Функции заказчика-застройщика при подготовке ПСД и выполнении СМР, сдаче объекта в эксплуатацию

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В процессе исследования нами было установлено, что успешность инвестиционно-строительных проектов во многом зависит от качества самой системы менеджмента, выбора наиболее эффективных управленческих технологий и методов. Для современного строительства, как сферы услуг, необходимо трансформировать подходы, ориентированные не на массового потребителя, а на максимальное удовлетворение индивидуальных потребностей конечных пользователей.
Качество продукта строительного проекта и уровень удовлетворенности пользователя зависят от эффективности коммуникаций между всеми заинтересованными сторонами: заказчиком-застройщиком, подрядчиками, поставщиками строительных материалов, конструкций и оборудования, а также с государственными инспекциями и органами местного самоуправления.
Современная ...

СОДЕРЖАНИЕ


ВВЕДЕНИЕ 3
1. Задачи заказчика-застройщика 4
2. Функции заказчика-застройщика при подготовке проектно-сметной документации 5
3. Функции заказчика-застройщика при выполнении строительно-монтажных работ 6
4. Функции заказчика-застройщика при сдаче объекта в эксплуатацию 9
5. Эффективность работы заказчика-застройщика при выполнении своих функций 10
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 13
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 14

ВВЕДЕНИЕ

Развитие рыночных отношений в России и становления рыночной экономики требует повышения уровня специализации экономико-управленческой деятельности, разработки специальных методов планирования, контроля сроков исполнения и организации взаимодействия исполнителей.
Заказчик, руководитель и его команда, инвестор, разработчик, поставщики и подрядчики относятся к основным учаcтникам проекта строительства, которые реализуют различные интересы в процессе своей деятельности. Заказчик является владельцем и пользователем будущих проектных результатов. В качестве заказчика может выступать одно или несколько физических и (или) юридических лиц.
Цель данной работы – изучение задач заказчика-застройщика, его функций при подготовке проектно-сметной документации (ПСД), выполнении строительно-монт ажных работ (СМР) и cдаче объекта в эксплуатацию.
Заказчик-застройщик в пределах своих прав, обязанностей и ответственности осуществляет ряд многочисленных функций, которые рассмотрены в данной работе.
Функции заказчика-заcтройщика весьма разнообразны. В них входит:
подготовка ПСД, ее согласование и утверждение в установленном порядке;
надзор за соблюдением норм и правил при осуществление СМР;
ведение отчетности по вопросам финансирования, в том числе оформление договоров подряда с генеральным подрядчиком;
контроль за проведением топографических и геологических работ;
осуществление общего надзора за строительством;
проведение сдачи в эксплуатацию законченных строительных объектов.
К услугам заказчика-застройщика прибегают в случае невозможности самостоятельно реализовать воплощение строительного проекта – отсутствие достаточного опыта и знаний для эффективного управления процессом строительства.
Именно квалифицированный заказчик-застройщик уполномочен организовывать взаимодействие всех участников строительного процесса, а также обеспечить выполнение строительства в заданные сроки.


 

В ПСД детализируются и уточняются технико-экономические характеристики проекта.При подготовке ПСД заказчик-застройщик осуществляет следующие функции:- организовывает проведения экспертизы разработанной ПСД и ее утверждения в установленном порядке, то есть оформляет документы по отводу земельного участка; - получает разрешение соответствующих эксплуатационных органов на использование на период проведения СМР действующих коммуникаций энерго-, паро-, газо- и водоснабжения; - оформляет документы на вырубку и пересадку деревьев и других насаждений, очистку территории от мешающих строительству объектов; - проводит переговоры с владельцами строений и сельскохозяйственных угодий, подлежащих сносу; - определяет объемы и места вывоза и завоза грунта и плодородного слоя почвы; - создает геодезическую разбивочную основу для строительства; - выполняет разбивку осей и трасс зданий и сооружений; - возмещает гражданам и юридическим лицам предусмотренную действующим законодательством стоимость изымаемых строений, участков земли, насаждений и посевов; - получает разрешение на производство работ в зоне воздушных линий электропередачи в полосе отвода железных и автомобильных дорог, подземных коммуникаций и инженерных сооружений; - организует контроль за деформациями и состоянием зданий и сооружений в зоне влияния строительства; - согласовывает архитектурно-планировочные решения с градостроительным советом администрации населенного пункта при строительстве объектов жилья и социальной сферы [7, с. 146-148].Проектно-сметную документацию разрабатывают специализированные проектные организации, обобщенно названы Проектировщиком. При этом ответственным за выполнение всего комплекса этих работ обычно является одна организация – Генеральный Проектировщик. 3. Функции заказчика-застройщика при выполнении строительно-монтажных работВ процессе выполнения СМР заказчик-застройщик занимается: утверждением перечень лиц, которые уполномочены осуществлять контроль и технический надзор за проведением СМР и проверку качества используемых материалов, конструкций и оборудования;регистрацией в государственных контролирующих органах должностных лиц, ответственных за проведение работ повышенной опасности и соблюдение специальных требований поднадзорных служб;получением специального разрешения на выполнение СМР;передачей подрядчику в производство работ утвержденную и прошедшую экспертизу ПСД в количестве, необходимом для выполнения работ подрядчика и привлеченных организаций;утверждением графиков выполнения работ, а в последствие – контролем за выполнением утвержденного графика;согласованием с подрядчиком перечня планируемых поставщиков материалов и привлекаемых партнерских организаций для выполнения отдельных видов работ и монтажа оборудования;проверкой наличия необходимых лицензий и сертификатов у исполнителей работ и поставщиков материалов;согласованием с соответствующими организациями порядка установки, проверки и регистрации технологических подъемных механизмов и оборудования, работающего под повышенным давлением;осуществлением контроля и технического надзора за строительством, а также проверку качества выполненных работ в соответствии со сметными расчетами и договорными ценами, строительными нормам;по согласованию с инвестором принимает решение о временном прекращении строительства и консервации объекта, утверждает смету на выполнение работ по консервации объекта и контролирует их качественное выполнение;предписанием о приостановке работ и исправлении обнаруженных дефектов; заключением договоров и организацией выполнения шефмонтажных и пусконаладочных работ;осуществлением необходимой подготовки к выпуску продукции, комплектованию объекта кадрами и сырьем, а также энергоресурсами;подготовкой совместно с подрядчиками предложений касательно премирования за ввод в действие производственных мощностей и иных объектов строительства [9].Характерной особенностью строительства жилья путем привлечения заёмных средств является рискованность и непредсказуемость событий. При выполнении указанных выше функций заказчик-застройщик может сталкиваться с определенными рисками: несвоевременное введение в эксплуатацию объекта строительства; несоответствие технических характеристик объекта строительства условиям договора или проектной декларации, требованиям государственных стандартов; невыполнение, (ненадлежащее или несвоевременное выполнение) работ на объекте строительства, предусмотренных ранее составленным договором; отсутствие технической документации (например, гарантийных документов) на оборудование, которое устанавливается на объекте; введение в эксплуатацию объекта строительства без надлежащей инфраструктуры. 4. Функции заказчика-застройщика при сдаче объекта в эксплуатациюПрием в эксплуатацию законченных строительных объектов ведется специально сформированной приемочной комиссией. В ее состав должны входить представители заказчика-застройщика и подрядчика (генерального и всех субподрядчиков), органов госнадзора, проектировщика. На этапе сдачи заказчик-застройщик осуществляет следующие функции:разработка совместно с подрядными организациями графика сдачи объекта;сдача выполненных работ;организация работы рабочей и государственной приемочных комиссий и ввод в эксплуатацию;заключение договоров с обслуживающими организациями и поставщиками (электроэнергии, тепла, газа, воды, телефонии и т.д.);инструктаж эксплуатирующего персонала и передачу объекта эксплуатирующей организации;передача полного пакета документов в эксплуатирующую организацию.Заказчик-застройщик и генеральный подрядчик должны предоставлять комиссии всю документацию, необходимую для приемки. Ошибки при подготовке пакета документов автоматически приводит к его отклонению.К документам, предоставляемым заказчиком, относятся:Задание на проектирование.Разрешение на строительство.Документы по отводу земли.Справка о технических показателях возводимого объекта.Комплекты чертежей со всеми зафиксированными в процессе ведения работ изменениями.Разрешительная документация энергонадзора, санэпидемстанции и т.п.Деятельность комиссии по приемке заключается в осмотре сдаваемых объектов, определении степени их соответствия проектной документации. Комиссия оценивает также пригодность для эксплуатации сдаваемых объектов – в соответствии с их назначением [10].В результате работы приемной комиссии составляется Акт приемки объекта, который должен быть утвержден главой местной администрации. Неточно составленные или не приведенные в надлежащий вид проектные документы могут послужить причиной проблем со сдачей объекта.Часто требования инвесторов (субъектов долевого участия в строительстве жилья) к качественным характеристикам объектов недвижимости не удовлетворяются застройщиком в полном объеме. Из-за отсутствия в традиционной системе управления строительными проектами отдельных клиентоориентированных коммуникационных процессов становятся возможными такие негативные тенденции, как:- некачественное выполнение застройщиком индивидуальных проектных решений;- объекты жилой недвижимости не вводятся в эксплуатацию в запланированные сроки;- подключение инженерных коммуникаций осуществляется значительно позже оформления документов на право собственности;- то, что построил застройщик, клиенту приходится переделывать;- «дефицит» обустроенных площадок для отдыха на улице, размещенные автомобилей, «зеленых» зон и др.Для того, чтобы сдача объекта в эксплуатацию прошла успешно, необходимо проделать значительную подготовительную работу, которую разумнее всего доверить профессионалам. 5.