Обмен и мена жилыми помещениями

Оригинальность 55,77% (антиплагиат.ру)
Работа качественная, писала сама для себя по предмету операции с недвижимым имуществом.
В работе есть весь необходимый материал для данной темы, есть приложения. Список литературы оформлен по ГОСТу.( Также выкладывала презентацию по данной теме).

Можно покупать и сразу защищать)) ...

Введение…………………………………………………………………….……..3
Глава 1.Теоретические аспекты сделки обмена и мены жилых помещений
1.1. Понятие жилой недвижимости для сделок и ее классификация……….6
1.2. Характеристика сделок обмена и мены жилых помещений…………..10
1.3. Правовое регулирование сделок обмена и мены жилых помещений……………………………………………………………………….14
Глава 2. Мена на примере жилого объекта (квартира)
2.1. Анализ рынка жилых помещений…………………………………………20
2.2. Описание объекта сделки мены и необходимая документация………….22
2.3. Эффективность сделки мены по сравнению с куплей-продажей…….....27
Заключение………………………………………………………………………32
Библиографический список……………………………………………………..34
Приложения...……………………………………………………………………37

Жилье является необходимым условием нормальной жизни и деятельности каждого человека и в силу этого выступает как особый объект гражданско-правовых отношений.
Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Важнейшим условием повышения эффективности хозяйствования является создание основ для оборота недвижимого имущества. Эта задача может быть решена путем создания необходимых правовых, организационных, структурных и других условий для формирования и развития цивилизованного рынка недвижимости.

В соответствии с ней каждая из сторон указанной сделки должна являться собственником жилого помещения или действовать по уполномочию собственников. Она обязана передать в собственность другой стороне принадлежащее ей жилое помещение. Фактически происходит мена имуществом, находящимся в собственности обменивающихся сторон, а каждая из сторон одновременно является и продавцом жилого помещения, и покупателем [6, с. 158].В Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, говорится о том, что договор мены подлежит государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, еслиэто не противоречит правилам гл. 31 ГК РФ и существу мены. Таким образом, в связи с тем, что происходит мена недвижимого имущества, должны соблюдаться требования к форме сделки и правила о государственной регистрации недвижимости.Регистрация договора мены квартир – непростая процедура, состоящая из следующих этапов [13, с. 269]: - сторонами собирается вся необходимая документация; - полный пакет документов подается для регистрации в учреждение юстиции;- по принятию документации в регистрационном органе выдают сторонам расписку о получении документации для государственной регистрации; - правовая экспертиза поданных бумаг для процесса регистрации договора обмена квартир; - если причины для приостановления или отказа в госрегистрации договора мены отсутствуют, вносят соответствующую запись Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (после чего аналогичная надпись производится на правоустанавливающей документации на недвижимость, а также выдается соответствующее удостоверение о госрегистрации).Договор мены относится к числу возмездных договоров. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором [28, с. 547].Таким образом, договор мены является консенсуальным, возмездным и двусторонним.Правовому регулированию отношений обмена отводится статья 72 Жилищного Кодекса РФ, согласно которой наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения.Обмен занимаемого жилого помещения производится на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Фактически происходит взаимная передача прав и обязанностей по договорам социального найма.Порядок и условия проведения обмена, несоблюдение которого ведет к признанию договора обмена недействительным, предусмотрен в ст. 72–75 ЖК РФ.В соответствии со ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ [13, с. 602].Если в помещении, занимаемом стороной по договору социального найма, проживают несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей (в том числе и временно отсутствующие, являющиеся членами семьи), недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, на обмен указанных жилых помещений требуется разрешение органа опеки и попечительства, выдаваемое на основании заявления заинтересованных лиц.Обмен жилыми помещениями между нанимателями помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если [14, с. 56]:1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в утвержденном Правительством РФ списке.Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями согласно ст. 74 ЖК РФ [3].Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.Указанный договор об обмене (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляются наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения [8, с. 245].Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в настоящей части документов [6].ЖК РФ содержит основания для признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным (ст. 75 ЖК РФ).Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ. Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом [14, с. 97].В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. То есть в связи с тем, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, стороны договора обмена жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма, признанного судом недействительным, возвращаются в первоначальное положение.Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена [13, с. 70].Таким образом, общие положения о недействительности сделки и последствиях предусмотрены гражданским законодательством, но последствия признания сделки обмена недействительной определяются именно ЖК РФ, кроме того, соответствуют указанным нормам ст. 167 ГК РФ. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.Обмен жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, не является сделкой с недвижимостью по причине того, что наниматели (и члены их семей) передают друг другу только права и обязанности, вытекающие из договоров социального найма. Переход права собственности на жилые помещения при этом отсутствует. Соответственно, по причине того, что договоры жилищного найма не подлежат государственной регистрации в установленном порядке, такой обмен также не подлежит государственной регистрации [14, с 99]. Глава 2. Мена на примере жилого объекта (квартира)2.1. Анализ рынка жилых помещенийВ России с ее постоянной жилищной проблемой вопросы развития жилищного сектора экономики имеют крайне актуальное значение. От уровня развития рынка жилья зависят как жилищные условия граждан и обеспеченность населения жильем, так и социально-экономическая стабильность государства в целом. На протяжении длительного времени одним из самых острых вопросов в социальной политике РФ остается проблема обеспечения граждан доступным жильем, отвечающим современным требованиям и существующим нормативам [19, с. 438].7 мая 2012 г. Президентом РФ подписан указ «О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», который обязывает Правительство РФ обеспечить до 2018 года: снижение показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) по отношению к индексу потребительских цен до уровня не более 2,2 процентных пункта; увеличение количества выдаваемых ипотечных жилищных кредитов до 815 тыс. в год; создание для граждан РФ возможности улучшения жилищных условий не реже одного раза в 15 лет; снижение стоимости одного квадратного метра жилья на 20 % путем увеличения объема ввода в эксплуатацию жилья экономного класса; и до 2020 года предоставить доступное и комфортное жилье 60 % российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия».Основная составляющая рынка жилья - жилищный фонд. Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации [25, с. 32].В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный и муниципальный жилищный фонд.Частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц. Государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов РФ). Муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.Структура жилищного фонда Самарской области за последние 4 года представлена в таблице 2.1 [30]. Таблица 2.1. Жилищный фонд Самарской области2012201320142015Жилищный фонд всего, тыс.кв.м.73601,675141,178128,080183,2в том числе:-частный66547,068492,170801,374000,4-государственный884,6755,0885,3870,3-муниципальный6163,45854,96402,75275,8-иные формы собственности6,639,138,736,7Общая площадь помещения, приходящаяся на одного жителя, м222,923,424,325,0В таблице 2.1 представлена общая величина жилищного фонда в Самарской области на конец года за период с 2012 по 2015 гг. Ввиду отсутствия данных на момент написания работы 2016 г. был исключен из рассмотрения. Здесь можно видеть, что общий размер жилых площадей на всем рассматриваемом временном отрезке постоянно рос примерно с одинаковым темпом. Средний прирост составил 2000 тыс. кв. м. Если же говорить о распределении жилищного фонда по формам собственности, то можно увидеть, что доля частной собственности с каждым годом увеличивается за счет постройки нового жилья, В настоящее время фактическая обеспеченность жителей Российской Федерации значительно меньше, чем в большинстве развитых стран. Так, в большинстве индустриальных стран минимальный уровень обеспеченности жильем составляет 40–50 кв. м общей площади на одного жителя, а в среднем по Российской Федерации — 25,0 кв. м (2015 г.). Минимальные международные стандарты предусматривают наличие у каждого члена домохозяйства отдельной комнаты наряду с общей комнатой для совместного пребывания его членов (или двух комнат — для большого домохозяйства). Размер общей площади на одного проживающего должен составлять не менее 30 кв. м. Специальные нормативы, используемые в Российской Федерации для разработки программ по обеспечению населения жильем, также значительно ниже упомянутых международных стандартов. Так, федеральный стандарт социальной нормы площади жилья на одного члена семьи из трех и более человек составляет 18 кв. м общей площади, на семью из двух человек — 42 кв. м, на одиноко проживающего человека — 33 кв. м.Проведенный анализ показал, что, несмотря на наличие позитивных тенденций в изменении состояния жилищного фонда Российской Федерации, качество жилищных условий населения страны все же, в целом, далеко от приемлемого. 2.2. Описание объекта сделки мены и необходимая документацияОбъект, который мы будем обменивать по договору мены, находится в Советском районе в г. Самара по адресу ул. Запорожская 17(рис. 2.1). Советский район Самары (бывший Молотовский) — административно-территориальная единица города Самара, расположен в юго-восточной части его части. Площадь района составляет 48,5 кв.км. Максимальная ширина (от Кировского шоссе по железной дороге до улицы Авроры) – 7 км, максимальная длина района (от улицы Стара Загоры по улице 22 Партсъезда до набережной реки Самары) – до 12 км.Границы Советского района проходят вдоль проспекта Кирова по железной дороге до улицы Аврора, Стара-Загора, 22 Партсъезда до набережной реки Самара. Глава администрации советского района Сафронов Владимир Витальевич.Молотовский район образован решением ЦК ВКП(б) и Президиума Верховного Совета РСФСР от 28 августа 1939 года путём выделения из Пролетарского района. До 1939 года район был местом земельных угодий (Черновские сады) и дач. В соответствии с Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 13.02.42 года за № 612/29 из Молотовского района был выделен вновь созданный Кировский район. 10 августа 1957 года по Указу Президиума Верховного Совета РСФСР Молотовский район был переименован в Советский.Данный дом кирпичный, в нем 9 этажей. Данная квартира располагается на 4 этаже, площадь которой составляет 36,2 кв. м.Краткая характеристика объекта сделки представлена в приложении 1.Рис. 2.1 Местонахождение обмениваемого объекта.Общие сведения по жилому дому и характеристика территории представлены в приложении 2.Таблица 2.2Характеристика квартирыАдрес объекта сделкиРоссия, Самарская область, г. Самара, ул. Запорожская, д.17, кв.56 Кадастровый номер объекта63:01:0912003:1433Вид недвижимостиЖилая (вторичная)Ближайшая станция метроСоветскаяКоличество этажей в доме9Этаж, на котором расположена квартира4Площадь 36,2Благоустройство территорииПодъезд к дому асфальтирован, есть детская площадкаНаличие места для парковкиЕстьОкружение объектаЖилая застройка, зеленая зонаЦена за 1кв.м., р.63 000Цена квартиры, р.2 280 600Внешний вид здания жилого дома и прилегающая территория представлены на рисунке 2.2.Неплохо развито движение общественного транспорта. Проходит такой общественный транспорт, как:- метро;- автобусы: 34, 41;- маршрутные такси: 89, 205, 210, 226, 240,480.Также развита социальная инфраструктура. В близкой доступности:- школа, садик, колледж, институт;- библиотека;- ТЦ Космопорт, ТРК Вива Лэнд;- продуктовые магазины и супермаркеты;- парк Дружбы.15043158255000Рис. 2.2 Внешний вид дома. Двор. Окружение.Описание конструктивных элементов объекта оценки представлено в приложении 3. Описание конструктивных элементов объекта сделки и характеристики территории сделано на основании результатов проведенного риэлтором осмотра и данных технического паспорта на квартиру.Рис. 2.3 Рассматриваемая квартира.Таким образом, можно сделать следующие выводы:- дом, в котором расположен объект сделки, относиться к категории кирпичные дома улучшенной серии;- имеются все инженерные коммуникации, санитарно - и электротехнические устройства;- состояние помещений хорошее, состояние объекта – нормальное;- квартира расположена на среднем этаже девятиэтажного дома. Сделка мены очень часто заключается между родственниками либо близкими людьми.Заключение договора мены между родственниками происходит на тех же основаниях, что и оформление аналогичной сделки между прочими гражданами.Условно процедуру по обмену недвижимостью можно разделить на несколько этапов [18, с. 412]:- поиск жилого помещения, равноценного квартире, которую лицо желает обменять;- сбор документации, необходимой для оформления сделки;- подписание договора мены, а также передаточного акта после обмена ключами;- обращение сторон сделки в отделение ЕГРП для переоформления прав на квартиру;- получение свидетельства о праве собственности. Документы, необходимые для родственного обмена жилища, необходимы такие же, как и при обмене квартирами между другими лицами, не состоящими в родственных связях.Каждая из сторон подготавливает пакеты документов на свою недвижимость по одним и тем же правилам, которые распространяются и на куплю-продажу недвижимости.Договор мены подписывается в количестве, равном числу сторон договора, с одним дополнительным экземпляром для органа, осуществляющего государственную регистрацию перехода прав собственности.Перечень необходимых документов для совершения сделки [9, с.25]: Правоустанавливающие свидетельства на недвижимость обеих сторон договора. Это может быть договор на приватизацию, или купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или дарственная.Кадастровые паспорта помещений – это не что иное, как выписка из Росреестра данных об объектах недвижимого имущества. Выдается он в подразделениях Бюро Технической Инвентаризации на основании информации, имеющейся в общероссийской базе данных (см. приложение 4).Выписка из ЕГРП об отсутствии арестов, запрещений, обременений прав третьими лицами на объект недвижимости (см. приложение 5). Паспорта всех участников сделки.Договор мены жилых помещений – 3 оригинала (см. приложение 6).Нотариально заверенное разрешение супруга, если квартира принадлежит паре на праве совместной собственности.Разрешение органов опеки, если в квартире прописаны несовершеннолетние лица.Если сделка будет заверяться у нотариуса, тогда он может затребовать и дополнительные документы. После подписания договора следует зарегистрировать переход права собственности на обе квартиры, а также отчитаться в налоговую службу. 2.3. Эффективность сделки мены по сравнению с куплей-продажейМена использовалась с древнейших времен, когда еще не было денег, следовательно, и не могла существовать купля-продажа. А в советские времена жилье вообще нельзя было купить или продать, им только обменивались.