Ипотечные банки и их операции.

Основная деятельность ипотечных банков.
Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, ко¬торые обеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотечных долгов, на землевладение, под которое выдается ссуда. Если ипо¬течные банки используют для гарантии ссуд только ипотечные долги, в деловом общении остаются понятия "ипотечный банк" и "ипотечный кредит".
Благодаря своей долгосрочности (20—30 лет) ипотечные кре¬диты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т.е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства жилых домов под аренду погашение ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Это касается также и финанси¬рования сельскохозяйственных пр ...

Средства для предоставления кредита банк добывает путем продажи закладных листов. Таким образом, условия, на кото¬рых банк может предоставить кредит, зависят от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниже номинала, на основе биржевого курса долговых обязательств. Курс продажи, однако, не соответствует чистой выручке, полу¬чаемой банком от продажи закладных листов. Основная причина в том что ипотечные банки вынуждены продавать свои ценные бумаги через другие банковские учреждения, главным образом через коммерческие банки. За эту посредни¬ческую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию. Чистая выручка = курс продажи — бо¬нификация. Например, банк продает закладные листы на номинальную сумму 100 000 нем. марок и получает за вычетом бонификации 97% этой суммы, т.е. 97 000 марок. Кроме бони¬фикации, банк несет также другие расходы (реклама, печатание ценных бумаг, обработка заявок и пр.). Эти расходы также вы¬ читаются из выручки от продажи ценных бумаг. Это значит, что банк может выплатить сумму кредита меньше 97%, напри¬мер 95%. Потеря на курсе ценных бумаг при продаже их ниже номинальной цены возмещается банку не сразу, а в процессе погашения кредита, когда заемщик, получивший 95% суммы, выплачивает 100%. Выпуская закладные листы, банк обязуется выплачивать по ним твердые проценты на все время действия эмиссии. Кроме того, банк несет собственные текущие расхо¬ды. Следовательно, процентная ставка должна покрывать не только выплату процентов держателям ценных бумаг, но и текущие расходы банка.
Например, банк продает 6%-ные закладные листы. Значит, кредиты, предоставляемые за средства от их продажи, должны облагаться процентной ставкой не менее 6,5%.
Так как ипотечный банк не меняет процент выплат по за¬кладным листам в течение всего срока их действия, он может и своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты, предоставляемые за счет продажи закладных листов, от кредитов сбербанков или других банковских учреждений.
В настоящее время закладные листы выпускаются на срок 10 лет. Перед новой эмиссией производится корректировка ус¬ловий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по заклад¬ным листам, как правило, уменьшается процент по кредиту. На практике требование банком процентов за предоставление кре¬дита вызывает непонимание со стороны кредитополучателя, так как он не знает, с чем это связано. Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан подгото¬вить условия его предоставления и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.
Чтобы предоставить предложенный кредит, банк должен про¬дать закладные листы, по которым он оплачивает проценты их держателям. С другой стороны, ипотечные ссуды выдаются не сра¬зу, а например, по продвижению строительных работ. Проценты банк получит только после выдачи кредита. Чтобы заполнить этот разрыв между выплатой процентов по закладным листам и посту¬плением процентов за кредит, и необходим процент за предостав¬ление, который, как правило, составляет 0,25% в месяц.
Ипотечные банки предоставляют должникам право досроч¬ной выплаты кредита (полностью или частично) после истечения договорного срока выплаты процентов. В общем же срок выпла¬ты процентов устанавливается не менее 10 лет, т.е. время дейст¬вия закладных листов. Если бы заемщик имел право вернуть кредит вскоре после его получения, банк оказался бы в сомни¬тельном положении, когда он был бы вынужден выплачивать проценты по ценным бумагам, не имея поступлений процентов за кредиты. В ряде случаев ипотечные банки предоставляют кре¬диты совместно со сберегательными банками. Это сотрудничест¬во выражается в программах совместного финансирования строительства либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки. В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит Сбербанка. Погашение ипотечного кредита отодвигается на 14 лет, за это время погашается кредит Сбербанка.
Во втором случае погашение ипотечного кредита отодвига¬ется за счет передачи прав договора со Сбербанком на сумму не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счет договора со Сбербанком в течение максимум 10 лет полностью или частично. Если суммы недос¬таточно для полного погашения, ипотечный кредит может быть продлен.

Основная деятельность ипотечных банков.
Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, ко¬торые обеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотечных долгов, на землевладение, под которое выдается ссуда. Если ипо¬течные банки используют для гарантии ссуд только ипотечные долги, в деловом общении остаются понятия "ипотечный банк" и "ипотечный кредит".
Благодаря своей долгосрочности (20—30 лет) ипотечные кре¬диты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т.е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства жилых домов под аренду погашение ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Это касается также и финанси¬рования сельскохозяйственных пр едприятий с целью расшире-ния земельных угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых и подсобных помещений, так как при¬рост доходов в сельском хозяйстве относительно невысок.
Средства для предоставления кредитов ипотечный банк по¬лучает от продажи закладных листов. Это надежные, принося¬щие твердые проценты долговые обязательства банка по отно¬шению к держателям. Выпускаемые закладные листы обеспечи¬ваются предоставляемыми банком и гарантированными ипоте¬ками или ипотечными долгами ссудами.
Однако не каждый земельный участок может быть объектом ипотечного банка, так как безопасность кредита, обеспечиваю¬щего покрытие, определяется стоимостью закладного объекта.
Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные земель¬ные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и прино¬сящих проценты.
Ипотечные банки являются посредником между вложением капитала и реальным кредитом. Капитал держателя закладных листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих его займы. Таким образом, про-исходит рассеивание риска. В отличие от частного лица, которое предоставляет заем под один объект, банк имеет возможность назначать очень низкие ставки погашения, так как средства, по¬ступающие от многочисленных кредитополучателей, могут быть использованы для новых кредитов.
Ипотечные банки предоставляют также займы различным коммунальным общественным структурам. В этом случае заем обеспечивается не ипотеками, а средствами, получаемыми за счет налогов. Источником средств для коммунальных займов яв¬ляются выпускаемые банком Коммунальные (Общественные) закладные листы. Они отличаются от обычных закладных листов лишь способом гарантирования.
Виды деятельности, которыми могут заниматься ипотечные банки наряду с основной, включают также вложение средств в ценные бумаги под определенные проценты, выдачу ссуд под залог ценных бумаг, а также некоторые финансовые услуги.
Ипотечному банку запрещена побочная деятельность, свя¬занная с риском. Например, банк может приобретать участки у своих должников только с целью предотвращения убытков, строительства административных зданий для своих нужд или жилья для своих сотрудников; спекуляцией земельными участ¬ками банку запрещено заниматься.
Законодательные ограничения в интересах держателей закладных листов делают ипотечные банки специальными инсти¬тутами, а не универсальными банками. Только три банка в Гер¬мании являются в силу сложившихся традиций смешанными ипотечными банками.

Во втором случае погашение ипотечного кредита отодвигается за счет передачи прав договора со Сбербанком на сумму не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счет договора со Сбербанком в течение максимум 10 лет полностью или частично. Если суммы недостаточно для полного погашения, ипотечный кредит может быть продлен.Закладные листы являются долговыми обязательствами банка перед их держателями с выплатой твердых процентов, обеспеченными привилегированными ипотеками и ипотечными долгами. Закладные листы являются долгосрочными долговыми обязательствами, гарантирующими вкладчикам капитала стабильный прирост на продолжительный срок.Как и другие ценные бумаги, закладные листы могут быть в любой момент проданы по биржевому курсу. Банк готов также в любоймомент выдать кредит под залог ценных бумаг. При низком биржевом курсе рекомендуется заложить ценные бумаги, если нужны средства, а не продавать их по низкому курсу.Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся в специальный регистр, который находится под контролем государственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе он подтверждает наличие необходимого покрытия. В случае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка.Основной целью вложения капитала в закладные листы является надежное вложение капитала, принадлежащего несовершеннолетним, через их опекунов; создание средств для покрытия договорных обязательств частными страховыми компаниями; получение ссуды под залог в государственных земельных банках.Закладные листы выпускаются различного достоинства. Наряду с самой закладной выпускается так называемая купонная книжка. Она состоит из отдельных купонов, на которых обозначены сумма выплаты процентов и дата выплаты. Держатель акции может получить проценты по предъявлению этого купона. Чтобы не пропускать сроки выплат процентов, рекомендуется депонировать закладной лист в ипотечный банк или другой банк, который будет следить за своевременным начислением.Своевременное предъявление купона имеет важное значение, так как по истечении четырех лет с начала выплаты соответствующего процента право на его получение утрачивается.В настоящее время банки переходят на эмиссию без выпуска ценных бумаг. Покупатель получает депозитный сертификат, который подтверждает право на долевую собственность глобального сертификата в банке ценных бумаг. Депозитный банк и занимается начислением причитающихся процентов.Право на получение (возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его действия истекает только через 30 лет.Эмиссионные условия, как, например, процентная ставка, срок действия, право на возврат, должны быть указаны на закладном листе.Закладные листы, как правило, пускаются ипотечным банком в свободную продажу. Они могут продаваться на бирже по биржевому курсу. Банк заботится о том, что предотвратить резкие колебания курса. Для этого он периодически изымает свои ценные бумаги из биржевой торговли.Организационная структура и функции.Ипотечные банки представляют собой специфический банковский институт, возникший в Западной Европе в конце XVIII в. Особое развитие они получили в Германии, где первый ипотечный банк был создан в 1770 г. (в Силезии). Это был государственный ипотечный банк, который осуществлял финансовую поддержку в основном крупных помещичьих хозяйств.Методом привлечения денежных средств таких банков были выпуски закладных бумаг. В последующем своем развитии ипотечные банки в XIX и XX вв. стали обслуживать не только крупные помещичьи хозяйства, но и мелкие, а затем и крестьянские хозяйства. Уже во второй половине XIX в. в Германии это были в основном государственные банки, принадлежащие, как правило, местным органам власти. Первый акционерный ипотечный банк был организован в 1862 г. во Франкфурте.Наибольшее развитие ипотечные банки в Западной Европе получили в первой половине XX в. {до 30-х гг.) в Германии, где они были одними из наиболее развитых, уступая в мощи лишь коммерческим банкам. Они выдавали ипотечные кредиты промышленным компаниям, под недвижимость, а также для нужд сельским производителям.В Германии в этот период действовали так называемые судостроительные ипотечные банки, предоставлявшие кредиты судостроительным компаниям под строящиеся суда. Одновременно в это же время были сделаны попытки создать ипотечные банки для долгосрочного кредитования промышленного строительства. Однако это направление не получило должного развития. Главной сферой ипотечных банков как в Германии, так и в других странах Западной Европы до 30-х гг. становится кредитование недвижимости в городах и сельской местности.Ипотека (от греч. hypotheke — залог, заклад) — залог недвижимости, недвижимого имущества (земли, основных фондов, строений, жилья) с целью получения ссуды. В случае невозврата ссуды собственником имущества становится ссудодатель (банки и другие кредитно-финансовые институты, которые могут выдавать подобную ссуду).Негативное воздействие на развитие ипотечных банков оказывали мировые войны и послевоенная инфляция. Как правило, в период войны процесс их развития замедлялся, так как снижалось привлечение денежных средств и возрастал невозврат кредитов. Во время послевоенных инфляционных процессов задолженность погашалась, как правило, обесцененными деньгами, а сам ипотечный кредит заменялся временным покрытием за счет государственных облигаций. Именно в этих условиях число ипотечных банков снижалось. В период благоприятной экономической конъюнктуры число их росло, что подтверждается данными на примере ФРГ.Динамика развития ипотечных банков19Н193419481966. 197019801990Количество банков39302043313031Как видим, сокращение числа ипотечных банков в Германии происходило в период крупных экономических потрясений (кризис 30-х гг.) и послевоенной инфляции конца 40-х. В дальнейшем повышательная тенденция развития экономики в 50— 60-х гг. способствовала росту числа банков. В конце 60-х гг. в ФРГ было 24 акционерных банка, 5 акционерных судостроительных банков и 14 государственных ипотечных. Наиболее крупными из них были четыре акционерных ипотечных банка: Немецкий центральный земельный банк , Франкфуртский ипотечный банк, Рейнский ипотечный банк , Немецкий ипотечный банк (г. Бремен). Как правило, большая часть акционерного капитала (от 50 до 70%) этих банков принадлежала наиболее крупным коммерческим банкам ФРГ, так называемым "гроссбанкам". Среди государственных ипотечных банков ведущее положение занимали четыре банка: "Дейче Пфандбрифан-штальт" с пятью филиалами, Баварский земельный банк и два банка в земле Баден-Вюртемберг.Другие частные и государственные ипотечные банки также контролировались гроссбанками. В последние десятилетия экономического роста ФРГ (70—80—90-е гг.) число ипотечных банков колеблется около 30.Во Франции также действуют ипотечные банки, однако характер их деятельности носит специфический характер. Ведущим в сфере ипотечного кредита является "Креди фонсье де Франс" — старейший ипотечный банк Франции с участием государства, созданный еще в 1852 г. Особое развитие он получил в XX в., точнее, в 60—70-х гг. Этот банк проводит операции по трем основным направлениям: выдает среднесрочные и долгосрочные ссуды сроком до 15 лет под обеспечение (5% активов); источником для таких операций служит выпуск ипотечных облигаций. Предоставляет кредиты местным органам власти Франции (департаментам и коммунам) сроком до 20 лет (5% активов) за счет выпуска так называемых коммунальных займов. Вторым направлением деятельности КФФ является предоставление ссуд строительным компаниям и земледельцам под жилищное и хозяйственное строительство, но, как правило, за счет государственного бюджета. Кроме "того, через этот банк выдаются также специальные кредиты частному капиталу, осуществляющему жилищное строительство. В-третьих, в функцию КФФ входит также учет векселей по среднесрочным кредитам под строительство, которое осуществляется коммерческими банками.Роль ипотечных банков выполняют также учреждения ипотечного кредита, которых насчитывается во Франции свыше 30. Они выдают кредиты на покупку земли и квартир. Среди них наибольшее значение имеют "Креди фонсье нур ле батиман" и "Ля компани ипотекэр де ля Эпен", которые специализируются исключительно на кредитовании частного строительства.В С Ш А в основном ипотечный кредит осуществляют специализированные небанковские кредитно-финансовые институты в виде ссудо-сберегательных ассоциаций, а также страховые компании, но в то же время существует и группа государственных ипотечных банков. Это федеральные банки по кредитованию жилищного строительства, Федеральная ипотечная корпорация по кредитованию жилищного строительства, банки по кредитованию фермерских хозяйств, федеральные земельные банки.Эти учреждения, как правило, продают собственные ценные бумаги. Из полученных денежных средств государственные ипотечные учреждения выдают ипотечные ссуды. Выпуск их ценных бумаг резко увеличился с 1970 по 1986 гг. с 38 млрд. долл. до 262. Главная цель, федеральных ипотечных учреждений, включая банки, заключается в том, чтобы предоставлять кредиты в сельское хозяйство и жилищное строительство, обеспечивая социально-экономическое обслуживание наиболее деликатных сфер экономики, т.е. менее зажиточные слои населения. Ценные бумаги, выпускаемые вышеуказанными институтами, как правило, приобретают коммерческие и сберегательные банки, страховые компании и другие кредитно-финансовые институты. Это позволяет федеральным институтам ипотечного кредита получать необходимые источники и в последующем использовать их для ипотечного кредитования строительства для городского населения, фермеров и мелких предпринимателей.В Турции ипотечным кредитом занимается несколько государственных банков. Турецкий банк ипотечного кредита осуществляет кредитование жилищного строительства в основном в городах. "Сумербанк" финансирует строительство государственных предприятий, одновременно занимаясь кредитованием экспорта и реализации продукции государственных предприятий в обрабатывающей промышленности. Эти банки кредитуют строительство в добывающей и энергетической отраслях, а Мореходный банк осуществляет кредитование строительства судов и портового хозяйства. Эти банки являются проводниками определенной целевой правительственной политики по укреплению государственного сектора.В Финляндии действуют семь частных ипотечных банков: "Финиш Реал Эстате Бэнк ЛТД", "Индастриал Бэнк оф Финллэнд ЛТД", "ОКО инвестмент бэнк ЛТД", "Мортгэдж Бэнк оф Финллэнд ЛТД", ЛРСР - Минисипалите Бэнк ЛТД", "Капсалис Бэнк ЛТД*' и "Аландс Гиротекс Бэнк ЛТД". Эти банки направляют свои ипотечные кредиты в корпоративный сектор (до 67%), государству (23%), частным лицам (3%), мелким предприятиям (1%), прочим (6%). В своих руках они концентрируют весь ипотечный кредит, предоставляемый в промышленность, строительство и сельское хозяйство.В Испании существует несколько банков, предоставляющих ипотечный кредит. Это прежде всего Ипотечный банк, выдающий кредиты под жилищное строительство, и Банк строительного кредита, которые занимаются ипотечным кредитованием в основном промышленных компаний. Кроме того, ипотечным кредитованием в Испании занимаются также Банк местного кредита и Банк сельскохозяйственного кредита, которые предоставляют ипотечный кредит городскому населению, фермерам, а также мелким компаниям.В Италии функции ипотечного кредита выполняют по-лугосударственные и государственные банки. Основное место на рынке ипотечного кредита занимают банки "Институто Мобиль-яре Итальяно", "Мидибанк", "Эфибанк* (ипотечный кредит для промышленности). Банк "Медио Кредито" проводит кредитование средних и мелких промышленных компаний путем предоставления кредитов другим банкам, но сам он операциями с частной клиентурой не занимается.Весьма важное значение ипотечные банки имеют также в ряде стран Латинской Америки и Азии. Как правило, это страны со сравнительно развитыми банковскими системами, приближающиеся по своей структуре к ведущим странам Западной Европы. Так, в Латинской Америке ипотечные банки в чистом виде существовали в 80-х гг. в таких странах, как Аргентина, Бразилия, Мексика, Венесуэла, Колумбия, Чили1, в Азии — в основном в Индии, Пакистане, Турции, Южной Корее, Таиланде и некоторых других. Основная функция ипотечных банков в этих регионах и странах — ипотечное кредитование земельной собственности, жилищного и отчасти промышленного строительства.Страновый подход к деятельности ипотечных банков и к ипотечному кредиту в целом показывает различие по странам в организации и функционировании ипотечного кредита через ипотечные банки и другие кредитно-финансовые институты, которые также проводят ипотечные операции.Пассивные и активные операции банков.Специфическая деятельность ипотечных банков обусловливает формирование их пассивных и активных операций, которые существенно отличаются от операций коммерческих, сберегательных и инвестиционных банков, что подтверждает баланс ипотечного банка (табл. 7.1).Более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем идут привлеченные средства в виде долгосрочных займов и переходящих кредитов, а также собственные средства (включающие акционерный .капитал, резервный фонд и нераспределенную прибыль). В активных операциях почти 85% составляют долгосрочные кредиты, которые выделяются различным клиентам на жилищное и промышленное строительство, затем следуют переходящие кредиты (государственные средства — около 3%, ценные бумаги — 0,5% и прочие — 1,5%).Таблица 7.1 Баланс частного и государственного ипотечного банка (западная модель).ПассивыАктивыКоммунальные облигации и закладныеДолгосрочные займы.Переходящие кредиты.Собственные средстваПрочее.Наличность и счета в кредитных учреждениях.Долгосрочные кредиты.Ценные бумаги.Переходящие кредиты.Прочее.Ипотечные банки также осуществляют депозитные операции и комиссионные операции с ценными бумагами. Длительное время (до 20-х гг.) ипотечные банки выдавали кредит в форме закладных, которые реализовывал сам заемщик, возврат кредита производился также закладными. В последующем ипотечный кредит стал выдаваться только наличными, а продажа закладных — производиться банками. Как правило, обеспечением закладных могут быть ипотека, долгосрочное обязательство местных органов власти, гарантии банков, а также какое-то дополнительное резервное обеспечение, т.е. фонд денежных средств, которые могут храниться в коммерческих банках.В процессе реализации закладных ипотечные банки привлекают другие банки, в основном коммерческие, используя при этом их филиальную сеть.Закладные выпускают в различных купюрах (например, в ФРГ - 10, 20, 100, 200, 500, 1 000, а иногда 5 000 ДМ) сроком на 10—25 лет.Закладные могут быть либо на предъявителя, либо именные. Первые — мелкокупюрные бумаги, которые покупают банки.