Тема - проект 4. Портфель ценных бумаг в сфере недвижимости

Заключение
В ходе исследваония было установлено, что только комплексный подход к формированию портфеля недвижимости может дать наивысшую эффективность. Рынок коммерческой недвижимости, как сектор рыночной экономики, имеет большое значение, что подтверждается:
 большой стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные и муниципальные бюджеты;
 достигнутой уже сегодня высокой долей рынка коммерческой недвижимости в валовом национальном продукте;
 достигнутым в ряде мегаполисах высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной ...

Содержание
Введение 3
1. Характеристика объектов недвижимости в портфеле 4
2. Анализ рынка объектов недвижимости в портфеле 7
3. Инвестиционный анализ и выбор объектов недвижимости в портфеле 10
Заключение 15
Список литературы 16

Введение

Современная ситуация на рынке недвижимости характеризуется следующими факторами:
Во-первых, из-за макроэкономической ситуации заметно сократились возможности институциональных инвесторов, вследствие чего сузился интерес к вложениям в объекты доходной недвижимости.
Во-вторых, практически все сектора экономики развиваются в соответствии с определенными циклами. К примеру, развитие рынка офисных помещений еще недавно подразумевала в основном аренду небольших контор на территории административных зданий. В дальнейшем появились проекты по реконструкции данных помещений. В настоящий момент сфера коммерческой недвижимости является одной из ведущих. Таким образом, к настоящему моменту актуальным становится использование управления портфелем недвижимости.
Портфель ценных бумаг в сфере не движимости может быть очень сложным и может включать недвижимость различного назначения (жилищное строительство, офисы, места отдыха, магазины, промышленные объекты и т.д.) с различными характеристиками.
В данной лабораторной работе на примере двух секторов проведен анализ портфеля ценных бумаг и выбран наиболее перспективный инвестиционный проект.

36.
Вызывают угрозу - 0
3-привлекательность внешней среды,
региона, рынка
37. Ситуация на рынке
Отличное - 3
38.
Хорошее - 2
2
2
39.
Удовлетворительное - 1
40.
Неудовлетворительное - 0
41. Административное регулирование
Отличное - 3
42.
Хорошее - 2
2
2
43.
Удовлетворительное - 1
44.
Неудовлетворительное - 0
45. Социально-политическая ситуация
Стабильная - 3
Тенденция стабилизации -2
Имеются отдельные признаки положительных тенденций - 1
1
1
Нестабильная - 0
Уровень 1
9
9
Уровень 2
11
8
Уровень 3
5
5
Итого
25
22
Рис. 3.1-Графическое представление инвестиционной привлекательности готовых объектов коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по Проекту А и Проекту Б
С точки зрения инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга готовых объектов Проект А более предпочтителен чем Проект Б. Инвестиции в приобретение качественных бизнес-центров и складских комплексов классов А/В+/В более привлекательны, нежели в объекты более низкого класса. С точки зрения институциональных инвесторов, объекты низкого класса не представляют интереса, их приобретение может осуществляться с целью дальнейшего повышения классности объектов, редевелопмента, а не с целью приобретения действующего бизнеса.
При анализе и обосновании эффективности проектов в той или иной степени присутствует фактор неопределенности. Предоставим перечень рисков Проекта А и Проекта Б и оценим вероятность их наступления, руководствуясь следующей шкалой оценок (в процентах): 0 – риск рассматривается как несущественный; 25 – риск скорее всего не реализуется; 50 – о наступлении событий ничего определённого сказать нельзя; 75 – риск скорее всего проявится; 100 – риск реализуется непременно. Поведем ранговый анализ всех рисков Проекта А и Проекта Б: «ранг 1» – присваивается рискам, которые могут оказать максимальное воздействие на эффективность проекта; «ранг 3» – присваивается наименее существенным для проекта рискам; «ранг 2» – соответствует промежуточному значению между первым и третьим рангом. Для Проекта А и Проекта Б из 28 позиций присвоим: «ранг 1» – 11 показателям; «ранг 2» – 7 показателям; «ранг 3» – 8 показателям. Далее была проведена процедура взвешивания. В результате расчётов были получены удельные веса для показателей рисков Проекта А и Проекта Б: «ранга 1» – 0,5/11 = 0,045; «ранга 2» – 0,3/7 = 0,043; «ранга 3» – 0,2/8 = 0,025.
Используя полученные значения удельных весов и средних значений вероятностей осуществления рисков, определяем интегральные значения степени рисков в процентах. Расчёт рисков Проекта А и Проекта Б представлен в таблице 3.2.
Таблица 3.2
Анализ рисков
Риски
Ранг
Вес
Проект А
Проект Б
Подготовительно стадия
1. Удаленность от инженерных сетей
3
0,025
0,075
0,1
2. Трудности в получении кредита
1
0,045
0,09
0,135
3.Поиск квалифицированного персонала
1
0,045
0,18
0,09
4. Не точное определение мощности производства
3
0,025
0,1
0,1
5. Неправильное месторасположение
1
0,045
0,135
0,225
6. Отказ в предоставлении строительной техники
3
0,025
0,075
0,075
Эксплуатационная стадия
Финансово-экономические риски
1. Платежеспособность заказчика
2
0,043
0,172
0,172
2. Снижение цен конкурентами
3
0,025
0,075
0,1
3. Недостаток оборотных средств
1
0,045
0,135
0,135
4. Зависимость от поставщиков
1
0,045
0,135
0,135
5. Неустойчивость спроса
2
0,043
0,086
0,129
6. Рост налогов
3
0,025
0,1
0,1
7. Рост цен на материалы
1
0,045
0,18
0,18
8. Непредвиденные затраты
2
0,045
0,135
0,18
Социальные риски
1. Отношение местных властей
2
0,043
0,086
0,172
2. Недостаточный уровень заработной платы
3
0,025
0,05
0,05
3. Квалификация кадров
1
0,045
0,09
0,09
4. Угроза забастовок
3
0,025
0,025
0,025
5. Отсутствие социальных гарантий для работников
2
0,043
0,043
0,043
Технические риски
1. Несвоевременная поставка материалов
3
0,025
0,075