Купля-продажа недвижимости по российскому законодательству

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, проведя исследование на тему «Купля-продажа недвижимости по российскому законодательству», следует сделать следующие выводы.
Положения законодательства, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества ГК РФ объединяет в отдельной параграф. Законодатель исходит из специфичного предмета купли-продажи, которая предопределяет особенности договора. С помощью этих особенностей можно выделить этот договор в отдельный вид договора купли-продажи - договор продажи недвижимого имущества.
Согласно договору продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать покупателю недвижимое имущество. Объектами недвижимого имущества являются земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей - объекты, перемещение которых невозможно бе ...

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости 7
1.1. Понятие и существенные условия договора купли-продажи недвижимости 7
1.2. Субъектный состав и форма договора купли-продажи недвижимости 14
ГЛАВА 2. Содержание договора купли-продажи недвижимости 23
2.1. Права и обязанности продавца и покупателя 23
2.2. Особенности продажи жилых помещений (существенные условия) 25
ГЛАВА 3. Ответственность сторон 40
3.1. Ответственность продавца 40
3.2. Ответственность покупателя 45
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 55
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 57
ПРИЛОЖЕНИЕ 62

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что в России договор купли-продажи недвижимого имущества в последнее время приобретает достаточно большое значение. О значимости данной темы свидетельствует также то, что на правовую природу заключения таких договоров влияют многочисленные факторы. К примеру, недвижимое имущество находится в частности физического или юридического лица или же государства; какого вида недвижимое имущество, а также имущество, которое отчуждается и т.д.
Нельзя не учитывать огромное значение объектов недвижимого имущества в деятельности и повседневной жизни как юридических лиц так и отдельных граждан, и, естественно, в гражданском обороте. Поэтому законом установлен специальный правовой режим. Суть его состоит в обязательном порядке государст венной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции прав собственности, иных вещных прав на недвижимое имущество, их возникновения, перехода, ограничения и прекращения.
Определение термина недвижимого имущества в законодательстве РФ относительно недавнее и связано с новой ролью недвижимого имущества как целостного и полноценного объекта гражданских прав в хозяйственном и гражданском обороте. Во времена советской власти в недвижимость в своей массе входили объекты государственной собственности и понятие недвижимости почти полностью исключалось из гражданского оборота. Так, ГК РСФСР 1922 г. с ликвидацией земельной частной собственности (ст. 21) ликвидировал и разделение имущества на движимое и недвижимое. В редких случаях Право собственности граждан на отдельные виды недвижимого имущества (например, на жилые дома) допускалось в отдельных случаях.
Хотя в ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие в отдельные правовые институты права собственности на отдельные виды недвижимого имущества и совершение сделок с ними (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи, возможность завещания данных объектов), в гражданском праве советского периода не было легальной дефиниции недвижимого имущества. Впервые Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, содержавшие деление имущества на движимое и недвижимое, были приняты в 1991 году во время начального этапа государственных реформ. Утвержденный термин содержал классическое определение недвижимого имущества. Основным его признаком стала привязка к земле, но следует отметить, что имело место упоминание несоразмерности ущерба назначению имущества при перемещении (п. 2 ст. 4).
Понятие «недвижимое имущество» упоминалось в Законе РСФСР «О собственности в РСФСР» в контексте приобретательной давности (п. 3 ст. 7), но Закон так и дал его определения.
Таким образом, цель исследования состоит в разработке предложений по решению наиболее значимых теоретических и практических проблем, связанных с куплей-продажей недвижимого имущества, а также критическое осмысление действующего в этой области законодательства.
Исходя из поставленной цели, в исследовании были сформулированы следующие задачи:
- рассмотреть понятие и существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества;
- исследовать субъектный состав и форма договора купли-продажи недвижимого имущества;
- охарактеризовать права и обязанности продавца и покупателя;
- проанализировать особенности продажи жилых помещений (существенные условия);
- определить основания ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества.
Объектом исследования являются общественные правоотношения, складывающиеся между субъектами гражданско-правовых отношений при заключении ими сделок купли-продажи недвижимого имущества.
Предмет исследования - нормы гражданского права, закрепленные в соответствующих нормативно-правовых актах, и процесс их воздействия на общественные отношения, возникающие при заключении ими сделок купли-продажи недвижимого имущества.
Методологическую основу исследования составили общенаучные и частно-научные (специальные) методы исследования. Среди них: системный метод анализа норм права, комплексность исследования, метод сравнения, системно-структурный анализ и другие.
Законодательную основу исследования составили Конституция Российской Федерации, федеральное законодательство, судебная практика. Изучен значительный объем общетеоретической и специальной литературы, связанной с объектом и предметом данного исследования.
Степень научной разработанности. Исследованием правовой природы отношений купли-продажи недвижимого имущества занимались такие авторы-цивилисты, как В. Анохин, Е. Незнамова, Е.Е. Богданова, В.В.Витрянский, Я.Л. Галин, А.А. Ерошенко, А.В. Захаркина, М.М.Хуранова,
Ш.Д. Чиквашвили, Е.М. Чикобава и др.
Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что научно-практическим разрешением данных проблем вносится определенный вклад в развитие гражданского, жилищного и земельного права.
Научной базой исследования послужили научные труды в области гражданского, жилищного и земельного права.
Разработанные научно-практические положения могут быть использованы для внесения в установленном порядке изменений и дополнений в гражданское, жилищное и земельное право, касающееся порядка правового регулирования купли-продажи недвижимого имущества.
Данная работа состоит из трех глав. В первой главе охарактеризовано становление и развитие законодательства, регулирующего куплю-продажу объектов недвижимого имущества в России, во второй главе проанализированы правовые аспекты договора купли-продажи недвижимого имущества по современному законодательству России, в третьей - проблемы правового регулирования купли-продажи недвижимого имущества по законодательству Российской Федерации.

Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом. В частности, государственное или муниципальное предприятие, как субъект права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК РФ), так и субъект права оперативного управления - казенное предприятие (п. 1 ст. 297), не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия его собственника. Нарушение этого требования влечет недействительность договора продажи недвижимости.В определенных случаях и при соблюдении требования о необходимости получения согласия собственника на продажу недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, сохраняется риск признания договора продажи недвижимости недействительным.Дело в том, что в отличие от иных коммерческих организаций государственные и муниципальные предприятия наделены не общей, а целевой (специальной) правоспособностью (ст. 49 ГК РФ). Поэтому действия унитарных предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом должны быть обусловлены выполнением задач его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества под страхом признания совершенных сделок недействительными.Что касается учреждений, финансируемых собственником, то они вообще не вправе совершать договоры продажи в отношении имущества, закрепленного за ними либо приобретенного за счет средств, выделенных им по смете (п. 1 ст. 298). Вместе с тем, если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, имущество, приобретенное за счет этих доходов (включая недвижимость), учитывается на отдельном балансе и находится в самостоятельном распоряжении учреждения.Следовательно, договоры продажи учреждением в качестве продавца недвижимого имущества, которое учитывается на отдельном балансе и было приобретено на доходы, полученные от разрешенной собственником предпринимательской деятельности, соответствуют законодательству и не могут быть признаны недействительными.Как известно, всякий гражданско-правовой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными же условиями договора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).Предмет всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплата. В тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости.По сравнению с общими положениями о купле - продаже товаров, законодатель ужесточает требование относительно условия договора о продаваемом объекте недвижимости. В договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор продажи недвижимости - незаключенным.Как уже отмечалось, недвижимость - это прежде всего земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Переход в результате исполнения договора купли - продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу земельного участка. И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (статьи 552 и 553).Покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В данном случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т.п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли.Таким образом, условие договора продажи недвижимости, продавец по которому одновременно является собственником земельного участка, о передаваемых покупателю правах на соответствующий земельный участок относится к существенным условиям такого договора, определенным диспозитивной нормой. При отсутствии в тексте договора («договоре - документе») соответствующего пункта договор тем не менее должен считаться заключенным, поскольку необходимое существенное условие содержится в договоре («договоре - правоотношении») в том виде, как оно определено диспозитивной нормой (п. 2 ст. 552 ГК РФ).В тех же случаях, когда продавец недвижимости не является собственником земельного участка, условие о правах на земельный участок не относится к существенным условиям договора, а правило о правах на земельный участок, которые переходят к покупателю недвижимости, определено императивной нормой и находится за рамками договора продажи недвижимости.Когда предметом договора купли - продажи недвижимости, напротив, является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли - продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее пользования.Значительно отличается от общих положений о договорах и такое существенное условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК РФ). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (статьи 424 и 485), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).Момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными пунктом 1 статьи 425 и пунктом 1 статьи 433 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем.Исключение составляет лишь договор продажи жилых помещений. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).Следует обратить особое внимание на то, что договор продажи недвижимости (за исключением продажи жилых помещений) считается заключенным и вступает в силу именно с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю.Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст. 558) и договора купли - продажи предприятия (ст. 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.Регистрация перехода права собственности (ст. 551) не означает регистрации самого договора купли - продажи.Поэтому апелляционная инстанция постановила, что договор купли - продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации.Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551 ГК РФ). Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны (продавец и покупатель) исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.ГЛАВА 2. Содержание договора купли-продажи недвижимости2.1. Права и обязанности продавца и покупателяНормы о договоре купли – продажи недвижимого имущества объединены в ГК РФ в отдельном параграфе исходя из специфики предмета купли - продажи, предопределяющей особенности договора купли - продажи недвижимости, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора купли - продажи: договор продажи недвижимости. По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество.К недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (в юридическом смысле, конечно). Закон может отнести к недвижимости и иное имущество (ст. 130 ГК РФ).Специфические черты недвижимости - прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т.п. - диктуют необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте. В первой части ГК РФ предусмотрен ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав (ст. 131).Практический смысл, а вместе с ним и значение специальных правил, регулирующих договор продажи недвижимости, предопределены тем, что объекты недвижимости неотрывны от места нахождения, а договоры их продажи могут совершаться в любом другом месте. Участникам имущественного оборота при заключении подобного рода сделок необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, в частности: не обременено ли имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т.п. Все это непосредственно влияет не только на цену и другие условия договора, но и на само решение вопроса о возможности приобретения имущества. Эта цель достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом.Кроме того, для правового регулирования прав на недвижимость и оборота недвижимого имущества характерно сочетание частно-правового и публично - правового методов регулирования. В отношении целого ряда объектов недвижимости (земельные участки, недра, водоемы, лесонасаждения и т.п.) общественный интерес выражается в необходимости сохранения их целевого назначения и правового режима их использования.Задача публичного права - определить: допускаются ли соответствующие объекты недвижимости в имущественный оборот, требуется ли устанавливать какие-либо ограничения в отношении использования отдельных категорий объектов в имущественном обороте, например, в отношении субъектов прав на указанные объекты или сохранения целевого назначения использования объектов недвижимости установить санкции за нарушения требований законодательства, затрагивающие публичные интересы. Что касается непосредственно имущественного оборота объектов недвижимости, то его правовое регулирование обеспечивается частно-правовыми нормами.Такой подход в определении оптимального сочетания частно-правовых и публично - правовых методов регулирования отношений, связанных с оборотом недвижимого имущества, был использован при определении порядка введения в действие новых положений ГК РФ об отдельных видах договоров, в том числе правил, регулирующих договор продажи недвижимости. К примеру, в соответствии со статьей 13 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» нормы части второй ГК РФ в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.Как известно, договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли - продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли - продажи товаров, отличающие его от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом.По договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ).Как и всякий договор купли - продажи, договор продажи является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим).Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли - продажи строится по следующей схеме. В параграфе 7 главы 30 ГК РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по исполнению договора продажи недвижимости. Указанные правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле - продаже товаров (параграф 1 гл. 30 ГК РФ). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли - продажи товаров проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в параграф 7 главы 30 ГК РФ, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, применяются общие положения о договоре купли - продажи товаров.Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.Высказанная в юридической литературе точка зрения, согласно которой предмет договора продажи недвижимости сводится только к продаваемому объекту недвижимости, не учитывает, что предметом всякого договорного обязательства являются прежде всего действия обязанной стороны. Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.Поэтому сфера действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием «недвижимое имущество».2.2. Особенности продажи жилых помещений (существенные условия)В настоящее время на территории Российской Федерации активно развивается рынок недвижимости, растет спрос на жилье. Соответственно растет и потребность в надлежащем и эффективном правовом регулировании данных правоотношений. Современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников договора купли-продажи значительно расширился. Теперь обычно в сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона – посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская контора, либо частный маклер. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты. Жилые помещения (квартира, дом, часть дома или квартиры и так далее) стали одним из наиболее распространенных объектов гражданско-правовых сделок из всех предметов недвижимости. Это происходит по той простой причине, что жилищный сектор является относительно стабильным в сфере спроса и предложения, кроме того, сделки купли-продажи с нежилыми помещениями, как правило, осуществляют крупные субъекты хозяйственной деятельности, и делают они это достаточно редко по сравнению с куплей-продажей жилых помещений. Договор купли-продажи имеет свои особенности, которые обусловлены особым предметом – недвижимостью. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ). Договор продажи недвижимости является возмездным, взаимным, синаллагматическим. Но договор продажи жилого помещения не является в классическом понимании консенсуальным или реальным договором. Данный договор не может быть охарактеризован как консенсуальный, поскольку заключение данного договора не связано исключительно с моментом достижения соглашения сторон по всем его существенным условиям.