Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Правовое регулирование оборота недвижимости набирает с каждым днем актуальность, тем самым подчеркивая необходимость построения эффективного законодательства.
Правовое регулирование недвижимости в действующем законодательстве Российской Федерации имеет некоторые сложности, такие как: неопределенность критериев разграничения имущества на движимое и недвижимое и отсутствие четкого понимания смысла и назначения процедур государственной регистрации прав.
Критерий о прочности с землей не является новым, но и на сегодняшний день дискуссия о критериях отнесения имущества к недвижимому достаточно актуальна. В рамках данной дискуссии были обозначены две позиции автором.
Авторы первой группы придерживаются позиции основной критерия разграничения – связь с землей (например, Е. А. Сухано ...

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 5
1.1. Недвижимое имущество: понятие и критерии отнесения объектов к недвижимости 5
1.2. Классификация объектов недвижимого имущества 11
1.3. Единый недвижимый комплекс как новый вид недвижимого имущества 15
ГЛАВА 2. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ 17
2.1. Правовая природа и функции Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ и её Управления по Волгоградской области как субъектов отношений в сфере государственной регистрации прав 17
2.2. Этапы государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и их закрепление в российском законодательстве 24
2.3. Проблемы осуществления государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и пути их решения 27
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 59
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 62
СПИСОК НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ АКТОВ 65
МАТЕРИАЛЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ 67

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Развитие гражданского оборота России в условиях рыночной экономики требует построения эффективной, нормативной правовой основы; адекватно отражающей потребности общества и прежде всего хозяйствующих субъектов. Доброкачественное современное законодательство является; одним из условий инвестиционной привлекательности России и повышения предпринимательского потенциала. Правовое регулирование рыночных отношений с каждым годом становится все более сложным, насыщенным, широко развернутым и летально проработанным. С развитием рыночной экономики существенно повышается роль правового регулирования гражданских отношений, представляющих собой её организационную основу.
Цель работы состоит в исследовании категории недвижимого имущества, выявление проблем в исс ледуемой области.
Для реализации поставленной цели в настоящей работе решались следующие задачи:
Проанализировать понятие недвижимого имущества;
Рассмотреть проблему классификации недвижимости;
Обозначить критерии классификации недвижимости;
Проанализировать этапы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
Обозначить проблемы в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Теоретическую основу исследования составляют труды С. С. Алексеева, М: И: Брагинского, М. М. Валеева, Б. М. Гонгало, О. А. Красавчикова, П. В. Крашенинникова, А. П. Сергеева, К. И. Скловского, С. А. Степанова, Е. А. Суханова, Ю. К. Толстого и др.

Объект исследования составляют регулируемые гражданским правом отношения, возникающие по поводу недвижимого имущества.
Предмет исследования: комплексный правовой анализ норм об объектах недвижимого имущества, выявление проблем в процессе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Методологическая база исследования. В работе применялись общенаучные методы, такие как: анализ, синтез, научная абстракция, сравнение, обобщение, функциональная классификация,
Структура работы состоит из введения, двух глав, которые делятся на параграфы, заключения и списка использованной литературы.

Норма же ГК РФ, по сути, устанавливает невозможность отмены записи о праве на недвижимость, внесенной в пользу добросовестного приобретателя, приобретшего недвижимость по возмездной сделке, при условии, что вещь не была утрачена собственником против его воли.Главным недостатком формулировки абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ является то, что законодатель по какой-то причине отказался от недвусмысленной формулировки материальной стороны публичной достоверности путем указания случаев, когда допускается отмена записи, внесенной в Реестр. На самом деле речь ведь идет именно об этом: если приобретатель добросовестно и возмездно приобрел недвижимую вещь от лица, которое не имело право ее отчуждать (т.е. право отчуждателя хотя бы и было внесено в ЕГРП, но материально-правовых предпосылок для внесения записи не было), то собственность приобретается таким приобретателем бесповоротно: запись об этом праве уже не может быть оспорена действительным собственником. Вместо этого в ГК РФ была помещена туманная фраза о моменте, с которого добросовестный приобретатель считается собственником, и условиях такого приобретения.Лицо, добросовестно полагавшееся на записи реестра и заключившее договор купли-продажи, но не ставшее зарегистрированным собственником имущества к моменту обнаружения неуправомоченности отчуждателя, не вправе требовать государственной регистрации перехода права на недвижимую вещь ни от контрагента по договору (так как у него нет распорядительной власти над вещью), ни от действительного собственника (так как тот не обязывался перед приобретателем передать тому вещь в собственность). В описанной ситуации добросовестное лицо может лишь требовать от стороны по договору возмещения причиненных убытков.Представляется, что распространение жесткого стандарта поведения на всех участников оборота (и коммерсантов, и граждан) вряд ли верно, ведь профессиональные навыки коммерсанта позволяют предъявлять к нему такие требования, которые не могут быть предъявлены к гражданину, соответствующими навыками не обладающему. С другой стороны, не оправдано и смягчение требований к стандарту поведения коммерсанта, которое будет неизбежно, если ко всем участникам оборота применять более мягкий подход. По всей видимости, оптимальной будет все же дифференциация, учитывающая специфику соответствующего участника оборота.Приведу такой пример. Из договора купли-продажи, на основании которого была внесена запись о праве собственности отчуждателя, приобретателю было бы очевидно, что отчуждатель приобрел недвижимость по заниженной цене незадолго до ее перепродажи. Это обстоятельство должно вызывать подозрения у покупателя, поэтому вступивший в такую сделку приобретатель считается поступившим легкомысленно не так, как на его месте поступил бы разумный и осмотрительный участник оборота.Однако приобретатель доверился только выписке из реестра, свидетельствующей о праве собственности отчуждателя, не предложив тому дополнительно представить для ознакомления договор, на основании которого было зарегистрировано право собственности отчуждателя. Возникает вопрос: добросовестен ли приобретатель? В зависимости от требования к стандарту поведения ответ будет разным. Для коммерсанта, наверное, естественно было бы не только проверить, имеется ли запись о праве собственности в реестре, но и то, каково было основание возникновения права собственности. Это связано с тем, что коммерсант должен быть более осмотрительным, так как ему приходится чаще сталкиваться со сделками, отклоняющимися от нормы. Для гражданина же вполне естественным является просто довериться реестру, так как его участие в обороте, как правило, ограничивается мелкими бытовыми сделками, поэтому ожидать от него повышенной осмотрительности было бы неправильно.Добросовестность доказывается, а не предполагается приобретателем. Причем здесь нет сложностей, связанных с доказыванием отрицательного факта, так как приобретатель, ссылающийся на добрую совесть, должен доказать не то, что он не знал и не мог знать (это действительно отрицательный факт, который не доказывается, а опровергается другой стороной процесса) о неуправомоченности отчуждателя, а то, что он действовал в рамках стандарта поведения, принятого в обороте при совершении подобного рода сделок.Особенность регистрационного режима заключается в том, что он предполагает наличие специального инструмента, разрушающего добросовестность, - отметки о правопритязании в отношении недвижимой вещи, заявленном в судебном порядке, которая вносится в реестр (п. 1 ст. 7 Закона о регистрации). Отметка не препятствует государственной регистрации перехода права на имущество, однако всякий приобретатель утрачивает возможность ссылаться на публичную достоверность реестра, так как право притязания указывается в выписке, составляемой регистратором.Публичная достоверность защищает только возмездное приобретение. Наиболее распространенное объяснение этому заключается в том, что при «взвешивании» интересов собственника, утратившего свое имущество, и приобретателя, пусть и добросовестного, но приобретшего имущество безвозмездно, интерес собственника должен заслуживать защиты. Против этого часто возражают в том смысле, что с догматической точки зрения нет никакой разницы между возмездным и безвозмездным приобретением, так как публичная достоверность реестра является следствием доверия к записям, а оно, в свою очередь, не зависит от того, уплатил ли приобретатель вещи ее цену или нет.Однако данное рассуждение хотя и формально безупречно, не может быть оценено в отрыве от того простого обстоятельства, что публичная достоверность, защищая приобретателя, прекращает право действительного собственника, т.е. покушается на центральный элемент современного экономического уклада. По всей видимости, именно поэтому догматическая стройность конструкции публичной достоверности должна быть скорректирована с учетом того, понес или не понес приобретатель затраты на приобретение имущества.Еще один очень интересный аспект возмездности приобретения заключается в том, что следует понимать под возмездностью. Фактическую полную оплату приобретенной вещи? Или приобретателю нужно оплатить более половины стоимости вещи? Или достаточно того, чтобы сделка, по которой была приобретена вещь, предусматривала условие о встречном предоставлении со стороны приобретателя?Судебная практика ответила на этот вопрос следующим образом: возмездный приобретатель - только тот, кто полностью оплатил стоимость вещи. Данное решение хотя и не является тонким, позволяет избежать множества проблем практического свойства (например, не вполне понятно, чем приобретатель, который оплатил 49% стоимости вещи, хуже того, кто оплатил 51%). Разумеется, и оно не идеально: например, следует ли считать приобретателя возмездным в ситуации, когда он оплатил имущество, к примеру, путем выдачи отчуждателю собственного векселя со сроком платежа, который наступит через три года после приобретения недвижимости? По всей видимости, на эти вопросы должна будет ответить судебная практика...Публичная достоверность реестра защищает приобретателя недвижимого имущества, которое выбыло от его собственника не против его воли. В случае с движимостью признак «выбывшее по воле (без воли) собственника» работает безотказно и эффективно, помогая разрешить коллизию интересов собственника и приобретателя на основе так называемой концепции наименьшего зла. Однако в сфере недвижимости реализация этого принципа сталкивается с некоторым затруднением. В чем именно проявляется утрата собственником вещи против воли: в том, что его силой изгнали из принадлежащей ему недвижимости (с земельного участка)? Или в том, что запись о праве действительного собственника была прекращена в результате подлога? Или и в том и в другом?Совершенно очевидно, что «утрата против воли» должна включать в себя любую ситуацию, когда запись о праве собственности действительного собственника была прекращена без его на то воли (в первую очередь в результате подлога). Представим себе, что после внесения в реестр записи о переходе права, основанной на подложных документах, тот, кто подделал документы – основания для внесения записи о прекращении права собственности у действительного собственника, при помощи силы лишил собственника владения его недвижимостью, соединив в одних руках «знак» права (запись в реестре) и владение вещью. Но, несмотря на то что приобретатель вещи от такого лица в описанной ситуации, скорее всего, будет добросовестным, было бы совершенно несогласным с чувством права и справедливости не защитить собственника, утратившего свое имущество!Усложним ситуацию. Представим себе, что в реестр внесена поддельная запись, но владение вещью не захвачено. По всей видимости, в такой ситуации могут быть сомнения в первую очередь в добросовестности приобретателя, так как разъединение записи о праве и владения недвижимой вещью (причем в ситуации, когда владелец, скорее всего, себя полагает собственником) должно вызывать подозрения у потенциальных покупателей. Если же основания для возникновения такого рода подозрений у приобретателя отсутствуют (например, недвижимая вещь была передана в аренду, а арендатор на основании подложных документов добился внесения себя в реестр в качестве собственника), то собственник все равно должен быть защищен, так как для оборота недвижимости обстоятельства внесения записи в реестр имеют большее значение, чем характер приобретения владения вещью.И наконец, третья ситуация совсем проста для квалификации: владелец предлагает приобрести недвижимую вещь, не будучи ее собственником, но просто владея ею (например, захватив ее у действительного собственника). Здесь просто не будет повода для обсуждения добросовестности приобретателя, потому что в обсуждаемой ситуации запись о переходе права в пользу приобретателя никогда не будет сделана.В российском гражданском праве публичная достоверность реестра традиционно обсуждается лишь применительно к приобретению лицом, добросовестно положившимся на данные реестра, права собственности от того, кто был ошибочно внесен в реестр. Любые попытки защитить публичной достоверностью того, кто, доверившись реестру, устанавливал в свою пользу иное право на недвижимую вещь (в первую очередь - ипотеку), не встречали поддержки у судов, которые, оставаясь на позиции крайнего нормативизма, указывали на то, что такого основания для приобретения, как добросовестное поведение, для приобретения иных прав, чем собственность, законом не установлено.Между тем серьезный перелом в судебной практике по этому вопросу произошел во второй половине 2011 г. Президиум ВАС РФ разрешил два дела, постановления по которым, по сути, сформировали в современном российском праве концепцию защиты добросовестного залогодержателя.Первое из них – дело, в котором обсуждаются последствия недействительности сделки, совершенной с нарушением корпоративных процедур, применительно к ипотеке, установленной в пользу банка лицом, являвшимся покупателем по оспариваемому договору. Суды нижестоящих инстанций согласились с тем, что купля-продажа, покупатель по которой впоследствии передал приобретенное имущество в ипотеку банку, была недействительна, так как она совершена с нарушением правил о корпоративном одобрении сделок. Следовательно, по мнению судов, залог был установлен несобственником, и потому он ничтожен. Однако Президиум ВАС РФ решил дело иначе, указав, что банк, действуя добросовестно, положился на данные ЕГРП о том, что собственником недвижимого имущества является залогодатель, и потому он должен быть защищен при применении реституции. Иными словами, действительный собственник получил свое имущество обратно, обремененное залогом в пользу банка, который, в свою очередь, обеспечивал возврат кредита другой стороной недействительной сделки.Таким образом, в этом деле Президиум ВАС РФ впервые признал, что добросовестно можно приобрести не только право собственности, но и право залога.Другое дело, которое также затрагивает эту проблему и в котором был показан иной ее аспект, - это дело о купле-продаже закладных, в котором имел место следующий спор.Некто по подложным документам зарегистрировал себя в качестве собственника квартиры, действительный собственник которой умер, не оставив наследников. Впоследствии его сообщник получил в банке кредит на покупку квартиры под ее залог, выдав банку соответствующую закладную. Закладная была продана другому банку, но в этот момент выяснилось, что продавец приобрел право собственности на проданную квартиру путем подлога. Оба мошенника были осуждены, а суд общей юрисдикции признал право собственности муниципального образования, приобретенное им в порядке наследования выморочного имущества. Банк, являвшийся новым держателем закладной, обратился с требованием к другому банку - продавцу закладной, суть которого сводилась к возмещению убытков, причиненных неисполнением договора купли-продажи закладных. Суды отказали в иске со ссылкой на то, что банку - держателю закладной по-прежнему принадлежит право требовать исполнения кредитного договора от своего контрагента (который к тому времени отбывал наказание за совершенное преступление); кроме того, суды также указали, что до решения судом общей юрисдикции спора о признании права собственности на квартиру на нее было обращено взыскание по требованию банка. Однако Президиум ВАС РФ отменил судебные акты, указав, что залог в описываемой ситуации прекратился, так как он был зарегистрирован органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании подложных документов, т.е. в отсутствие волевых действий собственника.Таким образом, в описанных двух делах высшая судебная инстанция, по сути, распространила принципы защиты добросовестного приобретателя (в первую очередь - критерий внесения записи "по воле (против воли)"), указанные в ст. 302 ГК РФ, на лиц, которые, добросовестно положившись на данные реестра, приобрели в свою пользу право залога недвижимого имущества.Специалитет реестра. Проблемы квалификации объекта в качестве недвижимой вещи. Под специалитетом реестра следует понимать тождество объекта недвижимости его описанию, изложенному в реестре. На деле это проявляется в связи между реестром прав на недвижимость и описаниями недвижимой вещи (в терминологии современного российского Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) – кадастровыми паспортами).Существует, впрочем, и иное, более узкое значение принципа специалитета – специальность реестра: это точное описание предмета и суммы каждого обременения недвижимости (и далее). Такое понимание специалитета выражено в ст. 22 Закона об ипотеке, в соответствии с которой в реестре должно содержаться указание на «сумму обеспечиваемого ипотекой обязательства». Такое значение принцип специалитета имел там, где допускалась так называемая генеральная ипотека, то есть установление залога на все имущество должника.Кадастровые описания могут составлять самостоятельный систематизированный свод информации, обычно именуемый земельным кадастром, который существует отдельно от реестра, в котором фиксируются права на недвижимое имущество. Именно так сегодня организована система кадастрового учета недвижимых вещей в России: в соответствии с Законом о кадастре государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Законом сведений.Однако Законом о кадастре также установлено (эта норма вступила в силу с 1 января 2012 г.), что Государственный кадастр недвижимости на электронных носителях является частью единой федеральной информационной системы, объединяющей государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях. Тем самым законодатель, по всей видимости, ориентирует органы исполнительной власти на создание единой информационной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, состоящей из двух подсистем: реестра (содержащего записи о правах и обременениях) и кадастра (содержащего описания объектов).В случае если кадастр как самостоятельный свод информации об объектах недвижимости отсутствует, реестр должен иметь в своей основе кадастровую карту, к которой "привязываются" разделы реестра, соответствующие конкретным объектам недвижимого имущества. В принципе, нечто похожее существует в России и сегодня: это публичная кадастровая карта, создание которой было предусмотрено Законом о кадастре (п. 4 ст. 13).Следующий вопрос, который неизбежно возникает при обсуждении специалитета реестра, - это проблема поддержания актуальности описания объектов, записи о правах на которые внесены в реестр. Иными словами, насколько далеко должно простираться требование специалитета реестра: только на момент открытия раздела реестра и внесения в него первой записи о праве на объект или правообладатель обязан поддерживать соответствие описания объекта в реестре его фактическому, действительному состоянию?В отношении земельных участков проблема решается довольно просто: без установления новых границ (проведения межевых работ, отражения их результата в кадастре) земельного участка как новой вещи просто не может существовать (ст. 11.1 ЗК РФ). Однако в отношении зданий, сооружений, помещений это не так: границы этих вещей (контуры внешних стен здания, конфигурация помещения и т.п.) устанавливаются не юридически (путем проведения специальной процедуры, как в случае с участками), а фактически, т.е. по физически существующим параметрам здания, строения, помещения и т.п.Следовательно, возникает такой вопрос: если в реестре содержится запись о праве собственности, скажем, на двухэтажное здание общей площадью 200 кв. м, но в результате реконструкции (законной!) оно изменилось - стало трехэтажным зданием площадью 300 кв. м, то что происходит с правом на объект? Собственник, разумеется, может обратиться к регистратору с заявлением о внесении изменений в сведения об объекте; но в случае если земельный участок под зданием принадлежит собственнику здания на праве собственности, то серьезных юридических стимулов поддерживать актуальность описания объекта (здания) у его собственника нет. Кроме того, у собственника реконструированного объекта нет и юридической обязанности актуализировать описание объекта, содержащегося в реестре.Следовательно, реестр в части описания недвижимой вещи (за исключением земельного участка) не является достоверным и на его записи третьи лица полагаться не могут. Впрочем, эта ситуация является довольно безобидной, но, правда, до тех пор, пока собственник не совершит сделку с таким объектом, результат которой (в виде зарегистрированного права или обременения) будет отражен в реестре. Ведь в этой ситуации перед сторонами сделки стоит дилемма: как описывать предмет сделки в договоре? Так, как он описан в реестре? Но ведь это описание не соответствует действительности, следовательно, стороны сделки об этом не могут не знать. Или так, как объект существует в действительности? Практика свидетельствует о том, что в описываемой ситуации стороны сделок, как правило, указывают в договоре то описание объекта недвижимости, которое соответствует записям в реестре, пусть даже оно и не отражает его действительное состояние. Для частных сделок это в первую очередь вопрос рисков их сторон; намного более серьезные затруднения возникают тогда, когда записи в реестр (в первую очередь - о переходе права собственности) вносятся в результате вмешательства публичной власти (например, в ходе продажи имущества на публичных торгах в ходе исполнительного производства, обращения взыскания на предмет залога, конкурсного производства и т.п.).