Методы выбора проектов

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В процессе выполнения работы были сделаны следующие выводы:
Критерии (или признаки) отбора инвестиционных проектов можно разделить на две крупные категории. В первую категорию входят так называемые качественные критерии, которые определяют, прежде всего, качественные характеристики инвестиционных проектов. Вторая крупная категория – это количественные критерии, которые можно измерить в абсолютных и в относительных показателях.
Рассмотрено два проекта.
Планируется построить жилой дом 15 этажей. Начало строительства 1 кв.2016 г., ввод в эксплуатацию 4 кв. 2018 г. Тип дома: кирпично-монолитный.
Общая потребность в инвестициях составляет 400 000 тыс. руб. В качестве источников финансирования приняты: банковский кредит и собственные средства. Построен график финансирования прое ...

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 3
1. АНАЛИЗ КРИТЕРИЕВ ОТБОРА И МЕТОДОВ РАНЖИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ 5
1.1. ОСНОВНЫЕ КРИТЕРИИ ОТБОРА И ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ 5
2. АНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ НА ПРИМЕРЕ ПРОЕКТОВ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ 8
2.1. СРАВНЕНИЕ ПРОЕКТОВ ПО ВЫБРАННЫМ КРИТЕРИЯМ И РЕКОМЕНДАЦИИ ПО РЕАЛИЗАЦИИ 18
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 31
ЛИТЕРАТУРА 33

ВВЕДЕНИЕ
Анализ и оценка инвестиционных проектов — одна из самых сложных задач в сфере экономики, производства и управления Ее сложность обусловлена, с одной стороны, значительной неопределенностью, так как при решении вопроса об инвестициях всегда нужно предвидеть будущее, и с другой стороны — наличием множества заведомо противоречивых критериев.
Многие компании сталкиваются с проблемой выбора инвестиционных проектов для реализации. Нехватка финансовых ресурсов для реализации всех возможных инвестиционных проектов означает необходимость выбора наиболее предпочтительных из них. Приоритетность инвестиционных проектов определяется соответствием стратегии развития компании, которая может включать несколько направлений. Возникает необходимость в инструменте отбора проектов, который обеспечива л бы такие оценку и сравнительный анализ проектов, чтобы в инвестиционную программу попадали проекты разных направлений, но обязательно соответствующие стратегии развития компании.
Объектом исследования является компания «Аллтек девелопмент» – инвестиционно-строительная компания полного цикла, реализующая крупномасштабные проекты загородной недвижимости в Московской области.
Предметом исследования является инвестиционные проекты компании по строительству многоэтажного жилого дома и коттеджного поселка.
Цель проекта – проанализировать различные критерии отбора инвестиционных проектов и на их основе определить наиболее предпочтительный проект реализуемый компания «Аллтек девелопмент».
В процессе достижения данной цели необходимо решить следующие задачи:
сделать анализ критериев отбора инвестиционных проектов;
разработать инвестиционные проекты по жилищному строительству в Московской области;
провести сравнение проектов по выбранным критериям.

1.Высокорисковые проекты
2.Ограниченные ресурсы инвестора
Индекс доходности (PI )
1.PI – относительный показатель, поэтому метод позволяет сделать выбор между проектами с разным объемом инвестиций.
2.Учитывает стоимость денег во времени
1. Не учитывает объем инвестиций
1.Ограниченные ресурсы инвестора
Дисконти-рованный срок окупаемости (РР)
1.Имеет понятное экономическое определение
2.Учитывает стоимость денег во времени
4.Позволяет учесть то обстоятельство, что ставки дисконтирования со временем меняются
1.Не учитывает доходы последующих после окупаемости периодов
1.Приоритетом является высокая ликвидность проекта
2.Высокие риски морального устаревания новых технологий
2. Анализ инвестиционных проектов на примере проектов жилищного строительства
2.1. Характеристика проекта строительства 15-этажного жилого дома
Планируется построить жилой дом 15 этажей. Начало строительства 1 кв.2016 г., ввод в эксплуатацию 4 кв. 2018 г.
Тип дома: кирпично-монолитный. Фундамент сборный железобетонный; стены - газобетонные с облицовкой лицевым кирпичом; внутренние стены и перекрытия — монолитные железобетонные; перегородки — гипсовые из пазогребневых плит; кровля - рулонная.
Характеристики дома: два подъезда, в подъезде пассажирский и грузовой лифты, металлопластиковые стеклопакеты, улучшенная отделка парадных, холлов и лестниц, внутренний двор с детскими площадками и авто стоянками.
Рис. 1.
Новый дом строится в популярном районе, здесь есть школа, детский сад, поликлиника, библиотека, магазины. Обособленный микрорайон со своим уютным климатом, детскими площадками и зелеными двориками. в жилом доме будут самые популярные квартиры. Недалеко крупные гипермаркеты. Рядом большое количество магазинов и торговых центров: Несомненным преимуществом является удобный выезд на Киевское шоссе.
Таблица 3
Характеристики дома
Себестоимость каждого конкретного объекта зависит от множества индивидуальных условий - таких как место строительства, наличие собственных строительных ресурсов и материалов, условий финансирования, уровня менеджмента и др.
Определим общую себестоимость строительства.
Таблица 4
Общая себестоимость строительства
Структура себестоимости 1 кв. м жилья в кирпично-монолитном доме выглядит следующим образом: 16% – получение прав на участок, 54%– строительно-монтажные и проектно-изыскательские работы, 12%– получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям, развитие инфраструктуры, 5% – платежи за услуги государственных согласующих организаций, 8%– проценты за использование кредитов,5%– расходы на организацию продаж (см. приложение ).
Срок реализации проекта 3 года, на этот период распределим необходимые денежные средства (табл. 5).
Общая потребность в инвестициях составляет 800 000 тыс. руб. В качестве источников финансирования приняты: банковский кредит и собственные средства (табл. 6).
Таблица 5
Таблица 6
Средняя рыночная цены на первичном рынке на монолитный дом составляет 76 850 тыс. руб. за м. кв. общей площади. Продажи квартир осуществляются в последнем полугодии. Расчет прибыли осуществляется на основе чистого дохода от продаж и издержек (табл. 7).
Таблица 7
Поток чистых средств инвестиционного проектаприведен в таблице 8.
Таблица 8
Анализ таблицы 8 показывает, что проект имеет положительное значение накопленной суммы денежных средств на всем периоде реализации, что говорит о его финансовой состоятельности.
2.2. Характеристика проекта строительства коттеджного поселка «Графский лес»
Коттеджный поселок «Графский лес» расположен в экологически чистом райне. Общая площадь территории застройки составляет 400 га.
В поселке планируется размещение 150 домовладений, возведенных в едином классическом и неоклассическом архитектурном стиле. Так называемые «базовые» коттеджи составляют основную массу домов в поселке и задают его архитектурный стиль. Размер коттеджей этого типа обусловлен оптимальной величиной жилого дома, необходимого для проживания семьи из 3-4 человек. Это качественные, современные и максимально функциональные дома, которые встречают наибольший отклик у покупателей загородного жилья бизнес-класса.
Для жителей поселка построен комплекс, который будет включать в себя гостевую парковку, минимаркет, ресторан, пункт приема прачечной, аптечный киоск, помещение для охраны. В комплексе также разместится администрация и служба эксплуатации поселка.
Общая площадь общественного комплекса - 2000 кв. м. Все типы объектов поселка имеют центральные коммуникации: электроснабжение от внешних сетей (через собственную ТП), газоснабжение от внешних сетей (через собственный ГРП), водоснабжение от внутренних сетей (собственные водозаборы). В каждом доме предусмотрен индивидуальный газовый отопительный котел. Канализация – индивидуальный септик.
Для проведения строительных работ на территории коттеджного поселка "Графский Лес" группа Alltech Development имеет собственное производственно-строительное подразделение - компанию «Профмонолитстрой».
Продолжительность проекта 2 года. В таблице 9 приведена смета на строительство поселка.
Таблица 9
Таблица 10
Общая потребность в инвестициях составляет 995 тыс. руб. В качестве источников финансирования приняты: банковский кредит и собственные средства. Продажи построенных домов начинаются с 6 квартала. Денежные потоки проекта приведены в табл. 10.
2.3. Сравнение проектов по выбранным критериям и рекомендации по реализации
Определение экономической эффективности проектов
Экономическую эффективность проектов определяем по методике приведенной в главе 1.
Ключевая ставка ЦБ на настоящий момент равна 11%, средняя норма прибыльности альтернативных вложений для фирмы составляет 16%. Принимаем ставку дисконтирования для проекта 16%. Ставка дисконтирования в квартал составляет 3,78%.
В таблицах 11 и 12 приведены расчеты чистой текущей стоимости проектов.
Таблица 11
Таблица 12
Чистая текущая стоимость первого проекта равна 110 176 тыс. руб., второго проекта 137 745 тыс. руб. На рисунке 2 приведен график изменения NPV и дисконтированного суммарного денежного потока в процессе реализации первого проекта.
Рис. 2. Динамика изменения NPV, дисконтированного CF проекта строительства 15-этажного жилого дома
На рисунке 3 приведен график изменения NPV и дисконтированного суммарного денежного потока в процессе реализации второго проекта.
Рис. 3. Динамика изменения NPV, дисконтированного CF проекта строительства коттеджного поселка
Рассчитаем индексы доходности первого и второго проекта.
Дисконтированный приток наличностей первого проекта равен 855 701 тыс. руб. Дисконтированный отток наличностей первого проекта равен 643 353 тыс. руб. Индекс доходности первого проекта равен:
РI1 = 855 701 тыс. руб. / 643 353 тыс. руб. = 1,33
Дисконтированный приток наличностей второго проекта равен 2189311 тыс. руб. Дисконтированный отток наличностей второго проекта равен 1096025 тыс. руб. Индекс доходности второго проекта равен:
РI1 = 2189311 тыс. руб. / 1096025 тыс. руб. = 1,997
Внутреннюю норму доходности IRR определяем методом итераций. Она равна соответственно 31,44 и 37,95 %..
Анализ чувствительности и устойчивости проектов к рискам
Для данных проектов был приняты следующие пессимистические варианты: цена снижается на 10%; капитальные затраты повышаются на 10%. Для каждого из этих параметров был произведен расчет NPV.
Динамика NPV первого проекта при 10% неблагоприятных воздействиях показана на рисунке 4.
Рис. 4. Динамика NPV при 10% неблагоприятных воздействиях проекта 1
Результаты изменение NPV в результате реализации пессимистических вариантов сведены в таблицу 15.
Таблица 13
Определим предельные значений параметров проекта, т.е. таких их значений, при которых интегральный коммерческий эффект становится равным нулю. Проверим устойчивость инвестиционных проектов относительно уровня цен, капитальных затрат. Результаты приведены в таблице 14. Определим уровень устойчивости и чувствительности инвестиционного проекта как относительное отклонение в процентах: