Банковское дело.

Тема работы:Ипотечное кредитование: порядок оформления документов,выдача и погашение кредита(на материалах определённого банка)
50-60 стр, строго по методичке

Подробная информация о работе - https://www.sendspace.com/file/pikwn1 ...

+ОГЛАВЛЕНИЕ



СОДЕРЖАНИЕ 3
ВВЕДЕНИЕ 4
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА 7
1.1 Экономические содержания системы ипотечного кредита 7
1.2. Нормативно - правовое регулирование ипотечного кредита. 18
1.3. Зарубежный опыт ипотечного кредитования. 22
2. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 31
2.1. Организационно-правовая характеристика «БАЛТИНВЕСТБАНК» 31
2.2. Порядок оформления, выдачи и погашения ипотечного кредита в «Балтинвестбанк» 36

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 46
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 50

+Анализ ситуации, сложившейся в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьезная зависимость социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильем, требуют придания системе ипотечного кредитования особого статуса, рассмотрения ее не только с точки зрения кредитного продукта коммерческих банков, а также как особую государственную программу, имеющую социальную направленность.
Актуальность данного исследования обусловлена тем, что, рынок жилья крайне недоступен для большей части населения страны. Анализ доходов населения и сложившихся цен на рынке жилья показывает, что сегодня (без ипотечного кредитования) лишь 1-1,2% населения обладают платежеспосо бным спросом для приобретения жилья; еще 0,3-0,5% населения обеспечиваются жильем за счет средств бюджетов всех уровней . В связи с этим, необходимым видится

Значительное влияние на ипотечные кредитные институты оказали меры по регулированию ипотечного рынка, осуществленные Европейским союзом. Национальные ипотечные рынки оказались открытыми для конкуренции в рамках всего европейского рынка. Был определен главный принцип контроля за деятельностью ипотечных институтов: кредиторы могут свободно осуществлять ипотечную деятельность в любой европейской стране, но их деятельность должна регулироваться национальными контрольными органами. В странах Европы существуют различные типы кредитных продуктов, процентных ставок, LTV, а также разные сроки кредитования. Эти различия в значительной степени обусловлены особенностями национальных законодательств, экономической и социальной политики, историческими особенностями.
Принятые в европейских странах сроки кредитования составляют от 10 до 30 лет, причем наиболее характерным является кредитный период продолжительностью около 15 лет. Кредиты со сроком до 30 лет применяются в Германии, Дании, Австрии, Швеции, Нидерландах. LTV варьируется от 80% в Дании и Швеции до 43―54% в Греции и Австрии.
Различаются также преобладающие подходы к применяемому типу процентной ставки по ипотечным кредитам. В Великобритании в основном используется переменная процентная ставка, в Дании — переменная и фиксированная, во Франции — фиксированная (50% кредитов) и переменная (50% кредитов), в Германии — фиксированная, в Испании — фиксированная (90% кредитов).
Некоторые различия в применяемых в европейских странах кредитных продуктах представлены в табл. 3,4.
Таблица 2 - Основные характеристики ипотечных кредитов в европейских странах
Дания
Франция
Германия
Италия
Нидерланды
Португалия
Испания
Великобритания
LTV, %
Средний
80
67
67
55
90
83
70
69
Максимальный
80
100
80
80
115*
90
100
110*
Диапазон сроков кредитования, лет
2–5








5–10








10–20








Более 20








Заемщики
Молодая семья (до 30 лет)








Пожилая семья (старше 50 лет)








С небольшими сбережениями








С неподтвержденным доходом








Частные предприниматели








* LTV может быть больше 100% при наличии возможности у заемщика получить необеспеченный дополнительный кредит, который может быть использован на покрытие затрат, связанных с осуществлением ипотечной сделки, переездом и др.
Условные обозначения:  – широко доступно,  – ограниченно доступно,  – недоступно.
Источник: Low, S., Matthew Sebag-Monteiore, Achim Dubel. 2003. Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets. October. Р. 27.
В ряде стран применяются кредитные продукты, предусматривающие установление фиксированной процентной ставки на определенный срок кредита и возможность ее пересмотра в течение оставшегося срока кредитования
Таблица 3. Ограничения на досрочное погашение ипотечного кредита в странах Европейского союза
Страна
Ограничения на досрочное погашение кредита
Дания
По большинству продуктов с фиксированной ставкой досрочное погашение возможно без ограничений и штрафов (за исключением платы за административные расходы)
Франция
Штрафы за досрочное погашение кредита ограничены законодательно и не могут превышать 3% от выплачиваемой досрочно суммы основного долга или 6-кратного размера месячных процентов.
Штрафы за досрочное погашение кредита могут применяться только к продуктам с фиксированной процентной ставкой (законодательное ограничение).
Германия
Кредиторы берут плату для покрытия операционных и финансовых потерь.
Законодательно запрещается взимать штрафы за досрочное погашение кредитов с переменной процентной ставкой
Великобритания
Штрафы за досрочное погашение для многих продуктов с фиксированной процентной ставкой.
Тенденция к падению величины штрафов под влиянием союзов потребителей
Система ипотечного кредитования в РФ базируется на основе немецкой модели жилищного финансирования, поэтому она представляет для нас особый интерес.
Система жилищного финансирования в Германии основывается как на депозитном рынке, так и на рынке капитала (ипотечных облигаций). Кредиты предоставляются как с переменной, так и с постоянной процентной ставкой. Преимущество имеют кредиты с фиксированной процентной ставкой. Это явилось основой развития рынка ипотечных облигаций.
Основные субъекты ипотеки:
1) ипотечные банки, формирующие кредитные фонды за счет ипотечных облигаций; существуют также три смешанных банка, функционирующих одновременно как коммерческие и как ипотечные;
2) сберегательные банки;
3) кредитные кооперативы, предлагающие розничные финансовые услуги на местных рынках;
4) стройсберкассы (Баушпаркассе).
Ипотечный рынок в Германии жестко регулируется. Так, выпускать ипотечные облигации до июня 2005 г. могли только лицензируемые банки. Максимальный спрэд при их продаже должен составлять 5–10 базисных пунктов по отношению к государственным облигациям с сопоставимыми сроками. Регулируются также основные параметры кредитных продуктов, которые обеспечивают ипотечные облигации. Заключать жилищные сберегательные контракты могут только стройсберкассы.
Особенности ипотечных облигаций:
обеспечены первыми ипотечными кредитами с низким LTV, не более 60%;
эмитируются ипотечными банками, а не специализированными организациями.
Характерная черта германского жилищного финансирования заключается в том, что заемщик при приобретении жилья комбинирует различные финансовые инструменты от различных кредитных организаций в едином пакете. Так, в среднем 55% стоимости жилья он получает в виде первого ипотечного кредита, предоставляемого ипотечным или сберегательным банком, 20% финансируются стройсберкассами, 5% предлагается банком в качестве дополнительного кредита с переменной процентной ставкой. Остальная стоимость жилья финансируется за счет собственных средств заемщика (в частности, накопленных в стройсберкассе).
Французская система ипотечного кредитования характеризуется значительным участием государства в финансовой поддержке граждан при улучшении жилищных условий.
Субъекты ипотеки:
1) банки, функционирующие в соответствии с банковским законодательством; ипотечные операции могут производить любые банки, для этого не требуется получать специальную лицензию;
2) финансово-кредитные компании, которые должны лицензировать свою деятельность в области ипотеки; они имеют право предоставлять ипотечные кредиты, но не могут привлекать краткосрочные (до 2 лет) депозиты, им разрешено привлекать средства только на сроки, превышающие 2 года.
Виды ипотечных кредитов:
1) субсидируемые кредиты (предоставляются в рамках системы социального страхования и регламентируются государством, например кредит с прямым субсидированием и жилищное кредитование на основе накоплений, являющееся наиболее значимой программой);
2) рыночные кредиты (LTV до 60%, срок кредита — до 15 лет, преобладает фиксированная ставка, требование к платежеспособности заемщиков определяется отношением величины платежей по кредиту к доходу заемщика на уровне 33%).
Государственное регулирование системы ипотечного кредитования осуществляется в виде как гибкой налоговой политики по отношению ко всем субъектам ипотеки (строительные организации, инвестирующие в строительство жилых домов, имеют некоторые налоговые льготы; налогооблагаемый доход граждан уменьшается на сумму процентов по кредиту), так и прямого жилищного субсидирования.
Ресурсы ипотеки формируются за счет:
жилищных сберегательных контрактов;
депозитов;
облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами.
Ипотечные облигации традиционно выпускаются двумя организациями: Credit Foncier de France и Caisse de Refinancement de L’Habitat. Помимо этих организаций, существует еще несколько, которые также работают на рынке ипотечных облигаций.
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
2.1. Организационно-правовая характеристика «БАЛТИНВЕСТБАНК» 
БАЛТИНВЕСТБАНК является достаточно крупным коммерческим банком по размерам активов и капитала, который был создан группой «ИнтерРос».
Датой основания банка можно считать декабрь 1994 года, когда он получил лицензию Центрального Банка под именем «БАЛТОНЭКСИМ БАНК».
В 2001 году акции Банка, принадлежавшие структурам группы «Интеррос», были выкуплены несколькими петербургскими компаниями. В 2001 году банк стал активно развивать рыночное, розничное и ипотечные направления.
В 2003 году БАЛТОНЭКСИМ БАНК был переименован в БАЛТИНВЕСТБАНК, название, которое он носит и по сей день.
В сентябре 2004 года кредитная организация поглотила самарский Промавтобанк; основным акционером Балтинвестбанка стал Самарский подшипниковый завод Александра Швидака и его партнеров.
В 2008 году Банк провел дополнительную эмиссию акций. В результате чего, капитал банка вырос с 1 млрд рублей до 3,358 млрд рублей. В этом же году БАЛТИНВЕСТБАНК разместил на ММВБ дебютный выпуск облигаций объемом 1 млрд рублей.
В 2008 году Банк активизировал инвестиционное направление бизнеса, став Генеральным агентом по выпуску и размещению облигационных займов, таких регионов и городов России как Калужская область, Якутск, Волгоград, Томск.
В 2009 году Банк продолжил последовательно реализовывать свою долгосрочную стратегию развития. В итоге, на конец года, сеть Банка состояла из 5 филиалов и 42 офисов, расположенных в различных городах России.
Активно развиваясь, Банк в кризисные годы смог не только не потерять своих позиций, но и упрочить их. Так, за год, Банк поднялся в банковских рейтингах Интерфакс и РБК на 11 и 8 позиций, заняв 78 и 79 позиции соответственно.
В 2010 году было открыто новое универсальное подразделение – филиал Банка в городе Екатеринбург. По результатам работы в 2010 году БАЛТИНВЕСТБАНК стал победителем Национальной Банковской Премии в номинации «Лидер в кредитовании малого и среднего бизнеса». Также Банк продолжил сотрудничество с РосБР по программам поддержки малого и среднего предпринимательства.
За 2010 год Банк выступил организатором 11-и эмиссий и семи эмитентов и вошел в число крупнейших организаторов субфедеральных и муниципальных облигаций, заняв по объему размещений 4-ю позицию среди банков России (по данным агентства «Cbonds»).
В 2011 году БАЛТИНВЕСТБАНК выступил соорганизатором IPO крупнейшего в России интернет-ритейлера в сегменте электронной и цифровой техники ОАО «Платформа ЮТИНЕТ РУ», выплатил купонный доход по облигациям серии 02 за второй купонный период (общий размер выплат — 2,244 млн рублей).
В конце 2011 года БАЛТИНВЕСТБАНК досрочно завершил свою 5-летнюю стратегию развития (стратегия принята в 2007 году) и утвердил новую стратегию развития до 2015 года. Основная задача новой стратегии и концепции развития, которой банк придерживается в настоящее время - значительные изменения внутри Банка: изменение корпоративных стандартов, технологии обслуживания клиентов и сервиса, в том числе глобальная модернизация IT-инфраструктуры компании.
Также Банк уделял особое внимание розничному направлению бизнеса: были пересмотрены и актуализированы основные программы автокредитования, ипотечного кредитования, потребительского кредитования физических лиц.
Также были внесены изменения в линейку депозитов для физических лиц. Введен в работу новый вклад «Инвестиционный». Большой популярностью у частных лиц пользуются кредиты, предлагаемые объединением Балтинвестбанк. Ипотека выдается на покупку, как строящегося жилья, так и готового. Минимальный первоначальный взнос 10%, а максимальный срок кредита 25 лет.
В начале 2013 года БАЛТИНВЕСТБАНК продолжил решать задачи в рамках новой стратегии развития, направленной на повышение внутренней эффективности работы Банка: внедрение новых технологических решений, оптимизация основных бизнес-процессов. В настоящее время основными бенефициарами кредитной организации выступают выходец из Инкомбанка предприниматель Вадим Егиазаров (25,56%), председатель совета директоров Балтинвестбанка, экс-депутат Заксобрания Санкт-Петербурга Юрий Рыдник (около 19,57%), Александр Швидак (около 17,69%), принц Михаэль фон Лихтенштейн (17,38%), Анастасия Павлова (около 7,56%), Дмитрий Тихонов (6,43%), Альберт Степанян (4,56%).
Сеть подразделений Балтинвестбанка охватывает Ленинградскую, Архангельскую, Самарскую области, Москву, Краснодар, Екатеринбург и ряд других городов, преимущественно в центральной России, Поволжье и Северо-Западном федеральном округе, и состоит из шести филиалов, 50 офисов и операционных касс.
Для держателей пластиковых карт банка установлено свыше 60 банкоматов в различных городах России.
В Санкт-Петербурге, помимо центрального офиса, функционирует 21 отделение кредитной организации.
Численность персонала — свыше 1,5 тыс. человек.
Среди клиентов банка — ведущие региональные организации: центральное конструкторское бюро морской техники «Рубин», «Ленполиграфмаш», центр судоремонта «Звездочка», нефтетрейдер «Сургутэкс», Санкт-Петербургский гуманитарный университет профсоюзов, Генеральная строительная корпорация, компания «Буер» (дорожно-строительные работы), производитель электрооборудования «Звезда-Энергетика» и др.
Всего банк обслуживает более 25 тыс. корпоративных и 60 тыс. частных клиентов.
Кредитной организацией эмитировано 86 тыс. банковских карт.
По итогам 2013 года активы банка увеличились незначительно — на 6%, или 3,6 млрд рублей. В активах довольно существенно выросли вложения в облигации, переданные в РЕПО (на 4,9 млрд рублей, или 44%); на 1,4 млрд рублей увеличился розничный кредитный портфель, и примерно на эту же сумму сократился портфель кредитов, выданных корпоративным клиентам.
В пассивах наблюдается уменьшение объема средств физических и юридических лиц — на 1 млрд (5%) и 3,4 млрд рублей (12%) соответственно. Отток клиентских средств Балтинвестбанк компенсировал довольно существенным привлечением средств на рынке межбанковских кредитов (8,2 млрд рублей). Также кредитная организация продолжила развитие собственной вексельной программы заимствований (в итоге за год было привлечено 1,1 млрд рублей).
На текущий момент в нетто-активах кредитный портфель занимает 60%. Свыше 70% всех кредитов выдано корпоративным клиентам. В ценные бумаги, в основном в облигации, переданные в РЕПО, вложено 20% активов. Основными составляющими пассивной части баланса являются вклады частных лиц и депозиты корпоративных клиентов (по 35%); средства, привлеченные за счет выпуска векселей, формируют 5% пассивов, остатки на счетах юрлиц — 11%. На рынке межбанковских кредитов Балтинвестбанк традиционно выступает нетто-заемщиком. Собственный капитал банка с учетом субординированного кредита минимально достаточен.
По итогам 2013 года банком получена чистая прибыль в размере 1,15 млрд рублей (в 2012 году аналогичный показатель составил 343,5 млн).
Сегодня БАЛТИНВЕСТБАНК является крупным универсальным банком в Северо-западном федеральном округе и предоставляет полный комплекс услуг юридическим и физическим лицам. Банк имеет широкую сеть филиалов, дополнительных и операционных офисов как в Санкт-Петербурге, так и в других регионах, что позволяет быть ближе к клиентам и потенциальным потребителям.
10 декабря 2007 года Международное рейтинговое агентство «Moody's Investors Service» присвоило БАЛТИНВЕСТБАНКу рейтинг:
- по долгосрочным и краткосрочным депозитам в иностранной и национальной валютах на уровне «B3/Not-Prime»;
- рейтинг финансовой устойчивости «E+».
Одновременно рейтинговым агентством «Moody's Interfax Rating Agency» (контрольный пакет данного агентства принадлежит агентству «Moody's Investors Service») был присвоен долгосрочный рейтинг банку по национальной шкале на уровне «Baa2.ru».
В феврале 2014 года Moody's Investors Service обновило кредитное заключение с сохранением указанных рейтингов и следующими прогнозами:
- рейтинг обязательств в национальной валюте — «B3», прогноз — «стабильный»
- долгосрочный депозитный рейтинг в иностранной и национальной валютах — «B3», прогноз — «стабильный»;
- рейтинг финансовой устойчивости — «E+», прогноз — «стабильный»;
Рост активов БАЛТИНВЕСТБАНКа за последние годы положительно сказался на позициях, которые Банк занимает в основных рэнкингах.
По итогам 2013 года Банк входит в ТОП-100 крупнейших Банков России во всех основных рэнкингах.
Стабильное движение вверх в рэнкингах объясняется ростом бизнеса БАЛТИНВЕСТБАНКа с темпами, превышающими среднерыночные темпы роста банковского сектора.
2.2. Порядок оформления, выдачи и погашения ипотечного кредита в «Балтинвестбанк»
Как уже было отмечено, «Балтинвестбанк» имеет широкий выбор ипотечных программ, подходящих для разных категорий клиентов. Рассмотрим эти программы подробнее.
Первая программа - базовая программа ипотечного кредитования на покупку жилья на вторичном рынке. По данной программе сумма кредита предоставляется от 1 млн до 30 млн рублей, первоначальный взнос от 20 % от стоимости жилья, срок кредита от 1 года до 20 лет. Залогом по данной программе является приобретаемая квартира.
Что касается сравнения данной программы со среднерыночными условиями подобных программ, можно отметить следующие различия :
- средний срок кредита в других банках по аналогичной программе составляет от 5 лет до 25 лет в зависимости от банка. Некоторые банки в послекризисный период значительно увеличили срок кредита. Так, ВТБ 24 предлагает своим заемщикам максимальный срок погашения - до 50 лет, Росевробанк- 30-40 лет. Конечно, при увеличении срока кредитования, увеличивается и риск невозврата для банка, однако для заемщика более длительный срок кредитования мог бы снизить сумму ежемесячного платежа и нагрузку на семейный бюджет.
- сумма кредита от 1 млн до 30 млн рублей является стандартными условиями программ различных банков. В ВТБ 24 - от 900 тыс рублей18, в некоторых банках - от 750 тыс рублей.
- первоначальный взнос от 10 % является также стандартной среднерыночной величиной. В сбербанке РФ по базовой программе минимальный первоначальный взнос составляет 20 %19, в Абсолют банке - от 12%.
Значительным недостатком данной программы является возможность применения базовых ставок только в случае кредитования под залог приобретаемой квартиры. В случае кредитования под залог имеющейся квартиры процентная ставка будет на 2 % выше чем стандартная.
Процентные ставки зависят от срока кредитования и находятся в данном диапазоне: