государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество

Рассмотрев правовое регулирование общественных отношений, возникающих в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, изучив труды ученых, законодательство в области государственной регистрации недвижимости, а также практику его применения, в первую очередь стоит отметить, что к объектам недвижимости, как к товару особого рода не применимы обычные нормы. Это определено высокой стоимостью этих объектов, их социальной значимостью и затрагиванием интересов других лиц. Государственное регулирование рынка недвижимости заключается, прежде всего, в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая обеспечивает интересы в первую очередь участников рынка, а также государства, местных органов власти и других субъектов права.
...

Введение 3
Глава 1. Развитие института государственной регистрации прав на недвижимое имущество 8
1.1. Отнесение имущества к недвижимому в российском законодательстве. Критерии, свойства, объекты недвижимости 8
1.2. Принципы, цели и задачи государственной регистрации прав на недвижимое имущество 13
1.3. Роль государственной регистрации прав на недвижимое имущество для гражданского оборота 20
Глава 2. Организация и особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество 29
2.1. Порядок и участники государственной регистрации прав на недвижимое имущество 29
2.2. Основания для приостановления и отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Разрешение судебных споров 36
2.3. Особенности государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество45
Заключение 53
Список литературы 56

Основой функционирования любой экономической системы выступает недвижимое имущество. Одной из важных задач в области экономической деятельности является наиболее эффективная организация оборота недвижимости. Несомненно, организация этого механизма во многом обусловлена существующим механизмом правового регулирования отношений. Следует отметить, что на динамику экономического развития, инвестиционный климат и в целом благосостояние населения во многом влияет правовая модель в области недвижимости.
Базис гражданского оборота, а также в целом деятельности физических и юридических лиц составляют сделки с недвижимым имуществом. Именно недвижимость является основным элементом рыночных отношений. Она выступает не только в качестве важнейшего товара, удовлетворяющего необходимые потребности, но та кже и как приносящий доход капитал.

Это увеличивает количество записей в реестре прав и кадастре недвижимости. Вслед за тем увеличивается и количество ошибок, в результате чего постоянно растут затраты заявителей и расходы государства на процесс регистрации.Таким образом, система государственной регистрации стала формироваться с момента изменения экономической ситуации в стране. Этот процесс длительное время происходил стихийно и без достаточного правового обеспечения. В настоящее время недвижимое имущество является особым объектом гражданских правоотношений, оборот которого подчиняется специальным правилам, в том числе и правилам о государственной регистрации сделок. Глава 2. Организация и особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество2.1. Порядок и участники государственной регистрации прав на недвижимое имуществоГосударственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется по территориальному признаку подведомственности. Если имущественный комплекс в целом находится на территории одного регистрационного округа, то заявление подается по месту его нахождения, а если на территории более чем одного регистрационного округа, то - в центральный орган. Возможна также и альтернативная подведомственность.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по общему правилу, состоит из нескольких последовательно сменяющих друг друга стадий или этапов. Каждому из них присущи свои задачи, наличие субъектов, а также определенных документов, выдаваемых регистрирующим органом. Вместе с тем этот вопрос не находит однозначного решения.Некоторые авторы, например Сорокин В.Д., всю процедуру государственной регистрации разделяют на три части:подготовку к регистрации;собственно регистрацию;выдачу документа о регистрации.Ни в коем случае нельзя говорить о свершившемся факте регистрации до удостоверения записи о регистрации уполномоченным на то лицом. Любой акт публичных органов должен иметь письменную форму. Для регистрации такая форма установлена в виде записи в реестре. Решение о регистрации, не оформленное надлежащим образом, не может быть признано актом регистрации.На практике все чаще возникает вопрос о соотношении записи в реестре и документа, удостоверяющего факт государственной регистрации, выданного заявителю. Особенно остро этот вопрос встает тогда, когда выданный документ не соответствует данным реестра. На наш взгляд, данный вопрос имеет одно решение - первичной является запись в самом реестре. Большинство авторов, такие как Пискунова М.Г., Кирсанов А.Р., считают, что регистрационный процесс проходит пять стадий:прием документов;правовая экспертиза;акт регистрации;выдача документов;обжалование действий или бездействия органов, осуществляющих государственную регистрацию.В то время как ст. 13 Закона о регистрации заключила в себя четыре стадии: - прием документов; - проведение правовой экспертизы; - внесение записей в ЕГРП; - совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений.Будущий Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости внесет в этот процесс свои существенные коррективы. Закон также предусмотрел возможность прекращения (ст. 31) и приостановления (ст. 30) регистрационных действий по инициативе заявителя. Сроки и последовательность административных процедур по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в целом определяются Административным регламентом федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.На стадии приема документов необходимо установить личность лица, обратившегося за государственной регистрацией. Основанием регистрации выступают: заявление правообладателя, уполномоченного лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, сторон договора, органа местного самоуправления, органа государственной власти, или организации, нотариуса и др.Заявление должно быть подано как на бумажном носителе, так и в электронном виде, предусмотрена возможность подачи заявления и через многофункциональный центр. Отказ в приеме документов, предоставленных для государственной регистрации, как правило, не допускается. Но вместе с этим не подлежат приему документы с подчистками, приписками, зачеркнутыми словами или иными не оговоренными в них исправлениями и т.д. Проектом нового Закона о регистрации будет предусмотрен лишь один случай для отказа в приеме документов – если не установлена личность заявителя (к примеру, отсутствие паспорта). Кроме того, будет сокращен срок регистрации.В соответствии со ст. 13 Закона о регистрации государственная регистрация ограничений или обременений права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Порядок и способы направления уведомлений о зарегистрированных ограничениях устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.Прием документов на регистрацию завершается процедурой внесения соответствующей записи в книгу учета входящей документации. Указывается время и дата принятия и выдачи заявителю расписки в получении документов.Стадия правовой экспертизы предшествует внесению регистрационных записей. Осуществляется она органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, и представляет собой проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию документов.Проходит проверка записей о зарегистрированных правах, зарегистрированных сделках и ограничениях, заявленных правах третьих лиц, о правах требования в судебном порядке. Если стадия правовой экспертизы, по существу является внутриорганизационным процессом, то следующая стадия внесения записи в ЕГРП направлена вовне и представляется как подтверждение зарегистрированных прав на недвижимое имущество. В соответствии со ст. 16 Закона о регистрации правовые последствия считаются наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в реестр. Только с момента государственной регистрации права возникает собственность на вновь созданную и приобретенную по договору недвижимость, право в силу приобретательной давности, право на бесхозяйное имущество и другое. Однако существуют исключения, связанные с наследованием, жилищными вопросами и т.д.После проведенной регистрации право на недвижимое имущество должно быть удостоверено соответствующим свидетельством или выпиской из ЕГРП. Последним этапом является выдача документов, которую осуществляют специалисты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, а также многофункциональных центров. Не следует отождествлять запись в реестре со свидетельством о государственной регистрации права. Наличие свидетельства только подтверждает проведенную регистрацию в соответствии с указанной в нем датой. В судебном процессе доказательством зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП.Таким образом, рассматривая вопрос о порядке регистрационного процесса, стоит выделить такую факультативную стадию как обжалование действий или бездействия органов, осуществляющих государственную регистрацию. На этом этапе заинтересованное лицо должно обратиться в суд, после чего проводится судебное заседание и выносится решение, которое должно быть положено в основу регистрации прав этого человека на недвижимое имущество. Поэтому к уже закрепленным законом стадиям можно было бы добавить данный дополнительный этап по обжалованию.Приобретатель недвижимого имущества признается правомерным, если он не знал об отсутствии у лица, отчуждающего это имущество, права на отчуждение и не мог об этом знать из каких-либо источников.Конституционный Суд РФ сформулировал правовую природу госрегистрации как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество. Происходит удостоверение со стороны государства юридическую силу документов. Сходная позиция изложена и в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26.06.2001.Таким образом, в данном случае умаления права собственности не происходит. Если зарегистрированное право оспаривается в суде, то до окончания судебного разбирательства все заинтересованные лица оповещаются о споре, который, в частности является основанием для отложения государственной регистрации ипотеки.Практика знает случаи неправомерного привлечения учреждений юстиции к спорам об уклонении сторон от регистрации. При этом отсутствует возможность осуществить регистрацию даже при наличии судебного акта. Так, в процессе спора об уклонении арендодателя от регистрации договора аренды в качестве ответчика привлечено учреждение юстиции – областной регистрационный центр. Суд обязал учреждение юстиции зарегистрировать указанные договоры. Апелляционная инстанция арбитражного суда по жалобе учреждения юстиции полностью отменила решение. Кассационная инстанция федерального арбитражного суда оставила постановление апелляционной инстанции в силе. В решение было указано, что суд первой инстанции неправомерно привлек учреждение юстиции в качестве ответчика. Не было уклонения в совершении регистрационных действий. Был сделан обоснованный вывод об отсутствии необходимых правовых оснований для регистрации договора аренды.Исходя из судебно-арбитражной практики, в ряде случаев компетентные органы вынуждены отказывать заявителям, предварительно давая оценку объекту с точки зрения того является ли этот объект недвижимостью или нет.На сегодняшний день остается открытым вопрос о правовой экспертизе документов, проводимой государственным регистратором при регистрации прав на недвижимость. Так же не нашла решения проблема баланса при совершенствовании учетно-регистрационной процедуры: 1) необходим максимально возможный учет сведений о недвижимости; 2) при этом должны соблюдаться простота и единство процедуры, начиная учетом и заканчивая получением свидетельства о соответствующем праве.Такие проблемы в сфере регистрации и учета недвижимости предполагается решить в законопроекте о государственной регистрации недвижимости, который объединит в себе существующие нормативные акты в этой области. В новом законе определены основания ответственности государственного регистратора, также появляется термин «реестровая ошибка», изменяются правила обращения с заявлением о кадастровом учете недвижимости и государственной регистрации прав.Таким образом, регистрация прав на недвижимое имущество является доказательством существования и условием обеспечения государственной защиты прав на недвижимое имущество. В случае возникновения проблем с регистрацией заинтересованная сторона должна обратиться в суд, и если ее возражения справедливы, суд выносит решение о государственной регистрации и признанное право регистрируется на общих основаниях.2.2. Основания для приостановления и отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Разрешение судебных споровВ целом порядок и основания отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество регулируются гражданским законодательством. Кроме того, ст. 19 Закона о регистрации устанавливает основания для приостановления государственной регистрации прав. То есть гражданское законодательство как бы подчеркивает важность выделения оснований отказа как отдельного предмета. В будущем произойдет увеличение перечня оснований для приостановления кадастрового учета и государственной регистрации.Анализируя действующее законодательство и сложившуюся правовую практику, можно сказать, что правовая экспертиза может иметь для заявителя, как положительный результат, так и отрицательный (отказ в государственной регистрации). Но если в случае приостановления регистрации, по основаниям, закрепленным в ст.19 Закона о регистрации, регистрацию можно продолжить путем урегулирования в досудебном порядке, то отказ на основании ст. 20 Закона – только путем обжалования в судебном порядке.Статьей 19 Закона о регистрации предусмотрены случаи, при которых государственный регистратор может приостановить регистрацию прав, и дает заявителю один месяц на устранение причин, послуживших принятию такого решения. В этом случае государственный регистратор письменно уведомляет в срок до пяти дней заявителя о приостановлении с указанием причин, ссылаясь на конкретные нормы Закона о регистрации, способы их устранения, и срока, на который приостанавливается государственная регистрация. Если в течение месяца причины, мешающие осуществлению государственной регистрации, не будут устранены, то государственный регистратор производит отказ в регистрации, либо заявитель имеет право обратиться с заявлением о ее приостановлении еще на три месяца, но не более такого срока.Государственная регистрация приостанавливается в следующих случаях:1при возникновении у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или если предоставлен не весь комплект документов2если в кадастре отсутствуют данные о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает границу другого земельного участка в соответствии с внесенной в государственный кадастр недвижимости информацией о последнем3если одна из сторон договора подала заявление о том, чтобы возвратить документы без проведения регистрации, но при условии что другая сторона также не обращалась с аналогичным заявлением4на основании определения или решения суда до указанного в нем срока, наступления указанного в нем события, отмены судом своего решения о приостановлении.Например, УФРС приостановило государственную регистрацию прекращения права хозяйственного ведения организации на нежилое помещение из-за непредставления заявителем на государственную регистрацию документа, который подтверждал бы оплату государственной пошлины.Прекращение права хозяйственного ведения подтверждается государством при государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Пунктом 1 статьи 11 Закона о регистрации предусмотрено взимание государственной пошлины за соответствующую процедуру в соответствии с налоговыми нормами. Решением суда в удовлетворении заявленных требований было отказано. В апелляционной и кассационной инстанции дело не рассматривалось (дело № А42-3674/2007).Статья 20 Закона о регистрации выделяет достаточно широкий перечень оснований, по которым может быть осуществлен отказ в регистрации права. Поэтому для наглядности приведем примеры некоторых разбирательств по обжалованию отказа в государственной регистрации, которые завершились в пользу истца.Отказ будет совершен, если право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит лицо, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с законодательством. Согласно Закону о регистрации ей подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями ГК РФ, ограничения (обременения) прав на это имущество, в том числе аренда, сервитут, доверительное управление, ипотека. В качестве примера приведем Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.09.2012 по делу № А05-251/2012г., в котором удовлетворено требование заявителя о признании незаконным отказа Росреестра в регистрации договора безвозмездного срочного пользования земельным участком. Отказ Управление Росреестра мотивировало тем, что действующее законодательство не предусматривает регистрацию такого договора. Поскольку государственная регистрация права безвозмездного срочного пользования земельным участком не предусмотрена ни ГК РФ, ни Законом о регистрации, и положения статьи 609 ГК РФ, которой установлена обязательность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, не применимы к договору безвозмездного срочного пользования земельным участком. Таким образом, доводы жалобы Управления Росреестра не были приняты судом во внимание, потому что основаны на неверном толковании норм законодательства.В государственной регистрации может быть отказано, если представленные документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Так, судом Ненецкого автономного округа было вынесено апелляционное определение от 9 июня 2015 г. по делу № 33-107/2015 г. По нему было удовлетворено требование заявителя, и отказ в государственной регистрации права собственности на гараж признан незаконным. Возведение гаража на земельном участке с разрешенным использованием «для эксплуатации многоквартирного жилого дома» не соответствует правилам землепользования, объект создан с нарушением правил целевого использования земельного участка и не представлено разрешение на строительство этого объекта. Суд первой инстанции нашел отказ в регистрации законным, однако судом апелляционной инстанции требование заявителя было удовлетворено, так как спорный объект имеет вспомогательное значение и предназначен для обслуживания и эксплуатации основного объекта недвижимости (жилого дома). Кроме того, он расположен в границах участка, принадлежащего заявителю.Предприятие обратилось в УФРС с заявлением о государственной регистрации права на земельный участок, используемый под здание радиостанции. Правоустанавливающими документами на объект недвижимости явились: постановление местной администрации о закреплении права пользования на земельный участок и свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования на землю, согласно которому организации предоставлен в пользование земельный участок. Суд пришел к выводу, что документы, поданные на регистрацию, не отражают в полной мере информацию, требующуюся для осуществления государственной регистрации права, и не позволяют с точностью определить объект права.В соответствии с Законом о регистрации полномочные органы осуществляют проверку действительности поданных заявителем документов. Также необходимо удостовериться в наличии соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти. Важна и проверка юридической силы соответствующих правоустанавливающих документов. Документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать всю информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в реестре. Должны содержать как описание недвижимого имущества, так и вид регистрируемого права.Отказ в государственной регистрации права в связи с представлением на государственную регистрацию прав документов, по форме или содержанию не соответствующих требованиям действующего законодательства, признан судом обоснованным. Решением суда в удовлетворении заявленных требований отказано (дело № А42-1754/2007). В апелляционной и кассационной инстанции дело не рассматривалось.В государственной регистрации может быть отказано:- если акт органов публичной власти или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, которое действовало в месте и на момент его издания;- если с заявлением обращается ненадлежащее лицо; - если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимости.Апелляционным определением Алтайского краевого суда от 29.07.2015 по делу № 33-7014/2015 было удовлетворено требование заявителя о признании незаконным отказа Управления Росреестра в государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения. Регистрирующий орган в своем решении ссылался на абзацы 10 и 13 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, поскольку усмотрел признаки самовольной постройки объекта, являющегося предметом договора. Поскольку он относится к многоквартирным домам, разрешение на ввод его в эксплуатацию не выдавалось, объект был включен в перечень объектов капитального строительства.