Формирование межевого дела и оценка стоимости земельного участка с жилым домом по улице Автономных республик в г. Екатеринбурге.

Заключение
В системе управления недвижимым имуществом одним из основных на-правлений является достоверный технический учёт, который основывается на систематическом обследовании объектов недвижимости - технической инвен-таризации зданий и сооружений.
Общая технология кадастрового учета земельных участков условно может быть разделена на: подготовительные работы, основные работы.
Основные работы кадастрового учета начинаются с формирования зе-мельного участка как объекта кадастрового учета. Формирование объектов кадастрового учета представляет собой последовательность землеустроительного и кадастрового формирования. Землеустроительное формирование, которое выполняется органом по межеванию и формированию (ОМ и Ф), включает межевание и формирование земельного участка на местности.
Результаты фо ...

Оглавление:
Введение 3
1. Теоретические основы понятия межевания и оценки земельных участков 7
1.1. Рыночная оценка земельных участков в условиях формирующегося рынка недвижимости 7
1.2. Понятие и составные части межевания 11
1.3. Методы оценки земельных участков 16
2. Процедура подготовки межевого дела по объекту недвижимости 30
2.1. Процедура подготовки межевого дела по участку 30
2.2. Подготовка межевого плана 41
2.3. Подготовка технического плана по составляющим участка 44
3. Оценка стоимости земельного участка с жилым домом (на примере г. Екатеринбурга). 49
3.1. Описание земельного участка и индивидуального жилого дома 49
3.2. Оценка рыночной стоимости земельного участка и строения сравнительным подходом 58
3.3. Оценка улучшений затратным методом 69
Заключение 78
Библиографическийсписок 80
Приложение 83

Введение
Перераспределение земель, введение многообразия форм собственности и хозяйствования, новые земельные отношения, по существу, привели к формированию нового земельного строя
Вместе с тем реформирование существовавшей системы землепользова-ния, перераспределение земель привели к появлению негативных явлений в землепользовании.
В результате поспешного и беспорядочного выделения значительных площадей земельных угодий из состава бывших колхозов совхозов практически разрушена существовавшая система организации территории и использования земель, стабильность и компактное землепользование.
Земельная реформа коснулась в основном только земель сельскохозяйственного назначения. Не проведено разграничение земель, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федер ации и муниципальной собственности. Не выделены земли с особым правовым режимом использования.
Поэтому наведение порядка в использовании земель и землепользований, введение в действие механизма повышения их эффективности должны стать основой земельной политики государства.
Опыт развитых зарубежных стран и России показывает, что реальным механизмом регулирования земельных отношений, наведения порядка в землепользовании, использования и охране земель, в переустройстве территории может быть только землеустройство, в ходе которого должен обеспечиваться переход к новым земельным отношениям с новыми формами хозяйствования, собственности, владения и пользования земельными участками.
Анализ состояния землеустройства за прошедшее десятилетие показывает на снижение роли землеустройства в осуществлении реформирования земельных отношений, отсутствие четкой программы развития землеустройства, как в настоящее время, так и на перспективу. Между тем, практика показала, что только на основе проектной землеустроительной документации, в комплексе увязывающей правовые, экономические и экологические условия создания и совершенствования землепользования, возможно, обеспечить повышение эффективности проведения земельных преобразований.
Впервые на обязательность проведения землеустройства указано в принятом в июле 2001 года Федеральном законе «О землеустройстве».
Со вступлением в силу 1 марта 2008 года Федерального Закона от 24 июля 2007 г. 221 - ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в порядке проведения межевания, регистрации объектов недвижимого имущества и учете произошли существенные изменения.
Так, например, теперь в кадастре будут учитываться не только земельные участки, но и другие объекты недвижимости: здания, сооружения и объекты незавершенного строительства; в кадастре будут содержаться сведения не только об объектах недвижимого имущества, административно-территориальных границах, но и о границах территориальных зон и зон с особыми условиями использование территории.
Проведение кадастровых работ (межевание), возлагается на кадастровых инженеров, которые осуществляют свою деятельность на коммерческой основе. И при согласовании границ земельного участка произошли изменения во времени его проведения.
Это говорит о том, что современное земельное законодательство посто-янно развивается, происходят какие-либо изменения или поправки при проведении государственной регистрации, учете, в том числе и межевании земель, для того, чтобы упростить систему оформления документов.
Актуальность темы исследования в том. Что на современном этапе развития общества процесс межевания земли находится в списке первоочередных задач, которые приходится решать человечеству, так как земля такой природный ресурс, который обеспечивает людей продовольствием.
Поэтому нельзя пренебрегать требованиями по оформлению, качеству и точности работ, произведенных вследствие оформления межевого плана. Иногда из-за малейших неточностей или ошибок, появившихся в процессе выполнения геодезических работ, возникают такие ситуации, следствием которых являются тысячи судебных разбирательств, возникших по разнообразным причинам.
Цель работы – рассмотреть особенности формирования межевого дела и провести оценку земельного участка с жилым домом.
Основные задачи работы:
- рассмотреть теоретические основы понятия межевания и оценки земель-ных участков;
- проанализировать процедуру подготовки межевого дела по объекту не-движимости;
- провести оценку стоимости земельного участка с жилым домом (на примере г. Екатеринбурга);
- сделать выводы по проведенной работе и применении данных расчетов на практике.
Объект исследования - земельный участок с жилым домом в г. Екатеринбург, ул. Автономных республик, д.16.
Предмет исследования – особенности межевания и оценки земельных участков.
Теоретическую и методологическую основу исследования составляют научные положения, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных экономистов по проблемам рыночной экономики, экономики недвижимости, оценке стоимости и эффективности использования недвижимости, в частности земельных участков.
Проблемы оценки и развития рынка земли и недвижимости исследованы в трудах зарубежных и отечественных ученых-экономистов. В 1991-1992 гг. общественности стали известны работы зарубежных ученых по проблемам недвижимости.
Это перевод книг Д. Фридмена и Н. Ордуэя «Анализ и оценка принося-щей доход недвижимости» и книги Г. Харрисона «Оценка недвижимости». Большинство работ, изданных как за рубежом авторов Ч. Амерсона, Г. Гаррисона, Д.Купера, И.Джонсона, У. Шепкела, А.Ринга, Б. Бойса, а также российских ученых - В. Рутгайзера, К. Тарасевича, Н.Артеменкова, носит конкретно экономический характер и посвящены проблеме оценки земли.
В работах И.Т. Балабанова, Н.В. Буланова, В.А. Горемыкина, Н.Р. Гинзбурга, П.Г. Грабовского, Л.Л. Игнатова, А.В. Константиновского, Н.В. Маслова, Б.Д. Новикова, В.В. Смирнова, Г.М. Стерника, А.В. Черняка, В.Г. Шабалина раскрываются более широкие проблемы рынка недвижимости – маркетинг, управление, правовые аспекты, и другие вопросы.
В процессе исследования использовались методы исторического и логи-ческого исследования, теоретического обобщения и прогнозирования, системного экономического анализа, экономико-математического моделирования и др.

Сведения о геодезической основе, использованной при подготовке межевого планаСистема координат Местная Грачевская№ п/пНазвание пункта и тип знака геодезической сетиКласс геодезической сетиКоординаты, мХY12345————3. Сведения о средствах измерений№ п/пНаименование прибора (инструмента, аппаратуры)Реквизиты сертификата прибора (инструмента, аппаратуры)Реквизиты свидетельства о поверке прибора (инструмента, аппаратуры)1234———4. Сведения о наличии зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства на исходных или изменённых земельных участках№ п/пКадастровый номер земельного участкаКадастровые или иные номера объектов недвижимости, расположенных на земельном участке123—— 5. Сведения о частях исходных, изменённых или уточняемых земельных участков№ п/пКадастровый номер земельного участкаУчётные номера частей земельного участка12 3—— 1. Метод определения координат характерных точек границ земельных участков и их частей№ п/пКадастровый номер или обозначение земельного участка Метод определения координат12366:41:00 :0505001:ЗУ1Картометрический2. Точность положения характерных точек границ земельных участков№ п/пКадастровый номер или обозначение земельного участка Формулы, примененные для расчёта средней квадратической погрешности положения характерных точек границ (Мt), м12366:41:00 :0505001:ЗУ1Mt = 2,5 вычислено с использованием ПО "Геодезический калькулятор"3. Точность положения характерных точек границ частей земельных участков№ п/пКадастровый номер или обозначение земельного участка Учётный номер или обозначение частиФормулы, примененные для расчёта средней квадратической погрешности положения характерных точек границ (Мt), м1234———4. Точность определения площади земельных участков№ п/пКадастровый номер или обозначение земельного участка Площадь (Р), м2Формулы, примененные для расчёта предельно допустимой погрешности определения площади земельного участка (ΔР), м2123466:41:00 :0505001:ЗУ11208 EQ ∆P = 3,5 · M\s\do(t) · \r(P) 5. Точность определения площади частей земельных участков№ п/пКадастровый номер или обозначение земельного участка Учётный номер или обозначение частиПлощадь (Р), м2Формулы, примененные для расчёта предельно допустимой погрешности определения площади части земельного участка (ΔР), м212345——— EQ —1. Сведения о характерных точках границ образуемых земельных участковОбозначение земельного участка 66:41:00 :0505001:ЗУ1Обозначение характерных точек границыКоординаты, мСредняя квадратическая погрешность положения характерной точки (Мt), мОписание закрепления точкиХY12345н110071301,0010014307,722,5Не закрепленан210071375,7210014338,722,5Не закрепленан310071387,6510014357,802,5Не закреплена2. Сведения о частях границ образуемых земельных участковОбозначение земельного участка 66:41:00 :0505001:ЗУ1Обозначение части границыГоризонтальное проложение (S), мОписание прохождения части границыот т.до т.