Арендные правоотношения в России и за рубежом

ЗАКЛЮЧЕНИЕ


Анализ понятия договора аренды, показал, что в научной литературе имеются различные точки зрения, большинство исследователей склоняются к определению аренды как виду имущественных правоотношений и институту, имеющему договорную основу. На сегодняшний день стоит констатировать, что с одной стороны, это форма экономических отношений, возникающая между собственниками и пользователями имущества; а с другой – это особые договорные отношения, предполагающие передачу определённого круга прав собственности на возмездной основе. В качестве определения аренды как особого вида отношений, можно привести следующее положение: аренда - это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, предполагающая передачу на договорных условиях собственником (арендодателем) имущест ...

ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ 6
1.1.Понятие и правовое регулирование аренды 6
1.2. Предмет договора аренды, права и обязанности сторон 13
1.3. Особенности правового регулирования арендных отношений в зарубежных странах 23
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ РЫНКОВ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ И ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ В РОССИИ И В ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ 29
2.1. Оценка рынка аренды недвижимости в России и зарубежных странах 29
2.2. Анализ аренды транспортных средств в зарубежных странах 38
3. ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ И НОВЕЛЛЫ В РЕГУЛИРОВАНИИ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ И АРЕНДЫ ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ 46
3.1. Правоприменительные аспекты порядка заключения и реализации гражданско-правового договора аренды недвижимости 46
3.2. Особенности гражданско-правового договора аренды транспортных средств 52
3.3. Перспективы применения зарубежного опыта в России 58
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 62
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 65

ВВЕДЕНИЕ


Актуальность. Обращение к проблеме арендных правовых отношений явилось не случайным, так как в последнее время существует множество проблем, особенно касающихся исполнения обязательств по договору аренды, добросовестности участников правоотношений (сторон) и несения ответственности сторон, чему свидетельствует многочисленная судебная практика.
На сегодняшний день нуждаются в новом осмыслении не только вопросы: понятия договора аренды, гражданско-правового регулирования, теоретические подходы к данному договору, но и аспекты правоприменительной практики, новеллы законодательства в области регулирования арендных отношений. Особое значение имеет регулирование договора аренды недвижимости и договора аренды транспортных средств. Договор аренды недвижимости является наиболее встречаем ым договором в гражданско-правовом обороте, что связано с наибольшей долей данных договоров на рынке недвижимости.
С одной стороны стоит отметить, что государство как основной субъект правового регулирования вопросов с недвижимым имуществом, в лице различного рода поправок и изменений, в рамках работы законодательных органов власти, пытается оптимизировать существующие процессы в области аренды недвижимости, решить проблемы. Однако, как показывает практика, с каждым годом количество споров в области аренды недвижимого имущество растет, количество не исполнения обязанностей по договору аренды недвижимости и аренды транспортных средств имеет динамику роста.
Степень научной разработанности темы исследования. Теоретическую основу исследования составили научные труды, в области договора аренды недвижимости и договор аренды транспортных средств, в частности работы: В.С.Бабушкина , А.Ж.Искендеровой , Ю.Н.Игнатовой , И.В.Кушнаревой, Е.А.Сысоевой , Н.Ю. Пащенко , В.А.Петрушкина , Е.М.Фомина и других.
Среди общетеоретических работы классиков российской цивилистики стоит назвать исследования: М.И.Брагинского, В.В.Витрянского, И.Исфраилова, Л.Наумовой, К.Скловского, Ю.Широкова, А. Эрделевского и других.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются общественные отношения, в сфере арендных правоотношений.
Предметом исследования выступает договор аренды недвижимости и договор аренды транспортных средств.
Целью исследования является изучение арендно-правовых отношений в России и за рубежом, выявление основных проблем и поиск путей решения.
Задачи работы:
- уточнить понятие и правовое регулирование аренды;
- выявить предмет договора аренды, права и обязанности сторон;
- изучить особенности правового регулирования арендных отношений в зарубежных странах;
-оценить рынок аренды недвижимости и транспортных средств в России;
- проанализировать аренду недвижимости и транспортных средств в зарубежных странах;
- выявить правоприменительные аспекты порядка заключения и реализации гражданско-правового договора аренды недвижимости;
- определить особенности гражданско-правового договора аренды транспортных средств;
- оценить перспективы применения зарубежного опыта в России.
Методологическая и теоретическая основа. В качестве методологической основы исследования были использованы общенаучные методы научного познания (анализ, включая системный анализ, синтез, индукция, дедукция и др.), а также частно-научные методы научного познания (сравнительно-правовой, формально-юридический, юридико-телеологический (целевой), юридико-лингвистический и др.). Метод анализа использовался в сочетании с другими методами исследования по всему тексту данного исследования.
Теоретическая значимость исследования. обуславливается возможностью дальнейшего исследования, на базе данной дипломной работы, по проблемам договора аренды транспортных средств и договора аренды недвижимости. Исследование представляет интерес для исследователей, занимающихся проблемами договорных отношений.
Научно-практическая значимость исследования заключается в том, что исследование носит узкоспециализированный характер, в котором отражаются не только проблемы теории цивилистической науки, но и проблемы правоприменительной практики. Научно-практическая значимость заключается в выработке конкретных мер, рекомендаций в рамках правовых позиций высших судов.
Структура исследования. Данное исследование состоит из введения, трех глав, восьми параграфов, заключения и списка использованной литературы.
 

Современное понятие недвижимости или недвижимого имущества получило значительное развитие. Статья 130 ГК РФ определяет критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу. Согласно указанной статье под недвижимостью (недвижимым имуществом, недвижимыми вещами) следует понимать земельные участки, участки недр и все объекты, прочно связанные с землей, то есть такие объекты, перемещение которых невозможно без нанесения несоразмерного ущерба их назначению (включая здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Таким образом, деление вещей на движимые и недвижимые основано на их естественных свойствах. Вещи недвижимые, как правило, не могут быть перемещены. Эти вещи являются индивидуально-определенными и незаменимыми. Вещи движимые могут быть свободно перемещены.Такие вещи могут являться как индивидуально-определенными, так и родовыми. Можно выделить несколько взаимосвязанных признаков недвижимых объектов:- недвижимость - предмет материального мира, то есть вещь; он предназначен удовлетворять те или иные потребности и может находиться в обладании человека. Какие либо другие виды имущества (например, имущественные права) не могут быть недвижимыми (ни по своей природе, ни в силу правовых норм);- недвижимостью являются такие предметы материального мира, как земельные участки и все, что с землей прочно связано;- закреплен критерий, позволяющий установить насколько прочно связан объект с землей - нанесение несоразмерного ущерба его назначению.Кроме того, согласно ГК РФ недвижимыми вещами следует считать также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Недвижимостью являются только те из них, которые подлежат государственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль за этими объектами. Понятие указанных транспортных средств раскрывается в транспортных уставах и кодексах, а космических объектов - в международных конвенциях (договорах, соглашениях). Отнесение данных вещей к недвижимым обусловлено в значительной степени их высокой стоимостью, большой экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес в гражданском обороте. В силу их специфики существует, в частности, необходимость повышенного контроля за владением, пользованием и распоряжением ими в сравнении с иными объектами гражданского права. Признание движимых по природе объектов (судов, космических кораблей), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на них правового режима недвижимости. Перечень видов недвижимости (земельные участки, участки недр, здания, сооружения, иное имущество, отвечающее названному критерию) включен в ГК РФ в качестве иллюстрации признаков недвижимых вещей и не является исчерпывающим.Следует отметить, что в научной литературе отмечается, что к объектам недвижимости относятся конкретные объекты. В частности исследователь Е.А. Суханов отмечает, что в ЖК РФ установлено, что к данным объектам относятся квартиры и иные жилые помещения в жилых домах и иных строениях, т.е. по сути - составные (несамостоятельные) части недвижимых объектов». В РФ основными источниками правового регулирования аренды земли в Российской Федерации выступают, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс Российской Федерации, Кодекс торгового мореплавания и Федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие арендные отношения. Согласно германскому законодательству характеристики земельных участков отражены в двух реестрах. ФРГ. Вопросы аренды земельных участков в Федеративной Республике Германии регулируются Гражданским сводом законов. Стоит отметить, что в ФРГ вопросы в области арендных отношений сельскохозяйственных угодий дополнительно регулируются нормативным актом об обороте земельных участков. В основе данного нормативного акта лежит необходимость защиты сельскохозяйственных земель от их раздробления. Общие основы аренды закрепляются в гражданском уложении. В законе о сельскохозяйственных угодьях также сохраняются общие принципы, установленные гражданским законодательством, но с упором защиты на данную группу земель. Особенностью германского законодательства является именно защита прав субъектов договорных отношений.В ФРГ арендодатель (или арендатор) обязаны уведомлять о заключении договора на аренду государственного земельного участка или его принципиальных изменениях соответствующий уполномоченный орган. Уведомление должно быть произведено в течении месяца после согласования арендного договора или его изменений путем предоставления текста договора и устного со- общения о его содержании (в случае устной договоренности). Не подлежат обязательному уведомлению лишь договоры, заключение которых осуществляли государственные административные учреждения и договоры между близкими родственниками. Уполномоченный орган может опротестовать договор об аренде земли, если аренда означает нездоровое перераспределение землепользования (чрезмерная концентрация сельскохозяйственных угодий в одних руках). Опротестование договора возможно также в случае, если земельный участок или несколько земельных участков раздроблены территориально и экономически и это приведет в будущем к неэффективному их использованию или если арендная плата несоразмерна доходам, которых можно достичь при надлежащем использовании арендованной земли и имущества. В тоже время опротестование арендного договора по вышеуказанным причинам невозможно, если это представляет собой «чрезмерную суровость» (в случаях, когда арендуемое сельскохозяйственное предприятие составляет экономическую основу жизни арендатора и его семьи) для одной из договариваю. В целях повышения эффективности и упрощения применения арендного законодательства ФРГ федеральным землям предоставлено право, исходя из сложившихся аграрноструктурных условий, собственными правительственными постановлениями изменять вышеуказанные законы ФРГ в части определения предельных размеров земельных участков, аренда которых не требует уведомления государственных органов или не может рассматриваться как нездоровое перераспределение землепользовании.Арендодатель (или арендатор) обязаны уведомлять о заключении договора на аренду государственного земельного участка или его принципиальных изменениях соответствующий уполномоченный орган. Уведомление должно быть произведено в течении месяца после согласования арендного договора или его изменений путем предоставления текста договора и устного сообщения о его содержании (в случае устной договоренности). Не подлежат обязательному уведомлению лишь договоры, заключение которых осуществляли государственные административные учреждения и договоры между близкими родственниками.Скандинавские страны. Твердые позиции в регулировании земельных отношений в странах Скандинавии. Например, в Норвегии одним из законов является закон «О лицензии и о праве приоритетного выкупа недвижимости государством и муниципалитетом». Целью закона является регулирование и контроль оборота недвижимости с целью защиты сельскохозяйственных производственных земель и создания структур собственности и использования земель, наиболее благоприятных для общества. Регулирование (лицензирование) касается и договора о долгосрочной аренде. Лицензия не выдается в случаях, если существуют причины для подозрения, что приобретатель хочет осуществить сделку с целью размещения капитала или пытается приобрести чрезмерно большое количество недвижимости или хочет приобрести недвижимость с целью перепродажи ее с прибылью.Италия. В Италии контракты на аренду движимого и недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд могут заключаться публичной администрацией, при этом данные организации могут быть как арендодателями (locator), так и арендаторами (locatario). Возможность заключения публичными организациями Италии договоров на аренду недвижимости оценивается соответствующими территориальными подразделениями Агентства по управлению государственным имуществом на основании соответствующих потребностей публичной организации. При этом публичные контракты на аренду имущества, заключаемые такими публично-правовыми организациями, реализуются на основании типовых контрактов, разработанных Агентством по управлению государственным имуществом. Тем самым осуществляется жесткий правовой контроль над соблюдением интересов общества и государства.По праву Италии необходимо разделять наём и аренду, несмотря на то, что оба договора объединены в нём под одним термином наём. По договору аренды объектом пользования может выступать не только производственная вещь, но и вещь, абстрактно производящая другие вещи: леса, пастбища, сады - при условии, что договор предусматривает её конкретное производственное назначение. Срок не является существенным условием договора, однако закон имеет ряд исключений из общего правила. В ГК Италии не указано, что представляет собою арендная плата. Исключение делается в отношении договоров аренды сельскохозяйственного фонда. В последнем случае арендная плата может быть выражена в форме доли или фиксированного количества плодов участка. Среди договоров аренды следует выделять аренду сельского фонда, разновидностью которой является фермерская аренда, где участки возделываются непосредственно арендатором или членами его семьи. ГК Италии также указывает, что в аренду могут быть переданы предприятия, однако регулирования данного вида договора он не осуществляет.США. Законы штатов обеспечивают арендаторам значительную свободу действий, так, например, они могут не только пользоваться, но и распоряжаться имуществом в границах, предусмотренных договором. Договор об аренде часто заключают на один год, что объясняется действием рынка на землю и стремлением землевладельца извлекать из своей собственности наибольший доход. По закону, арендодатель обязан предупредить арендатора об окончании аренды в срок не менее чем за шесть месяцев. Если такое предупреждение не получено, срок аренды продляется ещё на год автоматически. В результате этого в стране создана система краткосрочных арендных договоров, но долгой аренды (в США есть фермеры, арендующие земельные участки более 30 лет). Сложившаяся система рассматривается как весьма прогрессивная. Краткосрочная аренда дает возможность землевладельцу прекратить отношения с нерадивым арендатором, а арендатору - сменить владельца, если он имеет к нему какие-либо претензии. В случае успешного их сотрудничества арендный договор может возобновляться до бесконечности. Есть и противники краткосрочной аренды, которые утверждают, что неуверенный в своем будущем арендатор, эксплуатируя землю, ухудшает ее плодородие.Ещё одна особенность арендной системы США заключается в широком использовании издольной аренды. В среднем по стране на каждый доллар арендной платы в денежном виде приходится 2 доллара арендной платы в натуральном эквиваленте. Таким образом, издольная аренда подразумевает физическое разделение произведенной сельскохозяйственной продукции, которая рассматривается как результат совокупного действия земли, труда и капитала, в связи с этим получаемый доход должен делиться пропорционально затратам арендатора и землевладельца. Популярность данного типа аренды объясняется тем, что землепользователь и землевладелец не только делят прибыль и расходы, но и риск, связанный с особенностями сельскохозяйственного процесса. В каждой стране мира земельные отношения прошли долгий путь развития, поэтому и арендные отношения различаются спецификой возникновения, развития и положением в настоящее время. Опыт аренды в развитых странах Запада и США имеет смысл использовать и в нашей стране, для этого необходимо создать соответствующую правовую базу и необходимые экономические условия.Возможность заключения договора аренды части земельного участка подтверждается п. 2 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому при сдаче в аренду части земельного участка к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В случае аренды части объекта недвижимости обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом, а не только на арендованную часть земельного участка .Таким образом, подводя итог, стоит отметить, что договор аренды недвижимости в рамках развития истории имеет более ранние корни в западных странах. В РФ большое значение имеет понятие объекта недвижимости. В зарубежных странах один вид договора аренды регулируется сильнее, другой слабее, в зависимости от приоритетов той или иной страны, так например, в некоторых странах особо защищаются сельскохозяйственные земли, в других, установлены более жесткие условия для аренды жилых помещений и предприятий.2.2. Анализ аренды транспортных средств в зарубежных странах Первые договоры транспортных средств наблюдаются уже в древнем мире. Так, в средневековых источниках Византии, в частности в «Морском законе родоссцев», составленном в 7–8 вв., появляются положения о правилах найма и фрахтования корабля. Таким образом, институт аренды транспортных средств начал развиваться в зарубежном законодательстве еще до нашей эры.Выделение в ГК РФ норм об аренде транспортных средств является нормативной основой для формирования необходимых положений в отраслевых транспортных кодексах и уставах. Это важно, поскольку ГК РФ прямо указывает на то, что особенности в регулировании подобных отношений могут предусматривать только данные нормативно-правовые акты. Таким образом, требуется научное исследование специфики отношений аренды каждого из основных видов транспортных средств.В законодательстве закреплены два типа договора аренды транспортных средств - с экипажем и без экипажа. Судя по содержанию ГК РФ, нормативное регулирование этих разновидностей практически не отличается.Определение договора аренды закреплено в статье 606 ГК РФ: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.Договор аренды транспортных средств достаточно распространён.Экономический эффект от него может состоять как в получении доходов от использования предмета аренды, так и в экономии издержек, если арендованный транспорт используется в хозяйстве арендатора для перевозки собственных грузов или работников, а также в удовлетворении бытовых потребностей арендатора.Согласно ст. 632 ГК РФ по договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.Согласно ст. 642 ГК РФ по договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.Договор аренды транспортного средства, как с экипажем, так и без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от срока, накоторый данный договор заключается.В отношении таких видов транспорта, как воздушный, автомобильный, железнодорожный, не возникает каких-либо серьезных затруднений при отнесении аренды их объектов к аренде транспортных средств. Это обусловлено тем, что в данных отраслях незначительно количество объектов, не предназначенных для перевозок и в силу того выпадающих из сферы действия § 3 главы 34 ГК РФ об аренде транспортных средств. По-иному обстоят дела с внутренним йодным и морским транспортом. В указанных видах транспорта много объектов, не являющихся по своему назначению средствами для перевозки грузов, пассажиров и г. п. (плавкраны, плазма егерские, дебаркадеры, брандвахты и т. п.), в связи с чем, аренда данных объектов не является арендой транспортных средств и регулируется общими положениями об аренде.Обращаясь к анализу зарубежного опыта, стоит отметить, например, в США вопросы правового регулирования аренды ТС не выделены в отдельные главы законодательных актов, а регулируются общими нормами об аренде.Например, в соответствии ст. 2751 ЕТК арендодатель гарантирует арендатору, что вещь соответствует цели, для которой она была арендована и не содержит недостатков или дефектов, препятствующих использованию данной вещи в соответствии с целью. Также предусмотрено, что если во время договора аренды вещь требует ремонта, который не может быть отложен до окончания срока арендного договора, арендодатель имеет право сделать ремонт, даже если это приносит арендатору неудобство или лишает его права пользования вещью. В таком случае арендатор может потребовать уменьшение арендной платы или расторжения договора аренды в зависимости от всех обстоятельств, включая ошибку каждой из сторон или ответственность за ремонт, его продолжительность (ст. 2693). Таким образом, арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства должен обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию, а также осуществление текущего и капитального ремонта. Также предусмотрены случаи, когда арендатор сам производит ремонт транспортного средства. Он обязан возместить убытки, причиненные транспортному средству третьими лицами по их вине (ст. 2692). Из этого следует, что можно формально разделить договор аренды транспортных средств с предоставлением услуг по технической эксплуатации и без нее. Также в главе об аренде, в частности в п.2 ст. 2745, предусмотрено, что курьеры и лодочники сдают свои услуги внаем для перевозки или людей, или товаров. Следовательно, можно заключить договор аренды транспортных средств и нанять, например, услуги лодочника для управления судном. Таким образом, законодательство США наглядно демонстрирует, что можно заключить любой вид и подвид договора аренды транспортных средств как договор аренды транспортных средств с полным комплектом услуг, т.е. с услугами по управлению и технической эксплуатации или только с услугами по управлению, или только с услугами по технической эксплуатации, или без предоставления таких услуг. Из этого следует, что стороны сами определяют такие условия заключения договора, которые для них наиболее удобны. Тем самым устраняются пробелы в законодательстве.В Германском Гражданском уложении от 18 августа 1896 г.1 (далее – ГУ Германии) в гл. III кн. II выделены параграфы, посвященные найму и аренде. Законодатель разделил два этих понятия. Так, по договору найма наймодатель обязуется предоставить нанимателю вещь во временное пользование. Наниматель обязан выплачивать наймодателю условленную плату (ст. 535 ГУ Германии). В свою очередь по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору на время аренды пользование арендованным предметом и право потребления его плодов, если последние могут быть отнесены к доходу, извлекаемому при надлежащем ведении хозяйства. Арендатор обязан вносить арендодателю условленную арендную плату (ст. 581 ГУ Германии). Чаще всего арендовались земельные участки, а нормами о найме регулировались иные отношения, что прямо было закреплено в п. 2 ст. 581 ГУ Германии, а именно к аренде, за исключением аренды земли, соответственно применяются предписания о найме, если из ст. 582–584 не следует иное. Таким образом, в ГУ Германии договор аренды транспортных средств не был выделен ни в отдельную главу, ни в отдельный параграф. Следовательно, при заключении данного договора стороны руководствовались общими положениями договора найма, а именно гл. III кн. II ГУ Германии. Невозможно не заметить, что из понятия «договор найма» транспортное средство предоставляется только в пользование. Однако в ст. 868 ГУ Германии предусмотрено, что, если лицо владеет вещью в качестве аренда. Договор аренды транспортных средств в Германии регулируется нормами о найме вещей и найме услуг. Развитие института аренды транспортных средств с экипажем наглядно представлено в морском праве Германии.