Особенности оценки объектов недвижимости при заключении договора ипотеки.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
С учетом вышесказанного хотелось бы сделать следующие выводы.
На основе вышесказанного хотелось сделать следующие выводы.
Прежде чем принимать решение о реализации какого-либо проекта необходимо исследование инвестиционной среды.
Вложение средств сектор недвижимости является выгодным особенно в условиях развития рыночных отношений, при этом необходимо отметить что если инвестор плохо знаком с объектом недвижимости необходимо оценить перспективы его развития.
Ведь инвестор стремится прежде всего при вложении средств в объект в будущем получить значительную прибыль. Несомненно, рынок недвижимости по сути является одним из самых прибыльных и при этом менее рискованных направлений для развития бизнеса. Даже в случае потери возможности получения прибыли можно реализовать объект таки ...

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 3
Глава 1. Понятие рынка недвижимости и причины его привлекательности 5
1.1.Понятие рынка недвижимости 5
1.2. Изменения на рынке недвижимости за последние десять лет 8
Глава 2.Оценка недвижимости при заключении договора ипотеки 12
2.1.Особенности оценки недвижимости в случае заключения договора ипотеки 12
2.2..Перспективы развития рынка недвижимости в 2016 16
2.3.Пример оценки и заключения договора ипотеки 23
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 31
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 33

 

ВВЕДЕНИЕ
Проблема жилья является наиболее актуальной в современном обществе. Одним из способов ее решения может стать ипотечное жилищное кредитование.
Формирование в Российской Федерации действенной системы ипотечного жилищного кредитования определено Президентом Российской Федерации и Правительством Российской Федерации в числе приоритетных направлений государственной жилищной политики.
В Бюджетном послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию от 25.05.2009 г. «О бюджетной политике в 2010–2012 годах» указано, что возможность улучшения жилищных условий не должна быть привилегией лишь немногочисленной группы лиц с очень высокими доходами.
Рост цен на недвижимость приводит к постоянно увеличивающемуся разрыву между ценами на жилье и доходами граждан. Приобрести жилье в собст венность по договору купли-продажи без использования заемных средств для большинства граждан Российской Федерации не представляется возможным.
Ипотечное кредитование является наиболее приемлемым способом приобретения права собственности на жилое помещение. Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости, является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.
Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.
Цель работы: изучить правовые основы ипотеки в Российской Федерации и методологическую базу оценки недвижимости.
Для выполнения поставленной цели определился следующий круг задач:
– изучить и проанализировать правовую базу ипотечного кредитования в Российской Федерации.
– раскрыть понятие недвижимости в Российской Федерации и выделить из нее жилую недвижимость.
– выявить необходимость оценки жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования
Объектом исследования является недвижимость.
Предметом исследования является рыночная стоимость, определенная в рамках норм российского законодательства.
Работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованных источников и литературы
 

Так как запас предложения недостаточно велик и могут произойти упомянутые выше колебания спроса, а также из-за того, что на рынке еще не представлены такие длинные договоры аренды, как в Европе, мы можем увидеть намного более резкие колебания уровня арендных ставок и вакантных площадей. Это приводит к такому уровню неопределенности, который невозможен на других, более зрелых рынках. Именно в этом заключается основное различие.Если говорить о зависимости рынка недвижимости, то наиболее зависимым является рынок офисной недвижимости, по той причине, что он требует регулярных вложений и по этой причине зависит от бизнеса арендаторов. Речь идет об ожиданиях бизнеса, хотят ли арендаторы снимать большие и лучшие площади и готовы ли платить большую сумму. В той ситуации когда арендаторы чувствуют, что экономическая ситуация в стране ухудшается, то скорее всего они не станут вкладывать средства в расширение или модернизацию офисных помещений и т.д. Существует прямая связь между сегментом офисной недвижимости и тем, что происходит в экономике в целом. Рынок торговой недвижимости отличается. Он зависит от потребительских расходов. И то, как люди тратят деньги в России немного, отличается от того, как это происходит в остальном мире. Когда наступил кризис, на самом деле оказалось, что люди потратили больше денег на товары долгосрочного спроса, такие крупные покупки, как стиральные машины, автомобили и дома. Розничный рынок не всегда в точности следует за тем, что происходит в экономике в целом. Что можно отметить, так это то, что девелопмент торговых центров сильно зависит от доступности финансирования и чувствительности девелоперов, и здесь связь с общеэкономической ситуацией наиболее прямая, так как девелоперы не могут не знать о том, что происходит с экономикой в целом. Когда происходят внешние шоки, происходит спад в планируемом предложение, как офисных, так и торговых центров, в следующие 3-4 года и даже далее, так как девелоперы могут остановить развитие своих проектов в ряде случаев почти мгновенно. И все же наиболее прямое влияние на доходность, настроение, инвестиционную стоимость наблюдается в сегменте офисной, нежели торговой недвижимости. Например, некоторые торговые центры хотели поддерживать высокий уровень заполняемости в 2010 году. Они были вынуждены снизить арендные ставки на 40—50% для некоторых арендаторов, чтобы не потерять их. И если они принимают решение уйти, девелопер мало что с этим может поделать. Остаются свободные площади, которые необходимо сдавать. Найти арендатора в самый разгар кризиса достаточно сложно, и в результате можно получить до 30— 40% вакантных площадей в торговом центре. По этим причинам сегмент торговой недвижимости рассматривается как более рисковый. Инвестиции в бизнес -центры менее рискованны, особенно если рассматривать бизнес-центры в центре города с адекватной общей площадью объекта и заселенные хорошими арендаторами. Такие объекты являются ликвидными и безопасными активами, они всегда могут быть проданы, поэтому инвесторы заинтересованы в их покупке. Тогда как с торговыми центрами работать чуть сложнее. Именно по этой причине в кризисный период мы наблюдаем увеличение доли инвестиций в офисный сегмент. Чуть сложнее в этом отношении в России, так как здесь есть масштабные сделки, которые всегда искажают данные, поэтому выделить тенденции довольно сложно. Ритейлеры имеют достаточно амбициозные планы по расширению в течение следующих 4-5 лет, не только в Москве, но и в регионах. Несмотря на то, что по мнению многих рынок недвижимости в Российской Федерации достаточно неустойчив, тем не менее с точки зрения стоимости, особую популярность набирает коммерческая недвижимость.Глава 2.Оценка недвижимости при заключении договора ипотеки2.1.Особенности оценки недвижимости в случае заключения договора ипотекиПроцесс оформления ипотеки происходит в несколько этапов.Сначала потенциальному заемщику необходимо собрать необходимый пакет документов для рассмотрения банком его кандидатуры в качестве клиента (Подробнее см. Какие документы нужны для оформления ипотеки (список)).После предварительного одобрения устанавливается примерная сумма, которую банк согласен предоставить в качестве займа для покупки квартиры. После этого можно переходить к самому главному – выбору подходящей квартиры. Однако она должна устраивать не только заемщика, но и банк в качестве залога. Согласно условию ст.9 п.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3, в договоре об ипотеке, помимо условий кредитования, должен быть прописан предмет ипотеки и его оценочная стоимость. Расходы по ее определению полностью ложатся на плечи заемщика.К услугам какого оценщика прибегнет потенциальный заемщик ипотечной ссуды – его личное дело. Но, как правило, у банка есть список рекомендуемых оценочных организаций, заключению которых банк безоговорочно доверяет.Настаивать на выборе одной из них он не вправе, но все-таки целесообразно остановиться на оценщике из списка, представленного банком. Это значительно ускорит рассмотрение заявки на ипотеку, ведь банковской службе безопасности не придется проверять неизвестного оценщика.Независимый оценщик должен быть легитимен, то есть состоять в любой из зарегистрированных организаций оценщиков (о чем свидетельствует наличие у него свидетельства о членстве в СРО) и иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму более трехсот тысяч рублей.Полис страхования говорит об определенном опыте и профессионализме, а в случае ошибки он сможет компенсировать ущерб заказчику. Выбор оценщика необходимо предварительно согласовать с банком.Также банк выдвигает определенные требования к оформлению отчета оценки недвижимости. Отчет должен соответствовать не только установленным стандартам Ассоциации Российских Банков (АРБ) и Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК), но и индивидуальным стандартам самого банка.Установленная форма позволяет сотрудникам банка наиболее полно и ясно получить представление о залоговой недвижимости. В ней могут быть прописаны различные специфические моменты, касающиеся как самой квартиры, так и ее местоположения в доме, а также рекомендации оценщику по выборкам для анализа рыночной стоимости квартиры.Это еще один повод выбрать оценщика из рекомендуемого списка, который уже неоднократно выполнял подобные заказы.В противном случае, есть вероятность, что оценочный отчет банк отклонит, а на заказ повторной оценки у заемщика не будет времени.Процедура оценки квартиры для ипотекиДля заказчика оценки недвижимости процедуру можно условно поделить на 2 этапа.Сначала необходимо созвониться с оценщиком, оговорить стоимость и сроки заказа на оценку, оставить заявку на заключение договора оценки. В договоре оценки прописывается дата, цели и задачи, вид требуемой оценки.Для проведения ее требуются следующие документы (достаточно копий):документ-основание (договор купли-продажи или долевого участия, свидетельство регистрации квартиры или др.),кадастровый паспорт помещения (из БТИ),по возможности план и экспликация,паспортные и контактные данные заказчика.С оценщиком необходимо договориться о времени его приезда для оценки состояния квартиры. По приезду он рассмотрит ключевые характеристики квартиры, подтвердит отсутствие незаконных перепланировок, сделает необходимые для заключения оценки фотографии.Что представляет собой оценка квартиры для ипотеки?Оценка недвижимости для ипотеки производится в несколько подходов:Сравнительный (аналоговый) подход: проводится сравнительный анализ всех осуществленных аналогичных сделок на рынке недвижимости.Доходный подход:оценивается перспективность повышения рыночной стоимости.Затратный подход:определяются затраты на возведение аналогичного объекта. Это основной фактор, определяющий ликвидность недвижимости. При комплексном подходе учитывается масса деталей:касающихся местоположения квартиры (округ, микрорайон, близлежащие застройки, транспортная и социальная инфраструктура, близость промышленной зоны);касающихся состояния дома, в котором находится оцениваемая квартира (тип, этажность, год постройки, материалы наружных стен и перекрытий, техническое обеспечение здания, общее состояние);касающихся состояния квартиры (этажность, квадратура, количество и площадь комнат, остекление окон, наличие лоджии или балкона, планировка, состояние коммуникаций, наличие видимых дефектов отделки).Таким образом, учитываются только неизменные характеристики квартиры. Наличие качественного ремонта может увеличить рыночную стоимость, но никак не повлияет на ликвидность квартиры.На основе полученных данных оценщиком формируется отчет. Он содержит в себе оценку рыночной и ликвидационной стоимости залогового имущества.Сам оценочный отчет дополняется снятыми в процессе осмотра квартиры фотографиями, копиями документов оценочной компании (лицензией, полисом, свидетельством об образовании юридического лица, имеющимися сертификатами), нумеруется, прошивается, заверяется печатью и подписью ответственного лица.Юридически он обладает статусом официального документа. На его формирование в среднем требуется 1-2 дня, в некоторых случаях до 5 дней.Установленный срок лучше сразу уточнить при выборе той или иной оценочной компании. Ведь большинство документов, которые потенциальный заемщик подает в банк для рассмотрения, действительны в течение ограниченного периода времени.Возможная разница между рыночной и ликвидной стоимостьюРыночная и ликвидная стоимость залоговой квартиры в редких случаях не совпадает. Это повод задуматься о действительной ценности приобретаемой квартиры. Или о возможной ошибке в оценке.В любом случае, банк в выдаче займа опирается на меньшую из заявленных сумм. Если рыночная стоимость меньше ликвидной, то банк выдаст займ на рыночную стоимость залоговой квартиры. Если же, наоборот, ликвидная стоимость меньше рыночной (то есть той, которую желает получить продавец квартиры), то для заемщика будет доступен займ меньшего размера, чем требуется для приобретения квартиры, и придется изыскивать дополнительные средства. Или искать другой вариант квартиры.Оценка недвижимости для ипотеки: намеренные и случайные ошибкиВ прошлом имели место быть различные мошеннические схемы, связанные с умышленно неправильной оценкой недвижимости для ипотеки.Например, потенциальный заемщик мог договориться с оценщиком об указании в отчете заведомо завышенной оценки квартиры.Таким образом, банком выдавалась большая сумма для приобретения квартиры, и заемщик мог компенсировать этим отсутствие необходимого первоначального взноса.Сейчас возможность таких махинаций полностью исключена. Банки многократно и тщательнейшим образом проверяют все отчеты и свидетельства того, что заемные средства были использованы по назначению.Оценщик вполне может ошибиться и без злого умысла, выбрав неправильные для анализа аналоговые варианты квартир. Рыночная стоимость периодически изменяется, и трудно спрогнозировать, какой она будет через пять-десять лет.В случае неисполнения заемщиком обязательств, банк может и не покрыть все свои убытки при продаже залогового имущества.Деятельность оценщика регламентируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98г. за номером 135-ФЗ. Согласно основным положениям, оценщик несет как финансовую, так и уголовную (в отдельных случаях) ответственность за допущенные в оценке недвижимости ошибки.Если у заказчика есть доказательства в виде альтернативной оценки рыночной стоимости квартиры, то он может оспорить их в судебном порядке согласно ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Оценщик же обязан возместить все убытки, понесенные заказчиком впоследствии.2.2..Перспективы развития рынка недвижимости в 2016Обзор рынка недвижимости России начинается с исследования макроситуации в стране, которая прямо отображает реальные перспективы рынка недвижимости в России в целом.Достаточно сложно определить, как общее состояние экономики страны влияет на рынок недвижимости и анализ рынка недвижимости в России в целом, но точно известно, что резкий спад в экономике страны повлечет за собой и падение цен. Но при небольшом спаде, зависимость уровня ВВП и стоимости на развитие рынка недвижимости в России может быть пропорциональна. При возможности появления кризисной нестабильности, люди стремятся приобрести уверенность и стабильность и многие ищут данные составляющие в покупке недвижимости, далее растет спрос и как следствие, цены.Так, согласно данным Росстата индекс физического объема валового внутреннего продукта в 1 квартале 2014 г. составил 100,9 % по отношению к тому же периоду 2013 г., во 2 квартале 2014 г. индекс ВВП 100,8% относительно 2 квартала 2013г.В целом можно отметить, что динамика индекса ВВП страны имеет положительную стабильную динамику, но рост ВВП в 1 квартале 2014 г. составил 0,9% — это значение ниже прогнозируемого Минэкономразвития, которые рассчитывали, что ВВП разгонится до отметки в 1,1%.Годовой индекс ВВП в 2013 г. по отношению к 2012 г. показал падения в 2,1%.Рис. 1 Динамика индекса показателей ВВП 2002-2013 г.г.,%На конец 2014 года прогнозируется прирост ВВП в 3,38%, но к 2016 г. темпы прироста уровня ВВП снизятся до 2,34%.Рис. 2 Значение показателя ВВВ за год 2003-20015 г.г., %Согласно данным Министерства экономического развития Российской Федерации снизился общий объем работ в строительной отрасли, показатель августа 2014 г. составил 3,4%, итоговый показатель объема работ с января по август составил 3,1% по отношению к тому же периоду 2013 года.Тем не менее, на общем фоне падения строительства, объем ввода в строительство новой недвижимости значительно превышает прошлогодний показатель.В августе 2014 года, по отношению к прошлому году того же периода, чистый прирост составил 10,7%, в целом за восемь месяцев 2014 г. прирост оказался на уровне 28,2% в сравнении с прошлым годом.Касаемо основных экономических показателей — «двигателей» экономики, их стоимость в 2013 г. уже охарактеризовали как относительно стабильную, стоимость барреля экспортной нефти за 2013 г. будет в приделе с 102-110$.Средняя стоимость в зависимости от колебаний курса доллара составила в 2013 г.- 108$, на конец 2014 г. средняя стоимость барреля нефти прогнозно задержится у отметки в диапазоне с 109,30-109,95 долл. США.Рис. 3 динамика показателей инфляции за 9 месяцев с 2013-2014 гг.,%В сентябре 2014 г. индекс потребительских цен по отношению к 2013 г. того же периода показал прирост в 0,8%, а значить, что инфляция в стране набирает обороты. Кроме того, этому свидетельствует и среднее значение уровня инфляции по 3 кварталам 2014 года по отношению к предыдущему году того же периода, за 3 квартала 2014 ср. знач. индекса инфляции 100,7%, по отношению к 100,5% к предыдущему году того же периода.Значить, согласно данным экономических показателей по стране, можно сказать, что экономика страны находится в стадии стагнации.Объем ипотечного кредитования в РФ показал рост до 1,3 трлн. руб., что на 23,08% больше показателя 2012 г. и на 85,71 % показателя 2011 г. На конец 2014 г. прогнозируется, что показатель ипотечного кредитования будет на уровне с 1-1,15 трлн.руб., что на 23,08-11,54% меньше показателя 2013 г., тогда к 2016 г. эта динамика вновь будет возрастающей, и показатель по ипотеке покажет рост на 13,04% от показателя 2014 г.Рис. 4 Объем ипотечного кредитования с 2011-2015, трлн.рубНа 2013 г. в столице Москве было выдано 35,3 тыс. ипотечных кредитов, из общего объема это 4,5%, а менее всего был кредитован Татарстан, там было выдано 3,9% от общего объема ипотечных кредитов.Диаграмма 1. Доля выданного ипотечного кредитования в областях страны, в % от общего объемаВ 2013 г. доля ипотечных сделок выросла на 4,1% по отношению к 2012 г. и на 7,0% по сравнению с 2011 г., уже к концу 2014 г. доля ипотечных сделок снизится до 22,5 % или на 2,05% по сравнению с 2013 г., но к концу 2016 г. опять вырастит до 23,58% или на 1,03%.При анализе факторов, влияющих на стоимость жилья и ипотечное кредитование, стоит учитывать, что в кризисный период снижение стоимости квадратного метра способствует росту доступности ипотеки для населения, а повышение стоимости действует на ипотечный рынок обратно, общему торможению развития рынка.Рынок жилой недвижимости в России.Динамика строительства и динамика ввода жилья в эксплуатациюПоказатель объема выполненных строительных работ, как и динамика ввода строительных объектов в эксплуатацию как ни как лучше отображают состояние рынка недвижимости в России.В 1 квартале 2014 г. было введено в эксплуатацию жилой площади больше, чем за 1 кв.2013 г. на 3229,75 кв.м., что на 23,69% больше 1 кв.2013 г., чистый рост составил 131,04%, а прирост в 31,04%. Второй квартал 2014 г. также обозначился ростом по отношению ко 2 кв.2013 г., так было введено на 3568, 24 кв.м. больше жилой площади чем во 2 кв.2013 г., в прогнозном 3 кв. 2014 г. объем введенной в эксплуатацию жилой площади уменьшится на 9,85% по отношению к аналогичному периоду прошлого года, рост показателя будет на уровне 91,03%, соответственно прирост отрицательный в 8,97% в сравнении с 3 кв. 2013 г.В прогнозном I кв.2016 г. было введено эксплуатацию жилой площади больше, чем за 1 кв.2014 г. на 3,48%, чистый рост составит 103,68% по отношению к аналогичному периоду 2015 г., прирост в 3,68%.Динамика объема работ показывала в августе 2015 г. снижение по отношению к предыдущему месяцу, в среднем на 4,40% прирост отрицательный на уровне 3,20%, средний показатель роста объема работ за 8 месяцев 2015 г.- 101,86%, показатель прироста стабильный в 1,86%. Подобный прирост/рост наблюдался в этом же году в июне-июле месяце.Ценовая ситуация на вторичном рынкеСпециалистами «Российской Гильдии риэлторов» было проанализировано 34 города и региона страны для того, чтобы составить общее представление о ценовой политике на рынке вторичной недвижимости в 2013г.Средневзвешенная цена по количеству предложений жилой площади на вторичном рынке недвижимости 52,88 м2, стоимость ниже средней зафиксирована в 19 городах и районах, самая низкая средняя стоимость предложения в Шахты, Ростовской области- 30,4 м2, Ставрополь – 35,4 м2, Салават, Республика Башкортостан - 39,5 м2Общий объем предложений на вторичном рынке недвижимости 2013 г.- 232 тыс. предложений.Наибольший прирост стоимости в 2013 г.