договор купли продажи жилых помещений

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Договор купли-продажи жилых помещений, как вид сделки с жильем, является наиболее распространенным среди сделок, опосредующих оборот жилых помещений. Это, естественно, влечет большое количество спорных ситуаций и вызывает необходимость серьезного анализа правоприменительной практики для определения основных направлений совершенствования правового регулирования сделок с жилыми помещениями. Тем более что современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому.
Исследование нормативно-правовых актов, литературы, правоприменительной практики позволило выявить следующие проблемы действующего законодательства в сфере купли-продажи жилого помещения:
Во-первых, проблема обеспечения прав несовершеннолетних при заключении договора купли-продажи жилого помещения. ...

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 2
ГЛАВА 1. Общая характеристика договора купли-продажи жилых помещений 7
1.1. Понятие и правовая природа договора купли-продажи жилых помещений 7
1.2. Стороны, форма и особенности заключения договора купли-продажи жилых помещений 16
ГЛАВА 2. Содержание договора купли-продажи жилых помещений 20
2.1. Существенные условия договора купли-продажи жилых помещений 20
2.2. Права и обязанности сторон 22
2.3. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора 26
АНАЛИЗ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ ПО ТЕМЕ ВКР 30
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 39
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 42

ВВЕДЕНИЕ

Договоры играют важную роль в регулировании экономических отношений, складывающихся среди членов общества. Посредством договоров происходит предоставление товаров, материальных благ, выполнение работ, оказание услуг. Договор является значимым и наиболее распространенным юридическим фактом, в результате чего возникают, изменяются и прекращаются гражданские права и обязанности. Назначение договора сводится к тому, чтобы в рамках закона обеспечить регулирование отношений путем указания на меру их должного и возможного поведения.
Обращение к проблеме договора купли-продажи жилья явилось не случайным, так как в последнее время существует множество проблем, особенно касающихся исполнения обязательств по договору купли-продажи жилья и несения ответственности сторон. Заключение, изменени е и расторжение договора купли-продажи жилого помещения включают в себя несколько последовательных стадий, к которым, в частности, относятся: согласование волеизъявления сторон, которые собираются заключить договор, определение конкретных условий договора купли-продажи жилого помещения либо их изменение, а затем порядок их исполнения, и осуществление прекращения договора купли-продажи жилого помещения либо его перезаключение. При этом на различных стадиях могут возникнуть определенные проблемы, которые требую соответствующего нормативно-правого разрешения.
Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) при регулировании договорных отношений исходит из принципа свободы договора. Действие данного принципа сводится к тому, что стороны свободны в решении вопроса, вступать в договорные отношения или нет, также в выборе вида договора, контрагента, условий, на которых будет заключен договор. Следует отметить, что большинство правомочий стороны могут использовать только на стадии заключения договора, поэтому в связи с этим процесс заключения договора имеет особое значение.
В силу того, что договор купли-продажи жилого помещения является особым юридическим фактом, от которого зависит возникновение правоотношения, то сторонам необходимо должным образом отнестись к заключению договора купли-продажи жилого помещения, так как от этого зависит не только необходимое исполнение договора купли-продажи жилого помещения, но и должное определение его формы, существенных условий, что в последующем обеспечит избежание судебных споров. В свою очередь с момента заключения договора купли-продажи жилого помещения у сторон возникают соответствующие права и обязанности, которые они должны соблюдать на период существования договорного обязательства.
Поэтому рассмотрение вопросов, касающихся порядка изменения и расторжения договора купли-продажи жилого помещения, требований, предъявляемых к каждому из указанных процессов, является наиболее значимым и необходимым на сегодняшний день.
Объектом исследования являются общественные отношения в сфере купли-продажи жилых помещений.
Предметом исследования выступают нормы права, регулирующие отношения, связанные с договором купли-продажи жилого помещения.
Целью исследования является анализ правового регулирования договора купли-продажи жилого помещения по законодательству Российской Федерации.
Исходя, из цели в работе были поставлены следующие задачи:
1. проанализировать понятие и правовую природу договора купли-продажи жилых помещений;
2. рассмотреть стороны, форму и особенности заключения договора купли-продажи жилых помещений;
3. изучить существенные условия договора купли-продажи жилых помещений;
4. проанализировать права и обязанности сторон, а также ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.
В качестве методологической основы исследования были использованы общенаучные методы научного познания (анализ, включая системный анализ, синтез, индукция, дедукция и др.), а также частно-научные методы научного познания (сравнительно-правовой, формально-юридический, юридико-телеологический (целевой), юридико-лингвистический и др.). Метод анализа использовался в сочетании с другими методами исследования по всему тексту данного исследования.
Теоретическую основу исследования составляют идеи, концептуальные положения, научные обобщения ученых в области правового регулирования договора купли-продажи жилых помещений, отраженные в работах Бацоева Т.А., Галустян А.А., Каболова В.В., Кочои С.М., Магомедова М.А., Мищенко Д., Сорокиной Ю., Савельевой Н.М. и так далее.
Эмпирическая основа исследования. Явились имеющие отношение к теме исследования положения Конституции РФ , Гражданского кодекса РФ , а также иные нормативные правовые акты, регламентирующие общественные отношения, связанные с правом граждан на отпуск и гарантиями его реализации.
Теоретическая и практическая значимость исследования. Обуславливается тем, что данное исследование может являться основой для более углубленных разработок по проблеме купли-продажи жилого помещения. Исследование представляет интерес, как для простых граждан, так и для риэлторов, сотрудников регистрационной службы. Особенно интересным в научно-практическом плане данное исследование будет для определения специфики конкретных видов купли-продажи, в рамках существующих нарушений, дабы их избежать в будущем. В теоретико-методологическом плане, данное исследование может быть использовано в рамках лекций, бесед по проблемам купли-продажи недвижимости в целом и жилого помещения в частности.
Структура выпускной квалификационной работы. Данное исследование состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.

После определения цены в договоре купли-продажи недвижимости, необходимо определиться с формой, порядком и способом оплаты обязателства.
Оплата недвижимости может производиться за счет собственных средств, кредита, материнского капитала31. Последним двум способам посвящены отдельные законы и статьи ГК РФ. Особенностью этих способов оплаты обязательства является то, что после регистрации сделки купли-продажи недвижимости покупателю выдается свидетельство о регистрации права собственности с обременением. То есть покупатель получает только часть прав собственника и не имеет права распоряжения имуществом до момента снятия обременения, а недвижимость остается в залоге у продавца или банка (если это ипотека) до выполнения покупателем денежного обязательства. Запись об обременении вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним32.
Условие об обязательном включении цены недвижимости в договор объясняется тем, что после отчуждения имущества появляется необходимость уплаты налога с продаж, величина которого определяется стоимостью отчуждаемого имущества.
До 2013 года еще одним существенным условием для договора купли-продажи жилой недвижимости был перечень лиц, обладающих правом пользования данным жильем (ст. 558 ГК РФ). Но в соответствие с Федеральным законом от 30.12.2012 №302-ФЗ данное правило не подлежит применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 года33.
Большинство требований закона к данному типу договора являются стандартными и регулируются общими положениями о купле-продаже, в частности форма сделки, стороны.
2.2. Права и обязанности сторон
На основании договора купли-продажи возникает обязательство. Обязательственной конструкции купли-продажи предшествовала господствовавшая в архаичном торговом обороте вещная купля-продажа, простой обмен товара на наличные.34 С понятием обязательственной купли-продажи связано разграничение между обязанностями сторон (обязательственный элемент купли-продажи) с одной стороны и переходом права собственности на товар (вещный элемент купли-продажи) — с другой. Возникновение обязательства непосредственно не влечет за собой изменение в принадлежности права собственности: продавец лишь обязуется произвести передачу товара в будущем, а покупатель обязуется уплатить цену.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Согласно п.1. ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (то вар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца является передача товара, исходя из требований ст. 456 ГК РФ. Если иное не предусмотрено, то вместе с вещью продавец передает и принадлежности к ней.( п.2. ст. 456 ГК РФ)
Законодателем также установлена норма о сроке передаче товара. В частности в ст. 457 ГК РФ устанавливается правило о том, что срок передачи товара определяется договором. Статус заключенного договор купли-продажи
В купле-продаже презюмируется отсутствие обязанности доставить товар, если такая обязанность не предусмотрена договором напрямую. Продавец должен только вручить (передать) товар покупателю. В договоре купли-продажи могут быть предусмотрены обязанности продавца по доставке или передаче товара в месте его нахождения. Когда обязанности в этой части договором не урегулированы, в этом случае согласно п. 2 ст. 454 ГК РФ обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю. Т.е. когда в договоре отсутствуют положения о порядке передачи или доставки товара, на продавце лежит обязанность передать товар перевозчику или организации связи для доставки. Отсутствие соответствующих положений в договоре влечет для продавца возникновение обязанности по организации доставки до покупателя. При этом расходы по доставке товара до перевозчика (организации связи) ложатся на продавца, а расходы по доставке от места передачи перевозчику (организации связи) – на покупателя.
Продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц ( п.1. ст. 460 ГК РФ)
Условия договора купли-продажи об ассортименте товаров устанавливаются в ст. 467 ГК РФ. Продавец также несет обязанность передать покупателю товар, соответствующий условиям договора купли-продажи о комплектности и комплекте товаров. То есть согласно ст. 478 ГК РФ, если установлена такая обязанность передать покупателю определенный набор товаров в комплекте (комплект товаров), то обязательство считается исполненным с момента передачи всех товаров, включенных в комплект. Согласно п.2. ст. 478 ГК РФ если комплектность не определена договором, то необходимо руководствоваться обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями35.
Основными обязанностями покупателя по договору купли-продажи являются принятие товара и его оплата.
В соответствии со ст. 484 ГК РФ покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи.
Статьей 485 ГК РФ устанавливается правило о том, что согласно условиям договора покупатель наделяется обязательством по оплате товара. Если договором цена не предусмотрена, то цена определяется в соответствии с нормами п.3 ст. 424 ГК РФ.
Оплата товара по ст. 486 ГК РФ осуществляется после непосредственной передачи товара. Гражданское законодательство также предусматривает возможность предварительной оплаты ( ст. 487 ГК РФ). В частности, до момента передачи товара, покупатель может оплатить его частично. Закон также дает возможность оплаты товара в кредит «в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 ГК РФ (п.1. ст. 488 ГК РФ). Статьей 489 предусматривается оплата товара в рассрочку.
В понятие расторжение договора может входить расторжение договора, согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ и «отказ от исполнения договора» (п. 3 ст. 450 ГК РФ или «отказ от договора» (п. 1 ст. 699 ГК РФ). Как правило, данные термины рассматриваются как синонимы.
При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время. Следовательно, прекратиться может только действующий договор. Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным.
Характеризуя особенности расторжения договора купли-продажи и поставки стоит отметить, что расторжение осуществляется при условии, что:
договор был заключен и продолжает действовать;
когда договор является действительным.
Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной из сторон (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ). Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ). По соглашению сторон расторжение договора происходит по общему правилу в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ)36.
По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования (абз. 1п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ), а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично (п. 3 ст. 450 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 463 ГК РФ если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи. Односторонний отказ от договора возможен при существенном нарушении требований к качеству товара ( п.2. ст. 475 ГК РФ), а также в случае, если продавец в разумные сроки не выполнил требование покупателя о доукомплектования товара. ( п. 2. ст. 480 ГК РФ)
Положения Венской конвенции основаны на понимании договорной ответ­ственности как особого вида нового правоотношения, возникающего между сторонами договора международной купли-продажи товаров. В этом Венская конвенция не согласуется с распространенным в российской доктрине пони­манием гражданско-правовой ответственности как санкции. По этим причинам нормы об ответственности в Венской конвенции не выделены в особую главу, а расположены в главах, касающихся обязательств продавца и покупателя, и именуются средствами правовой защиты в случае нарушения договора. Ины­ми словами, Венская конвенция под ответственностью виновной стороны по­нимает корреспондирующее ей дополнительное право кредитора на средства правовой защиты, при этом у должника возникает дополнительная обязанность по исполнению требований кредитора. Потерпевшая сторона самостоятельно решает, каким дополнительным правом ей воспользоваться. Такие средства правовой защиты выделяются как для продавца, так и для покупателя.
Законные интересы и защита гражданских прав участников договорных отношений закреплены в ст. 45 и 46 Конституции РФ и ст. 11 Гражданского кодекса РФ.
Порядок защиты гражданских прав является доминирующим, но совершенно не единственным способом их защиты, потому что действующее гражданское законодательство предусматривает; для субъектов договорных правоотношений нормы самозащиты всеми незапрещенными законом средствами, а также административно-правовой порядок защиты гражданских прав37. Применение действующего гражданского законодательства в судебно-арбитражной системе имеет тенденцию к исключению всякой возможности сторон гражданского оборота получить незаконную выгоду при нарушении договорных обязательств. В то же время оно рассчитано на активное поведение субъектов договорных отношений.
Нормы об ответственности сторон в договоре поставки, содержатся, как в законодательстве, так и могут быть включены в текст договора купли-продажи.
Ответственность сторон по договору купли-продажи можно охарактеризовать следующим образом:
Во-первых, применение санкций за неисполнение и ненадлежащее исполнение условий договора купли-продажи является правом, а не обязанностью сторон.
Во-вторых, необходимо учитывать, что привлечение должника к ответственности возможно только в том случае, если убытки реально существуют.
В-третьих, стороны могут самостоятельно устанавливать в договоре санкции, если законодательством не предусмотрено обязательных санкций, а также увеличивать размеры санкций, установленных законодательством.
Вместе с тем под гражданско-правовой ответственностью следует понимать санкцию, применяемую к правонарушителю в виде возложения на него дополнительной гражданско-правовой обязанности или лишения принадлежащего ему гражданского права, исполнение которой обеспечивается возможностью применения принуждения. Важно помнить, что гражданско-правовая ответственность в сфере государственных или муниципальных закупок будет выражаться в виде лишения права участвовать в размещении заказа в течение установленного времени.
Так, в частности возможность применения ответственности по договору купли-продажи предусматривается п. 2 ст. 460, ст. 461, ст. 463, ст. 466, 468, 475, 476, 480, 482, 483 ГК РФ, пунктов 2-4 ст. 487 и 488 ГК РФ, п. 2 ст. 489 ГК РФ.
Например, в ст. 460 ГК РФ предусматривается, что неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар38.
Следует заметить, что ГК РФ регулирует лишь общие вопросы ответственности за нарушение договорных обязательств по договору купли-продажи, предоставляя сторонам право самостоятельно установить в договоре размеры штрафов и порядок их взыскания. ГК РФ допускает установление санкций законом или иными правовыми актами.
2.3. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора
В качестве основных обязанностей покупателей по договору купли-продажи жилых помещений выделяют такие обязанности, как:
принять передаваемые по договорам жилые помещения;
заплатить цену передаваемых жилых помещений.
Принимают покупатели жилые помещения обычно в месте их нахождения на основании особенностей недвижимого имущества (а жилые помещения, как известно, относят к недвижимому имуществу). Покупатели могут отказываться на законных основаниях от выполнения договоров купли-продажи жилых помещений только в случаях, когда обнаруживаются значительные нарушения требований к качеству жилых помещений (неустранимый недостаток, недостаток, который невозможно устранить без несоразмерных расходов либо затраты времени, выявлены неоднократно, проявились снова после устранения и иные похожие недостатки).
В случаях, когда покупатели отказываются от сделок по другим причинам, допустим на основании появления наиболее привлекательных объектов, то непринятие имущества, которое предлагают покупателям на основании условий договоров, без законного основания считают отказом последних от выполнения обязанностей по принятию товара. Данное нарушение даст право продавцам применять механизм защиты, который заложили в законе и договорах. На основании норм п. 3 ст. 484 ГК РФ продавцы могут требовать от покупателей: принятия товара; отказываться от выполнения обязательств39.
Несмотря на выбранный продавцами способ защиты от незаконных действий покупателей, продавцы сохраняют право кроме удержания задатка потребовать от покупателей возмещения убытка, который причинен невыполнением либо ненадлежащим выполнением обязанности по принятию недвижимого имущества. Выполнение обязанности по принятию имущества, которая вытекает из договоров купли-продажи недвижимого имущества, состоит из двух разных, но связанных между собой действий, таких как: фактическое получение имущества; подписание соответствующих документов (актов передачи).
Выполнение договоров будут составлять только данные два действия совместно, на основании того, что они настолько взаимосвязаны между собой, что исполнение только одного из данных действий не приведет к надлежащему выполнению обязательств.
Уклонение от подписания документов передачи недвижимого имущества на основании условий, указанных в договоре, будет считаться отказом покупателей от выполнения обязанностей по принятию недвижимого имущества40.
В случаях когда объекты фактически передали, а передаточные акты так и не подписаны покупателями в результате их отказов, то появляется важный вопрос – какие права есть у продавцов. На основании буквального толкования норм ч.3 п. 1 ст.556 и п. 3 ст.484 ГК РФ продавцы могут требовать от покупателей принятия товаров либо отказаться от выполнения договоров. Так как товар уже передали покупателям, то «требования о принятии товаров» в таких случае означает только требование продавцов о «подписании документов о передаче жилых помещений». С практической позиции принудить покупателей подписать документы о передаче объективно неосуществимо, даже когда есть соответствующее судебное решение. На основании этого в тех случаях, когда покупатели исполняют другие обязанности по договорам, продавцы могут отказываться от выполнения договоров, и данный способ защиты их интересов самый оптимальный. Когда покупатели уклоняются от подписания передаточных актов, очевидно, что они откажутся регистрировать право собственности на приобретаемое имущество. В данном случае не исключено заявление продавцами в суд требований о регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество, но в таких случаях они должны доказывать обстоятельства, на которые ссылаются (и прежде всего на фактическую передачу вещей). При уклонении покупателей от подписания передаточных актов продавцы заинтересованы в расторжении договоров, на основании того, что в таких случаях - не обладая имуществом фактически – они юридически останутся собственниками, а значит, обязаны нести бремя по содержанию, и в том числе платить налоги41.
Кроме принятия имущества важная обязанность покупателей по договорам купли-продажи жилых помещений, это их своевременная оплата. Платежи на территории страны осуществляют в виде наличных и безналичных расчетов.
Во время расчета в безналичном виде у покупателей есть дополнительная обязанность по совершению определенных действий, которые нужны для производства платежей (допустим, открытие специальных банковских счетов). Сроки оплаты, чаще всего определяют в самих договорах купли-продажи недвижимого имущества либо в дополнительных соглашениях.
Во время наличного расчете покупатели считаются исполнившими свои обязанности со времени фактического получения продавцами покупной стоимости.
По требованиям покупателей продавцы, получая денежные средства при наличном расчете, обязаны выдавать расписку в получении денежных средств. Наличие у покупателей расписки продавцов либо других подобных документов облегчит им при возникновении споров доказывание фактов выполнения своих обязанностей по оплате имущества.
При сделке с жилым помещением часто покупателями вносится предоплата. На случаи отказов покупателей от совершения сделок и принятия жилых помещений для продавцов важно, каким именно образом оформили предоплату в договорах - в форме задатка либо аванса.
Между данными понятиями есть различия. Задатком является «денежная сумма, которую выдает одна из договаривающихся сторон в счет причитающегося с нее по договору платежа второй стороне, в доказательство заключения договора, а также в обеспечение выполнения договора». На основании ст. 381 ГК РФ задаток возвращают в двойном размере в любых случаях отказа продавцов от сделок. В случаях, когда от сделок отказываются покупатели, задаток в полном объеме останется у продавцов.
Покупатели должны производить оплату в полной мере непосредственно до либо после передачи им жилых помещений, если другое не предусматривается в правовых актах, договорах купли-продажи и не исходит из сути обязательств. В случаях невыплаты при наступлении сроков платежей, указанных в договорах, покупателей считают нарушившими свои обязанности.
Если покупатели отказываются принимать и оплачивать товар, продавцы могут потребовать от них оплаты товаров или отказаться от выполнения договоров. Последствия данных нарушений определили в п. 3 ст. 486, п. 3, 4 ст. 488 и п. 2, 3 ст. 489 ГК РФ. За невыполнение денежных обязательств на основании ст. 395 ГК РФ устанавливают ответственность в форме выплаты процентов с суммы денежных средств, которые неправомерно удержаны, просроченных в выплате либо неосновательно получаемых (сбереженных) за счет других лиц.
В случаях, когда сумма долга оплачена покупателем с просрочкой, при взыскании процентов судом применяется учетная ставка банковского процента (ставка рефинансирования ЦБ РФ) на день фактического исполнения денежного обязательства, если договором не определено иное42.
Из общих начал гражданского права, а также из требований добросовестности, разумности и справедливости вытекает необходимость учета фактических последствий для продавца, вызванных нарушением денежного обязательства покупателем. Поскольку размер неустойки зачастую явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, то при уменьшении процентов суды руководствуются нормой ст. 333 ГК РФ, закрепляющей право суда уменьшить размер неустойки. Особое внимание необходимо обратить на следующую проблему. На практике продавец, передав имущество, но не получив при наступлении срока платежа цену по договору купли-продажи недвижимости, обращается в суд с требованием о расторжении договора. Суды при рассмотрении подобного рода дел признают, что неоплата товара покупателем, особенно в течение длительного срока, влечет для продавца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи, и расторгают договор купли-продажи недвижимости, даже если уже произошла государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество43.