%d0%98%d0%bf%d0%be%d1%82%d0%b5%d1%87%d0%bd%d0%be%d0%b5+%d0%ba%d1%80%d0%b5%d0%b4%d0%b8%d1%82%d0%be%d0%b2%d0%b0%d0%bd%d0%b8%d0%b5

Заключение

Высокие темпы жилищного кредитования населения в 2014 году привели к активной конкуренции банков за ипотечных заемщиков, вследствие чего требования к потенциальным клиентам были несколько снижены. Однако, несмотря на данный факт, качество кредитного портфеля оставалось на достаточно высоком уровне.
2014 год был кризисным: нестабильность экономики, инвестиционная активность вследствие девальвации рубля и будущие ожидания роста цен на квартиры поддерживали высокий спрос на ипотечные кредиты. Еще в марте в условиях первых признаков нестабильности экономики население начало активно вкладывать свои сбережения в жилье. Данная тенденция получила лавинообразное развитие на фоне девальвации рубля в ...

Содержание


Введение 2
Глава 1 Теоретические основы развития ипотечного кредитования 4
1.1 Понятие и инструменты ипотечного кредитования 4
1.2 Формы и модели ипотечного кредитования 10
1.3 Особенности секьюритизации ипотечных кредитов 12
Глава 2 Анализ современного состояния ипотечного кредитования в России 17
2.1 Основные тенденции на рынке ипотечного кредитования 17
2.2 Факторы, влияющие на рынок ипотечных кредитов 21
2.3 Перспективы развития ипотечного кредитования в РФ 23
Заключение 26
Приложение А 31
Приложение Б 32
Приложение В 34

 

В современном мире кредитной банковской системы огромная роль принадлежит кредитным организациям, а именно коммерческим банкам. Коммерческие банки аккумулируют основную долю всех кредитных ресурсов и предоставление своим клиентам полный пакет финансового обслуживания, включая расчеты, хранение иностранной валюты и ценных бумаг, их продажу и покупку, выдачу кредитов, ссуд, прием депозитов и многое другое.
Переход экономики России на инновационный путь развития объявлен основной стратегической задачей государства. Важнейшим направлением модернизации и формирования инновационной экономики является приоритетное развитие интеллектуального потенциала, развитие человека как главной производительной силы общества.
В современных экономических условиях ипотечное кредитование представляет со бой основной способ решения жилищного вопроса и является на сегодняшний день доминирующим источником финансирования приобретения жилья, что обуславливает актуальность изучения вопроса проблем и перспектив российского ипотечного кредитования в сложившейся экономической ситуации.
Объектом исследования является российский рынок ипотечного кредитования. Предметом – система взаимоотношений между субъектами ипотечного кредитования.
Целью исследования является определение проблем и перспектив развития ипотечного кредитования в России.
Постановка подобной цели вызывает необходимость решения ряда задач:
- изучение понятия и инструментов ипотечного кредитования;
- изучение форм и моделей ипотечного кредитования;
- изучение особенности секьюритизации ипотечных кредитов;
- выявление основных тенденций на рынке ипотечного кредитования;
- анализ факторов, влияющих на развитие ипотечного кредитования, в также возможных перспектив развития в России.
В основу работы легло изучение и систематизация учебной и специальной литературы по финансам и финансовому менеджменту, банковскому делу, а также использование нормативно-методических данных и материалов СМИ.
Существенный вклад в разработку вопросов организации ипотечного кредитования внесли Г.Н. Белоглазова, Л.Г. Батракова, Н.И. Валенцева, Е.Ф. Жуков, А.Ю. Казак, А.В. Калтырин, В.И. Колесников, Г.Г. Коробова, Л.Н. Красавина, Л.П. Кроливецкая, О.И. Лаврушин, И.Д. Мамонова, О.Г. Семенюта, A.M. Тавасиев, М.М. Титаев, М.М. Ямпольский и др. Проблемы развития банковских технологий и услуг исследуются в работах таких ученых как: СВ. Ануреев, И.Т. Балабанов, А.В. Балашов, Г.С. Бирюкова, Н.Е. Егорова, М.С. Марамыгин, А.В. Муравьева, В.И. Одесс, A.M. Смулов, А.А. Тедеев. Среди работ зарубежных ученых и практиков, посвященных вопросам ипотечного кредитования, следует выделить труды таких авторов, как Д.Г. Бломштейн, Ж. Гасперман, Э Дж. Долан, Ж. Муте, Т.Б. Саммерс, Б. Харальд.
Общей методологической основой работы являются принципы диалектического познания, единства логического и исторического. В процессе исследования применялись научные методы статистического анализа, аналогии и сравнения.
Работа состоит из введения, двух глав и заключения, содержит 2 таблицы, 6 рисунков и 2 приложения, библиографический список включает 28 наименований.
Во введении автором обоснована актуальность выбранной темы работы и ее практическая значимость, определены ее приоритетные цели и задачи.
В первой главе дается характеристика ипотечного кредитования, описываются возможные инструменты формы и методы его реализации, проводится обзор российского и зарубежного опыта реализации процесса секьюритизацииипотечных активов.
Вторая глава посвящена характеристике российского рынка ипотечных кредитов, выявлены и проанализированы факторы, оказывающие влияние на рынок ипотеки, определены основные тенденции и перспективы его развития.

2. Модель универсальных коммерческих банков. Является одной из наиболее распространенных в мировой практике. Для финансирования ипотечных кредитов универсальные банки используют депозиты юридических лиц и населения. Универсальные коммерческие банки обладают большой финансовой независимостью и устойчивостью, возможностями диверсифицировать портфель активных операций, различающихся по доходности и рискам. Вместе с тем проблема использования данной модели заключается в необходимости постоянного поддержания их текущей ликвидности, согласования краткосрочных пассивов с долгосрочными активами, что становится особенно актуальным и даже проблематичным с увеличением доли ипотечных жилищных кредитов в кредитном портфеле банков. Поэтому универсальные банки создают специализированные филиалы, дочерние ипотечные банки, используют ипотечных брокеров и агентов или активно включаются в двухуровневую систему ипотечного жилищного кредитования.3. Модель жилищных контрактных сбережений. Модель жилищных контрактных сбережений или ссудо-сберегательная модель базируется на финансировании жилищных кредитов за счет целевых долгосрочных жилищных вкладов населения.Ссудо-сберегательные организации привлекают долгосрочные целевые вклады населения на долгосрочной договорной основе. Различаются в отдельных странах по степени открытости к финансовому рынку; условиям долгосрочных кредитов; наличию специального законодательства, регулирующего деятельность ссудо-сберегательных организаций; ограничению активных операций [].4. Двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Суть данной модели состоит в том, чтобы отделить процесс предоставления ипотечных кредитов от привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную сферу за счет эмиссии ипотечных ценных бумаг. Она включает два уровня: предоставление и обслуживание выданных ипотечных кредитов (первичный ипотечный рынок) и ресурсное обеспечение ипотечных операций (вторичный ипотечный рынок) []. Эта модель не противостоит рассмотренным выше моделям ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), а неразрывно связана с ними и базируется на них.Двухуровневая жилищная ипотека зародилась в США и получила развитие в Австралии, Великобритании и других странах, включая современную Россию.1.3 Особенности секьюритизации ипотечных кредитов Ипотечный кредит, как объект исследования, состоит из элементов, тесно взаимодействующих друг с другом, субъектами кредитных отношений выступают кредитор и заемщик.Кредитор – сторона кредитных отношений, предоставляющая ссуду. При выдаче ссуды кредитору необходимо располагать определенными средствами. Их источниками могут быть как собственные, так и заемные (привлеченные) средства, например, средства, хранящиеся на счетах банка.Получается, что положение кредитора по отношению к выдаваемых средствам двоякое. Собственные ресурсы заимодателя, передаваемые на основе ссуды, остаются его собственностью. Собственниками же привлеченных средств, выдаваемых в кредит, остаются предприятия и лица, вложившие их. Поскольку кредитные организации (как заимодатели) работают в основном на привлеченных ресурсах, они должны построить так свою систему кредитования, чтобы обеспечить возврат выданных в кредит средств и их передачу настоящим собственникам по их требованию. Получается, что не только ссудополучатели должны вернуть кредит банку (кредитору), но и сам банк должен возвратить средства, полученные от своих клиентов.Заемщик – такая сторона кредитных отношений, которая получает кредит и обязана возвратить полученную ссуду. Заемщик – это не собственник ссужаемых средств, он лишь временный их владелец. Вместе с возвратом полученной во временное пользование стоимости, он еще обязан уплатить ссудный процент.Заемщиком не может быть любое физическое лицо, он должен подтверждать свою дееспособность, свой доход как гарантию способности возвратить кредит.Помимо кредиторов и заемщиков существует еще один элемент структуры кредитных отношений – объект передачи (схема показана на рисунке 3), который передается от кредитора к заемщику и совершает обратный путь от заемщика к кредитору [12, с. 147].Рис. 3 – Структура кредитаВ Приложении А приведены данные о количестве участников российского рынка ипотечного кредитования.Крупнейшим рынком ипотечного кредита в мире Соединенные Штаты. Основными институтами, которые обеспечивают ипотечные кредиты на этом рынке, являются сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие банки и специализированные ипотечные компании. Система долгосрочных сбережений в разных странах отличаются по целому ряду параметров. Например, в Германии условия накопления, размер вклада (кредита), процентные ставки по депозитам и кредитам жестко закреплены в договоре в течение всего срока действия договора. В Германии и в ряде стран, которые копируют немецкую систему (Чешская Республика, Словакия, Венгрия), работает самый строгий специализированного законодательства, которые четко устанавливает сферу применения строительной сберегательной кассы (Bausparkasse) и мер по наблюдению за ними, чтобы обеспечить надежность и безопасность вкладов, а также поддержку со стороны государства. В некоторых европейских странах (в том числе, во Франции) ежегодно выделяются бюджетные средства на выплату премий за счет вкладчика или предоставляются льготы по соответствующей процентной ставке.В Великобритании основным источником для ипотеки до сих пор являются средства, привлекаемые через депозитарные институты и коммерческие банки, хотя роль секьюритизации ипотечных кредитов за последние годы увеличивается (на них приходится порядка 7 % от общего объема задолженности). В отличие от Bausparkasse, эволюция строительных обществ в Великобритании привела активизации деятельности паевых фондов для привлечения ресурсов на внешнем рынке. Это потребовало усиления надзора за их деятельностью, законодательного изменения статуса, системы регулирования и отчетности по аналогии с коммерческими банками [].В последнее время в Европе набирает обороты торговля ипотечными «whole loans». Эта часть вторичного ипотечного рынка доминирует Великобритании и демонстрирует хороший потенциал роста в Германии и Нидерландах. А главные игроки на быстро растущем европейском рынке – инвесторы из США. Участники рынка секьюритизации ипотечных кредитов в Европе рассматривают выпуск облигаций для покрытия в качестве альтернативы классической секьюритизации с использованием MBS.Whole loans – американский термин используется, чтобы различать исходные ипотечные облигации (собственно ипотечная ссуда) и ценные бумаги, такие как pass-through (российский аналог – ипотечный сертификат участия) []. Whole loans как правило, несут риск дефолта, не имеют никакой защиты, не обязательны для страхования и могут не соответствовать стандартам, при которых сформировали пул ипотечных облигаций для классической секьюритизации. То есть по whole loans заемщики могут быть с низким кредитным рейтингом, размеры кредита – как незначительные, так и очень крупные, отношение суммы кредита к стоимости залога (LTV) может превышать 100 %. На вторичном рынке такие кредиты могут быть проданы как путем оптовой и розничной торговли, объединяя их в портфели для дальнейшего использования.Зачастую на рассматриваемом сегменте рынка ипотечного кредитования происходят сделки между компаниями, являющимися партнерами в других сферах бизнеса либо постоянно сотрудничающими на ипотечном рынке. В таких случаях партнеры могут регулировать параметры портфеля или делать заказ на портфель кредитов, соответствующий определенным критериям.В финансировании ипотечных кредитов в Европе главную роль играют депозиты (62% жилищных ипотечных ссуд), а также выпуск ипотечных облигаций. При этом значение ипотечного кредитования в странах Европы различно, поскольку в Дании, Нидерландах, Великобритании и Германии соотношение между жилищными ипотечными кредитами и ВВП составляет более 50%, в то же время в Италии, Греции и Австрии не превышает и 10%.Крупнейшим рынком ипотечных облигаций, в Европе является рынок Германии. Современные пфандбрифы – облигации, выпускаемые немецкими ипотечными банками для финансирования операций с недвижимостью частным лицам и заемщикам публичного сектора (федеральному правительству, местным органам власти и муниципалитетам). Пфандбрифы выпускаются как в именной (1/4), так и предъявительской (3/4) форме, большая часть которых может быть свободно конвертирована. Традиционно пфандбрифы имеют фиксированную ставку с выплатой процентного дохода раз в год. Облигации выпускаются на срок от 1 до 10 лет. Погашение обычно производится в конце срока разовым платежом, досрочное погашение не предусматривается (в отличие от американских и английских MBS). Доходность пфандбрифов незначительно выше по сравнению с государственными облигациями.Рынок ипотечных ценных бумаг Дании - второй по величине в Европе, который почти на 100% финансируется восемью ипотечными банками. Только они имеют право выпускать облигации, обеспеченные недвижимостью. Датские ипотечные облигации характеризуются высокой степенью защищенности, что обеспечивается так называемым принципом баланса: платежи заемщика по кредиту и банка по облигациям должны быть сбалансированы в установленных пределах. Тем самым риск ипотечного банка сводится лишь к кредитному риску (дефолту заемщика).В течение последних 5 лет, секьюритизация была одним из важных источников финансирования кредитов европейским потребителям и компаниям. В частности, в 2007 году объем новых выпусков облигаций, обеспеченных жилищной ипотекой (residential mortgagebacked securities, RMBS), был эквивалентен примерно 1/3 совокупного валового объема ипотечных кредитов в Великобритании, Нидерландах, Испании и Ирландии. Объем секьюритизированных ценных бумаг, размещенных среди инвесторов, сократился почти до нуля в период максимального спада, но 2014 году объем секьюритизированных бумаг в Европе составил 63 млрд. евро []. Новые облигации выпускаются в рамках как давно реализуемых программ, так и дебютных сделок оригинаторов, которые впервые обращаются к технологии секьюритизации. Вместе с тем, высокие значения спредов по сравнению с другими классами активов и другими регионами означают, что сделки секьюритизации на европейском рынке привлекают внимание и старых, и новых инвесторов.Эксперты Fitch Ratings выделяют 3 типа секьюритизационных структур, применяемых в настоящее время на развивающихся рынках: - трансграничная секьюритизация будущих потоков;- трансграничная секьюритизация существующих активов;- внутренняя секьюритизация существующих активов.Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработало собственную классификацию рисков, возникающих в связи с приобретением эмиссионных ипотечных ценных бумаг, состоящий из пяти основных групп. На рисунке 4 представлена схема секьюритизации активов, предлагаемой АИЖК и соответствующих рисков.Рис.4 – Схема секьюритизации активов АИЖК []1) Первая группа состоит из отраслевых рисков, в том числе: кредитный риск, риск ликвидности и риску досрочного погашения, риск падения цен на недвижимость. 2) Вторая группа состоит из страновых и региональных рисков. 3) Третья группа включает в себя финансовые риски, которые включают в себя валютный риск и процентный. 4) Четвертая группа состоит из правовых рисков, 5) Пятая группа – риски, связанные с деятельностью эмитента []. Следует отметить, что эта классификация рассматривает риски, возникающие в связи с секьюритизации, только с точки зрения АИЖК. В группы включают различные виды рисков на основании, например, в первой группе включает в себя риск, связанный с деятельностью заемщиков (кредитный риск) и риск, связанный с изменением рыночных условий (изменения цен на недвижимость).Глава 2 Анализ современного состояния ипотечного кредитования в России2.1 Основные тенденции на рынке ипотечного кредитованияБанковский сектор не стоит на одном месте, он находится в постоянной динамике и дополняется новыми компонентами, а также совершенствуется. С принятием нового законодательства банковский сектор приобрел внушительную и более совершенную законодательную базу. Внутри него постоянно возникают новые связи, которые образуют взаимоотношение как Банком России и коммерческими банками, так и между собой. Банки участвуют в рынке межбанковских кредитов, покупают друг у друга денежные средства. В последние годы банковский сектор России переживает бурный период развития. Несмотря на то, что существуют недостатки регулирующего деятельность банков российского законодательства, ситуация изменяется к лучшему. На сегодняшний день больше банков делает ставку на новейшие технологии при проведении различных банковских операций и высокий профессионализм своих сотрудников. Так как банковская система является управляемой, то без наличия соответствующих регуляторов и саморегуляторов и соответствующей организации экономической деятельности субъектов нельзя обеспечить успешное функционирование системы, ее дальнейшее развитие и ее направленность [13, с. 213].Банковский сектор является важным элементом любого современного государства, особенно для Российской Федерации. Когда он функционирует в нормально, то его работа незаметна для граждан, но, когда банковская система дает сбой сразу же все внимание устремляется к ней.По словам премьер-министра Дмитрия Медведева, банковская система стабильна и уход с рынка «недобросовестных» финансовых структур дал положительный эффект в ее развитии. Экономика находится сейчас в непростом положении, помимо общеэкономических вызовов, которые имеют как внутреннее, так и внешнее происхождение. Возросли политические риски, которые требуют более внимательного отношения, к тем решениям, которые принимаются Правительством, тем самым Дмитрий Медведев предполагает поддерживать запас банковского сектора.Первый зампред Центрального банка Алексей Симановский охарактеризовал ситуацию в экономике и банковском секторе РФ как непростую, но и не критическую.«У нас любят крайности, я имею в виду и в оценке ситуации. Есть, конечно, крайности две, как в жизни людей, в жизни экономик и банковских систем есть состояния такого розового счастья и состояния беды. Обычно все-таки состояния не относятся ни к какой из этих крайностей. Я исхожу из того, что ситуация да – не простая – и в экономике, и в банковской сфере, но она совершенно не относится к категории экстраординарной, критической или бедственной», – сказал Алексей Симановский. «Идет движение, я бы сказал, даже развитие банковского сектора. Кстати, определенные сложности внешнего характера, в моем представлении, вполне могут на пользу банковскому сектору идти тоже. Так же как ветер может крутить крылья мельницы и соответственно мука может получаться», – отметил он на конференции «Регулирование деятельности кредитных организаций Банком России». При этом он вновь указал, что не рассматривает ситуацию и на сегодняшний день, и на перспективу как стратегически «страшную».Российский рубль переживает виток снижения на фоне геополитических рисков и падения цен на нефть. На фоне сложной экономической ситуации в стране - остановки роста ВВП по прогнозам Центробанка РФ, увеличения уровня инфляции до 15,8% - банки отмечают снижение прибыли и рентабельности. Для привлечения клиентов в этом году многие из них создают новые продукты, выходящие за рамки привычных банковских услуг. Но по-прежнему драйвером системы, в то время как объем розничного кредитования неуклонно снижается, остается ипотечное кредитование. Еще одна системная проблема банковского сектора – ухудшение качества активов кредитных организаций. В ситуации экономической нестабильности положение может усугубиться. Закон о банкротстве физических лиц может подтолкнуть заемщиков, не имеющих имущества, списывать долги. Эта ситуация в первую очередь отразится на банках, осуществляющих активное кредитование населения и имеющих значительный розничный кредитный портфель. В течение 2014 года наблюдалась тенденция по ужесточению банками требований к заемщикам. Лидеры банковской розницы внедрили системы оперативного мониторинга финансового поведения заемщиков, системы оценки вероятности мошенничества и, как следствие, вырос процент отказов по кредитам для населения. Что касается тенденций будущего развития, в следующем году остаться на плаву смогут банки, которые оптимизируют бизнес-процессы и бизнес-модели под реалии текущей финансовой ситуации в банковском секторе. Ключевыми направлениями роста будут комиссионный и транзакционный бизнес. В условиях жесткой конкуренции и дефицита ликвидности банки будут конкурировать на уровне сервиса и удобства для клиентов, а также на предоставлении специальных предложений.В первом полугодии 2015 года для рынка ипотечного жилищного кредитования были характерны следующие тенденции.Сокращалось число кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, в условиях уменьшения количества действующих кредитных организаций. По состоянию на 1 июля 2015 года число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования сократилось по сравнению с первым полугодием 2014 года на 63 кредитные организации и составило 572 участника, из них 358 кредитных организаций предоставили в первом полугодии 2015 года новые ИЖК, остальные осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно ИЖК в рублях предоставляли 103 кредитные организации.Наблюдалось снижение абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ИЖК, в условиях общего ухудшения экономической конъюнктуры на финансовом рынке. В первом полугодии 2015 года кредитными организациями было предоставлено 280 489 ИЖК на общую сумму 460,7 млрд. рублей. Их доля в общем объеме кредитов, предоставленных физическим лицам, составила 18,3%, сократившись по сравнению с первым полугодием 2014 года на 0,2%. Средний размер предоставленных ИЖК уменьшился с 1,72 до 1,64 млн. рублей.Рис.3 – Динамика объемов кредитов, предоставленных физическим лицам, в том числе ИЖК []Происходило дальнейшее увеличение задолженности по ИЖК. По состоянию на 1 июля 2015 года по сравнению с 1 июля 2014 года величина задолженности по ИЖК в рублях увеличилась на 18,9%, в иностранной валюте – на 15,4%, составив 3492,7 и 115,7 млрд руб. в рублевом эквиваленте соответственно.Отмечалось увеличение доли просроченной задолженности по ИЖК в общей сумме задолженности по ИЖК. Удельный вес просроченной задолженности по ИЖК в общей сумме задолженности по ИЖК на 1 июля 2015 года по сравнению с 1 июля 2014 года увеличился: по ИЖК в рублях - на 0,08%, до 0,98%, в иностранной валюте, – на 2,41 %, до 16,32%, что было обусловлено главным образом ослаблением рубля относительно большинства мировых валют.В Приложении Б приведены статистические данные Банка России, характеризующие состояние российского рынка ипотечного кредитования.В настоящее время кредитным организациям предоставлена возможность использовать в качестве обеспечения по операциям рефинансирования Банка России как облигации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, так и облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные солидарным поручительством АИЖК. По состоянию на 1 июля 2015 года в Ломбардный список Банка России был включен 61 выпуск облигаций с ипотечным покрытием 46 эмитентов на сумму 358,7 млрд. руб. по номиналу, а также 24 выпуска облигаций ОАО «АИЖК» на сумму 165,0 млрд руб. по номиналу.2.2 Факторы, влияющие на рынок ипотечных кредитовВ условиях экономической нестабильности, под воздействием кризисных явлений в полной мере проявились все слабые места и уязвимость отечественного рынка ипотечного кредитования. Поэтому выход данного рынка ипотечного кредитования на качественно новый уровень подразумевает применение ряда инновационных для российского рынка инструментов, которые в данный момент хорошо зарекомендовали себя в экономически развитых странах.