Экономическая оценка объекта недвижимости

ЗАДАНИЕ: Провести экономическую оценку объекта недвижимости:


Выполнить курсовую работу в следующей последовательности:

ВВЕДЕНИЕ

Определить цель курсовой работы, определить исходные данные

ОСНОВНАЯ ЧАСТЬ

Произвести необходимые расчеты в соответствии с перечнем вопросов, подлежащих разработке:

• Провести обзор рынка вторичного жилья в населенном пункте
• Выбрать методологию оценки объекта недвижимости
• Рассчитать стоимость объекта сравнительным подходом
• Включить в работу необходимый иллюстративный материал
• (фотографии объекта, схему расположения объекта)
• Провести сравнительный анализ аналогов рынка недвижимости


ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Представить выводы по курсовой работе


СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

В списке использованных источников указать учебники, учебные пособия,
...

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………….............4
1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ........6
1.1. Основные факты и выводы………………………………………………………6
1.2. Результаты оценки………………………………………………………………..7
1.3. Сертификат качества оценки…………………………………………………...10
1.4. Допущение и ограниченные условия…………………………………………..11
1.4.1. Допущения …………………………………………………………………….11
1.4.2. Ограничения и пределы применения полученного результата ……………13
1.4.3. Основные термины и определения …………………………………………..13
1.5. Применяемые стандарты оценочной деятельности …………………….......17
1.5.1. Обоснование использования стандартов при проведении оценки данного объекта оценки ……………………………………………………………….17
1.5.2. Федеральные стандарты оценки ……………………………………………..18
1.5.3. Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков ……………………………………………………....18
1.5.4. Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки ………………………………………………………………...18
1.6. Цель оценки …………………………………………………………………......20
1.7. Функция оценки ……………………………………………………………...…21
1.8. Оцениваемые права ……………………………………………………………..21
2. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ………..….......22
2.1. Обзор рынка вторичного жилья Московской области………………………..22
2.2. Описание объекта оценки ………………………………………………………24



2.3. Фотографии объекта оценки …………………………………………………...26
2.4. Анализ наиболее эффективного использования………………………….........28
2.5. Определение стоимости объекта …………………………………………........30
2.6. Последовательность определения стоимости объекта оценки………….........31
2.7. Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке…….….31
2.8. Обоснование отказа от использования доходного подхода к оценке………..32
2.9. Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода……………………………………………………………………...........33
3. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ……………………..................45
4. ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ……..46
ЗАКЛЮЧЕНИЕ …………………………………………………………………........48
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ И ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ………………………………………………………………….......50
ПРИЛОЖЕНИЕ………………………………………………………………….........51

ВВЕДЕНИЕ
Становление рыночной экономики нашей страны потребовало углубленного развития ряда новых областей науки и практики. Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества формирует потребность в новой услуге – оценке стоимости недвижимости. Возникла необходимость в определении рыночной стоимости недвижимого имущества, связанная с операциями купли – продажи, исчислением налогов и т.д. Способствовала появлению и развитию рынка в России, как рынок недвижимости.
Фактически, рынок недвижимости возник после вступления в силу Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» 4 июля 1991г. Рыночные операции с недвижимостью стали возможны только после появления частной собствен ности.
В настоящее время в РФ практика оценки на несколько лет опережает законодательного регулирование данного вида деятельности. При этом в практике оценки рыночной стоимости недвижимого имущества уже прочно утвердились определенные методики и правила, оценочной деятельности.
Правила оценочной деятельности сформировались на основе международного опыта, внедрению которого в отечественную практику способствовало издание в России переводной зарубежной литературы и учебников по оценочной деятельности, а также благодаря появлению филиалов международных организаций, занимающихся оценочной деятельностью в РФ
Все большее число граждан принимает участие в операциях с недвижимостью. Российский рынок недвижимости становиться все более привлекательным для зарубежных инвесторов.



Тем не менее, отечественная оценочная практика отличается от международной и имеет свою специфику, которая отражает текущие условия функционирования российской экономики.
Целью курсовой работы является расчет рыночной стоимости недвижимости. Для реализации поставленной цели необходимо изучить нормативно правовую базу оценочной деятельности, определить требования к проведению оценки, процесс, принципы, способы, круг задач и процедуру их решения. Объектом курсовой работы явилась двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: г. Москва, Новотушинский проезд д.6, кв.62.

1.5. Применяемые стандарты оценочной деятельности 1.5.1. Обоснования использования стандартов при проведении оценки данного объекта оценкиПри составлении данного отчета использованы Федеральные стандарты оценки, т.к. они являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности. Использованы также стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший данный отчет.789305248285Изм.Лист№ докум.ПодписьДатаЛист17КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ00Изм.Лист№ докум.ПодписьДатаЛист17КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ1.5.2. Федеральные стандарты оценкиИспользованы следующие Федеральные стандарты, действующие на дату оценки:Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256, зарегистрировано в Минюсте РФ 22.08.2007 года, регистрационный N 10040, опубликован в «Российской газете» - Федеральный выпуск №4457 от 4 сентября 2007 г.).Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №255, зарегистрировано в Минюсте РФ 20.08.2007 N10045, опубликован в «Российской газете» - Федеральный выпуск № 4457 от 4 сентября 2007 г.).Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» (зарегистрировано в Минюсте РФ 20.08.2007 N10009, опубликован в «Российской газете» - Федеральный выпуск №4458 от 5 сентября 2007 г). 1.5.3. Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиковПри составлении данного отчета использован свод стандартов оценки Российского общества оценщиков РОО 1-03-2005. 1.5.4. Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценкиДля определения рыночной стоимости объекта оценки использованы указанные в разделе 5.1. Стандарты.При составлении отчета использованы следующие понятия оценки, соответствующие указанным стандартам:К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости. 790575178435Изм.Лист№ докум.ПодписьДатаЛист18КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ00Изм.Лист№ докум.ПодписьДатаЛист18КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗИтоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.Датой оценки (датой проведение оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимости объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.1.6. Цель оценкиЦелью настоящей оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки. В соответствии со ст.3 Федерального закона от 25.07.98 г. №135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было; Платеж за объект оценки выражен в денежной форме1. 1 ст.3 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 №135-ФЗ790575178435Изм.Лист№ докум.ПодписьДатаЛист19КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ00Изм.Лист№ докум.ПодписьДатаЛист19КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ1.7. Функция оценкиКонсультирование Заказчика о наиболее вероятной величине рыночной стоимости объекта оценки для предоставления соответствующего имущества в качестве залогового обеспечения при получении банковского кредита. Оцениваемые праваНастоящая оценка определяет стоимость полного права собственности на оцениваемый объект. Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, ч.1 ст.209, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права, и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в 790575178435Изм.Лист№ докум.ПодписьДатаЛист20КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ00Изм.Лист№ докум.ПодписьДатаЛист20КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗсобственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.777875208280 Н. Контр.Сасковец Л.И. Изм.Лист№ докум.ПодписьДатаЛист21КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ Разраб. Провер.Кочеткова Л.А Реценз. Утв.Загоруйко Н.ИОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЛитЛистовГБПОУ КГТиТ №413ЗМ-07КдУ00 Н. Контр.Сасковец Л.И. Изм.Лист№ докум.ПодписьДатаЛист21КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ Разраб. Провер.Кочеткова Л.А Реценз. Утв.Загоруйко Н.ИОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЛитЛистовГБПОУ КГТиТ №413ЗМ-07КдУОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИОбзор рынка вторичного жилья города МосквыХарактеристика рынка На протяжении последних месяцев в столице наблюдается положительная динамика предложения квартир на вторичном рынке. По данным аналитиков компании НДВ-Недвижимость, тенденция сохранилась и в октябре. Объем квартир увеличился на 4,2%.Уровень совокупного спроса снизился на 1,7%, но примечательно, что по сравнению с аналогичным периодом прошлого года данный показатель оказался выше более чем на 26%. Также заметим, что относительно сентября спрос на продажу квартир в Москве снизился, тогда как интерес к альтернативным сделкам, наоборот, вырос.По данным компании НДВ-Недвижимость, в октябре было отмечено снижение средней стоимости кв. м в рублях на 2,4% (196,8 тыс. рублей по итогам месяца), в то время как долларовая стоимость выросла на 0,6% ($3 142 по итогам месяца).6073140104457500790575257175Изм.Лист№ докум.ПодписьДатаЛист 22КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ00Изм.Лист№ докум.ПодписьДатаЛист 22КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ790575180975Изм.Лист№ докум.ПодписьДатаЛист 22КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ00Изм.Лист№ докум.ПодписьДатаЛист 22КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ790575180975Изм.Лист№ докум.ПодписьДатаЛистКР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ00Изм.Лист№ докум.ПодписьДатаЛистКР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ2.2. Описание объекта оценкиИдентификация объекта оценки заключается в установлении соответствия между объектом оценки и записям в правоустанавливающих документах.Таблица 5 Характеристика местоположения объекта оценкиАдрес объекта г. Москва, Новотушинский проезд д.6, кв.61Преобладающая застройка микрорайона ЖилаяОбеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)ХорошаяОбеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)ХорошаяСостояние прилегающей территории (субъективная оценка)ХорошаяЭкологическая ситуация в районе расположения объекта оценкиХорошаяРис. 4. Местоположение объекта оценки790575180975Изм.Лист№ докум.ПодписьДатаЛистКР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ00Изм.Лист№ докум.ПодписьДатаЛистКР 120703 - 01 - 41.15.ПЗТаблица 6Общая характеристика зданияТип здания Многоквартирный домЭтажность здания 17 (семнадцать) Материал наружных стенПанельныйСостояние здания (субъективная оценка) ХорошееТехническое обеспечение здания Холодное, горячее, водоснабжение, электроснабжение, канализация, телефонизацияСостояние подъезда (субъективная оценка)ХорошееДополнительная существенная информацияСнос или реконструкция дома с отселением не предполагаетсяТаблица 7Характеристика объекта оценкиПлощадь объекта оценки кв.м56Кол-во комнат2Лоджия (балкон)1 балконСостояние объекта (субъективная оценка)Текущий ремонтДополнительная существенная информация Отсутствует2.3. Фотографии объекта оценкиВид с окна790575178435Изм.Лист№ докум.ПодписьДатаЛист23КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ00Изм.Лист№ докум.ПодписьДатаЛист23КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗВнешний вид домаКомнаты Ванная комната Кухня1436370398399000790575178435Изм.Лист№ докум.ПодписьДатаЛист24КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ00Изм.Лист№ докум.ПодписьДатаЛист24КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ 3027045385762500782955162560Изм.Лист№ докум.ПодписьДатаЛист25КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ00Изм.Лист№ докум.ПодписьДатаЛист25КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ2.4. Анализ наиболее эффективного использованияНаиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости. Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение оценщика в отношении эффективности использование собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово - приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли. Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям. Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о законообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.Физическая осуществимость: рассмотрение физических реальных в данной местности способов пользования.Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физическое осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость. 217678085344000В настоящем отчете производился отбор альтернативных вариантов наиболее эффективного использования объекта оценки, которые разумно осуществимы, с учетом рыночных возможностей и ограничений. Более подробный анализ изложен далее. Законодательная разрешенность: существует законодательное ограничение на использование жилых помещений в качестве нежилых и нежилых помещений в качестве жилых. В соответствии со ст. 22 Жилищного Кодекса Российской Федерации перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Объект оценки расположен на 3 этаже, ниже него расположены помещения жилого назначения.Таким образом, законодательно разрешена эксплуатация следующих типов недвижимости: Таблица 8 Тип недвижимостиТип недвижимого имуществаЗаконодательные ограничения на использованиеЖилая недвижимость РазрешеныОфис ЗапрещеныТорговые площади ЗапрещеныПроизводственный цех ЗапрещеныСклад Запрещены 790575178435Изм.Лист№ докум.ПодписьДатаЛист26КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ00Изм.Лист№ докум.ПодписьДатаЛист26КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗВвиду того, что существует законодательное ограничение на использование объекта оценки, то исследование физической и финансовой осуществимости, максимальной эффективности использования объекта не целесообразно.Резюме:В результате проведенного исследования наиболее эффективного использования объекта оценки мной были проанализированы следующие факторы, оказывающие влияние на эффективное использование объекта оценки: Законодательная разрешенность Таким образом, наиболее эффективным использованием данного объекта является его использование в качестве жилого. Все дальнейшие расчеты выполнены мной исходя из наиболее эффективного использования объекта оценки – жилое помещение.2.5. Определение стоимости объектаОпределение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:Затратный подход;Сравнительный подход;Доходный подход.Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того какой метод(ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.790575178435Изм.Лист№ докум.ПодписьДатаЛист27КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ00Изм.Лист№ докум.ПодписьДатаЛист27КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ789305295910Изм.Лист№ докум.ПодписьДатаЛист28КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ00Изм.Лист№ докум.ПодписьДатаЛист28КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗВ идеальном случае результаты, полученные в каждом подходе должны быть равны между собой, что говорит о тесной взаимосвязи между применяемыми подходами. Этот принцип и лежит в основе настоящего отчета.2.6. Последовательность определения стоимостиобъекта оценкиРабота включает в себя следующие этапы:Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;Составление отчета об оценке (п.16. ФСО №1).2.7. Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценкеВ процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование затратного подхода является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчете величины стоимости объекта оценки. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем дома, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает. 753745162560Изм.Лист№ докум.ПодписьДатаЛист29КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ00Изм.Лист№ докум.ПодписьДатаЛист29КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗВ свою очередь, расчет по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости квартиры в площади дома приведет к большой погрешности при вычислениях.Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощренного» приобретения жилья, когда покупатель – частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства. Принимая во внимание весомость приведенных выше аргументов против использования затратного похода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного отчета.2.8. Обоснование отказа от использования доходного подхода к оценкеВ процессе работы над определением стоимости объекта к оценки Оценщик пришел к выводу, что использование доходного подхода является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчете величины стоимости объекта оценки. Ниже приводится краткое обоснование данного решения. В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения.Против использования доходного подхода как некорректного в данной ситуации у Оценщика также имелось несколько аргументов. Несмотря на существующий в Подмосковном регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размереарендной платы и ставок аренды по объектам – аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчетов.2.9. Определение стоимости объекта оценки с помощьюсравнительного подходаСравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.808355162560Изм.Лист№ докум.ПодписьДатаЛист30КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ00Изм.Лист№ докум.ПодписьДатаЛист30КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗСравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов – аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:А. Выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта – аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту – аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единицы сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; Б. Скорректировать значения единицы сравнения для объектов – аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта – аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен вести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.