Правовой статус нежилых помещений по российскому законодательству

Заключение
В соответствии с действующим законодательством здания в целом могут быть двух видов:
- здания, являющиеся самостоятельными объектами гражданских прав,
- здания, которые разделены на помещения, каждое из которых представляет собой самостоятельный объект гражданских прав, при этом само здание таким объектом не является.
Данная классификация отражает различные подходы к правовому регулированию имущественных прав на здания.
Здания, представляющие собой объект гражданских прав, признаются единым неделимым с юридической точки зрения объектом. Они могут находиться в общей долевой собственности различных лиц, но помещения или части зданий сами по себе не могут быть объектом права собственности. Сособственники такого здания могут соглашением между собой определить порядок пользования зда ...

СОДЕРЖАНИЕ:

Введение 3
1. Значение нежилых помещений в гражданско-правовом обороте. Перевод в нежилые помещения 6
§ 1. Понятие и характеристика нежилого помещения 6
§ 2. Нежилые помещения как объекты гражданских прав 21
§ 3. Перевод из жилого помещения в нежилое 28
2. Практические и проблемные аспекты сделок с нежилыми помещениями. Перспективы развития правового регулирования статуса нежилых помещений 38
§ 1. Правовое регулирование сделок с нежилыми помещениями 38
§ 2. Проблемы и перспективы развития правового статуса нежилых помещений 46
Заключение 62
Библиография 65

Введение
Тамма данной работы особо актуальна предпринимателям. Примерно с 1997 года можно наблюдать ситуацию, как предприниматели активно скупают квартиры на первых этажах, ветхие дома для обустройства в этих помещениях офисов, парикмахерских, складов, магазинов и т.д. В настоящее время отмечается картина с точностью до наоборот - все чаще в местные органы власти подаются пакеты документов на перевод помещений из нежилого фонда в жилой. Данную ситуацию можно объяснить тем, что в настоящее время огромной популярностью стали пользоваться так называемые квартиры-студии в центральных районах крупных городов.
Перевод нежилого помещения в жилое помещение может также обусловливаться и другими факторами. Например, у предприятия-гиганта есть много свободных технических помещений, которые данным пре дприятием не используются, но после переоборудования могут отвечать требованиям для проживания. Соответственно, данное предприятие может удовлетворить потребность в размещении своих сотрудников и приезжающих специалистов за счет данных технических помещений. В результате данные технические нежилые помещения после переоборудования становятся общежитием для сотрудников или молодых специалистов.
Изменение в сторону уменьшения стоимости коммерческой недвижимости и увеличение стоимости квартир в определенном районе, сильно превышающей стоимость нежилых помещений, естественным образом может повлиять на количество желающих перевести нежилое помещение в жилое с целью последующей продажи.
Темпы строительства новых объектов недвижимости не успевают за темпами развития бизнеса. Да и строятся бизнес-центры и торговые комплексы порой не в самых удачных местах, не с таким клиентопотоком, на какой рассчитывал создатель фирмы. Про стоимость аренды помещения и говорить не приходится.
Самым распространенным выходом до сих пор остается открытие офисов и магазинов прямо в жилых домах на месте бывших квартир. Именно бывших - в Российской Федерации не допускается размещение в жилом помещении предприятий, учреждений и организаций без осуществления перевода жилого помещения в нежилое. Эта норма содержится в статье 288 Гражданского кодекса, а процедура такого перевода подробно описана в Жилищном кодексе.
До недавнего времени многих предпринимателей настораживало отсутствие в жилищном законодательстве прямых указаний на виды предпринимательской деятельности, требующие обязательного перевода жилого помещения, в котором они осуществляются, в нежилой фонд.
Объектом данной работы являются общественные отношения, возникающие в связи с использованием нежилого помещения по законодательству современной России. Данный институт включает в себя различные аспекты - социальные, экономические, культурные, правовые.
Предметом исследования данной работы являются нормы действующего гражданского законодательства и иные нормативные правовые акты, регулирующие отношения, возникающие в связи с оборотом нежилых помещений, практика их применения, а так же научная и учебная литература по теме исследования.
Целью данной работы ставится комплексное изучение правового статуса нежилых помещений, выявление проблем в правовом регулировании данных отношений.
Задачами работы является:
• Изучить понятие и назначение нежилого помещения;
• Рассмотреть нежилые помещения как объекты гражданских прав;
• Проанализировать перевод из жилого помещения в нежилое;
• Изучит правовое регулирование сделок с нежилыми помещениями;
• Проанализировать проблемы и определить перспективы развития правового статуса нежилых помещений.
Теоретическую основу данного исследования составили работы таких авторов как: Абова Т.Е., Ерш А.В., Ланда В.М., Лапач В.А., Макеев П.В., Пискунова М.Г., Чубаров В.В. и других.
Нормативно-правовой основой данной работы являются следующие нормативно-правовые акты: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ и Жилищный кодекс РФ.
В работе применяются общие и частные методы исследования, в том числе описательный, историко-юридический, системно-правовой, формально-юридический, метод сравнительного анализа.
Работа состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка.

 

Важно отметить, что данный перечень является исчерпывающим.Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных документов, представленных не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие того или иного решения. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо. При этом документ, подтверждающий окончание перевода помещения, является основанием для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ. Если требуется, то основанием является завершение переустройства и (или) перепланировки.Жилищный кодекс РФ предусматривает четыре случая, при которых возможен отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое. Отказ допускается в случаях:1) непредставления указанных выше документов;2) представления документов в ненадлежащий орган;3) несоблюдения условий перевода помещения;4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства РФ.Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. При этом такое решение должно содержать основания отказа.Собственнику переведенного помещения необходимо внести изменение в Единый государственный реестр прав, поскольку изменилось назначение объекта недвижимости.Статья 17 Жилищного кодекса позволяет использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.Размытость приведенной нормы и ее явное противоречие вышеупомянутой норме ГК РФ вызывали множество споров.Данный пробел отчасти заполнило Постановление Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», указывающее, что под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 - 3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).Несмотря на теоретически внесудебный, четко регламентированный статьями 22 - 24 Жилищного кодекса РФ порядок перевода помещений из одной категории в другую судебные разбирательства, связанные с этой проблемой, нередки. Чаще всего оспариваются решения органов местного самоуправления об отказе в переводе жилого помещения в нежилое.при переводе жилого помещения в нежилое необходимо убедиться в том, что его текущее состояние полностью соответствует имеющимся у заявителя документам.Рассмотрим некоторые проблемные вопросы, которые возникают при переводе помещения из жилого в нежилое.1) Можно ли обойтись без перевода.Приобретенное жилое помещение можно не переводить в нежилое только при условии, что оно будет использоваться по своему прямому назначению - для проживания граждан. Иначе, кроме налоговых рисков, использование жилья не по назначению чревато и другими негативными последствиями:Последствие 1. Жилищная инспекция может оштрафовать собственника за нарушение порядка перевода жилого помещения в нежилое:- компанию - на 40 000 - 50 000 руб.;- предпринимателя - на 4000 - 5000 руб.Последствие 2. Соседи, возмущенные массовым бесконтрольным доступом и нахождением в подъезде посторонних лиц, или прокурор, действующий в их интересах, или местные власти могут обратиться в суд, и тот обяжет собственника квартиры-офиса использовать жилое помещение строго по назначению.То, что в квартире на самом деле находится офис, может быть установлено в ходе проверки технического состояния жилищного фонда, проведенной жилинспекцией. Она может обосновать факт использования квартиры не по назначению, в частности, тем, что в квартире оборудована стойка для приема посетителей, установлена офисная мебель, имеются несколько компьютеров и другая оргтехника (например, мини-АТС), отсутствуют ванна или душевая комната, а также оборудование для приготовления пищи (плита или СВЧ-печь).Последствие 3. Местная администрация может через суд добиться продажи жилого помещения с публичных торгов, если собственник, получив от властей письменное предупреждение с требованием прекратить использовать жилье не по назначению, продолжает нарушать закон. Вырученные от продажи деньги собственнику выплатят, но за вычетом расходов на исполнение судебного решения.Ко всему сказанному также добавим: найти желающих арендовать под офис «непереведенное» помещение наверняка будет сложно. Дело в том, что договор аренды квартиры под офис - это ничтожная сделка. И на этом основании налоговики при проверках нередко исключают из «прибыльных» расходов платежи за аренду жилого помещения, если оно используется не по назначению. 2) Перевести из одной категории в другую можно далеко не каждое жилое помещение. Ведь помимо того, что оно должно быть расположено на первом этаже дома, к нему предъявляется еще целый ряд требований:- жилое помещение имеет отдельный изолированный вход с улицы или есть возможность его оборудовать, например, увеличив один из оконных проемов до уровня пола.По нормам технической эксплуатации жилищного фонда расширение и пробивка проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий не допускается;- помещение не является частью остального жилья (например, частью коммунальной квартиры);- в нем никто не зарегистрирован;- право собственности на жилое помещение не обременено (не передано в аренду, залог и т.п.);- если переводимое помещение расположено выше первого этажа, то находящиеся под ним помещения должны быть нежилыми.Несоответствие жилья хотя бы одному из перечисленных требований - достаточный повод для отказа перевести его в разряд нежилых.Кроме того, перевод помещения из жилого в нежилое вряд ли будет возможен, если дом, в котором оно находится, признан ветхим или аварийным.Местные власти нередко вводят вполне оправданные ограничения на объекты, которые можно размещать в бывших жилых помещениях, исключая из них, например:- магазины по продаже пожаро- и взрывоопасных веществ и материалов (к примеру, фейерверков), автозапчастей, шин и автомобильных масел, а также строительных, химических и других товаров, использование которых может привести к загрязнению воздуха и территории жилой застройки;- специализированные рыбные магазины;- увеселительные и развлекательные заведения;- ветеринарные клиники;- бани, сауны;- похоронные бюро;- прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов);- телефонные станции;- общественные туалеты.Отметим некоторые практические сложности, с которыми часто приходится сталкиваться при смене категории помещения.Сложность 1. Надо заручиться согласием собственников помещений в многоквартирном доме. Например, редко когда жилое помещение на первом этаже многоквартирного дома имеет отдельный выход на улицу. Его оборудование неизбежно связано с разрушением части внешней несущей стены многоквартирного дома, а зачастую - и с изменением режима пользования части территории вокруг дома (если планируется пристройка крыльца, мощение брусчаткой дорожки, ведущей к нежилому помещению, организация парковки).В свою очередь, и несущие стены, и определенный участок земли вокруг дома входят в состав общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме. А закон ясно говорит: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества, на такие действия должно быть получено согласие 2/3 собственников помещений в многоквартирном доме. Если такого согласия не будет, перевод помещения окажется невозможным.Согласие оформляется в виде решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве и (или) перепланировке.Сложность 2. Нужно разработать и согласовать со всеми необходимыми инстанциями проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения. Этот проект включает в себя целый пакет документов, содержащих технологические, планировочные, инженерные и иные решения, которые, помимо их описания, должны быть отображены в виде чертежей, схем, планов и т.д. Кроме того, проект, как правило, должен быть согласован как минимум с территориальными органами пожарного надзора или Роспотребнадзора (а зачастую - и с теми и с другими), а также с жилищной инспекцией. А если дом газифицирован и перепланировка предусматривает перестановку газового оборудования, то нужно получить согласие от газовой инспекции. За таким пакетом обычно обращаются в специализированную фирму, имеющую свидетельство о допуске к работам по подготовке проектной документации, выданное саморегулируемой организацией. Сложность 3. Получить положительное решение о переводе помещения в разряд нежилых. После того как необходимые документы собраны и поданы в соответствующий местный орган, начинают течь 45 календарных дней, отведенные на принятие решения о переводе или об отказе в переводе помещения. И предсказать, каким будет решение, никто не возьмется, несмотря на то что отказ возможен лишь в предусмотренных законом случаях. Чаще всего отказывают на том основании, что нет согласия собственников помещений либо проект переустройства не отвечает установленным требованиям. В соответствии со ч. 3 ст. 24 ЖК РФ отказ можно обжаловать в суде.Отметим еще и такой момент. Бывает, что при обустройстве отдельного входа в переводимом помещении нужно вырубить несколько деревьев или кустарников. Так вот, легально это можно сделать, только получив специальное разрешение - порубочный билет, выдаваемый уполномоченным органом власти. За самовольную вырубку зеленых насаждений региональными законами, как правило, предусмотрен административный штраф. Важно помнить, что перевод жилого помещения в нежилое и обратно должен осуществляться в полном соответствии с требованиями законодательства. Самовольное размещение офиса или магазина в жилом помещении влечет за собой закрытие организации и привлечение к ответственности, наложение взыскания на собственника административной ответственности. Также на собственника налагаются обязательства по возвращению помещению его первоначального состояния. Те же правила действуют для помещений, самовольно переведенных из нежилых в жилые.В случае успешного перевода жилого помещения из нежилого, его можно использовать в коммерческих целях, в том числе – сдавать в аренду. Рассмотрим этот вопрос далее.2.2. Правовое регулирование сделок с нежилыми помещениямиВ рамках данной работы не представляется возможным рассмотреть все сделки с нежилыми помещениями. Рассмотрим данный вопрос на примере договора аренды. Представляется это достаточно актуальным. Ввиду особой сложности и значимости сделок с недвижимым имуществом в системе правового регулирования действующее законодательство предусматривает обязательность их государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными нормативными актами. Так, государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества (определенного в ст. 130 ГК РФ) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения у арендатора права пользования объектом аренды и должна осуществляться в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».Однако, что касается одного из наиболее распространенных видов договоров аренды - аренды нежилых помещений, следует отметить, что на практике возникает ряд проблем при государственной регистрации данного вида сделок. Не представляется возможным однозначно ответить на ряд вопросов как теоретического, так и практического толка, например такие: будет ли являться нежилое помещение или его часть объектом недвижимости, подлежат ли государственной регистрации только долгосрочные договоры аренды или все, требуется ли регистрация договоров в отношении части помещений и являются ли такие сделки вообще договорами аренды и другие.Применительно к аренде нежилых помещений пробелы в законодательстве, связанные с определением самого нежилого помещения как объекта гражданских прав, являются причиной различного толкования действующих норм. Чтобы понять, подлежит договор аренды нежилого помещения государственной регистрации или нет, в первую очередь необходимо ответить на вопрос: является ли нежилое помещение (или часть помещения) недвижимым имуществом и самостоятельным объектом гражданских прав.В современном законодательстве Российской Федерации нет легального определения понятия нежилого помещения. Ни в ст. 130 ГК РФ, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается. Существующие расхождения в подходах к понятию нежилого помещения весьма негативно сказались на разрешении прежде всего практических вопросов, связанных с регистрацией договоров аренды нежилых помещений. В связи с чем, несмотря на довольно длительный опыт применения Закона о регистрации, полемика по вопросу правового статуса нежилых помещений и распространения на них указанного Закона не утихает до сих пор.Более того, в настоящий момент актуальным становится также вопрос о необходимости и возможности вовлечения в гражданский оборот части нежилого помещения.Так, с проблемами правового регулирования использования части нежилого помещения сталкивается любой хозяйствующий субъект, осуществляющий свою деятельность в сфере услуг или занимающийся торговой деятельностью, будь то установка в помещениях платежных терминалов и торговых аппаратов либо организация работы торгового павильона. Ввиду отсутствия специальных норм в законе в отношении аренды нежилых помещений в правоприменительной практике порой приоритет отдается не законности, а целесообразности.В связи с чем, а также исходя из того, что предметом договора аренды могут быть только потребляемые вещи, которые не теряют своих свойств в процессе их использования, у ряда современных авторов вызывает большое сомнение квалификация договора о предоставлении в пользование части помещения, не выделенной в натуре (например, торгового места), как договора аренды. Так, Е.А. Киндеева отмечает, что оборудованное торговое место хотя и расположено в конкретном нежилом помещении и занимает определенную его часть, объектом недвижимого имущества не является. Аналогичного мнения придерживаются В.А. Алексеев, Т.Ю. Комарова, П.В. Макеев и Е.А. Чефранова, которые относят такой признак нежилых помещений, как изолированность, к основополагающему при решении вопроса об отнесении нежилых помещений к объектам недвижимости.Однако существует и другая точка зрения. Так, некоторые авторы полагают, что отсутствие правовой регламентации таких объектов, как часть нежилого помещения, сдерживает развитие гражданского оборота недвижимости и препятствует в первую очередь деятельности субъектов малого бизнеса. Например, В.М. Ланда говорит о необходимости законодательного регулирования отношений по аренде части недвижимого имущества, а также регламентации механизма государственной регистрации данного вида сделок.В итоге, несмотря на отсутствие законодательного определения нежилого помещения, по-нашему мнению, можно с уверенностью утверждать, что оно в силу прямого указания на это закона, в силу своих свойств, а также в силу сложившейся практики является объектом недвижимости. А в этом случае согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (независимо от срока, на который он заключен), если иное не установлено законом.В этом смысле «иное» установлено в отношении договоров аренды таких объектов недвижимости, как здания и сооружения, которые подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на срок не менее года, а в остальных случаях для их вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК).Ввиду отсутствия каких-либо специальных норм в отношении нежилых помещений возникает следующий вопрос: применять ли к аренде данного вида недвижимости общие нормы об аренде или специальные, регулирующие аренду зданий и сооружений (включая особенности государственной регистрации данного вида договора).С одной стороны, учитывая отсутствие в отношении аренды нежилых помещений каких-либо специальных правил в Кодексе, на указанные правоотношения необходимо распространять общие правила о договоре аренды, а не нормы параграфа четвертого главы 34 ГК РФ.На поставленный выше вопрос в 2000 г. ответил Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ. В информационном письме от 1 июня 2000 г. N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» ВАС РФ распространил требования о государственной регистрации и на договоры аренды нежилых помещений, указав, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и, учитывая, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.Безусловно, что позиция ВАС РФ отвечает в первую очередь потребностям практики и логике арендных отношений недвижимого имущества, если учесть огромное количество заключаемых краткосрочных договоров. Однако следует признать, что позиция ВАС РФ не подкреплена содержанием гражданско-правовых норм, отсутствие которых в научной литературе рождает ряд предложений по совершенствованию действующего законодательства.Анализируя положение, сложившееся в области государственной регистрации договора аренды нежилых помещений, можно говорить о двух возможных вариантах совершенствования действующего законодательства: либо унифицировать правила о регистрации недвижимости, либо распространить требование ст. 651 ГК РФ на государственную регистрацию договоров аренды нежилых помещений независимо от срока, на который они заключаются. Основным аргументом сторонников второго варианта является тот факт, что освобождение от регистрации сделок, заключаемых на срок менее года, может привести к ослаблению государственного контроля в этой области.