Банковская конкуренция на Рынке ипотечных кредитов в России

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Процесс развития общества сопровождается развитием рыночных отношений, усилением конкуренции и необходимостью постоянного инвестирования финансовых ресурсов. Усиление конкуренции на ипотечных рынках требует модификации экономических взаимосвязей, совершенствования механизмов предоставления ипотечных кредитов и усиления системы управления ипотечными кредитными отношениями.
По результатам проведенного исследования было установлено, что ипотечный рынок страны включает в себя рынок недвижимости, рынок ипотечных ценных бумаг и рынок ипотечного кредитования, который и является объектом исследования.
Полноценное функционирование рынка ипотечного кредитования обеспечивается постоянным оборотом кредитных ресурсов, которые привлекаются из таких источников, как депозиты физических и юрид ...

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ БАНКОВСКОЙ КОНКУРЕНЦИИ И ЕЕ ОСОБЕННОСТИ НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ 6
1.1. Сущность и виды банковской конкуренции 6
1.2. Рынок ипотечных кредитов: понятие, структура и особенности организации 11
1.3. Особенности конкуренции на рынке ипотечных кредитов 22
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ КОНКУРЕНЦИИ БАНКОВ НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ 30
2.1. Индексный анализ уровня конкуренции на российском рынке ипотечного кредитования 30
2.2. Анализ ипотечных программ, предлагаемых банками 39
2.3. Проблемы развития банковской конкуренции на рынке ипотечных кредитов в России 49
ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ КОНКУРЕНЦИИ НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ 56
3.1. Влияние монополизации рынка ипотечных кредитов на уровень его развития 56
3.2. Рекомендации по повышению конкурентных преимуществ российских банков на рынке ипотечных кредитов 62
3.3. Развитие альтернативных форм кредитования 68
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 75
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 78
ПРИЛОЖЕНИЯ 83

ВВЕДЕНИЕ

Новые условия функционирования рынков капитала, в которых оказались российские финансовые институты, требуют новых конструктивных преобразований, способных удержать рыночный баланс до момента снижения санкционной нагрузки. Формирование в стране рыночных отношений нового образца предусматривает трансформацию отечественного ипотечного рынка в соответствии с современными финансово-кредитными отношениями. Это обусловлено необходимостью поддержания функционирования рынка недвижимости, активизации совокупного спроса, реализации финансово-инвестиционной деятельности предприятий и организаций.
Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью изучения перспектив развития ипотечного рынка в условиях ограниченности долгосрочных финансовых ресурсов, а также методов повышения конкур ентоспособности этого рынка и его участников как главного фактора «выживаемости».
Целью данной бакалаврской работы является исследование банковской конкуренции на рынке ипотечных кредитов в России – как между его участниками, так и конкурентоспособности рынка в целом.
Реализация поставленных целей предполагает решение следующих основных задач:
- определить сущность и виды банковской конкуренции;
- исследовать теоретические аспекты ипотечного рынка, его составляющие и особенности;
- выявить характерные особенности конкуренции на рынке ипотечных кредитов;
- провести индексный анализ конкуренции на российском рынке ипотечного кредитования;
- проанализировать ипотечные программы, предлагаемые наиболее активными участниками рынка;
- выявить основные проблемы развития банковской конкуренции на российском рынке ипотечных кредитов;
- охарактеризовать влияние монополизации рынка ипотечных кредитов на уровень его развития;
- разработать рекомендации по повышению конкурентных преимуществ российских банков на рынке ипотечных кредитов;
- определить перспективы развития в России альтернативных форм ипотечного кредитования.
Объектом исследования выступил российский первичный рынок ипотечного кредитования; предметом исследования – банковская конкуренция на этом рынке.

Нормативные значения индекса составляют:- в случае чистой монополии – 10000;- при олигополии - более 2000. HHI реагирует на рыночную долю каждой организации в отрасли. Ретроспективный анализ российского рынка ипотечного кредитования представлен на рис.2.2.Рис.2.2. Ретроспективный анализ российского рынка ипотечного кредитования за 2013-2015гг.Как видно из данных рис.2.2, ипотечный рынок в 2013г. являлся чистой олигополией; его трансформация связана с постоянным ростом доли Сбербанка. Результаты расчетов полностью подтвердили ранее сделанный вывод о том, что российский рынок ипотечного кредитования является дифференцированной олигополией.2. Рассчитаем коэффициент концентрации (CR) для банков-лидеров за исследуемый период времени (3 года). Для этого воспользуемся формулой:CR = ∑Sn ,где S –доля рынка каждого участника, выраженная в процентах.CR2013 = 46,5 + 18 + 2,1 = 66,6CR2014 = 52,3 + 19,9 + 1,9 = 74,1CR2015 = 66,1+15,7 + 2,7 = 84,5Как видно из расчетов, уровень концентрации за 2014г. вырос на 7,5% и на 10,4% - за 2015г. Рост концентрации рынка ипотечного кредитования отражен на рисунке 2.3.Рис.2.3. Рост концентрации рынка ипотечного кредитования за 2013-2015гг.Согласно данным рис.2.3, можно отметить ежегодный и достаточно интенсивный рост концентрации присутствия банков на российском рынке ипотечного кредитования. Ее уровень на начало 2016г. составил 84,5%, что отражает высокую насыщенность ипотечного рынка кредитным предложением. В сочетании с показателем HHI о рынке ипотечного кредитования как о конкурентной среде с высоким уровнем концентрации участников, а также об излишней концентрации ресурсов у Сбербанка, что может привести к монополизации российского рынка ипотечного кредитования в будущем данной банковской структурой.3. Коэффициент относительной концентрации рынка ипотечного кредитования отражает соотношение основных банков-участников на рынке и контролируемых ими долей ипотечного кредитования:K = βαгде β – доля банков-лидеров в общем количестве исследуемых участников;- α - доля рынка каждого участника, выраженная в процентах.Согласно официальным данным, на российском ипотечном рынке боле-мене ощутимое участие принимают 68 банков. Исходя из этого, вычислим относительную концентрацию рынка:K2013 = 4,4/66,6 = 0,07K2014 = 4,4/74,1 = 0,06K2015 = 4,4/84,5 = 0,05Как видно из расчетов, показатель относительной концентрации близок к 0 – следовательно, степень концентрации данного рынка крайне высока; ощущается воздействие на всех участников рынка крупнейшего «игрока» - Сбербанка России (при K>1 рынок можно рассматривать как неконцентрированный и благоприятный для бизнеса).4. Коэффициент Линда (L). Отражает неравенство банков-лидеров на рынке ипотечного кредитования. Определяется отношением средней доли рынка банка-участника к доле рынка банка-лидера:L = 1k(k-1)∑Qi ,где k – количество банков-участников рынка;Qi - средняя доля рынка банка-участника относительно доли рынка банка-лидера. Qi = Aii / Ak - Ai k-iгде Ai – доля рынка всех участников;Ak – доля рынка банков-лидеров.i – количество банков-лидеров.Расчетные данные отобразим в таблице 2.3.Таблица 2.3Расчетные данные коэффициента Линда (2015г.)Показатель1 модель2 модель3 модельAi84,584,584,5Ak66,181,881,8k233i112Qi4,5962,615,65L2,310,432,61Как видно из данных таблицы 2.3, для первой модели использовались данные одного банка-лидера – Сбербанка России, что сразу же привело к нарушению непрерывности показателя L (при k = 2). Следовательно, два крупнейших участника – Сбербанк и ВТБ – образуют олигополию на рынке ипотечного кредитования («жесткую»).5. Коэффициент Розенблюта (или Холла-Тайдмана) учитывает соотношения банков-лидеров на рынке благодаря ранжированию участников. Рассчитывается по формуле:НТ = 1/ (2i=1nRiSi-1)где Ri – ранг банка на рынке (по убывающей, с единицы);Si - доля рынка каждого участника, выраженная в процентах.НТ2013 = 1/ (2*1,16 – 1) = 0,76Чем ближе значение коэффициента к единице, тем ближе рынок к монополии. Соответственно, большая часть российского рынка ипотечного кредитования принадлежит одному банку-лидеру.6. Индекс максимальной доли рынка помогает определить тип исследуемого рынка по удельному весу долей его участников. I = dmax- M (d)dmax+ M (d)где M (d) – среднее арифметическое рыночных долей на данном рынке;dmax – максимальная доля на данном рынке.I2013 = (46,5 – 22,2)/(46,5 + 22,2) = 0,35I2014 = (52,3 – 24,7)/ (52,3 + 24,7) = 0,36I2015 = (66,1 – 28,2)/ (66,1 + 28,2) = 0,4Для характеристики рынка согласно значений индекса максимальной доли используем данные таблицы 2.4.Таблица 2.4Нормативные значения индекса максимальной доли рынка№ЗначениеХарактеристика рынка10Конкурентный рынок20,00 < I < 0,25Рынок совершенной конкуренции30,25 < I < 0,50Рынок монополистической конкуренции40,50 < I < 0,75Рынок олигополии50,75 < I < 1,00Монопольный рынок6I = 1МонополияНа основании данных таблицы 2.4 можем сделать вывод, что индекс максимальной доли характеризовал российский рынок ипотечного кредитования в течение 2013-2015гг. как рынок монопольной конкуренции, что также близко к истине – Сбербанк России по многим финансово-правовым аспектам является на рынке монополистом. Таким образом, в целом российский рынок ипотечного кредитования за последние 3 года представлял собой монопольно - олигопольный институт, на котором функционируют общие правила конкуренции в условиях наличия одного «контрольного» игрока и еще нескольких, оказывающих заметное влияние на рыночные тенденции.Полученные в результате проведения индексного анализа результаты консолидируем для наглядности в одну общую схему (рис.2.4).Рис.2.4. Результаты индексного анализа российского рынка ипотечного кредитования за 2013-2015гг.Стоит также учитывать, что на результаты анализа оказала существенное влияния негативная экономическая ситуация в стране, которая затронула, прежде всего, финансовую систему и рынки капитала. Сбербанк, как наиболее крупный участник рынка, располагает запасами кредитных ресурсов и мощной государственной поддержкой, что позволило ему в течение последних трех лет эффективно увеличивать свою долю на ипотечном рынке, не смотря на наиболее консервативные и «негибкие» для клиентов условия кредитования.2.2. Анализ ипотечных программ, предлагаемых банкамиПриоритетный конкурентный уровень на российском рынке ипотечного кредитования в данный момент получают банки, которые сотрудничают с государством в рамках реализации ипотечных программ для молодых семей (табл.2.5).Таблица 2.5Условия реализации государственных ипотечных программсовместно с банкамиНазвание госпрограммыХарактер поддержкиУсловия рефинансированияДополнительные параметры«Молодая семья»30%-ная субсидия при покупке квартирыВыдача средств гражданам из бюджетаВ рамках стандартных условий кредитования«Жилище»Финансирование строительства жилья эконом-классаСнижение процентной ставки в рамках лимита (не более 12% годовых) + финансирование строительства объектовРеализация проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам РФ»«Обеспечение жильем молодых семей»Частично-целевое участие в обеспечении лучших жилищных условий в виде 30-35%-ной субсидииПолучение льготы на приобретение комфортного жильяМожно погасить существующий ипотечный кредит или внести деньги в жилищный кооператив«Губернаторская программа»Льготная цена на квартиры в новостройках в виде 30-35%-ной субсидии от областиПеречисление в счет первоначального взносаТолько для г.НовосибирскКак можно видеть из данных табл.2.5, взаимодействие непосредственно с банками осуществляется преимущественно в рамках программы «Жилище», т.к. государственные средства направляются непосредственно на счета банка в счет компенсации процентной ставки по ипотеке. Банк учитывает эту сумму в общем объеме платежей и пропорционально снижает процентную ставку. В остальном условия кредитования практически не отличаются от стандартных.Для целей анализа конкурентных преимуществ ипотечных продуктов, предлагаемых российскими банками, рассмотрим ипотечные программы на приобретение и под залог недвижимости, разработанные и предоставляемые банками-лидерами рынка ипотечного кредитования. Для этого рассмотрим кредитные программы банков-лидеров рынка по результатам 2015г. – Сбербанка России, ВТБ 24 и ДельтаКредит. Стоит отметить, что первые два являются крупными государственными банками, третий – частным. Все рассматриваемые банки участвуют в государственных ипотечных программах.Продуктовая линия ипотечных кредитов Сбербанка представлена стандартными программами и программами с государственным участием.1. Ипотека с государственной поддержкой. Критерии получения кредита представлены в таблице 2.6.Таблица 2.6Критерии получения кредита по программе «Ипотека с государственной поддержкой»Параметры кредитаЗначенияПервоначальный взносОт 20% стоимости приобретаемого жилого помещенияСумма кредита300 – 8000 тыс.руб.Срок кредитаОт 12 месяцев до 30 лет (включительно)Процентная ставка в рубляхОт 11,4%, фиксированнаяКомиссия за выдачу кредитаОтсутствуетВалюта кредитаРублиВозможность рассчитать стоимость кредитаЕсть, реализована на сайте банкаОбъект недвижимостиПервичный рынок жильяКонкурентные преимущества программы:- для клиентов, обсуживающихся в банке на зарплатном проекте, достаточно паспорта и заявления на кредит;- возможность привлечения созаемщиков для увеличения суммы кредита;- для объектов первичного рынка отсутствуют ограничения по завершению строительства;- возможность досрочного погашения;Банк также декларирует возмещение налога на доходы по ипотечному кредиту как «дополнительное преимущество», однако фактически это возврат государством части процентных расходов посредством налоговой службы, к финансированию которого банк отношения не имеет. Прочих возможностей государственной поддержки программа не содержит.2. Приобретение готового жилья. Критерии получения кредита представлены в таблице 2.7.Таблица 2.7Критерии получения кредита по программе «Приобретение готового жилья»Параметры кредитаЗначенияПервоначальный взносОт 15% стоимости приобретаемого жилого помещенияСумма кредита300 – 15000 тыс.руб.Срок кредитаОт 12 месяцев до 30 лет (включительно)Процентная ставка в рубляхОт 12,5%, фиксированнаяКомиссия за выдачу кредитаОтсутствуетВалюта кредитаРублиВозможность рассчитать стоимость кредитаЕсть, реализована на сайте банкаОбъект недвижимостиПервичный и вторичный рынок жильяКонкурентные преимущества программы:- кредит может быть предоставлен без подтверждения дохода и занятости;- отсутствие комиссий;- льготные условия кредитования для молодых семей (пониженная процентная ставка);- специальные условия для «зарплатных» клиентов и сотрудников компаний, аккредитованных ПАО Сбербанк;- выдача кредитной карты (лимит можно использовать для оплаты ремонта квартиры).Негативный моментом программы является действующие система «надбавок» к кредитной ставке, не всегда обоснованных риском, а также навязывание сервиса сейфовых ячеек СБ,3. Приобретение строящегося жилья. Критерии получения кредита представлены в таблице 2.8.Таблица 2.8Критерии получения кредита по программе «Приобретение строящегося жилья»Параметры кредитаЗначенияПервоначальный взносОт 15% стоимости приобретаемого жилого помещенияСумма кредита300 – 15000 тыс.руб.Срок кредитаОт 12 месяцев до 30 лет (включительно)Процентная ставка в рубляхОт 13%, фиксированнаяКомиссия за выдачу кредитаОтсутствуетВалюта кредитаРублиВозможность рассчитать стоимость кредитаЕсть, реализована на сайте банкаОбъект недвижимостиПервичный рынок жильяКонкурентные преимущества программы:- кредит может быть предоставлен без подтверждения дохода и занятости;- отсутствие комиссий;- льготные условия кредитования для молодых семей (пониженная процентная ставка);- выдача кредитной карты.Недостатком является аналогичная система процентных «надбавок», а также предоставление дополнительного залога или поручительства. 4. Ипотека + материнский капитал. Является дополнением к ипотечным программам «Приобретение готового жилья - Единая ставка» и «Приобретение строящегося жилья». Позволяет при наличии сертификата использовать в качестве первоначального взноса материнский капитал. Преимущества стандартные для банка, обязательным является подтверждение доходов.5. Строительство жилого дома. Является целевой кредитной программой для возведения индивидуального первичного жилья. Критерии получения кредита представлены в таблице 2.9.Таблица 2.9Критерии получения кредита по программе «Строительство жилого дома»Параметры кредитаЗначенияПервоначальный взносОт 25% договорной/оценочной стоимостиСумма кредита300 – 15000 тыс.руб.Срок кредитаОт 12 месяцев до 30 лет (включительно)Процентная ставка в рубляхОт 13,5%, фиксированнаяКомиссия за выдачу кредитаОтсутствуетВалюта кредитаРублиВозможность рассчитать стоимость кредитаЕсть, реализована на сайте банкаОбъект недвижимостиПервичный рынок жильяКонкурентные преимущества в рамках стандартных для банка + возможность отсрочки погашения основного долга до 2-х лет или пролонгации кредита в случае увеличения стоимости залога.Недостатки программы: система процентных «надбавок» и необходимость предоставления дополнительного залога на срок возведения объекта ипотеки.6. Загородная недвижимость – программа финансирования приобретения/строительства дачи (садового дома), других строений потребительского назначения и земельных участков. Критерии получения кредита представлены в таблице 2.10.Таблица 2.10Критерии получения кредита по программе «Загородная недвижимость»Параметры кредитаЗначенияПервоначальный взносОт 25% договорной/оценочной стоимостиСумма кредита300 – 15000 тыс.руб.Срок кредитаОт 12 месяцев до 30 лет (включительно)Процентная ставка в рубляхОт 13%, фиксированнаяКомиссия за выдачу кредитаОтсутствуетВалюта кредитаРублиВозможность рассчитать стоимость кредитаЕсть, реализована на сайте банкаОбъект недвижимостиПервичный рынок жильяКонкурентные преимущества в рамках стандартных для банка + возможность отсрочки погашения основного долга до 2-х лет или пролонгации кредита в случае увеличения стоимости залога.Недостатки программы: система процентных «надбавок» и необходимость предоставления поручителя-физического лица.7. Военная ипотека - предоставляется военнослужащим (участникам накопительно-ипотечной системы) на приобретение готового жилья. Критерии получения кредита представлены в таблице 2.11.Таблица 2.11Критерии получения кредита по программе «Военная ипотека»Параметры кредитаЗначенияПервоначальный взносОт 20% стоимости приобретаемого жилого помещенияСумма кредитаДо 1900 тыс.руб.Срок кредитаОт 12 месяцев до 15 лет (включительно)Процентная ставка в рублях12,5%, фиксированнаяКомиссия за выдачу кредитаОтсутствуетВалюта кредитаРублиВозможность рассчитать стоимость кредитаЕсть, реализована на сайте банкаОбъект недвижимостиВторичный рынок жильяКонкурентные преимущества программы:- пониженная процентная ставка по сравнению с остальными программами;- возможность приобретения квартиры, комнаты, жилого дома с землей или таун-хауса на вторичном рынке;- получение кредита без подтверждения платежеспособности;- страхование жизни и здоровья заемщика не является обязательным условием кредитования.Наиболее лояльная к клиентам программа, без дополнительных штрафов, залогов, процентных «надбавок» и комиссий. Срок погашения ограничен возрастом (45 лет).8. Нецелевой кредит под залог недвижимости. Критерии получения кредита представлены в таблице 2.12.Таблица 2.12Критерии получения кредита по программе «Нецелевой кредит под залог недвижимости»Параметры кредитаЗначенияПервоначальный взнос-Сумма кредита500 – 10000 тыс.руб.LTV60%Срок кредитаОт 12 месяцев до 20 лет (включительно)Процентная ставка в рубляхОт 15,5%, фиксированнаяКомиссия за выдачу кредитаОтсутствуетВалюта кредитаРублиВозможность рассчитать стоимость кредитаЕсть, реализована на сайте банкаОбъект недвижимостиПервичный и вторичный рынок недвижимости (в т.ч. гаражи и земельные участки) Дополнительных конкурентных преимуществ, кроме собственно условий программы, нет. Недостатком является ограничение по способу получения дохода - кредит не предоставляются заемщику в случае:​- получения дохода как индивидуальный предприниматель;- трудоустройства в качестве директора, главного бухгалтера или прочего персонала топ-менеджмента, имеющего право первой подписи, на предприятии со штатом до 30 сотрудников;- получения дохода от собственности в капитале предприятия с правом владения долей более 5%;- получения дохода от участия в крестьянском (фермерском) хозяйстве.Рассмотрим ипотечные программы банка ВТБ-24. Конкурентным преимуществом ипотечной политики этого банка являются партнерские программы с ведущими участниками рынка жилья. Кроме того, банк принимает участие в государственных ипотечных проектах. Данные по ипотечным программам банка ВТБ24 представлены в таблице 2.13.Таблица 2.13Ипотечные программы банка ВТБ24№ПрограммаУсловияКонкурентные преимуществаНедостатки1Ипотечный кредит с государственной поддержкойФиксированная ставка от 11,4%Прямое сотрудничество с застройщиками, риелторами, базы аккредитованных новостроекРасширенная тарификация в части ипотечного кредитования (отсутствуют комиссии за выдачу, однако присутствует масса других комиссий при оформлении кредита)Первоначальный взнос от 20%Возможность оформление по минимальному пакету документовСрок – до 30 летВозможность использования жилищного сертификата в качестве оплаты первоначального взносаСумма – до 8000 тыс.руб.Возможность выбора страховой компании, в т.ч. без аккредитацииАкции с участниками рынка недвижимостиПриобретение на льготных условиях недвижимости из «Витрины залогового имущества» (ипотека, изъятая у неплательщиков)2Покупка готового жильяФиксированная ставка от 13,5%Бонусы программы «Коллекция»Первоначальный взнос от 20%Стандартный перечень преимуществ аналогично п.1Срок – до 30 летПоощрение заемщиков-клиентов банка процентным дисконтом Сумма – от 1,5 до 90 млн.руб.3Квартира в новостройкеАналогично п.2Поощрение заемщиков-клиентовв банка процентным дисконтомВлияние застройщика и схемы приобретения квартиры на условия кредитованияБонусы программы «Коллекция»Стандартный перечень преимуществ аналогично п.14Залоговая недвижимостьФиксированная ставка от 12%Стандартный перечень преимуществ аналогично п.1Ограниченный выбор жилья и цены на негоПервоначальный взнос от 20%Льготные условия кредитованияСрок – до 30 летБонусы программы «Коллекция»Сумма – от 1,5 до 90 млн.руб.5Ипотека для военныхФиксированная ставка от 12,5%Стандартный перечень преимуществ аналогично п.1Ограничения по возрасту (до 45 лет на момент полного погашения)Первоначальный взнос от 20%Льготные условия кредитованияСрок до 14 летБонусы программы «Коллекция»Сумма – до 1,93 млн.руб.6Победа над формальностямиФиксированная ставка от 14,5%Сокращенный пакет документовПовышенный уровень риска = повышенные расходы для заемщикаПервоначальный взнос от 40%Принятие решения в течение 24 часовСрок до 20 летВторичный и первичный фондСумма – от 1,5 до 15 млн.руб.Бонусы программы «Коллекция»Стандартный перечень преимуществ аналогично п.1Относительно условий Сбербанка ВТБ24 имеет следующие преимущества ипотечных программ общего характера:- поощрение заемщиков-клиентов банка процентным дисконтом (в отличие от «принудительных» процентных надбавок Сбербанка, призванных привлечь клиентов, но оказывающих противоположный эффект);- расширенный список программ для вторичного рынка;- активная реклама и продвижение реализации залогового имущества, наращивание за счет данного сегмента клиентской базы и улучшение качества кредитного портфеля;- широкий выбор партнёрских программ и сопутствующих и бонусов;- существенно расширенные по сравнению со Сбербанком лимиты кредитования.Кредитование под залог имеющейся недвижимости как ипотечная программа отсутствует.