Вход

Особенности межевания земель застроенных территорий в Санкт-Петербурге

Рекомендуемая категория для самостоятельной подготовки:
Дипломная работа*
Код 203815
Дата создания 14 мая 2017
Страниц 49
Мы сможем обработать ваш заказ (!) 29 марта в 12:00 [мск]
Файлы будут доступны для скачивания только после обработки заказа.
3 880руб.
КУПИТЬ

Описание

Проанализировав весь изученный материал, наиболее значимые аспекты, которого изложены в данной работе, можно сделать достаточно неутешительные выводы о некоторой «подвешенности» в статусе процедуры межевания земельных участков. Законодательно данная процедура объяснена и регламентируется достаточно строго, но практическая реализация не только серьезно затруднена, но согласно всем требованиям иногда даже невозможна. Поэтому в некоторых случаях вся масса собираемой и обрабатываемой информации, в принципе, не имеет никакой необходимости, поскольку законодательно недействительна.
Непосредственный разбор вопроса на примере города Санкт-Петербурга, обладающего серьезной спецификой вследствие сочетания современных архитектурных построек и зданий, являющихся культурно-исторической ценностью. Учиты ...

Содержание

Введение 3
Глава1. Теоретические обоснования проекта межевания земель застроенных территорий в Санкт-Петербурге 5
1.1. Характеристика нормативно-правовой базы межевания земель застроенных территорий в Санкт-Петербурге 5
1.2. Аналитический обзор методики межевания земель застроенных территорий в Санкт-Петербурге 10
1.3. Обоснование порядка проведения межевания земель 27
Глава 2. Практическая реализация разработки проекта межевания земель застроенных территорий в Санкт-Петербурге 31
2.1. Характеристика земельного участка 31
2.2. Материалы по обоснованию проекта межевания 35
2.3. Графическое представление плана 39
2.4. Обоснование проекта межевания 40
Заключение 46
Список литературы 48


Введение

Межевание земельных участков стоит в одном ряду с такими сложными кадастровыми и геодезическими операциями, как картографическая съемка и кадастровая оценка земель при оценке стоимости земельного участка. И дело заключается даже не в сложности самих процессов, а скорее в том, что, даже не смотря, на огромное количество нормативно-правовых актов не существует единого мнения специалистов о данном процессе, а также о каждом его компоненте в отдельности, исходя из этого появляется логичный вопрос о причинах подобного явления.
Все они кроятся даже не в несовершенстве нормативной базы, а в неотвратимом несоответствии практической реализации и теоретической по многочисленным причинам, которые будут рассмотрены подробнее в тексте данной работы. Необходимо также учитывать, что абсолютно каждый спор ный вопрос, связанный с процедурой межевания, в пределах отдельно взятого города превращается в серьезную проблему. Именно освещению подобной проблемы в ее практической реализации на примере города Санкт- Петербурга посвящена данная работа. В процессе подготовки было изучено много материалов от законодательных актов до статей специалистов по кадастру и геодезии. Основные выводы изложены во втором параграфе первой главы, которая целиком посвящена предмету изучения, а точнее ее проблематики в условиях современных притязаний на недвижимость и земельные участки .
Актуальность исследования определяется сразу несколькими аспектами существования и практической реализации проблемы межевания земельных участков, включающих и саму процедуру межевания, и рекомендации по ее проведению, и даже имущественные притязания различных сторон, участвующих в процессе.
Целью исследования является предметное изучение особенностей межевания земель в Санкт-Петербурге.
Задачи исследования:
охарактеризовать нормативно-правовые аспекты межевания земель, как в общей практике, так и на конкретном примере для Санкт-Петербурга;
рассмотреть состав процедуры межевания земель;
привести проект межевания земельного участка в условиях застройки.
Практическая значимость работы состоит в систематизации сведений по изучаемому вопросу с выявлением недостатков и спорных вопросов.
Объектом исследования является особенности межевания земель для участков, расположенных на территории г. Санкт-Петербурга. В качестве предмета выступают особенности процедуры на всех его этапах.
В качестве литературных источников использовались труды специалистов геодезии, градостроительных технологий и юриспруденции.
Работа состоит из 2 глав, 2 таблиц, 54 страниц.

Фрагмент работы для ознакомления

Одним из самых уязвимых механизмов является процесс межевания земельных участков. Рассмотрению данного процесса посвящен следующий аналитический материал.Основной особенностью, которой обладает планировочная структураучастка для межевания, заключается всоответствии немногим и необременительным правилам застройки, что по логике вещей позволяет снизить количество споров среди владельцев соседних участков. Планировочная структура правильно и с умом созданная для работ на конкретно территории позволяет максимально создать границы участка согласно ожиданиям и требованиям. В случае удачно установленных границ участка, когда план межевания составляется с учетом всей совокупности факторов, предоставляется гораздо больше в дальнейших работах по строительству и планированию территории. Получается,что при объективном построении границ участка наблюдается не просто удачное планировочное решение, а реальный механизм, направленный на саморазвитие территории. Отвлечемся от механизма развития участков, можно достаточно красноречиво указывать на недостатки существующий системы в составлении и согласовании плана межевания территории, основанной на особенностях архитектурной среды, определившей появление с помощью ее механизма, узких дворов и улочек, не соответствующим ни одной норме санитарно-гигиенических требований. Но данный печальный опыт ничему не научил современных архитекторов. Да, жилые комплексы, воздвигаемые в условиях границ города – с малой степенью застройки территорий действительно выполняются по всем правилам: межевание участка производится с учетом дополнительного пространства, согласно всем методическим рекомендациям. И здесь вступают в силу уже не достоинство среды, а работоспособность механизма ее освоения и развития. Получается, что для эффективного межевания земель с целью получения участка, территория которого будет отвечать всем предъявляемым требованиям, но при этом будет безболезненно встроена в район плотной застройки, необходимо провести разработку механизмапо выращиванию архитектурной среды, столь же эффективного и адекватноговсем притязаниям механизма основанного на структуре окружающей застройки в сочетании с современными возможностями планирования территории.Рост территорий города происходил из середины к окраине, то есть возвращение в уже застроенные районы никто даже и не предполагал, то есть, автоматически теряется идея, позволявшая осознать необходимость развития строительных объектов, что только что построенное здание обязательно потребует ремонта, а, может, даже и полной реконструкции, но при этом важно рассматривать данные проблемы в комплексе массива застройки.Особое мнение Комитета по земельным ресурсам Санкт-Петербурга по правомерности флигирования зданий предопределеновступлением в силу приказаГородского управления инвентаризации и оценки недвижимости Петербурга (ГУИОН) № 30 «О справке о размерах площадей помещений в многоквартирном доме и паспорте на многоквартирный дом». Хотя язык данного документа достаточно скуп, а понятийный аппарат практически отсутствует, в нем емко описана методика по разделению зданий на флигели и межевания каждого участка в отдельности, особенно это касается многоквартирных жилых домов, определение термина которых также не достаточно раскрыто. В вопросах работы именно с жилищным фондом существует высокая степень неопределенностей. Рассмотрим практическую реализацию предмета собственности в пределах застройки города Санкт-Петербурга. Здания, построенные в условиях плотной застройки земельным участком, дворовое пространство которого замкнуто внутри застройки. Каждое строение всего комплекса имеет окна и выходы, которые обращены во внутреннее пространство. Связь с улицей осуществляется путем постройки монолитных арочных проемов, зачастую перекрытых тяжелыми воротами,Зачастую именно так производится связь с улицей. Необходимо понимать, что важным свойством такой застройки является наличие особой физической анатомии, без понимания которой невозможно произвести межевание участка так, чтоб построенное здание было пригодно и для людей, и не навредило окружающим зданиям. При изучении различных литературных источников стало ясно, что у многих специалистов и должностных лица, занимающихся разработкой, составлением и согласованием проекта межевания территорий, приуроченных к различным типам земельных участков территорийс высокой плотностью застройки, существует достаточно однобокое понимание как именно должно проводится межевание участка, чтоб отвечать, прежде всего, требованиям комфорта готовой застройки. В большинстве случаев земельный участок не рассматривается, как единый объект строительства при в период формированиикомплекса строений, что не зависит ни от количества собственников, ни от назначения зданий. Данная точка зрения приводит к тому, что зданий воздвигаются по отдельным корпусам независимо друг от друга. При этом для каждого такого здания нужен проект планировки и межевания земельного участка, который разрабатывается для каждого здания в отдельности.Получается, что на отдельном участке застройки разрабатывается сразу несколько планов межевания, которые нельзя назвать ни то что полноценными, они содержат чудовищные ошибки, вызванные отсутствием понимания, что устаревшее решение подразделения всего комплекса на флигели только мешает при работах с данными объектами, особенно в условиях плотной застройки. Каждая территория должна развиваться, как единый комплекс, что наглядно заметно по зданиям, расположенным на окраине города, где территории достаточно для учета всех требований к проведению межевания участка, которое приводит к формированию территории зданий, отвечающей пониманию о развитии всего объекта в целом и возможности его дальнейшего преобразования.Это привело к тому, что изначально единые процессы, которые отвечают за функционированиестроения, фундаментальная основакоторых принципиально едина, на практике могут реализовываться только при полном согласовании не только внутренних процессов, но и внешних, что не учитывается согласно проекту межевания. Причина данного явления заключается в методической ошибке, допущенной в приказе ГУИОН от 2005 года. В статьях данного приказа четко сформулированы критериальные характеристики, которые позволяют классифицировать строящееся здание, как отдельно стоящее строение. А вот критерии характеризующиегруппу зданий по признакам единого объектаили независимых друг от друга объектов с позиции их назначения, эксплуатационных характеристик, ремонтных мероприятий и других видов функционирования. Получается, что уже на уровне методических указаний при проектировании будущего участка в условиях застройки Санкт-Петербурга межевание участка проводится на каждый объект отдельно, создавая определенные трудности для межевания территории следующего участка, а, если, еще вспомнить, что строительство зданий в таких районах происходит с максимальной экономией площадных ресурсов, но при этом с максимальной отдачей каждого строения, то сам процесс межевания переходит из основ планирования облика города, в процессы чисто формальные.В последних редакциях законопроектов, многие из которых еще только выносятся на обсуждение существует небольшие шаги на исправление данного недостатка, но выражены они скорее в оговорках или неверном трактовании определенных контекстов, которое позволяет рассматривать строящиеся в условиях плотной застройки здания в качестве отдельной единицы, проводя соответствующие этому операции по межеванию участка.Отметим, что изменения правовой базы за много лет практики строительства в условиях плотной застройки коснулись практически всех вопросов, кроме данного. Объяснение данного феномена можно провести сразу двумя способами. Во-первых, наш российский менталитет здесь играет свое дело и специалисты по межеванию территории, обходясь тем, что есть, делают планы и утверждают их, не задумываясь о том, откуда изначально повилось такое требование серьезно осложняющее их жизнь. Но существует еще один аспект – он скорее экономического характера. Изначально строительство зданий в условиях застройки велось сразу несколькими собственниками, которые все делали естественно индивидуально, и в этом был свой смысл. Во многих случаях целевое направление не только зданий, но даже частей одного здания – несколько различны, поэтому их разделение вполне логично. Что и нашло отражение в своем практическом воплощении, но опять же только на бумаге. Потому что для правильного разделения необходимо провести ряд некоторых специальных планировочных, строительных и организационных мероприятий, которые будут разрабатываться, исходя из индивидуальных особенностей каждого проекта в отдельности, а для этого нужно время и дополнительные средства. Поэтому та часть строений, что была воздвигнута по современным методическим рекомендациям в условиях плотной застройки никак не приводит к развитию новой планировочной структуры, а превращается в несуразный объект не отвечающий ни одному требованию.Необходимо отметить, что тщательное изучение российского или петербургского законодательства, который был направлен на понимание причин такого несоответствия реальности и проводимых действий, к сожалению, ничего не дал. Если у собственника возникает желание разделить участок вместе со строения, и это не будет противоречить здравому смыслу – почему бы и нет. Но необходимо отметить, что данное разделение должно производится исходя из свойств изначального участка. Практически это можно объяснить следующим способом: в случае, когда к территории будущего участка относится колодец, который находился на данной территории в качестве самостоятельного субъекта пользования, то не стоит при межевании участка производить раздел рядом с данным колодцем воизбежании нарушений в составе границ.Отслеживая историю всего процесса развития процессов межевания в условиях плотной жилой застройки обнаруживается присутствие одного, мало заметного, но не малозначительного по навлекаемым последствиямметодологического дефекта: участки, которые принимались к межеваниювыступали в качестве отображения чьих-либо прав или притязаний. Получается, что юридическое или физическое лицо может провести межевание любого участка так, как ему будет удобно.В данной ситуации выборосновногометодического подхода при формированииграниц объекта межевания в качестве точки отсчета, должен был быть сделан опираясь на охраняемые свойств данного объекта или объектов с ним соседствующих, оказывающих непосредственное влияние на рассматриваемый объект, установление его физической целостности, то есть установить границ целых недвижимых вещей, а не объектов прав, которымизачастую пользуются при формировании плана межевания, свидетельствуя об отражении формальностей связанных с пережитками прошлого. Необходимость вырабатывания критериев, указывающих на целостность и неделимость недвижимого имущества, ровно как ипроцедур трансформированияданных видов земельных участков в полноценные работоспособные вещи. Права, которые соблюдаются в процессе подготовки к разработке проекта межевания, играют роль ведущего фактора. В данном случае здесь даже не стоит вопрос о применении подхода физической целостности и полноценности объекта межеваниядаже не звучит. Напомним, что в конце прошлого века, при обсуждении методических основ межевания, дальнейший путь помыслов о формированииграниц объекта межевания до начала разработки самого проектаознаменована была следующей цитатой: «Так вы нам весь процесс межевания остановите». Очевидно, что повышение тщательности и аккуратности в отделении одного имущественного комплекса от другогослужила бы серьезным усложнением процесса. Хотя в конечном итоге дело далеко не в этом.На сегодняшний день, когда время является чуть ли не одним главенствующим фактором, специалисты, занятые формированиемграниц объекта межевания, производится с отрывомот факторов физической полноценности недвижимости.Согласно пунктом 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации«Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий». Данная установкаможет трактоватьсяединственным способом: предмет приватизации должен быть представлен целой недвижимой вещью в таком качественном составе, в котором ееизначально создали или реконструировали и ввели в эксплуатацию в таком составе, в котором и была задумана. Подавляющее числообъектов недвижимости, которые были созданыв прошлом и начале нынешнего столетия,не выделялись границами земельных участков. Практически это выражалось во вливании нормативной части территории, относящейся к конкретному здании, в состав общей территориирайонас последующим растворением в ее составе. По этой причине невозможно обозначить местоположение ранее разработанных границ земельного участка, к которому относится такой дом, хотя бывают и исключения, когда установление границ никогда не производилось, поэтому они указываются ориентировочно согласно с соответствующими градостроительными нормами, которые действовали в период строительства этого дома.Отдельная история связана с сочетанием организации участка по соседству со зданиями, построенными до 1917 года. Данная застройка находится строго в границах своих земельных участков, сохранившиесячудесным образом. Это прекрасная возможность отработать технологию межевания участка, связанную с формирования земельного участка по соседствам согласно расположению границ этого домовладения, поскольку именно они являются свидетельствомфактического землепользования. Данные границы устанавливались задолгодо началаобъектов недвижимости в этих границах объектов, соответствуя современнымстроительным правилам и нормам. Безусловно, бурные исторические события и ценность территорий привели к частичнымлокальным утратамлибо существенным искажениям, что отчасти обусловлено ошибками в межевании территории, сделанными скорее несознательно. Согласно порядку вещей, объявленному в Санкт-Петербурге, полномочиями главного специалиста, трактующего градостроительное законодательство, со всеми соответствующими нормативно-правовому комплексу проектным решениям наделяется юрист, причем, вне зависимости от специализации. Данный специалист, как правило, относится к администрации или комитету по градостроительству, или земельному комитету, или комитету по строительству. Нельзя не указать на странность данного обстоятельства. Представим себе простейшую ситуацию: объект статьи закона – «кирпич», очевидно, что логичное толкование данного терминапредложит исключительно специалист по кирпичам – разработчик технологии изготовления кирпичей или технолога, контролирующегокачество кирпича, и даже строителя, который отличается огромным опытом укладки кирпичей. Именно этих специалистов необходимо обязать к истолкованию данного понятию юристам, а не наоборот. Если этот пример недостаточно убедителен, приведем еще один. В качестве примера выберем какой-нибудь медицинский термин – обозначение любого органа. Вряд ли юрист возьмет на себя ответственность трактовки такого термина, даже только в качестве юридического понятия, специалиста по анатомии.В основе парадокса сложившегося в Санкт-Петербурге практической реализации составления проекта межевания земельного участказаключаетсяв получении объяснения всех объектов проекта межевания, будь тоотображение земельного участка или красной линии, наиболее детализированное описание каждой детали и тонкостиэтого проекта, относится к задачам разработчиков, то есть специалистов«анатомии города», каждого элемента, включенного в инженерные системы и строения. Но здесь наступает наиболее частая проблема, в умении трактования данных, в данной ситуации на помощь приходят специалисты юриспруденции. Но данные специалисты тоже в свою очередь скорее вносят еще большее количество неразберихи в процесс, абсолютно не интересуясь мнением специалистов, готовивших данный проект. Результатом такой «плодотворной работы» является отсутствие адекватного порядка разработки проекта межевания, а соответственно и их методического обеспечениядля Петербурга, при условии постоянной упорной работы над данной проблемой на протяжении свыше четырех лет. Причина весьма банальна: отсутствие одобрения юриста на каждом этапе согласования и обоснования, поскольку требуются буквальное соответствиерассматриваемых документов нормативно-правовым актам. Если существует неоднозначность в вопросах пониманиялюбой терминологии, не происходит обсуждение понимания, свобода выбора предоставляется юристам самими специалистами, которые без дополнительных объяснений предоставляют юристам документацию для утверждения, то есть, в худшем случаетермин остается без понимания.Учтем, что путаница создается не только в общих вопросах, но и в фундаментальных понятиях среди авторитетных специалистов в кадастре и геодезии. Например, понятия «здание» и «дом», но на практике разница между этими понятиями – огромнапрактически как разница между термином«человек» в биологической и медицинскойтрактовке этого понятия и термином «семья» в качестве ячейки общества в качестве субъекта семейной культуры, экономики, права. Очевидно, что данные понятия относятся к разным смысловым срезам, хоть и определяютсядруг другом. Таким образом, приравнивание понятия «дом» и понятия «здание» совершенно неразумно, а всмысле это даже опасно.К сожалению, невозможно предвидетьрезонанс вызванный нормативным актом, даже тем, кто их разрабатывает и предлагает. Хотя в данной ситуации прогнозы слишком нерадужные, поскольку возможные последствия могут быть не только значительными, но и достаточно серьезными в негативном плане. Архитектурный облик Санкт-Петербурга (исключая новостройки) является признанным воплощением градостроительного академизма, этим объясняется тем что, понятийный аппарат, включающий понятия «недвижимого имущества», «земельного участка», до заключительного этапа иерархии – «градостроительства», которые навязывались к применению, основывались на его опыте.Однако, пока мы не отточим каждую деталь механизма – мы не сможем запустить все механизм в работу, таким образом, никак не развивая рассматриваемые процессы.1.3. Обоснование порядка проведения межевания земельМежевание земельного участка проводится геодезическим способом, при помощи которого определяются границы участка на местности в горизонтальной плоскости. Для проведения межевания требуется провести целый комплекс специальных инженерно-геодезических работ. У собственников участков естественно возникает вопрос о стоимости услуг при межевании земельного участка, цена различается в зависимости от площади участка.Межевание границ земельного участка необходимо проводить, если предполагается:купля-продажа земельного участка;обмен участками;дарение участка;проведение приватизации участка;аренда участка под строительство дома.С 2007 года стало возможным упрощенное оформление прав собственности наследников на участки земли. В связи с принятием Федерального закона были внесены изменения в Гражданский, Земельный и Налоговый кодексы.Возможность получить участок в наследство без проведения межевания существует только в том случае, если наследодателем право собственности было закреплено в соответствии с требованиями закона. Чтобы с участком можно было совершать сделки как с объектом недвижимости, он должен быть зарегистрирован в ЕдиномГосреестре прав на недвижимое имущество.При составлении проекта межевания земельного участка планируется проведение следующих действий:проведение согласования границ;формирование плана съемочного обоснования;установление координат знаков, используемых при межевании, закрепление их на местности;установление площади участка, исходя из полученных координат знаков для межевания;подготовка документов для формирования межевого плана (другое название – землеустроительное дело), и передача их в департамент земельных ресурсов.

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации;
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации 2004 г.;
3. Земельный кодекс Российской Федерации;
4. Федеральный закон от 29.12.2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»;
5. Федеральный закон от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ «О землеустройстве»;
6. Федеральный закон от 02 января 2000 года № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»;
7. Постановление Правительства Российской Федерации от 09 июня 2006 г. № 363 «Об информационном обеспечении градостроительной деятельности»;
8. Постановление Правительства РФ от 29 декабря 2005 г. № 840 «О форме градостроительного плана земельного участка»;
9. Постановление Правительства РФ от 19 января 2006 г. № 20 «Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства»;
10. Комментарии к Постановлению Правительства РФ от 20 июня 2006 г. № 384 «Об утверждении правил определения границ зон охраняемых объектов и согласования градостроительных регламентов для таких зон»;
11. Комментарии кГрадостроительному кодексу Российской Федерации. Постатейный научно-практический комментарий кандидата юридических наук А. П. Анасимова (рук. авт. к-ва), кандидата архитектуры, доцента Д. Г. Донцова и кандидата архитектуры, доцента Н. Г. Юшковой; дополнение к комментарию кандидата архитектуры Э. К. Трутнева;
12. Методические рекомендации по приведению межевания объектов землеустройства. – № 396. – М., 2003. – 38 с.
13. Аврунев Е.И. Технология и организация кадастровых работ. Конспект лекций. – Новосибирск: СГГА, 2000. − 34 с.
14. Антонович К.М. Использование спутниковых радионавигационных систем в геодезии. Т.1. − М.: ФГУП Картгеоцентр, 2005. − 334 с.
15. Антонович К.М. Использование спутниковых радионавигационных систем в геодезии. Т.2. − М.: ФГУП Картгеоцентр, 2006. − 360 с.
16. Варламов А.А.Земельный кадастр. Т.6. Географические информационные системы. – М.: КолосС, 2005.- 400 с.
17. Генике А.А. Глобальная спутниковая система определения местоположения GPS и ее применения в геодезии. – М.:«Картгеоцентр-Геодезиздат», 1999. – 272 с.
18. Неумывайкин, Ю.К. Земельно-кадастровые геодезические работы / Ю.К. Неумывайкин, М.И. Перский. – М. : Колос, 2006. – 256 с.
19. Никитин, А.В. Определение фактической площади земельных участков / А.В. Никитин // Геодезия и картография. – 2005. – № 1. – С. 37.
20. Энциклопедия кадастрового инженера/ уч. пособие.− М.: Кадастр недвижимости, 2007.− 656 с.
21. Поклад Г.Г. Геодезия: учеб. пособие. − М.: Академический проспект, 2007.− 592 с.
22. Федотов Г.А. Инженерная геодезия: учеб.пособие.- М: 2006. − 463 с.
Очень похожие работы
Пожалуйста, внимательно изучайте содержание и фрагменты работы. Деньги за приобретённые готовые работы по причине несоответствия данной работы вашим требованиям или её уникальности не возвращаются.
* Категория работы носит оценочный характер в соответствии с качественными и количественными параметрами предоставляемого материала. Данный материал ни целиком, ни любая из его частей не является готовым научным трудом, выпускной квалификационной работой, научным докладом или иной работой, предусмотренной государственной системой научной аттестации или необходимой для прохождения промежуточной или итоговой аттестации. Данный материал представляет собой субъективный результат обработки, структурирования и форматирования собранной его автором информации и предназначен, прежде всего, для использования в качестве источника для самостоятельной подготовки работы указанной тематики.
bmt: 0.00534
© Рефератбанк, 2002 - 2024