1991 г. И91-2008- индекс пересчета стоимости строительства из цен 1991г. в цены 2008 г (Информационно-аналитический сборник «Индексы цен в строительстве»). Таблица 2НаименованиеЧасть здания по адресу: г. Москва, 1-й Хвостов пер., д.3А, стр.2Кол-во единицы измерения, м39750Восстановительная стоимость 1 м3, руб30,008Индекс перехода к 1991 г1,17Индекс перехода к 2008 г26,842Индекс учета месячных темпов прироста цен на оценочную дату -29.12.20081,2099Стоимость дополнительных затрат на установку и оборудование компьютерной сети4 216 713,7Восстановительная стоимость на 29.12.2008 г., руб.15 251 127Предпринимательский доход, %. 20,0Полная восстановительная стоимость на 29.12.2008г., руб.18 301 352,4Следующей процедурой затратного метода является определение износа объекта недвижимости, как снижения восстановительной стоимости, вследствие воздействия различных факторов, на дату оценки. К рассмотрению приняты три типа износа, используемые в международной практике оценки (физический, функциональный, внешнего воздействия). Физический износ является результатом нормального износа в процессе эксплуатации, разложения (ветхости), сухого гниения, трещин, ржавчины или конструкционных дефектов здания. Этот тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. (ПРИЛОЖЕНИЕ 2, Табл.,1)Функциональный износ обычно вызван качественными недостатками использованных материалов и конструкции здания временными факторами, как-то: устаревание использованных материалов или конструкции. Исходя из международной практики оценки объектов недвижимости, износ внешнего воздействия определяется как снижение функциональной пригодности здания, вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости, землевладельца или арендатора. Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин, таких как общий упадок района (квартала), местоположение объекта в районе (квартале), или состояние рынка. Внешнего и морального износа у объекта нет, исходя из того, что офисные помещения пользуются повышенным спросом, а в районе оцениваемого здания не наблюдаются объекты-аналоги, по функциональным характеристикам превосходящие оцениваемый объект. 2.3. Анализ результатов сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимостиМетод прямого сравнительного анализа продаж основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли - продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод основывается на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходными с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учётом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Основные этапы процедуры оценки при данном методе: 1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершённых сделках, котировках, предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки. 2. Отбор информации с целью повышения её достоверности и получение подтверждения того, что совершённые сделки произошли в свободных рыночных условиях. 3. Подбор подходящих единиц измерения (таких, как доллар США за кв. м.) и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения. 4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта. 5. Установление стоимости оцениваемого объекта путём анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей. Метод прямого сравнительного анализа продаж представляет собой процедуру сопоставления фактически имевших место продаж аналогичных объектов и определения рыночных корректировок по существующим факторам. Указанный метод предусматривает, посредством использования корреляционных коэффициентов, осуществления приведения рассматриваемых объектов-аналогов в территориальные условия оцениваемого объекта. Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли - продажи. Однако в настоящее время в России оценка рыночной стоимости объектов недвижимости методами, используемыми в развитых странах, затруднена из-за неразвитости рынка и сокрытия риэлторами, агентствами по недвижимости и участниками сделок информации о реальных ценах купли-продажи. При выборе аналогов и проведении анализа результатов были изучены материалы информационных агентств «Риэлтинформ» и «Мобиле», информация в газетах «Из рук в руки», ежедневная газета «Квартира, дача, офис», еженедельник «Тригон», еженедельник «Столичная недвижимость», иллюстрированный ежемесячный каталог «Недвижимость для бизнеса» базы данных риэлтерских компаний: «Бест», «Новый город», «Аввалон», «Миэль», «Миан», «Фили», Colliers Intemational, A.B.N. Ltd., Penny Lane Rea1ty, «Миллионер», «Московская Центральная Биржа Недвижимости», «Статус» и собственные наблюдения оценщиков. Известно, что абсолютная ликвидность недвижимости (то есть возможность продать ее в течение 2-х недель) достигается при снижении расчетной цены на 10%.Известно, что ни один из выбранных для сравнения объектов не будет практически соответствовать объекту оценки. Поэтому для сравнения был выбран один из самых распространенных параметров - цена за единицу площади, то есть 1 м2 . Для проведения оценки нами было выбрано семь сопоставимых объектов. (ПРИЛОЖЕНИЕ 2, Табл.,2)Признак сопоставимости основан, прежде всего, на наиболее эффективном использования сравниваемых объектов - офисных помещениях. При этом учитывалось схожесть месторасположения, внутренняя отделка. Мы рассчитали корректировки на переданные права, местоположение, состояние объекта, удобства и Т.д. Ниже приведен обзор примененных корректировок к каждой из сопоставимых продаж. Каждая продажа сравнимого объекта анализировалась сначала на основе цены, уплаченной за квадратный метр, затем вносились корректировки, относимые к цене объекта в целом. Рассматриваемые корректировки включают в себя переданные права, рыночные условия, состояние объекта недвижимости, удобства и другие уместные характеристики. В следующих параграфах объясняется расчет корректировок сопоставимых продаж применительных к следующим параметрам:1. Передаваемые права. Сравнение можно проводить только при передаче одинаковых прав по объекту и его аналогам. Поправка вводится при отяжелении прав покупателя. В таких случаях оцениваются права владения нового собственника. 2. Местоположение, удобства. Поправка вычисляется из анализа сопоставимых сделок в том же секторе рынка. Величина поправки рассчитывалась на основе парных продаж3. Назначение. Использование. При выборе объектов сравнения следует отказываться от тех, которые после продажи используются не так, как объект оценки. Для определения возможного использования объекта оценки следует опираться на нормы местного зонирования. Если два объекта находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассматриваться как сравнимые. 4. Фактор времени продажи. Оптимальную поправку на этот фактор можно получить из сделок перепродажи одного и того же объекта с постоянными физическими и экономическими параметрами. В случае отсутствия подобных данных следует использовать продажи подобных объектов на одном и том же рынке. В данном случае поправка была применена, так как для аналогов известны только цены предложения. Опрос показал, что в среднем цена предложения выше цены покупки на 10%. 5. Корректировка цены в зависимости от размера Учитывается факт того, что при прочих равных условиях цена единицы площади больших участков ниже, чем маленьких (до 7%). Более точно эта поправка определяется методом корреляционно-регрессионного анализа. Для ее определения рассматриваются данные о ценах квадратного метра общей площади зданий различных размеров, сопоставимых по остальным характеристикам. Для получения репрезентативной выборки необходимо отобрать около 20-30 максимально сопоставимых объектов, относящихся к одному сегменту рынка. Уравнение парной регрессии имеет вид у= а + bх, где у - среднее значение результативного признака (цены квадратного метра общей площади здания) при определенном значении факторного признака х (общей площади здания); а - свободный член уравнения; b - коэффициент регрессии, изменяющий среднее отношение отклонения результативного признака от его средней величины к отклонению факторного признака от его средний величины на одну единицу его измерения - вариация у, приходящаяся на единицу вариации х. Параметры уравнения а и b выводятся методом наименьших квадратов по формулам: n ∑ (Х - Х)(Уj-У) b= i=l _ а = у - bх; где х, у - средние величины факторного и результативного признаков соответственно; i - порядковый номер элемента выборки; n - количество элементов выборки. Величина поправки определяется умножением разницы в площадях оцениваемого и сопоставимого объектов на коэффициент регрессии. 6. Состояние объекта. Наличие обычного ремонта дает поправку не более чем стоимость проведения аналогичного ремонта (в среднем - $200 на м2). Наличие евроремонта, приводящего к переходу объекта в более высокий по качеству сегмент рынка, может увеличивать стоимость объекта на сумму до 100% стоимости. Более точно эта поправка определяется методом парного сравнения сопоставимых продаж. Величина поправки рассчитывалась на основе парных продаж.7. Поправка на этажность. Удельная стоимость помещений, расположенных в более высоких зданиях ниже, чем соответствующая стоимость офисов в невысоких домах. 8. Наличие или отсутствие каких-либо коммуникаций увеличивает или уменьшает стоимость на величину, отраженную коэффициентом удобства пользования (КУП), который обычно колеблется в пределах 120-350% стоимости проводки, установки и пуска соответствующих коммуникаций. Величина поправки рассчитывалась на основе парных продаж.Парными продажами называют информацию о двух сделках, объекты которых, непохожи ни на объект, ни на его аналоги, но похожи очень между собой. Элементы парной продажи - это объекты этих двух сделок, которые различаются ценой, а также какой-либо характеристикой, которая есть у объекта оценки или у его аналога. Анализируя разницу в ценах, мы определяем поправку на определенную характеристику. (ПРИЛОЖЕНИЕ 2, Табл.,3) Расчет итоговой стоимости объекта оценки, рассчитанная методом сравнения продаж Стоимость объекта оценки, рассчитанная методом сравнения продаж, составляет: 104 698 750( Сто четыре миллиона шестьсот девяносто восемь тысяч семьсот пятьдесят) рублей или округленно: 105 000 000 (Сто пять миллионов) 2.4. Исследование итогов определения стоимости недвижимости с использованием метода дисконтированияМетод дисконтирования денежных потоков, учитывающий доходы и расходы, связанные с будущим владением и эксплуатацией объекта, позволяет полнее учитывать требования рынка к доходу от объекта недвижимости. Типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Данный метод учитывает прогнозируемую переменную нагрузку помещений, доходы и расходы, связанные с будущим владением и эксплуатацией здания, а также продажу объекта недвижимости в конце расчетного периода. Анализ доходов и расходов.1. Потенциальный валовой доход - доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. При расчете потенциального валового дохода обыкновенно используются рыночные данные, полученные с самого объекта или с его аналогов, а также прогнозы оценщиков относительно изменений арендных ставок и других источников дохода. 2. Действительный (эффективный) валовой доход - потенциальный валовой доход за вычетом скидки на простой и неполучение платежей. Расчет данного показателя осуществляется аналогично предыдущему. 3. Чистый операционный (эксплуатационный) доход - действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов (эксплуатационных и расходов по управлению) . Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами. Операционные расходы принято делить на: условно-постоянные расходы, или издержки; условно-переменные, или эксплуатационные, расходы; расходы на замещение, или резервы. К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, некоторые эксплуатационные расходы, страховка основных фондов. К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы - это расходы на управление; коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон и т.д.); расходы на уборку; расходы на эксплуатацию; расходы на содержание территории и .т.д. К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один - два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году. Обычно к ним относят расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям относятся, в частности, кухонное оборудование (холодильники, кухонные плиты и т.п.), мебель, ковровые покрытия, портьеры и драпировка, а также недолговечные компоненты здания (крыши, лифты и т.п.). К этой же статье расходов относятся расходы на косметический ремонт. Оцениваемый объект недвижимости представляет собой отдельно стоящее нежилое здание, предназначенное для сдачи в аренду офисных помещений. Так как в данном случае оценивается полное право собственности на помещение, мы можем использовать для определения потенциального валового дохода рыночную арендную плату. Это доход, который с наибольшей вероятностью будет получен на открытом рынке. Он определяется текущими ставками аренды, которые предлагаются и запрашиваются для сравнимых объектов на момент оценки. Для выяснения этих величин был проведен анализ рынка недвижимости (в сегменте функциональных аналогов - офисов) г. Москвы. На основании экспертных исследований сборников предложений и спроса объектов недвижимости, были получены аналоги для определения средних ставок арендной платы за 1 кв. м в год. Предпосылкой поиска сравнимых аналогов являлось их местонахождение, практически все объекты расположены в районе, недалеко от расположения объекта оценки - l-й Хвостов пер., д.ЗА, стр.2. 5- ти этажный особняк. Вооруженная охрана, сигнализация. Парковка на 10 машин. Ремонт по западным стандартам. Стеклопакеты на окнах, ковролин, паркет, мрамор. Отдельный вход. ЗО телефонных линий, развитая инфраструктура - ул. Большая Полянка, станция м. Добрынинская, 7 м.п. – 500$ кв.м.Часть 6-ти этажного здания. Охранная сигнализация. Открытая охраняемая парковка. Евроремонт- стеклопакет, подвесной потолок, ковролин. – ул. Б. Якиманка, станция м. Полянка - 550$ кв.м.4-х этажный особняк. Охрана, сигнализация, видеонаблюдение. Открытая охраняемая парковка. Отделка под арендатора. Стеклопакеты на окнах в здании – Щипок улица, станция м. Серпуховская, 3 м.п.- 450$ кв.м.6-ти этажное здание. Подземная +открытая охраняемая парковка. Окна – стеклопакет, подвесной потолок, ковролин, паркет. Центральное кондиционирование. Помещение оборудование отдельным входом - ул. Чаплыгина, станция м. Чистые пруды, 10 м.п.- 470$ кв.м.Бизнес-центр. 4 этажа.