Основные направления совершенствования системы государственного регулирования рынка земли и недвижимости

Заключение
Итак, в социально-экономическом развитии общества земельным ресурсам и земельным отношениям принадлежит одна из ведущих ролей. Поэтому характер и масштабы земельных преобразований следует рассматривать как один из решающих факторов, которые определяют темпы и эффективность развития национальной экономики, становления рыночных отношений.
Главная цель земельных преобразований в Российской Федерации состоит в обеспечении рационального использования и охраны земель как важнейшего природного ресурса, создании правовых, экономических, организационных и других условий для воспроизводства и повышения плодородия почвы, сохранения сельских, лесных и других земель. Совершенствование государственного регулирования земельных отношений - важный шаг к созданию земельного рынка.
Земельный рыно ...

СОДЕРЖАНИЕ:

Введение 3
1. Особенности правового регулирования оборота земли и недвижимости 4
1.1. Понятие, признаки и виды недвижимого имущества, как объекта имущественных прав 4
1.2. Понятие и оборотоспособность земельного участка 10
2. Проблемные аспекты реформирования государственного регулирования рынка земли и недвижимости 16
2.1. Проблемы реформирования государственного регулирования рынка земли 16
2.2. Актуальные вопросы реформирования рынка недвижимости 19
3. Перспективы развития государственного регулирования рынка земли и недвижимости 24
Заключение 32
Библиографический список 34

Введение
Актуальность темы работы обусловлена значимостью недвижимости и земли. Возрождение в отечественном праве категории «недвижимость» стало необходимым следствием признания возможности установления частной собственности на землю (земельные участки).
Ведь именно земельные участки являются главным (а в некоторых развитых правопорядках - и единственным) видом недвижимых вещей и объектом подавляющего большинства вещных прав.
Наличие многочисленных споров вокруг понятия «недвижимость», ведущихся в отечественной цивилистике с момента его возрождения, в действительности вызвано не столько недостатками законодательной формулировки, сколько основательным забвением за время господства планового хозяйства и национализации земли основами учения о вещных правах.
Целью данной работы является изуче ние основных направлений совершенствования системы государственного регулирования рынка земли и недвижимости.
Задачами работы ставится:
• Изучить понятие, признаки и виды недвижимого имущества, как объекта имущественных прав;
• Рассмотреть понятие и оборотоспособность земельного участка;
• Выявить проблемы реформирования государственного регулирования рынка земли;
• Проанализировать актуальные вопросы реформирования рынка недвижимости;
• Определить перспективы развития государственного регулирования рынка земли и недвижимости.
Работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка.

Каждый земельный участок должен иметь одну, как правило, определенную актом органа власти, категорию, сведения о которой подлежат отражению в кадастре, реестре прав и правоустанавливающих документах.Российское законодательство прямо не указывает в качестве признака земельного участка произведенную государственную регистрацию права собственности на него. Между тем в силу общего правила п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации. Прекращение прав на земельный участок может происходить либо в результате его перехода к другому лицу, либо в результате его преобразования (раздела, присоединения и т.д.). Поэтому одновременно с государственной регистрацией возникновения права нового собственника или права на вновь образованный участок (участки) должна осуществляться также и регистрация прекращения права на отчужденный или преобразованный земельный участок.Таким образом, до момента государственной регистрации права собственности на земельный участок он не может становиться объектом права собственности и иных гражданских прав и не может прекратить существование в качестве объекта гражданских прав до государственной регистрации прекращения права на него. Это можно заключить так как в ст. 11.2 Земельного кодекса РФ, где установлено, что земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки. Если бы закон допускал существование земельного участка не в виде объекта гражданских прав, а в каком-либо ином качестве, то это не имело бы гражданско-правового значения.Совершенствование законодательства о кадастре недвижимости внесла дополнительную определенность в вопрос о правовом значении кадастрового учета нового участка до государственной регистрации права собственности на него. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» содержит прямое указание на то, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер и утрачивают его (временный характер) со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости (п. 4 ст. 24).Существует несколько исключений из общего правила о возникновении земельного участка с момента государственной регистрации права собственности на него. К числу таких исключений относится правило о возникновении права собственности собственников квартир в многоквартирном доме на земельный участок под этим домом с момента кадастрового учета участка (п. п. 2 и 5 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»), а также правила п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 271 ГК РФ, согласно которым при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (применительно к переходу вещного права постоянного (бессрочного) пользования это правило означает обособление участка, занятого постройкой и необходимого для ее использования, ибо право постоянного (бессрочного) пользования может устанавливаться только на вещь (земельный участок), а не на ее часть). Такие исключения из действия принципа обязательного внесения не являются необходимыми (подобно, например, внерегистрационному возникновению права собственности на недвижимость, переходящую в порядке универсального правопреемства), некоторые из них порождают большие проблемы для участников оборота и правоприменительной практики, в связи с чем праву желательно было бы от них избавиться.2. Проблемные аспекты реформирования государственного регулирования рынка земли и недвижимости2.1. Проблемы реформирования государственного регулирования рынка земли Из-за сложности и запутанности земельных отношений их реформирование в России осуществляется слишком медленно. Данный процесс коснулся в основном лишь земель городских и сельских поселений. Это важный пласт, однако, всего лишь малая доля всего потенциального земельного рынка страны, который эксперты оценивают в 5 трлн. долл. В оборот не вовлечены земли сельскохозяйственного назначения.Совершенствование регулирования земельных отношений - важный шаг к созданию земельного рынка. Но достижение этой цели связано с немалыми трудностями, обусловленными уже сложившимся нерациональным землепользованием. Оно проявляется:- в чрезмерных размерах земельных площадей отдельных бывших колхозов и совхозов, с одной стороны, и в недостатке и плохом качестве земель фермерских хозяйств - с другой. Фермеры получили наименее продуктивные земли - закустаренные, заболоченные, нарушенные;- в неэффективной структуре самих земельных угодий (соотношение пашни, паров, сенокосов, пастбищ и т.п.) и производимой продукции. К этому надо добавить экономически нерациональное территориальное размещение производства, отрицательно влияющее на урожайность и другие показатели эффективности сельхозпроизводства. Преодоление этих и других пороков сложившегося в России землепользования усугубляется слабостью инфраструктуры, особенно транспортной системы, отраслей переработки, их нерациональным размещением.Земельный рынок России необходимо регулировать с учетом региональной специфики. В частности, в отдельных регионах государству лучше сдерживать цены на земельные участки, чтобы избежать спекуляции, в других - наоборот, не ограничивать их, стимулировать земельный оборот через снижение ставок налогообложения сделок с участками.Для дальнейшего развития земельного рынка необходимо детально совершенствовать разработанную нормативно-правовую базу, систему кадастра земельных участков и инфраструктуру - информационные бюро, риелторские фирмы, земельные банки, страховые компании и др. Земельный рынок предусматривает не только куплю-продажу, но также аренду земли, залог и ипотечное кредитование.Появление многообразия форм собственности на землю требует принципиального изменения подходов к ее учету, т.е. составлению нового земельного кадастра. Если при государственной монополии был важен анализ обобщаемых на разных уровнях управления сведений о количественных и качественных характеристиках территорий (в основном сельскохозяйственных угодий), то сегодня необходимо рассматривать участки как обособленные объекты права. При этом под их учетом следует понимать фиксацию в документах характеристик, позволяющих однозначно определять на местности физические границы прав, подлежащих государственной регистрации.Новый земельный кадастр призван решить проблему идентификации земельных участков, обеспечить гарантии прав их собственникам, быстрее разрешать имущественные споры. Он включает в себя подробное геодезическое, географическое, геологическое, экологическое, хозяйственное описание земельных участков, сведения об их юридическом статусе (кто владелец, когда и кем выданы документы, подтверждающие право на собственность или на аренду, каковы ограничения на использование участка и т.д.). Каждому участку присвоен свой номер. Система кадастра основывается на трех уровнях.На первом уровне - в районе или городе находится кадастровая служба местного земельного комитета, в компьютерном банке данных которой должны содержаться сведения о каждом участке на конкретной территории. Сюда станут обращаться рядовые землепользователи за документами об их земельном участке, от качества которого напрямую зависят его залоговая стоимость, арендная плата и земельный налог. К тому же частное лицо и организация, покупая или арендуя участок, должны получать сведения обо всех ограничениях на его использование. С развитием ипотечного кредитования и банки начнут активно запрашивать сведения о земельных участках.На втором уровне - в областных управлениях будет скапливаться и систематизироваться информация с мест, которую станут использовать областная администрация и законодательное собрание для проведения земельной политики субъекта Федерации.На третьем уровне - в федеральном органе, ответственном за ведение кадастра, будет собираться полная информация по стране, опираясь на которую государство получит возможность осознанно, с открытыми глазами, формировать федеральную земельную политику.Особую роль в развитии земельного рынка играет аренда. В России, в отличие от развитых стран, аренда остается единственным механизмом, способствующим обороту земли. Необходимость активного развития арендных отношений была продекларирована еще в середине 90-х гг. В зависимости от того, кто является арендатором и арендодателем, выделяется шесть видов аренды сельскохозяйственных земель, имеющих свои особенности:- коллективное предприятие арендует землю у муниципальных органов;- фермер арендует землю у государства;- фермер арендует землю у коллективного хозяйства;- коллективное хозяйство арендует землю у своих работников;- фермер арендует землю у собственника земельной доли;- гражданин арендует землю у государства.Иная ситуация складывается, когда владельцы земельных долей сдают земельные участки в аренду фермерским или коллективным хозяйствам. Как правило, фермеры предлагают более высокую арендную плату, чем коллективные хозяйства, а более крепкие коллективные хозяйства - более высокую, чем слабые. В регионах, испытывающих дефицит земельных угодий, повышается роль земельных комитетов, от их работы зависит нормальное функционирование и развитие арендных отношений.Таковы лишь некоторые проблемы, связанные с развитием рынка земли в России, на современном этапе.2.2. Актуальные вопросы реформирования рынка недвижимостиСостояние жилищного фонда и наличие доступного и комфортного жилья для различных категорий граждан наглядно отражает степень социально-экономического развития страны, уровень жизни населения и социальный климат в обществе. Улучшение жилищных условий является одним из основных показателей повышения благосостояния граждан, предпосылкой политической и экономической стабильности государства. Активное формирование комфортного и рационального пространства для проживания населения России неоднократно подчеркивалось руководством страны как одна из важнейших задач государственной политики. В частности, речь идет об Указе Президента Российской Федерации N 600 от 7 мая 2012 года «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг». Таким образом, реализации права на жилье как одного из основных условий социального благополучия граждан России накладывает дополнительные обязательства на федеральные и местные органы власти РФ.Сумма законодательных актов в данной сфере в других государствах мира традиционно получила название жилищной политики. Это понятие можно определить как сумму действий законодательной и исполнительной власти, направленных на обеспечение нуждающихся жильем. В Российской Федерации жилищная политика в виде самостоятельного юридического термина отсутствует, при этом в структуре органов исполнительной власти федерального и регионального уровня присутствуют соответствующие департаменты: Департамент жилищной политики, являющийся структурным подразделением центрального аппарата Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Департамент жилищной политики города Москвы.В создании на федеральном уровне отдельного нормативного акта под названием «Жилищная политика» нет необходимости, так как ее содержание достаточно полно раскрывается в положениях госпрограммы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» (далее - «Доступное жилье»), а также в соответствующих указах президента РФ и главы Правительства РФ.Как следует из содержания данной госпрограммы, главные направления жилищной политики в России на начало 2015 года:- снижение стоимости 1 кв. метра жилья путем увеличения объема ввода в эксплуатацию жилья экономического класса;- развитие рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода;- поддержка отдельных категорий граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, но не имеют объективной возможности накопить средства на приобретение жилья на рыночных условиях, а также обеспечение жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством, решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации;- совершенствование условий приобретения жилья на рынке, в том числе с помощью ипотечного кредитования;- улучшение качества жилищного фонда, повышение комфортности условий проживания;- модернизация и повышение энергоэффективности объектов коммунального хозяйства.С самого начала как содержание, так и ход выполнения госпрограммы неоднократно подвергались критике по разным основаниям, зачастую политически ангажированным. Однако, опираясь на объективные статистические данные, стоит признать, что на 1 января 2015 года главная цель госпрограммы «Доступное жилье» - увеличение строительства жилья эконом-класса и повышение доступности ипотечного кредитования в России - в целом достигнута.По данным Росстата, по итогам 2015 года объем строительства жилья в РФ достиг рекордного показателя. Как сообщил министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень: «Объемы строительства жилья в России в 2014 году превысили советские рекордные показатели 1987 года, когда было введено 72,8 млн кв. м жилой недвижимости».В 2014 году общий объем выданных ипотечных кредитов составил 1,7 трлн рублей, количество сделок с недвижимостью с использованием ипотечного кредитования в среднем по РФ по итогам 2014 года достигло 40%. По данным Минстроя России, в 2014 году расселено 2,9 млн квадратных метров аварийного жилья, в которых проживали 184 тыс. человек.Приведенные цифры, безусловно, фиксируют положительные результаты реализации жилищной политики, но вместе с тем нельзя не признать очевидный факт - жилищная проблема в общественном сознании граждан России по-прежнему далека от своего решения.На наш взгляд, среди прочих причин этой в некоторой степени парадоксальной ситуации можно назвать просчеты, допущенные разработчиками госпрограммы «Доступное жилье». Данная госпрограмма, как и ее предшественник - нацпроект «Доступное жилье гражданам России», имеет в большей степени декларативный характер и не является законом. Как следствие этого принятые на ее основе законодательные акты, формирующие жилищную политику в России, определяет расплывчатость формулировок.Прежде всего, в документах Правительства РФ не раскрывается понятие «доступное жилье». Что такое доступность жилья? Для того чтобы корректно ответить на этот вопрос, необходимо дать определение доступности. Доступность жилья в первую очередь ассоциируется в РФ со стоимостью квадратного метра общей площади строения, то есть логически увязывается с финансовой возможностью его покупки. Данное обстоятельство не учитывает или игнорирует другие возможности реализации гражданами РФ своего конституционного права на жилье, как то: коммерческую аренду или предоставление жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.Однако, исходя из положений Указа N 600, можно сделать вывод, что юридически доступность жилья в РФ - категория, привязанная к определенному нормативу стоимости квадратного метра, рассчитываемому на основании данных Федеральной службы государственной статистики (Росстат). Согласно последнему постановлению Минстроя РФ эта цифра составляет 35 тыс. рублей за 1 кв. метр жилья. В данном случае жилищная политика в РФ в случае резкого негативного изменения экономической ситуации становится затруднительной в реализации долгосрочных программ. В 2015 году средняя рыночная цена предложения 1 кв. метра в городах РФ составляла 60361 руб. за кв. метр.Такой подход хотя и отражает первоочередную цель государственной жилищной политики - решение жилищной проблемы малообеспеченных слоев населения и групп граждан, имеющих право на бесплатное жилье в соответствии с программой «Жилье для российской семьи», но вместе с тем осложняет решение проблемы доступного жилья в целом. Доступное жилье интересует практически всех людей, вне зависимости от того, представителями какого социального класса или статуса они являются. Граждане с невысоким достатком рассматривают такую покупку с целью улучшения жилищных условий. Средний класс - как второе, альтернативное жилье либо жилье для детей или родителей. А обеспеченные граждане - чаще всего в целях инвестиций и сохранения финансовых средств.В федеральной целевой программе «Жилище» используется показатель доступности жилья Habitat, применяемый в Программе ООН, коэффициент доступности жилья. Он рассчитывается как соотношение средней стоимости стандартной квартиры размером 54 кв. метра и среднего годового совокупного денежного дохода семьи из трех человек. Согласно госпрограмме предполагается достичь коэффициента ценовой доступности жилья 4 года, то есть среднестатистическая российская семья могла бы приобрести типовую квартиру за 4 года, откладывая на накопления весь свой доход. Для расчетов используется площадь жилья 54 кв. метра, что является минимальным значением и не учитывает возможность и необходимость увеличения численности семьи.Таким образом, подводя краткий итог обзору юридических аспектов реализации российской жилищной политики, следует признать, что российская жилищная политика имеет четко выраженный социальный характер, направленный на решение жилищной проблемы прежде всего малообеспеченных и социально незащищенных слоев населения. Исходя из целевых ориентиров «доступности» и «комфортности» значительные усилия государства направлены на создание комфортных условий для массового строительства дешевого жилья, заведомо обладающего низкими потребительскими свойствами по сравнению с мировыми стандартами. Кроме того, несмотря на большое число законодательных актов и поправок в Жилищный кодекс РФ, принятых в ходе реализации госпрограммы «Доступное жилье» за последние несколько лет, далеко не все проблемы урегулированы с правовой точки зрения, в качестве примера можно назвать отсутствие четких критериев использования термина «ветхое жилье».3. Перспективы развития государственного регулирования рынка земли и недвижимостиСтратегической целью государственной политики в управлении рынка земли и недвижимости определено обеспечение условий для эффективного использования земли и иной недвижимости и развития рынка земли и иной недвижимости как одного из ключевых условий устойчивого экономического развития Российской Федерации и повышения благосостояния ее граждан.Основными результатами должны стать: повышение доходов бюджетов всех уровней, сохранение природных свойств и качеств земель в процессе их использования, создание условий для развития реального сектора национальной экономики, формирование полноценного рынка земли и недвижимости, реализация конституционных прав и гарантий граждан и их объединений на землю.Для достижения стратегической цели государственная земельная политика на сегодня сосредоточивается на следующих основных направлениях:реформирование правоотношений на землю и иную недвижимость;совершенствование государственного управления земельными ресурсами и регулирования земельных отношений;реформирование системы платежей за землю;институциональное обеспечение государственной земельной политики.