Состояние и перспективы развития рынканедвижимости (на примере сетевых супермаркетов Пятерочка) в городе Санкт Петербурге.

Заключение

X5 RetailGroup N.V., одна из ведущих российских продуктовых розничных компаний. Компания управляет магазинами нескольких торговых сетей: магазинами эконом-класса под брендом «Пятерочка», супермаркетами под брендом «Перекресток», гипермаркетами под брендом «Карусель», магазинами «Экспресс-Ритейл» под различными брендами, а также Интернет-магазином «E5.RU».
Петербург является лидером на российском рынке по числу гипермаркетов, например, в Москве обеспеченность гипермаркетами на душу населения в два раза меньше. Тем не менее в 2013 году на рынок продолжали выходить новые игроки. На сегодня общая площадь продовольственных гипермаркетов Санкт-Петербурга составляет около 600 тыс. кв. м. рынок продуктовых гипермаркетов в Петербурге насыщен неравномерно: в некоторых районах ощущается и ...

Оглавление

Введение 3
1. Теоретические аспекты разработки и внедрения инвестиционных проектов в сфере коммерческой недвижимости (сетевых супермаркетов) 5
1.1. Понятие и виды инвестиционных проектов в сфере коммерческой недвижимости 5
1.2. Сетевые супермаркеты – как сфера приложения инвестиционного проекта. Анализ зарубежного опыта 10
1.3. Нормативно-правовые и организационные условия инвестиционной деятельности в РФ и Санкт-Петербурге в сфере развития сетевых супермаркетов 18
2. Анализ размещения и перспективы внедрения инвестиционных проектов в строительство сетевых супермаркетов «Пятерочка» в Санкт-Петербурге 26
2.1. Характеристика X5 Retail Group N.V. и супермаркетов «Пятерочка» 26
2.2. Анализ финансово-хозяйственной деятельности магазина «Пятерочка» 33
2.3. Конкурентоспособность иместо торговых площадей «Пятерочка» в единой системе сетевых супермаркетов в СПБ 44
2.4. Характеристика и отличительные черты инвестиционных проектов по строительству и перспективному продвижению торговых площадей «Пятерочка» в СПб 47
3. Разработка рекомендаций по наиболее эффективному внедрению и расширению торговых площадей «Пятерочка» в СПб 54
3.1. Обоснование инвестиционного проекта для размещения сетевого супермаркета «Пятерочка» в новых районах жилой застройки Санкт-Петербурга 54
3.2. Возможные источники финансирования и расчет затрат на реализацию предлагаемого инвестиционного проекта 59
3.3. Оценка экономической эффективности предлагаемого инвестиционного проекта 61
Заключение 75
Список литературы 78
Приложение А 81
Приложение Б 82
Приложение В 83
Приложение Г 84
Приложение Д 85
Приложение Е 86

Введение

В последние годы сетевые магазины и гипермаркеты вытесняют в крупных городах отдельные универсамы, магазины «Продукты» и рынки. Хотя история развития сетевых магазинов в России еще сравнительно коротка, у многих из них уже сформировался определенный имидж и собственная покупательская аудитория.
Тенденции рынка свидетельствуют о перспективах развития магазинов шаговой доступности, но в настоящее время, в Санкт-Петербурге, отмечается недостаток магазинов этого формата, хотя данный сегмент характеризуется быстрыми темпами роста.
В Санкт-Петербурге, несмотря на большое количество сетевых магазинов, спрос потенциального покупателя на услуги магазинов, располагающихся в шаговой доступности, по-прежнему очень велик, в особенности в недавно построенных и динамично развивающихся спальных районах города.Но как показывает практика, огромные массивы жилой застройки не всегда соответствуют запросам новоселов по размещению в этих микрорайонах социальной инфраструктуры и, в первую очередь, сетевых магазинов.Инвестиционные проекты по вводу сетевых супермаркетов, в том числе и «Пятерочки» заметно отстают от ввода в эксплуатацию нового жилья. Поэтому, анализ процесса разработки инвестиционных проектов и разработка рекомендаций по их внедрению в различных районах города – весьма актуальная проблема, отвечающая и экономическим и социальным задачам обустройства новых районов города.
Основной целью исследования является разработка инвестиционного проекта для размещения сетевого супермаркета «Пятерочка» в новых районах жилой застройки Санкт-Петербурга в порядке территориального расширения деятельности торговых сетевых.
В соответствии с целью в дипломной работе были поставлены следующие задачи:
 рассмотреть теоретические аспекты разработки и внедрения инвестиционных проектов в сфере коммерческой недвижимости (сетевых супермаркетов);
 провести анализ размещения и перспективы развития инвестиционных проектов в строительство сетевых супермаркетов «Пятерочка» в Санкт-Петербурге;
 разработать рекомендации по наиболее эффективному внедрению и расширению торговых площадей «Пятерочка» в СПб.
В работе используются такие эмпирические методы как информационный анализ и теоретическое обобщение научной литературы и статистических источников по данной проблеме. Помимо этого применяется анализ эффективности инвестиционного проекта.
Объектом исследования является сетевой супермаркет «Пятерочка» в Санкт-Петербурге, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, проспект Дальневосточный, 42, корп.2.
Предмет исследования – обеспеченность сетевыми супермаркетами «Пятерочка» населения в новых районах жилой застройки Санкт-Петербурга.
Дипломная работа включает: введение - 2 стр., три главы с краткими выводами по каждой главе – 80 стр., рисунок – 1 шт., диаграммы – 12 шт., графики - 3 шт., Таблицы17 шт.,заключение - 3 стр., список литературы 22источника, Приложение - 2 шт.

в некоторых других исключительных случаях.Целевое предоставление земельных участков в собственность не допускается, за исключением случаев предоставления земельных участков для строительства лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории.Предоставление объектов недвижимости оформляется соответствующими соглашениями, заключаемыми между инвесторами и Санкт-Петербургом, в которых определяются инвестиционные условия. К числу инвестиционных условий относятся:1. правовая форма предоставления объекта недвижимости (право собственности либо право аренды) и результата инвестирования (право собственности);2. в случае, если объектом недвижимости является земельный участок, – начальная цена объекта недвижимости (при продаже земельного участка), размер арендной платы (при заключениидоговора аренды на инвестиционных условиях) или плата за пользование земельным участком (при предоставлении права ограниченного пользования);3. в случае, если объектами недвижимости являются подлежащие реконструкции(завершению строительством) здания, строения, сооружения, – стоимость права на заключение инвестиционного договора;4. возложение на инвестора обязанности завершить строительство (реконструкцию)объекта недвижимости и сдать его в эксплуатацию не позднее определенного срока;5. также к числу инвестиционных условий могут относиться:возмещение убытков и иных затрат на снос объектов недвижимости, перенос сооружений и коммуникаций транспорта, связи и инженерного оборудования;обязательства по предоставлению в собственность Санкт-Петербурга квартир, необходимых для расселения проживающих в объекте недвижимости граждан, либо освобождения нежилых помещений, необходимых для перемещения государственных предприятий;иные права и обязанности инвестора и Санкт-Петербурга.В отношении стратегических инвесторов следует отметить, что при формировании инвестиционных условий о перечислении в бюджет Санкт-Петербурга денежных средств, размер которых определяется на основе начальной цены права на заключение инвестиционного договора, рыночной стоимости арендной платы за земельный участок, Правительство Санкт-Петербурга может принять решение об уменьшении размера указанных денежных средств.Внешнеполитическая ситуация и колебание курсов валют в IV квартале 2014 года продолжили оказывать негативное воздействие на рынок встроенных торговых помещений Санкт-Петербурга. Это выразилось в приостановке планов развития некоторых клиентов и даже целых торговых направлений.Аналитики говорят, что сегодня ряд клиентов, долгое время являвшихся активными игроками рынка street retail, заняли выжидательную позицию. Сейчас они заявляют, что продолжат развитие сетей не ранее конца I квартала 2015 года, когда станет понятна ситуация на рынке коммерческой недвижимости и перспективы развития экономики страны на ближайший год.Выводы. Сетевой бизнес получил широкое распространение в розничной торговле. Розничная торговая сеть — это торговое предприятие, управляющее группой предприятий розничной торговли, в котором принятие решений, закупка товаров происходит централизованно. В регионах Российской Федерации такой сектор экономики, как розничная торговля, стремительно растет. За последние годы на отечественном розничном рынке появились десятки торговых сетей, которые успешно развиваются. Сетевая торговля не только позволяет эффективно удовлетворять потребности покупателей, но и обеспечивать лучшие возможности для развития торгового бизнеса, благодаря использованию собственных средств и привлечению внешних инвестиций, обеспечивая при этом качественное обслуживание. В социальном плане важно, что сетевой ритейл всегда платит налоги и сохраняет значительный потенциал для удержания цены в пределах возможностей потребительского сегмента. Сегодня самым быстрорастущим видом предприятий сетевой розничной торговли товарами повседневного спроса стали гипер- и супермаркеты. По данным регулярной переписи предприятий торговли в России, проведенной Nielsen, прирост в этом сегменте розничного рынка 3 составил 12,6% в торговых сетях городов страны, наибольший вклад внесли торговые сети малых городов, где крупные ритейлеры активно наращивают свое присутствие. В Санкт-Петербурге покупатели тратят большую часть денег на продукты питания и предметы первой необходимости в гипер-, супермаркетах и дискаунтерах. Сеть «Пятерочка» продемонстрировала заметный рост в Петербурге, существенно укрепила свой бренд, улучшила имидж в восприятии потребителей и стала лидером продаж в категории «Самые низкие цены» в 2014 году. Самыми выгодными по цене магазины этой сети посчитали 42% петербуржцев.В Санкт-Петербурге наблюдается неравномерное распределение торговых площадей по районам. Наименее обеспеченные районы – Калининский, Кировский, Красносельский и Василеостровский, обладают большим потенциалом для развития торгового девелопмента.Выводы.Инвестиционные проекты по девелопменту и редевелопменту коммерческой недвижимости являются сегодня одним из самых доходных вариантов вложения средств, позволяющих получить гарантированную прибыль.Ритейлеры ищут и развивают новые форматы, осваивают новые ниши и рынки, выводят на более высокий уровень качество обслуживания, приспосабливаясь к растущим запросам потребителей – рассчитывающих, с одной стороны, на приемлемые цены, а с другой – на качественный сервис, обеспечивающий комфортность покупок и делающий торговые точки привлекательными. Некоторые идут на нестандартные маркетинговые шаги, делающие сам процесс покупки увлекательным для клиентов.Следует отметить, что в настоящее время на рынке торговой недвижимости сложились условия, действующие на руку ритейлерам, заинтересованным в повышении рентабельности.Следует отметить, что если в момент кризиса потребители резко переориентировались на магазины с самыми низкими ценами – дискаунтеры, не обращая внимания на низкий уровень сервиса, который тогда предоставляли торговые точки этого формата, то в настоящий момент потребители, стремясь сэкономить, все же предъявляют достаточно высокие требования к качеству услуг. Поэтому бывшие жесткие дискаунтеры стремятся отвечать этим ожиданиям, повышая привлекательность своих магазинов для покупателей.Х5  c  октября 2013  г. запустила процесс рестайлинга своего ключевого формата  - магазинов  «Пятерочка», которые генерируют более половины выручки компании. Реконструкция  «Пятерочек» предусматривает обновления в ассортименте и в интерьерах. В ассортименте появится больше свежей продукции  (например, рыба в  вакуумной упаковке), фруктов и  овощей, мяса; будет выделена зона для специальных предложений. Там, где есть возможность,Х5Retail планирует сделать открытые витрины на фасадах. В IV квартале 2013 г. Сеть обновила 100 магазинов. В 2014 г. компания планировала обновить 1100 магазинов «Пятёрочка». Санкт-Петербург сегодня – один из наиболее привлекательных для инвестиций городов России. Здесь созданы максимально комфортные условия для инвестирования в развитие различных отраслей городской экономики.Помимо федерального законодательства в сфере инвестирования, в Санкт-Петербурге действует также ряд законов, регламентирующих инвестиционную деятельность на уровне региона.Санкт-Петербург активно использует различные способы поддержки инвестиционной деятельности, среди которых особо можно выделить предоставление инвесторам налоговых льгот (об этом подробнее в теме «Система налогообложения в Санкт-Петербурге»), льгот при аренде недвижимого имущества, используемого в целях осуществления инвестиционной деятельности, оказание поддержки инвесторам в организации заемного финансирования инвестиционных проектов.Несмотря на самую высокую в России обеспеченность Санкт-Петербурга ритейлом в городе до сих пор остается большое пространство для роста. В большей степени это связано с развитием новых территорий. И эти места должны занять проекты нового поколения.Активное развитие рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга сдерживается ограниченными возможностями выбора земельных участков в городе, подходящих для реализации торговых проектов. В этой связи на рынке ясно прослеживалась тенденция переориентации некоторых игроков рынка на развитие в ближайших районах Ленинградской области, а также на первой линии крупных магистралей, ведущих в город. Сегодня крупным сетевым операторам необходимо ставить в приоритет размещение своих магазинов и торговых точек в помещениях, расположенных в спальных районах Санкт-Петербурга. Жители спальных районов формируют основной покупательский поток для крупных сетевых операторов, по этой причине торговые сети должны делать сегодня ставку именно на формат стрит-ритейла. 2. Анализ размещения и перспективы внедрения инвестиционных проектов в строительство сетевых супермаркетов «Пятерочка» в Санкт-Петербурге2.1. Характеристика X5 Retail Group N.V. и супермаркетов «Пятерочка»X5 Retail Group N.V., одна из ведущих российских продуктовых розничных компаний. Компания управляет магазинами нескольких торговых сетей: магазинами эконом-класса под брендом «Пятерочка», супермаркетами под брендом «Перекресток», гипермаркетами под брендом «Карусель», магазинами «Экспресс-Ритейл» под различными брендами, а также Интернет-магазином «E5.RU».На 30 июня 2014 года под управлением Компании находилось 4 779 магазинов с лидирующими позициями в Москве и Санкт-Петербурге и значительным присутствием в европейской части России. Сеть Компании включает в себя 4128 магазинов «Пятерочка», 387 супермаркетов «Перекресток», 81 гипермаркет «Карусель» и 183 магазина «Экспресс». Под управлением Компании также находится 32 распределительных центра и 1 690 грузовых автомобилей на территории Российской Федерации.X5 Retail Group – второй по выручке ритейлер на российском рынке продуктовой розницы, одном из самых динамично развивающихся рынков ритейла в мире. Компания управляет несколькими торговыми сетями, каждая из которых ориентирована на свой сегмент рынка, от эконом-класса до премиального. Уникальные ценностные предложения магазинов рассчитаны на самых разных покупателей и разные бюджеты. В 2011 году X5 начала многоэтапный процесс трансформации бизнеса для позиционирования Компании как лидера рынка в долгосрочной перспективе и обеспечения финансового успеха.В 2013 году выручка X5 составила 534,6 млрд руб. (16,8 млрд долл. США), увеличившись по сравнению с прошлым годом на 8,8% в рублевом выражении. Это произошло в основном за счет роста продаж в новых магазинах на 8,1% в 2013 году, а также роста сопоставимых продаж (LFL) на 0,7%.Компания управляет следующими розничными сетями, расположенными в основном в Российской Федерации: сеть эконом-класса «Пятерочка», сеть супермаркетов «Перекресток», сеть гипермаркетов «Карусель», магазины «Экспресс», работающие под брендами «Перекресток Экспресс» и «Копейка», а также интернет-магазин E5.RU.X5 была основана 18 мая 2006 года в результате слияния розничных сетей «Пятерочка» и «Перекресток». В июне 2008года X5 приобрела «Карусель», что позволило Компании укрепить свои позиции в сегменте гипермаркетов и стать настоящей мульти форматной розничной сетью.X5 продолжила консолидацию российского рынка ритейла, завершив в 2009-2010 годах крупные сделки по приобретению сети супермаркетов «Патерсон» и сети дискаунтеров «Копейка».В 2011 году Компания была реорганизована с целью децентрализации ее розничной деятельности, укреплениям мультиформатной стратегии и предоставления большей самостоятельности операционным подразделениям.В первом полугодии 2013 года в рамках децентрализованного подхода к управлению Компания приступила к разделению централизованной цепочки поставок на два функциональных подразделения для укрепления индивидуальных стратегий и ценностных предложений торговых сетей.Мультиформатная организационная структура X5 Retail Group дает Компании уникальную возможность получить максимальную выгоду на растущем рынке продуктовой розничной торговли России. Каждая торговая сеть имеет индивидуальное ценностное предложение, что позволяет нам предлагать покупателям необходимые продукты по самым привлекательным ценам. Магазины также предоставляют покупателям много возможностей для приобретения качественных продуктов в удобных местах и, таким образом, позволяют Х5 получить большую долю в бюджете потребителя.X5 Retail Group является ритейлером национального масштаба: по состоянию на 31 декабря 2013 года в управлении Компании находилось 4 544 магазина, из которых 742 были открыты за последний год. В итоге торговые площади увеличились на 253 тыс. кв. м, до2 223 тыс. кв. м. Компания занимает лидирующие позиции на рынке Москвы и Санкт-Петербурга и широко представлена в европейской части России и на Урале. Компания также начала развивать операции в Западной Сибири.Компания управляет 3 882 магазинами эконом-класса «Пятерочка», 390 супермаркетами «Перекресток»,83 гипермаркетами «Карусель» и 189 магазинами «Перекресток Экспресс» и «Копейка». Кроме того, под брендами Компании работает 312 франчайзинговых магазинов по всей территории России.В 2013 году рост Компании был в основном обусловлен органическим развитием, в частности увеличением общей торговой площади на 12,9%. В 2013 году капитальные затраты Компании составили 22,6 млрд руб. (709,0 млн долл. США),из которых большая часть была израсходована на развитие сети и реконструкцию магазинов, а оставшаяся часть приходится на логистику, ИТ и стратегические проекты.Для поддержания операционной деятельности в регионах и быстрой экспансии Х5 RetailGroup создала надежную цепочку поставок товаров в магазины. Как одна из крупнейших розничных сетей в России по объемам продаж, Компания является важнейшим торговым партнером для многих отечественных и зарубежных производителей продуктов питания. Благодаря масштабу операций и широкому географическому охвату Компания получает выгодные закупочные условия от поставщиков, поэтому покупатель в наших магазинах платит меньше. Для оперативной доставки продуктов в магазины была создана современная логистическая инфраструктура, использующая в своей работе самые современные технологии, которая к концу2013 года включала 32 распределительных центра площадью610 тыс. кв. м. В 2013 году уровень централизации в Компании увеличился до 78% по сравнению с 75% в 2012 году.Сотрудники X5 – самый ценный ресурс Компании. Наряду с инвестициями в быстрый рост, компания инвестирует в своих сотрудников на всех уровнях. Кадровые изменения, которые произошли в 2013 году, в том числе в составе Исполнительного комитета, призваны улучшить взаимодействие сотрудников в реализации поставленных задач. Новую команду объединяют общие ценности, что позволяет развивать новую корпоративную культуру.Большая и разнообразная база магазинов Компании, широкая география присутствия, развитая логистика и надежные информационные системы обеспечивают прочную платформу для дальнейшего устойчивого роста нашего бизнеса. Положительные результаты по траффику торговой сети «Пятерочка» связаны с:ротацией ассортимента;ростом эффективности промо- и маркетинговых компаний;улучшением доступности товаров на полках в результате улучшений в логистике.Сеть удобно расположенных магазинов эконом-класса «Пятерочка» – лидер российского потребительского рынка и одна из первых современных розничных сетей в стране. Первый магазин был открыт в Санкт-Петербурге в феврале 1999 года, а по состоянию на 31 декабря 2013 года сеть «Пятерочка» включала 3 882 магазина, расположенных в европейской части России, на Урале и в Западной Сибири. Магазины «Пятерочка» предоставляют возможность совершать простые и экономичные покупки.«Пятерочка» предлагает качественные свежие продукты, непродовольственные товары, регулярно проводит привлекательные для покупателей промо-акции. Ассортимент магазинов насчитывает около3 500 наименований товаров; средняя площадь торговых залов составляет 350 кв. м.В 2014 году чистая розничная выручка магазинов «Пятерочка» составила 348 390,2 млн руб. (10 939,2 млн долл. США), что на 9,6% выше выручки 2013 года в рублевом эквиваленте. Это 65,4% от общей чистой розничной выручкиX5 за 2014 год. Рост обусловлен в основном результатами работы новых магазинов, открытых за последние два года.Рисунок 5 – Динамика чистой розничной выручки, млн. руб.Рисунок 6 – Структура чистой розничной выручки в 2014 году, %В 2014 году открылось 662 магазина «Пятерочка», включая139 магазинов в Центральном районе, 104 магазина в Северо-Западном районе и 419 магазинов в прочих районах, в результате чего торговая площадь сети выросла на 225 тыс. кв. м. «Пятерочка» планирует дальнейшее расширение сети в регионах присутствия и прилегающих областях, которые покрывает логистическая сеть Компании.Рисунок 7 – Динамика развития магазинов, ед.Чтобы сделать управление обширной базой магазинов более эффективным, в 2013 году в «Пятерочке» была введена кластерная система управления. В состав каждого кластера входит до 120 магазинов. Кластеры отвечают за операционные и финансовые показатели и формируются с учетом следующих критериев: расстояние от распределительного центра, объемы поставок, а также текущая и потенциальная доля рынка. Кластеры обеспечивают возможность лучшего реагирования на изменения покупательского спроса и конкурентной среды.Стремясь обеспечить магазинам «Пятерочка» необходимую поддержку для успешной работы на рынке в условиях усиливающейся конкуренции, в 2013 году в компании приступили к созданию собственной цепочки поставок для сети, которая включает подразделение логистики и коммерческий департамент.Коммерческий департамент «Пятерочки» руководствуется принципами категоричного менеджмента, которые были внедрены в третьем квартале 2013 года и основаны на потребностях покупателей, повышении продажи рентабельности бизнеса.Кроме того, был запущен процесс разделения логистики между торговыми сетями. Во второй половине 2013 года «Пятерочке» были полностью переданы пять распределительных центров в Московской области; в 2014 году процесс разделения логистики между «Пятерочкой» и «Перекрестком»/«Каруселью» продолжится в других регионах. Задачи цепочки поставок «Пятерочки» –рост централизации, улучшение доступности товаров на полках, более эффективное управление запасами и сокращение времени поставки, что позволяет улучшить предложение категории «фреш», повысить качество обслуживания покупателей и снизить операционные расходы.Рисунок 8 – Рост торговых площадей, тыс. кв.м.В октябре 2013 года в компании запустили программу «Новая Пятерочка», цель которой – изменение позиционирования торговой сети и особенно внимательное отношение к покупателям. Новый корпоративный стиль и логотип отражают новую бизнес-философию сети, а также символизируют расширение ассортимента, повышение качества обслуживания покупателей, контроль качества и модернизацию планировки и дизайна магазинов.Еженедельно ассортимент «Пятерочки» обновляется, в него вводится до 50 новых товаров, в основном в категории «фреш». В дополнение к этому директора магазинов «Пятерочка» стали директорами по свежести продуктов; в обязанности директора входит контроль качества продуктов, обеспечение высокого уровня обслуживания и общение с покупателями в торговом зале.В процессе реконструкции магазинов обновляются фасады и оборудование, совершенствуется навигация, освещение, оптимизируется торговая площадь. «Пятерочка» улучшает политику формирования зон субаренды, благодаря чему покупатели могут воспользоваться целым спектром дополнительных услуг, в число которых входят стенды стола заказов E5.RU, аптеки, химчистки, салоны продажи мобильных устройств и терминалы оплаты коммунальных платежей.Пилотная программа реконструкции магазинов проводилась в первой половине 2013 года в Центральном, Северо-Западном и Уральском районах, где расположены самые первые магазины «Пятерочка». С октября 2013 года эта программа была расширена, и уже к концу года было обновлено 117 магазинов в этих регионах. В 2014 году реконструировано еще около 1 100 магазинов «Пятерочка».2.2.