Оценка земли

Задача 1. Определение рыночной стоимости земельного участка методом прямого сравнительного анализа продаж

Таблица 1. Исходные данные
Варианты Цена, руб
Размер, га
Физическая ха-рактеристика
Местоположение

1 2 3 4 5
искомый Х 11200 ровный на берегу реки
1 7160 11200 » вниз по реке
2 6600 11200 холмист вверх по реке
3 8330 14000 » на другом берегу реки
4 9270 11200 ровный в центре города

Задача 2. Определение рыночной стоимости земельного участка методом базового участка

Таблица 3. Исходные данные
Варианты
Цена продажи, приведенная во вре¬мени, руб.
Обзор
Интенсивность дорожного дви-жения
Размер, га

1 2 3 4 5
Базовый

»
низкая 0,15

1
1000,0
»
» 0.15

2
1200,0
лучший
» 0,15

3
800,0
ограниченный
умеренная 0,15

4
640,0
»
высокая 0,15

5
1600,0
стандартный низка ...

-

ОбзорИнтенсивность дорожного движенияРазмер, га12345Базовый»низкая0,15 11000,0»»0.1521200,0лучший»0,153800,0ограниченныйумеренная0,154640,0»высокая0,1551600,0стандартныйнизкая0,50Рассмотрим объект сравнения № 1 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене - 1000,0 руб.Таблица 4. Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 1Позиции сравненияСравниваемый (проданный) участок,% Поправки (+, -), %Обзор–не требуетсяИнтенсивность дорожного движенияна 5 хуже, чем у оцениваемого участка+5Размер, га–не требуетсяОбщая поправка–+5Рассмотрим объект сравнения № 2 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене - 1200,0 руб.Таблица 5. Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 2Позиции сравненияСравниваемый (проданный) участок, %Поправки (+, -), %Обзорна 15 лучше, чем у оцениваемого участка-15Интенсивность дорожного движенияна 5 хуже, чем у оцениваемого участка+5Размер, га–не требуетсяОбщая поправка–-10Рассмотрим объект сравнения № 3 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене 800,0 руб.Таблица 6. Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 3Позиции сравненияСравниваемый (проданный) участок, %Поправки (+, -), %Обзорна 15 хуже, чем у оцени-ваемого участка+15Интенсивность дорожного движенияНа 10 хуже чем у оцениваемого+10Размер, га–»Общая поправка–+25Рассмотрим объект сравнения № 4 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене - 640,0руб.Таблица 7. Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 4Позиции сравненияСравниваемый (проданный) участок, %Поправки (+, -), %Обзор-не требуетсяИнтенсивность дорожного движенияна 15 хуже, чем у оцениваемого участка+15Размер, га–не требуетсяОбщая поправка–+15Рассмотрим объект сравнения № 5 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене - 1600,0 руб.Таблица 8. Требуемые корректировки к цене объекта сравнения №. 5Позиции сравненияСравниваемый (проданный) участок, %Поправки (+, -), %Обзор–не требуетсяИнтенсивность дорожного движения–»Размер, гана 30 лучше, чем у оцениваемого участка-30Общая поправка–-30Скорректированные цены продаж сведены в графу 6 табл. 9.Таблица 9. Скорректированные цены продажВариантыЦена продажи, приведенная во времени, руб.ОбзорИнтенсивность дорожного движенияРазмер, гаЦена продажи приведенная к базовому участку, руб.123456БазовыйХ»низкая0,15Х 11000,0»»0.151050,021200,0лучший»0,151080,03800,0ограниченныйумеренная0,151000,04640,0»высокая0,15736,051600,0стандартныйнизкая0,501120,0В рассматриваемом примере среднее значение цены – 997,2 руб., значение медианы (середины ранжированного ряда) - 1050,0 руб. Следовательно, рыночная стоимость базового участка составляет 1050,0 руб. (данные по медиане).Задача 3. Определение рыночной стоимости земельного участка методом определения затрат на освоениеТаблица 10. Исходные данныеНаименование показателяВариант 81. Размер участка, га82. Количество индивидуальных участков, ед.323. Ставка дисконтирования, %134. Выручка с одного участка, тыс. руб.7205. Текущая стоимость общих издержек, тыс. руб.