Правовое регулирование аренды недвижимости по законодательству Российской Федерации

Работа написана лично мной.Рецензия на "Отлично", защита на "Отлично"
Защита в сентябре 2013 года, Российский университет дружбы народов в г. Перми

...

Введение ………………………………………………………………………. 3
1. Институт аренды недвижимого имущества: нормативная база, форма
и содержание договора ………………………………………………………. 6
1.1. Источники правового регулирования аренды недвижимости в
Российской Федерации ………………………………………………..….. 6
1.2. Содержание и форма договора аренды недвижимости …….…… 10
2. Особенности отдельных видов аренды недвижимости ………………… 23
2.1. Договор аренды зданий и сооружения…………………………… 23
2.2. Договор аренды земельных участков …………………………… 28
2.3. Договор аренды лесных участков ……………………………….. 35
2.4. Проблемы института аренды недвижимости и пути их
решения …………………………………………………………….….… 43
Заключение …………………………………………………………………… 55
Список литературы …………………………………………………….…… 58

Формирование инфраструктуры рыночной экономики в стране подразумевает наличие крупного рынка аренды недвижимости, в первую очередь торговых и промышленных площадей, зданий и сооружений, земли, жилья. В целом ряде случаев бизнесу легче и проще арендовать недвижимость, чем покупать ее в собственность. Это характерно для всех стран мира, это характерно и для России. Разница лишь в том, что в одних регионах рынок недвижимости сформировался достаточно быстро, в других этот процесс идет медленно.
Проиллюстрируем данное суждение статистикой. В Москве средняя арендная ставка в мае 2012 года по сравнению с апрелем снизилась на 5% и составила 542 $/кв.м./год. Лидером по объему предложения в мае остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 53%. Далее идут производственно-складские (33%) и торговые помещения (14%).
Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в мае составила 1 694 $/кв.м./год. Средняя арендная ставка по офисам, как в центре, так и за его пределами в мае составила 792 и 468 $/кв.м./год соответственно. Средняя ставка по производственно-складской недвижимости составила 199 $/кв.м./год .
Как видим, общая тенденция – рост предложения по аренде помещений различного назначения, обусловленный высокими арендными платежами.
Одновременно нет точных данных по аренде жилых помещений. По данным аналитического центра «Инком», на сегодняшний день в пределах МКАД сдается около 10% от общего объема жилого фонда столицы. При этом ставки аренды неуклонно растут: если в конце 2010 года снять однокомнатную квартиру экономкласса в Москве можно было в среднем за 27,6 тыс. рублей в месяц, то по итогам 2012 года она увеличилась до 30,5 тыс. рублей в месяц. Оценить реальные объемы московского рынка аренды специалисты не берутся. Примерный объем рынка аренды квартир в Москве можно оценить в количестве около 35 тыс. объектов. Это самый теневой сегмент рынка недвижимости, он же лидер по уклонению от уплаты налогов .
Схожая ситуация по аренде в Санкт-Петербурге, Сочи, ряде крупных городов России (в том числе Перми). Менее развит рынок аренды недвижимости в более мелких городах. Слабо развит рынок аренды земли. Однако общая динамика– идет процесс формирование общероссийского и региональных рынков аренды недвижимости.
Сравним с материалы аналитики за март-май 2013 года по Перми. Аренда офисов в марте составляла 4047 руб. в год за 1 кв.м., в апреле – уже 4395 руб., в мае – 5218 руб. Получается, что за 3 месяца арендная плата выросла на 28,9%. При этом количество объявлений в марте составило 32, апреле – 44, мае – уже 53 .
Как видим, как по объему предложений по аренде коммерческой недвижимости, так и по уровню цен Пермь на сегодняшний день пока что серьезно уступает столичным городам, однако рост налицо.
Для государства важно ввести процесс аренды недвижимости в правовое русло, установить четкие, ясные правила заключения договора и его содержания, обеспечить легальность сделок, получение с них налогов, регистрации договоров. Одним словом, это должен быть легальный бизнес, в котором нарушения закона должны быстро выявляться и пресекаться, а интересы сторон эффективно защищаться. Именно в этом и заключается актуальность данной дипломной работы.
Объект исследования – аренда недвижимости. Предмет исследования – правовое регулирование отношений аренды недвижимости в Российской Федерации, содержание и форма договора аренды недвижимого имущества, теория и практика указанного вида правоотношений.
Цель дипломной работы – наиболее полно и глубоко охарактеризовать современное состояние правоотношения в сфере аренды недвижимого имущества в России.
Задачи:
1. Дать понятие и раскрыть историческую динамику развития института аренды недвижимости в России.
2. Проанализировать нормативно-правовое регулирование института аренды недвижимости.
3. Рассмотреть вопросы формы и содержания договора аренды недвижимого имущества.
4. Сформулировать существующие проблемы договора аренды недвижимости и предложить пути их решения.
Методологией исследования являются анализ нормативно-правовых актов и материалов судебной практики, систематизация информации, обобщение основных проблем и выдвижение гипотез по их решению.
Нормативно-правовой базой исследования являются Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Федеральные законы, материалы судебной практики.
По структуре дипломная работа состоит из введения, 2 глав, заключения и списка использованных источников и литературы.

д.В первую очередь арендодатель обязан передать имущество арендатору. Арендатор обладает корреспондирующим с этой обязанностью правом требования. Арендодатель имеет право требовать от арендатора принятия имущества, являющегося объектом аренды. Арендатор несет корреспондирующую с данным правом обязанность принять имущество. Арендодатель и арендатор имеют и другие права, несут и другие обязанности.По общему правилу исполнение договора аренды здания (сооружения) начинается именно с передачи объекта во владение и пользование арендатора. Договором могут предусматриваться исключения из этого общего правила. Например, на арендатора может быть возложена обязанность до передачи имущества уплатить арендодателю арендную плату (полностью или частично)1.Вследствие особой значимости акта (действия) передачи здания (сооружения) арендатору закон предъявляет особые требования к оформлению соответствующего акта. Передача здания (сооружения) арендатору должна быть документально оформлена (составляется передаточный акт или иной документ (например, акт приема-передачи)). Само по себе составление документа о передаче здания (сооружения) арендатору не означает надлежащего исполнения сторонами договора своих обязанностей. Требуется фактическая передача (предоставление объекта во владение и пользование арендатора) и составление документа о передаче.Даже если здание (сооружение) уже находится во владении и пользовании арендатора (в том числе и тогда, когда оно находилось у него еще до заключения договора аренды), тем не менее, должен составляться документ о передаче.Составление документа о передаче здания (сооружения) арендатору есть обязанность сторон договора. Уклонение от исполнения данной обязанности приравнивается к отказу от исполнения арендодателем своей обязанности по передаче имущества и отказу арендатора от исполнения обязанности принять здание (сооружение). В случаях необоснованного отказа от исполнения названной обязанности возможно наступление гражданско-правовой ответственности.При прекращении обязательства (по истечении срока договора аренды, при досрочном расторжении договора и т.д.) арендатор должен вернуть здание (сооружение) арендодателю. Передача также должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписываемым сторонами.Обязанность арендатора по передаче имущества арендодателю считается исполненной после фактической передачи здания (сооружения) и подписания документа о передаче.Уклонение от подписания документа о передаче, если оно необоснованно, есть правонарушение.2.2. Договор аренды земельных участковАренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Более того, для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор. Гражданский и Земельный кодексы устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды.Применительно к земельным участкам аренда предполагает передачу земельного участка во владение и пользование. Объектом аренды являются земельные участки или их индивидуально определенные части. Земельные участки, как объекты аренды, должны быть поставлены на государственный кадастровый учет, части земельных участков должны быть определены с отражением характеристик таких частей в кадастре недвижимости. Несоблюдение этих правил влечет ничтожность договора аренды1.Субъектами аренды могут быть как российские, так и иностранные граждане и юридические лица. Установленные законодательством ограничения в приватизации для иностранных граждан и юридических лиц, отдельных групп земельных участков, в частности для сельскохозяйственных угодий и земельных участков в приграничных территориях, для аренды не применяются. То есть аренда по замыслу законодателя - право для всех, в то время как собственность - право только для некоторых.Ограничение аренды установлено только в отношении земельных участков, определяемых как земельные участки, запрещенные в обороте. Запрет на приобретение правомочия владения на такие земельные участки установлен для всех, кроме специальных субъектов, создаваемых публичным собственником, - учреждений, казенных предприятий и некоторых иных.Основными признаками аренды земель являются:- срочность, т.е. аренда - право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);- платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;- возвратность, т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество - земля - подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка2.Аренда - право возмездное. Арендатор уплачивает арендную плату. Величина арендной платы определяется договором и составляет существенное условие такого договора. При отсутствии достигнутого соглашения о размере арендной платы договор считается незаключенным. В отличие от иных гражданско-правовых договоров, в случае если стороны пришли к соглашению по величине арендной платы, притом что законодательство предполагало ее установление в меньшем размере, такой договор считается действительным, а сама арендная плата может быть изменена только по соглашению сторон.Договор аренды, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав и считается заключенным с момента такой регистрации. Изменения к такому договору также подлежат государственной регистрации. Краткосрочные договоры регистрации не подлежат. Такие правила действуют и в отношении договоров, заключенных на неопределенный срок, поскольку они могут быть расторгнуты по заявлению любой из сторон, которая предупреждает об этом другую сторону в срок не менее чем за три месяца, если иное не установлено договором. Соответствующая позиция подтверждена ВАС РФ.По общему правилу арендная плата определяется на рыночной основе. Арендная плата может устанавливаться на торгах, когда их предметом является право на заключение договора аренды, или определяться исходя из рыночной стоимости аренды, если договор аренды заключается без проведения торгов. В последнем случае заключения величина арендной платы определяется актами органов власти и местного самоуправления1.Величина арендной платы может устанавливаться в виде определенной величины или порядка ее расчета. В последнем случае в основу расчета могут быть положены величины удельной платы, определяемые органами власти, а арендатор не может влиять на величину арендной платы, являющейся, как было отмечено выше, существенным условием договора. Отношения между арендатором и арендодателем приобретают несбалансированный характер. Поскольку арендатор не знает, как арендодатель нормативным актом изменит величину арендной платы в дальнейшем, следовало бы исходить из того, что в этом случае стороны не пришли к соглашению о размере арендной платы. Тем не менее, судебная практика исходит из того, что в этом случае стороны арендного отношения все же пришли к соглашению.В отдельных случаях арендная плата устанавливается на льготных условиях, когда ее величина существенно ниже сложившегося уровня арендной платы. В частности, законодатель допускает такое установление арендной платы при переоформлении права постоянного бессрочного пользования на аренду, но только в случае заключения договора аренды обладателем права постоянного бессрочного пользования. В дальнейшем при заключении нового договора аренды, при прекращении действия льготных условий, новые льготы по арендной плате не предоставляются. Также не предусмотрены льготы лицам, ранее имевшим право постоянного бессрочного пользования, но утратившим его до заключения договора аренды. Величина льготной арендной платы установлена Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"1 и не может превышать 2% от кадастровой стоимости земельного участка.В сложившейся правоприменительной практике понятие "содержание арендной платы" трактуется очень широко. В него включается не только собственно арендная плата, определенная договором аренды, но и плата при заключении договора на торгах, а также иные обязательства имущественного характера, в том числе обязательства по передаче части построенных на земельном участке объектов недвижимости в собственность собственника земельного участка.Договор аренды может быть заключен на торгах или без торгов. В случае объявления торгов право заключить договор получает лицо, предложившее лучшие условия в соответствии с условиями торгов. При реализации исключительного права на земельный участок в соответствии со ст. 36 ЗК РФ собственник здания или сооружения, обладатель права постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения имеет право заключить договор аренды без торгов. Также договор аренды заключается без торгов в случае предоставления земельного участка по процедуре предварительного согласования места расположения объекта. При этом необходимо учитывать, что по этой процедуре может быть предоставлен только земельный участок, не сформированный на момент издания акта о предварительном согласовании места расположения объекта. ЗК РФ (в частности, ст. 30) устанавливаются и иные случаи предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов. Условно их можно разделить на две группы: - предоставление земельных участков для государственных нужд,- предоставление земельных участков обладателю некоего права, когда такое право было получено по конкурсу (например, получение земельного участка лицом, выигравшим конкурс по развитию территории)1.Арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды на тех же условиях, однако собственник не обязан предоставить ему земельный участок. В случае предоставления земельного участка на торгах, предоставление земельного участка на новый срок также должно осуществляться на торгах. Поэтому, как правило, в случае предоставления земельного участка в аренду из состава публичных земель, преимущественное право арендатора реализовано быть не может. Но если арендатор земельного участка является собственником здания или сооружения, в том числе строительство которого не завершено, то он имеет исключительное право на заключение договора аренды Арендные права могут переходить к новым арендаторам, в том числе и без согласия арендодателя. В соответствии с практикой ВАС РФ, закрепленной Постановлением Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 112 и подтвержденной рядом последующих решений, при отчуждении здания или сооружения арендатором земельного участка право аренды земельного участка переходит к новому собственнику. При этом моментом перехода рассматриваемого права является момент возникновения права собственности на здание. Право переходит в силу закона без регистрации и без внесения изменений в договор, что дает новому арендатору право требовать внесения изменений в договор аренды. В случае, когда на одном земельном участке находится несколько зданий, а право переходит только на одно, новый собственник здания вступает в арендное отношение на стороне арендатора, т.е. становится соарендатором. Порядок пользования земельным участком будет определяться договором между соарендаторами, при этом соарендаторы не вправе требовать раздела земельного участка от собственника, а могут только просить об этом.Общие права арендатора земельного участка установлены ст. 22 ЗК РФ. В случае заключения долгосрочного, на срок свыше 5 лет, договора аренды в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендатор вправе без согласия арендодателя передать свое право аренды иным лицам. Условие в договоре об ограничении этого права ничтожно. По-видимому, эту норму следует понимать как права арендатора, получившего земельный участок без торгов или не на аукционе. В случае приобретения права аренды на конкурсе уступка права аренды лицам, которые не соответствовали условиям конкурса, невозможна1. Арендатор вправе передавать земельный участок в субаренду без согласия собственника, если договором аренды не предусмотрено иное. Но в случае аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, договором, заключенным после вступления в силу ЗК РФ, иное предусмотрено быть не может. То же касается и договоров, заключенных на конкурсе.Договор аренды земельного участка прекращается:- по соглашению сторон;- по решению суда;- по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя.Статья 46 ЗК РФ предусматривает основания прекращения аренды земельного участка. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд;6) реквизиции земельного участка2.Прекращение аренды земельного участка не допускается:1) в период полевых сельскохозяйственных работ;2) в иных установленных федеральными законами случаях.При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.На основании ст. 619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в срок.2.3. Договор аренды лесных участковПорядок и основания предоставления лесных участков для использования предусмотрены лесным законодательством РФ. Одна из форм предоставления лесного участка гражданам и юридическим лицам - договор аренды, который заключается между органами исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющих полномочия в области лесных отношений (арендодателем), и лесопользователями (арендаторами). Предоставление гражданам, юридическим лицам в аренду лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с Лесным кодексом РФ1 и некоторыми подзаконными нормативными правовыми актами2. К договору аренды лесного участка применяются также положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом.Лесной кодекс РФ кардинальным образом изменил правовую основу использования лесов, распространив сферу деятельности земельного и гражданского законодательства в область лесных отношений. Так, в частности, он отменил ограничения, установленные прежним Кодексом, в отношении сдачи арендованного участка в субаренду, передачи своих права и обязанности по договору аренды лесного участка другим лицам (перенаем), а также возможности отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.В соответствии со ст. 72 ЛК РФ арендодатель по договору аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставляет арендатору лесной участок для использования его в указанных в ст. 25 ЛК РФ целях. При этом объектом аренды могут быть только лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и прошедшие государственный кадастровый учет.По договору аренды лесной участок предоставляется для одной или нескольких целей использования, но в законодательстве не уточняется - можно ли один и тот же лесной участок предоставить нескольким лицам для использования в различных целях (например, для рубки и в то же время - для ведения охотничьего хозяйства). От решения этого вопроса зависит, есть ли у лесопользователя (арендатора) правовые основания для использования лесного участка, что важно не только с точки зрения действительности договора аренды лесного участка, но и с точки зрения возможности привлечения к ответственности должностных лиц по ст. 8.24 КоАП.Как отмечает Н. Филимонов, "вопрос о возможности или невозможности использования одного лесного участка несколькими лицами для различных видов использования лесов в настоящее время стоит очень остро"1. Видимо, это возможно, так как в п. 12 Порядка подготовки и заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предусмотрена обязанность арендодателя предупредить арендатора о правах третьих лиц на предоставляемый в аренду лесной участок. Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Пройдет ли государственную регистрацию договор аренды одного и того же лесного участка несколькими арендаторами? Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что у судов не выработан единый подход по этому вопросу и существует две позиции:1) в отношении лесного участка может быть заключен только один договор аренды, поскольку:- ч. 1 ст. 72 ЛК РФ предусматривает только однократное предоставление лесного участка в аренду1;- норма ч. 2 ст. 25 ЛК РФ о том, что использование лесов возможно для одной или нескольких целей, не является основанием для предоставления лесного участка для разных целей разным субъектам2;2) ЛК РФ не запрещает заключения нескольких договоров аренды, объектом которых является один и тот же лесной участок, при условии различного его использования. То есть ЛК допускает предоставление лесного участка нескольким арендаторам3.В судебной практике преобладала первая позиция, отрицающая возможность заключения нескольких договоров аренды, объектом которых является один и тот же лесной участок, при условии различного его использования.Президиум ВАС РФ своим Постановлением4 отменил судебные акты нижестоящих инстанций и признал недействительным отказ в государственной регистрации договора аренды лесного участка, придя к следующим выводам: ЛК РФ не содержит запрета на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности. Ограничение по виду лесопользования и по числу лесопользователей возникает только в том случае, когда одновременное многоцелевое пользование одним лесным участком невозможно.