Определение рыночной стоимости объекта недвижимости в составе земельного участка и здания(офис. центра)

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является сопоставление расчетных величин рыночной стоимости, полученных при помощи использованных в оценке подходов и методов.
Целью согласования результатов является определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки через взвешивание преимуществ и недостатков выполненных с использование применяемых подходов и методов расчетов.

...

ВВЕДЕНИЕ 4
1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ 5
1. Задание на оценку 5
1.3.Сведения о Заказчике 5
1.4 Сведения об Оценщике 5
1.5 Сведения о стандартах и нормативных документах 5
1.6 Сведения об источниках информации 5
1.7 Основные допущения и ограничивающие условия 5
2. ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 7
2.1 Описание земельного участка 7
2.2 Описание улучшений 9
3. АНАЛИЗ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ 12
3.1 Анализ местоположения объекта 12
Транспортная доступность 15
Зонирование по Генеральному плану 17
4. АНАЛИЗ РЫНКА 19
4.1 Экономика (макроэкономические показатели) 19
Инфляция в РФ 19
Промышленное производство 24
Инвестиции в основной капитал 27
Финансовый рынок 28
Внешняя торговля 31
Доходы населения 32
4.2.Рынок недвижимости 33
Краткие выводы 44
5. ПОНЯТИЯ, ПРИНЦИПЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ 45
Сравнительный подход 45
Доходный подход 45
Затратный подход 45
6. ВЫБОР ВАРИАНТА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛИ И УЛУЧШЕНИЙ 46
7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДАМИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА 54
8. ОЦЕНКА МЕТОДАМИ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА 56
9. ОЦЕНКА МЕТОДАМИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА 58
10. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ 69
ЛИТЕРАТУРА 70

Основание для выполнения работы – договор между Заказчиком и Исполнителем. Цель оценки - определение рыночной стоимости в соответствии с нормами Федерального Закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29.07.98 135-ФЗ, Международных и Федеральных стандартов оценки.
При подготовке отчета оценщик придерживался принципов, установленных Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО3).
Работа по оценке объекта выполнялась по этапам:
Сбор общих данных и их анализ.
Сбор специальных данных и их анализ.
Анализ с целью выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования..
Определение стоимости земли. Для оценки рыночной стоимости объекта были применены методы трех подходов (затратного, сравнительного анализа продаж и доходного), являющихся с тандартными.
Подготовка отчета об установленной стоимости: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчета.

Цены и тарифы на платные услуги населению в ноябре увеличились на 1,2%, тогда как в октябре они выросли на 0,6%. Тарифы на жилищно-коммунальные услуги в целом в ноябре выросли на 1,9% (1,0% в октябре). Замедлилось снижение цен на услуги пассажирского транспорта (с -1,4% в октябре до -0,5% в ноябре), санаторно-оздоровительные услуги (с -1,7% в октябре до -1,1% в ноябре). Снизился темп прироста цен на услуги образования (с 2,0% в октябре до 1,9% в ноябре), дошкольного вос-питания (с 0,9% в октябре до 0,3% в ноябре), услуги в секторе физкультуры и спорта (с 0,5% в октябре до 0,4% в ноябре). Увеличились темпы прироста цен на услуги зарубежного туризма (с 0,9% в октябре до 3,0% в ноябре), услуги страхования (с 2,8% в октябре до 3,2% в ноябре), медицинские услуги (с 0,4% в октябре до 0,6% в ноябре).В ноябре темп прироста цен на непродовольственные товары составил 0,6%, оказавшись равным аналогичному показателю октября. Продолжил увеличиваться темп прироста цен на электротовары и другие бытовые приборы (с 0,6% в октябре до 0,9% в ноябре), телерадиотовары (0,1% - в октябре, 0,8% - в ноябре). Замедлилось удорожание табачных из¬делий (с 1,1% в октябре до 0,8% в ноябре), медикаментов (с 1,3% в октябре до 0,9% в ноябре), обуви (с 1,1% в октябре до 0,6% в ноябре), одежды (с 1,1% в октябре до 0,8% в ноябре), трикотажных изделий (с 1,1% в октябре до 0,9% в ноябре), автомобильного бензина (с 1,2% в октябре до 0,7% в ноябре).В целом в ноябре вклад в темп прироста инфляции в годовом выражении продовольственных товаров составил 50,6%, непродовольственных товаров - 24,4%, цен и тарифов на платные услуги населению - 25,0%.По итогам декабря ИПЦ составил 0,8% (0,5% в целом в декабре 2013 г.). Повышательное давление на инфляцию будут оказывать последствия перекрестных санкций России и Запада и ослабление рубля. Новый виток снижения курса рубля неизбежно приведет к новому ускорению инфляции в начале 2015 г. Основными сдерживающим инфляцию факторами остаются отсутствие давления на цены со стороны спроса, а также принятые Банком России меры, направленные на ужесточение денежно-кредитной политики.По предварительной оценке Банка России, чистый отток капитала из страны в III квартале 2014 г. достиг 13,0 млрд долл., что в 1,25 раза больше, чем за аналогичный период 2013 г. В целом за три квартала отток капитала превысил 85 млрд руб., что в 1,9 раза выше, чем за январь - сентябрь 2013 г. За 12 месяцев 2013 г. отток капитала из России равнялся 61 млрд долл. Чистый вывоз капитала банка¬ми за первые три квартала 2014 г. достиг 16,1 млрд долл., прочими секторами - 69,1 млрд долл. Существенный масштаб оттока капитала из России обу¬словлен прежде всего напряженной геополитической обстановкой и ухудшением экономической ситуации в РФ.В ноябре реальный эффективный курс рубля к иностранным валютам снизился на 8,3% (-5,4% в октябре 2014 г.). В целом за III квартал 2014 г. ре-альный эффективный курс увеличился на 0,1% по отношению ко II кварталу 2014 г. За январь - ноябрь 2014 г. реальный эффективный курс рубля снизился на 6,4% по отношению к аналогичному периоду 2013 г. (см. рис. 4.3).Рис. 4.3. Показатели обменного курса рубля в январе 2005 г. - ноябре 2014 г.Курс доллара к рублю в ноябре увеличился на 23,5% до 51,8 руб., а курс евро к рублю - на 22,2% (64,4 руб.). В октябре курс евро к доллару в среднем составлял 1,25. Укрепление доллара США относи-тельно евро было связано с ожиданиями участни¬ков валютного рынка повышения ставок процента ФРС и негативной экономической ситуацией в зо¬не евро. Стоимость бивалютной корзины в ноябре выросла на 22,8% до 57,5 руб. По итогам 23 дней декабря курс доллара к рублю увеличился на 9% и достиг 56,5 руб., курс евро к рублю вырос на 7,5% и составил 69,3 руб., в результате стоимость бива¬лютной корзины увеличилась на 8,2% до 62,2 руб. В среднем курс евро к доллару в ноябре оказался равным 1,25.Падение курса рубля в ноябре-декабре 2014 г. было обусловлено значительным сокращением цен на нефть, масштабным оттоком капитала, внешнеполитической напряженностью, усилением девальвационных ожиданий участников валютного рынка. Реальный эффективный курс рубля существенно отклонился от уровня, обусловленного фундаментальными факторами, включая реальную цену на нефть, относительный уровень производительности труда. Существенная степень недооценки рубля в первую очередь связана с негативными ожиданиями экономических агентов, вызванными резким снижением уровня доверия к политике ЦБ РФ.Промышленное производствоВ ноябре текущего года усилилась тенденция к ослаблению экономической динамики. Индекс промышленного производства в ноябре 2014 г. по отношению к аналогичному периоду предыдущего года составил 99,6%, в том числе по обрабатывающему производству 97,0%. Инвестиции в основной капитал снизились на 4,8% относительно ноября 2013 г., усилилась неравномерность выполнения работ в строительстве. Ситуация осложняется замедлением темпов роста потребительского спроса населения при сокращении темпов роста реальных доходов населения в ноябре 2014 г. на 4,7% в годовом выражении и повышении инфляции до 9,1% относительно ноября 2013 г.Рис. 4.4. Динамика ВВП по торгуемым и неторгуемым секторам экономики в 2008-2014 гг., в % к соответствующему кварталу предыдущего годаИндекс физического объема ВВП в III квартале 2014 г. составил 100,7% относительно соответствующего периода предыдущего года. Замедление темпов роста российской экономики обусловлено одновременным воздействием двух групп факторов: структурных и геополитических.Одним из ярких проявлений структурных проблем российской экономики остается кризис в строительно-инвестиционном комплексе, что обусловлено сокращением инвестиций в основной капитал на 2,8% и объемов работ в строительстве на 4,8% относительно января - ноября 2013 г. Ситуация усугубляется сокращением объемов производства отечественных капитальных товаров и конструкционных материалов для строительства. По прогнозу ИЭП, сокращение инвестиций в основной капитал по итогам 2014 г. составит 2,8% относительно предыдущего года .В ноябре промышленности не удалось сохранить положительный импульс предыдущих месяцев. Негативная динамика спроса не оправдала надежды предприятий на декларируемый властями эффект импортозамещения, хотя в планах, прогнозах и оценках запасов готовой продукции позитив пока сохраняется. Мощная инфляционная волна докатилась до издержек и ценовых планов предприятий. Инвестиционные намерения набирают пессимизм, а условия кредитования промышленности ужесточаются.В октябре-ноябре динамика спроса на промышленную продукцию все больше приближается к траектории показателя прошлого года, хотя до сентября она демонстрировала отклонение в лучшую сторону. В результате очищенный от сезонности темп изменения спроса ухудшился на 3 пункта (рис. 4.5).Рис. 4.5. Изменение платежеспособного спросаЭто обстоятельство сказалось на оценках предприятиями текущих объемов спроса. В ноябре доля ответов «нормальный» снизилась еще на 5 пун- ктов после октябрьского снижения на 3 пункта. Промышленность рассчитывала на больший эффект импортозамещения в результате действий, как политических, так и денежных властей. Впрочем, явное обострение украинского кризиса сохраняет надежды российской промышленности на увеличение масштабов импортозамещения. Об этом говорят прогнозы спроса, которые остаются лучше прошлогодних и по исходным данным, и по очищенным от сезонности.В IV кв. 2014 г. темп роста себестоимости промышленной продукции подскочил на 21 пункт. Такого резкого изменения этого показателя опросы не регистрировали уже 7 лет. В результате сейчас баланс изменения (темп роста) издержек достиг максимума последних пятнадцати кварталов. Еще большей корректировки подверглись прогнозы изменения себестоимости. После регистрации в III кв. минимального темпа их ожидаемого роста для последних шестнадцати лет (т.е. для всего последефолтного периода) сейчас они подскочили на 36 пунктов.Инвестиции в основной капиталВ ноябре 2014 г. инвестиции в основной капитал составили 95,2% и в январе - ноябре т.г. - 97,2% относительно соответствующих показателей предыдущего года. Длительное сокращение объемов строительных работ может привести к резкому падению деловой активности в строительно-инве-стиционном комплексе в начале 2015 г. Ситуация усугубляется резким всплеском инфляции и повышением стоимости кредитных ресурсов, что ограничит деятельность частных инвесторов на рынке.Тенденция к сокращению инвестиций в основной капитал в текущем году была вполне предсказуема и определялась падением инвестиций в основной капитал, которое фиксируется со II квартала 2013 г. По итогам в января - сентября 2014 г. инвестиции в основной капитал составили 97,5% и объем выполненных работ в строительстве - 96,7% от показателей аналогичного периода предыдущего года. Доля инвестиций в ВВП в январе - сентябре 2014 г. составила 15,7% и была на 0,9 п.п. ниже показателя соответствующего периода предыдущего года.Динамика инвестиций в основной капитал дифференцирована по крупным и малым предприятиям. При снижении общего объема инвестиций в основной капитал в январе - сентябре 2014 г. на 2,5% в сегменте крупных и средних предприятий инвестиции в основной капитал увеличились на 2,3%. Таким образом, в условиях нарастающей неопределенности развития ситуации на внутреннем рынке средний и малый бизнес с большой осторожностью относился к принятию инвестиционных решений.Изменения структуры инвестиций в основной капитал по видам экономической деятельности в январе - сентябре 2014 г. определялись активизацией строительно-инвестиционной деятельности в промышленности и трубопроводном транспорте, на совокупную долю которых приходится почти 3/5 инвестиций в экономику.По итогам января - ноября 2014 г. инвестиции в основной капитал составили 97,2% относительно показателя предыдущего года и 95,2% - ноября 2014 г. При сложившейся динамике основных макропоказателей по итогам 2014 г. сокращение инвестиций в основной капитал прогнозируется в интервале 3-4%, что крайне негативно скажется на условиях функционирования строительно-инвестиционного комплекса в 2015 г.Финансовый рынокПосле достижения в начале декабря пятилетнего максимума индекс ММВБ к 17 декабря снизился до 1413,8 пунктов. В течение месяца среди высоколиквидных акций только акции «ВТБ» демонстрировали рост стоимости. Капитализация фондового рынка на 19 декабря составила 22,3 трлн руб. (34,4% ВВП). На внутрироссийском рынке корпоративных облигаций в декабре сохранялась неблагоприятная конъюнктура по причинам как внешнего, так и внутреннего характера. Основными негативными явлениями на рынке стали резкий рост средневзвешенной доходности эмиссий, а также снижение индекса рынка и инвестиционной активности на вторичном рынке (особенно в производственном секторе). Ситуация с исполнением эмитентами своих обязательств перед держателями облигаций оставалась напряженной и внесла определенный вклад в рост доходностей.Начало декабря характеризовалась ростом индекса ММВБ до рекордного за последние 5 лет значения в 1606,8 пунктов в связи с резким ослаблением рубля. Последовавшая затем стабилизация курса и его возврат к уровню 55-60 рублей за доллар привела к стремительному снижению индекса. Минимум индекс ММВБ достиг 17 декабря и составил 1413,8 пунктов. Рис. 4.6. Темпы прироста котировок высоколиквидных акций Московской биржи за период с 1 по 19 декабря Динамика стоимости высоколиквидных акций в декабре за исключением акций ВТБ была негативной. Стоимость обыкновенных акций «Сбербанка» снизилась с начала месяца по 19 декабря на 16,7%, привилегированные акции банка подешевели в рассматриваемый период на 19,8%. Снижение стоимости акций «Роснефти» за аналогичный период достигло 16,85%, «Норильского никеля» - 8,1%, «Газпрома» и «ЛУКОЙЛа» 3,75% и 4,9% соответственно.Рис. 4.7. Динамика индекса ММВБ и фьючерсных цен на нефть марки Brent с 1 декабря 2013 г. по 19 декабря 2014 г. Рис. 4.8. Темпы прироста котировок высоколиквидных акций Московской биржи за период с 1 по 19 декабряГодовая доходность обыкновенных акции «Сбербанка» с 20 декабря 2013 г. по 19 декабря 2014 г. снизилась на 39,9% , привилегированные акции банка потеряли за год более 48%. Убыточными также оказались акции «Роснефти», подешевевшие за год на 20,3%. Значительный рост стоимости акций «Норильского никеля» в начале 2014 г., а также рост котировок в ноябре в результате увеличения цены никеля на мировом рынке привел к доходности акций компании на уровне 65,0%. Отраслевые индексы в декабре продемонстрировали разнонаправленную динамику. Индексы компаний металлургической и финансово-банковской отрасли с 1 по 19 декабря выросли на 5,4% и 9,6% соответственно. Основной причиной роста индекса металлургического производства в декабре стала динамика стоимости акций ОАО «Полиметалл». С начала месяца по 17 декабря акции компании подорожали на 35%. Основой роста индекса компаний финансово-банковской деятельности являлся рост стоимости акций «ВТБ», «ММВБ» и «АФК Система». Прочие отраслевые индексы в декабре снизились на 10,7-15,7%.Торговый оборот московской фондовой биржи с 1 по 19 декабря составил 889,5 млрд руб., что со-ответствует среднедневному обороту в размере 59,3 млрд руб. в день. Рост оборота в рассматриваемый период на 19,7% больше оборота биржи за весь ноябрь. Доля суммарного оборота по обыкновенным и привилегированным акциям «Сбербанка» в декабрьском обороте биржи составляла в среднем 26,1%. На долю акций «Газпрома» в рассматриваемый период декабря пришлось в среднем 12,4% торгового оборота, что 1,8% ниже, чем в ноябре. Таким образом, доля акций двух наиболее ликвидных компаний в декабре составила 38,5%, что на 1,6% ниже, чем в ноябре. На пятерку следующих наибольших по объему оборота акций компаний приходится в среднем 33,5% торгового оборота биржи. По данным Emerging Portfolio Fund Research (EPFR), за период с 27 ноября по 17 декабря зафиксирован отток средств из фондов, ориентированных на российский рынок. Объем оттока составил 185,7 млн долл. Общая капитализация ММВБ на 19 декабря 2014 г. составляла 22,3 трлн руб. (34,4% ВВП), за период с 1 декабря капитализация биржи уменьшилась на 1 трлн 858,5 млрд руб. (7,7%). В структуре капитализации ММВБ в декабре увеличилась доля компаний обрабатывающего сектора на 0,85 п.п. до 14,92%. Напротив, доля компаний транспорта и связи снизилась на 0,57 п.п. до 7,6%, а доля компаний сектора оптово-розничной торговли на 0,27 п.п. до 11,2%.Внешняя торговляВ октябре 2014 г. произошло самое значительное за последние 5 лет падение импорта в годовом выражении. Темпы сокращения экспорта ниже, в результате чего растет сальдо торгового баланса. При этом санкции, введенные против России, и ответные меры российского правительства меняют географическую структуру внешней торговли РФ. Внешнеторговый оборот России, рассчитанный по методологии платежного баланса, составил в октябре 2014 г. 67,3 млрд долл., что на 9,5% ниже аналогичного показателя предыдущего года. Экспортировано было товаров на сумму 40,5 млрд долл., что меньше, чем в октябре 2013 г., на 6,9%. При этом экспорт в страны дальнего зарубежья сократился на 2%, в страны СНГ - на 30,9%. Импортные закупки уменьшились по сравнению с октябрем 2013 г. на 12,4% - до 26,9 млрд долл. Ввоз товаров сократился как из стран дальнего зарубежья (на 9,8%), так и из стран СНГ (на 29,1%).Более существенное сокращение импорта по сравнению с экспортными поставками обусловило рост сальдо торгового баланса, которое сложилось положительным в размере 13,6 млрд долл., что на 6,9% выше, чем в октябре 2013 г.Доходы населенияВ ноябре 2014 г. реальные располагаемые денежные доходы населения снизились как по отношению к предыдущему месяцу, так и к ноябрю 2013 г. Повышение заработной платы работникам бюджетной сферы за январь - октябрь 2014 г. затормозилось. За 9 месяцев 2014 г. уровень неравенства по сравнению с январем - сентябрем 2013 г. не изменился.Номинальные среднедушевые денежные доходы населения в ноябре 2014 г., по предварительным данным Росстата, снизились по сравнению с октябрем на 1,1% до уровня 28582 руб. По сравнению с ноябрем 2013 г. номинальные среднедушевые денежные доходы населения выросли на 4,4%.Реальные располагаемые денежные доходы населения в ноябре 2014 г. уменьшились на 2,7% по сравнению с октябрем 2014 г. и на 4,7% по сравнению с ноябрем 2013 г., тогда как в ноябре 2013 г. реальные располагаемые денежные доходы населения росли: на 4,4% по отношению к их уровню в октябре 2013 г. и на 2,2% к соответствующему периоду предшествующего года.Среднемесячная начисленная заработная плата одного работника составила в ноябре 2014 г. 33088 руб., увеличившись по сравнению с октябрем 2014 г. на 2% и по сравнению с ноябрем 2013 г. на 9,6%.Реальная начисленная заработная плата в ноябре 2014 г. практически не менялась: она увеличилась по сравнению с ее уровнем в октябре 2014 г. на 0,7%, по сравнению с ноябрем 2013 г. на 0,5%.Повышение заработной платы работникам бюджетной сферы в III квартале 2014 г. затормозилось:•уровень среднемесячной начисленной заработной платы в здравоохранении и предоставлении социальных услуг достиг 91% от значения этого показателя в обрабатывающих производствах (за январь - июль он 2014 г. был на уровне 93%),•в образовании соответственно 86% и 89%.Средний размер назначенных пенсий в октябре 2014 г. составил 10911 руб., практически не изменившись по сравнению с предыдущим месяцем. По сравнению с аналогичным периодом 2013 г. он вырос на 8,5%.Реальный размер пенсии в октябре 2014 г. сократился на 0,7% по сравнению с сентябрем 2014 г., увеличившись всего 0,2% к уровню значения показателя в октябре 2013 г.По предварительным данным, за 9 месяцев 2014 г. по сравнению с январем - сентябрем 2013 г. неравенство в доходах населения практически не изменилось. В январе - сентябре 2014 г. доли 10% наиболее и наименее обеспеченного населения в общем объеме денежных доходов населения по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года не изменились и остались на уровне 30,5% и 1,9% соответственно.4.2.Рынок недвижимостиВ январе - октябре 2014 г. организациями всех форм собственности построено 729,4 тыс. квартир площадью 56,1 млн кв. м, что составило 123,7% к соответствующему периоду 2013 г. Несмотря на макроэкономическую ситуацию в стране, соотношение между ценой жилья и доходами населения в 2014 г. свидетельствует об увеличении доступности жилья как на первичном, так и на вторичном рынках. Средневзвешенная ставка по выданным в течение месяца ИЖК в рублях в 2014 г., начиная с минимального значения в 11,97% в марте, увеличилась до 12,84% в октябре. Задолженность по ИЖК на 1 октября 2014 г. составила 6,19% от соответствующего ВВП, что на 1,21 п.п. превышает значение на 1 октября 2013 г.Индивидуальными застройщиками построено 193,4 тыс. жилых домов общей площадью 26,2 млн кв. м (рис. 4.9), или 46,7% от общей площади жилья, введенного в 2014 г., против 43,8% в 2013 г.На 1 ноября 2014 г. в среднем по РФ введено 390,5 кв. м общей площади жилья на 1 тыс. чел. против 316,6 кв. м на 1 тыс. чел. на 1 ноября 2013 г. По общей площади вновь построенного жилья на 1 тыс. чел. населения на I-м месте Южный федеральный округ с 511,5 кв. м на 1 тыс. чел. населения.Рис. 4.9. Ввод в действие жилых домовСредняя цена 1 кв. м общей площади жилья категории «все квартиры» на первичном рынке при растущей инфляции увеличилась на 1 октября 2014 г. на 2,31% к соответствующему периоду2013г. и составила 51116 руб., а на вторичном рынке - на 1,55% до 57119 руб. Наряду с этим средняя стоимость строительства 1 кв. м такого жилья выросла в 2014 г. на 9,72% до 39773 руб. Соответственно, на 1 октября 2014 г. отношение средней цены 1 кв. м общей площади новостроек категории «все квартиры» к фактической стоимости строительства 1 кв. м уменьшилось на 10,0 п.п до 128,48% относительно значения за соответствующий период 2013 г. (рис. 2).По данным Росстата, наиболее высокая стоимость строительства, в полтора раза и более превышающая среднероссийский уровень, в январе – сентябре 2014г.