Анализ стоимости объектов недвижимости

Содержание.

1. Введение
1.1. Понятие стоимости. Стоимость и цена. Стоимость и затраты.
1.2. Виды стоимости
2. Основная часть
2.1. Динамика стоимости по воспроизводственному циклу
2.2. Динамика стоимости объекта недвижимости в течение жизненного цикла(Стоимость как функция от времени)
а. Динамика стоимости в зависимости от накопленного
физического износа.
б. Динамика полезности и стоимости
2.3. Влияние пространственного фактора на стоимость объекта недвижимости
2.4. Зависимость стоимости от вида использования объекта недвижимости
3. Заключение
3.1. Модель взаимосвязи различных факторов, влияющих на
стоимостной эквивалент.
4. Библиографический список

...

Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий и не имеет единственного или даже хотя бы общепринятого определения. Стоимость ассоциируется, во-первых, с полезностью – способностью вещей удовлетворять благосостоянию или приносить удовлетворение – и выступает как мера ее полезности. По выражению К. Менгера, стоимость – «характеристика того, насколько важны для нас отдельные товары (или наборы товаров), когда мы осознали, что без владения этими товарами невозможно удовлетворить наши потребности».

Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий и не имеет единственного или даже хотя бы общепринятого определения. Стоимость ассоциируется, во-первых, с полезностью – способностью вещей удовлетворять благосостоянию или приносить удовлетворение – и выступает как мера ее полезности. По выражению К. Менгера, стоимость – «характеристика того, насколько важны для нас отдельные товары (или наборы товаров), когда мы осознали, что без владения этими товарами невозможно удовлетворить наши потребности».

2.2.Динамика стоимости объекта недвижимости в течение жизненного цикла(Стоимость как функция от времени)
а. Динамика стоимости в зависимости от накопленного физического износа.
Как известно, содержанием жизненного цикла является изменение во времени (динамика) полезности. Началом жизненного цикла служит момент появления возможности использования блага для удовлетворения потребности. Используется ли благо на самом деле, значения не имеет, главным является наличие у него полной меры полезности (U).
Таким образом, для начала жизненного цикла имеет место условие U=Umax. Окончанием же цикла является момент исчерпания полезности, полного потребления блага, когда U=Umin=0. Продолжительность жизненного цикла фактически совпадает со сроком физической жизни экономического блага. Это вполне естественно, ибо U отражает совокупность потребительских характеристик блага, имеющих натурально-вещественную основу. Если U=0, то, следовательно, потребительские свойства блага утрачены, а это означает, что необратимые изменения произошли с самим его «физическим телом», - вещь, как таковая, перестала существовать.
Логичным является предположение, что утрата полезности происходит во времени не равномерно, а нарастающими темпами. Связано это с тем, что в процессе использования в «физическом теле» экономического блага (вещи) накапливаются различные повреждения, которые с определенного момента приобретают неустранимый, а затем и необратимый характер. По мере возникновения, накопления и развития деформаций объект недвижимости постепенно утрачивает способность воспринимать нагрузки, т.е. происходит последовательное уменьшение первоначальной прочности. Принципиальное значение прочности заключается в том, что именно ею определяется длительность периода использования объекта недвижимости, т.е. продолжительность физической жизни объекта. Соответственно остаточная прочность определяет «период дожития», т.е. оставшийся срок возможного использования объекта (tост=tнорм – tхрон, где tхрон – хронологический возраст объекта, tнорм =f(Прочнmax ), tост =f(Прочност)).
Исходя из того, что объект недвижимости представляет собой прежде всего вещь, утрата прочности должна пониматься как накопление физического износа. Иначе говоря, степень утраты первоначальной прочности является мерой накопленного физического износа, т.е. -∆Прочн ≡ +∆Ф, где Ф – физический износ. Принимается, что степень утраты первоначальной стоимости объекта недвижимости (Сt=0, С0) количественно совпадает с величиной накопленного физического износа Ф, т.е.:
-∆Прочн ≡ +∆Ф ≡ -∆ С0
Основная проблема заключается в том, что -∆Прочн=f(t) носит нелинейный характер, отличается сложной динамикой.
В практике экономического анализа применяется упрощенная модель линейной амортизации. Целью амортизации является финансирование простого воспроизводства, т.е. за период использования объекта недвижимости (к моменту наступления tнорм) должна быть накоплена сумма, достаточная для воссоздания аналогичного объекта. Принимается, что темп накопления Ф в течение (0, tнорм) происходит с одинаковым темпом, т.е. линейно.
∆Фгод=const=100%(1)\ tнорм
∆Cгод=Ам= С0\ tнорм
Сt(ост)= С0 - С0\ tнорм * tхрон
Сост= С0 (1-Ф);Ф= tхрон \tнорм
С учетом изложенного, структурно- логическая схема анализа С=f(t) может быть представлена следующим образом:
const
б. Динамика полезности и стоимости
Дело в том, что жизненный цикл экономических благ отличается от классической модели циклических процессов. Согласно этой модели цикл имеет 3 последовательно сменяющих друг друга стадии: рост→стабильность→спад. Потребление (использование) экономического блага и жизненный цикл его существования начинаются при U=Umax. Это означает, что стадия роста у экономических благ отсутствует и сам жизненный цикл имеет двустадийный характер: стабильность→спад. Отметим также, что для целого ряда экономических благ период использования весьма ограничен, и жизненный цикл оказывается «свернутым» в точку: утрата полезности происходит одномоментно от U=Umax до U=0, и при этом, как правило, экономическое благо перестает существовать физически7.
Несколько иначе дело обстоит с динамикой стоимости (С). разумеется, ее изменения во времени имеют тот же характер, что и у полезности, т.е. происходит ее последовательное убывание: при U=Umax имеем С=Сmax, при U=Umin имеем С=Сmin. Однако в тех случаях, когда экономические блага имеют достаточно длительный жизненный цикл , существует различие в величине Umin и Сmin. Если Umin =0, то Сmin→0 и Сmin>0 (величина превышения принципиального значения не имеет). Объясняется это тем, что хотя полезность таких благ к концу жизненного цикла исчерпана полностью, но в физическом смысле они не исчезают. Остаются какие-то натурально-вещественные фрагменты, которые в ряде случаев можно реализовать, получив часть первоначальной стоимости блага ∆С>08
Графически динамика U и С будет выглядеть следующим образом:
Рис. 1 «Динамика полезности и стоимости в течение жизненного цикла»
Примечание:
t0 – начало жизненного цикла, tж.ц. – окончание жизненного цикла,Tц – длительность жизненного цикла;
отрезок (0, t0) соответствует времени создания экономического блага, т.е. t0 ≠0;
выпуклая форма кривой отражает последовательно ускоряющуюся утрату полезности;
отрезок (t0, tст) – период стабильности (U≈const), отрезок (tст, tж.ц.) – период спада.
2.4.Влияние пространственного фактора на стоимость объекта недвижимости
В пространственном аспекте фактором, определяющим сравнительные преимущества какого-либо территориального фрагмента по отношению к центру, является доступность. Поскольку коммуникации не являются абсолютно обязательной компонентой жизнедеятельности, степень приближенности объекта недвижимости к центру выступает в качестве фактора полезности (с пространственной точки зрения). В реальных условиях доступность должна пониматься как транспортная доступность, мерой которой выступает время, необходимое для перемещения от объекта недвижимости с конкретным территориальным расположением до внешних границ центра с учетом основной городской транспортной схемы. Ранжированные значения транспортной доступности могут считаться обоснованным критерием зонирования территории города9. Интервалы значений, как правило, равны 30 мин., что позволяет обеспечить рациональные размеры зоны:
1 зона – 0 мин.(центр города)
2 зона – до 30 мин.
3 зона – от 30 мин. до 1 часа
4 зона - от 1 часа до 1 часа 30 мин.
5 зона – от 1 часа 30 мин. до 2 часов
6 зона – свыше 2 часов
По мере уменьшения транспортной доступности, увеличения затрат времени на поездки в центр города (продвижение из 1 зоны в 6-ю) стоимость объекта недвижимости будет постепенно снижаться. Средние значения Сz(i) графически будут представлять собой нисходящую ломаную линию (см. рис. 2)
Рис. 2 «Зависимость стоимости объекта от транспортной доступности»
Динамика Сz(i) объясняется тем же свойством редкости: приближение к центру означает, что мы попадаем в зоны со все меньшей площадью, происходит как бы «сжимание» города от общего размера территории до размера центра. В качестве измерителя редкости можно предложить показатель Кz(i):
Кz(i)=Sобщ\∑Sz(i),
Где Sобщ – размер города в его административно-территориальных границах;
∑Sz(i) – размер территории, занимаемой зонами по мере продвижения к центру.
Если принять, что imax=6, то оценочный показатель редкости 6 зоны К(6)=min=1 (так как суммарная площадь всех зон, включая оцениваемую 6-ю, совпадает с Sобщ). Перемещение в 5-ю зону и далее по направлению к центру приведет к последовательному наращиванию редкости и увеличению значений Кz(i), которые зависят от формы и величины города, а так же от принятых при зонировании значений интервалов транспортной доступности (они, как правило, коррелируют с размерами города). Следует отметить, что:
∆tдост=tz(i+1)-t z(i)=const (1)
∆Cz=C z(i)-C z(i+1)≠const, (2)
где ∆tдост- интервальное значение транспортной доступности (мин.);
∆Cz- различия средних значений стоимости объектов недвижимости, расположенных в соседних зонах.
На рис.3 представлены изокоста и изохронна объектов недвижимости, т.е. функциональные зависимости следующего вида:
tдост=f(l)
C= f(l),
Где l – удаленность объекта недвижимости от геометрического центра города (км.)
Рис. 3. «Изокоста Сz и изохронна t z объектов городской недвижимости»
Анализируя форму кривых на рисунке 3, можно отметить, что при прочих равных условиях кривая t z будет всегда гораздо более пологой, чем кривая Сz, приближаясь к прямой линии (что равносильно передвижению по всей территории города с одинаковой скоростью). Выход за границы центра резко снижает ценность объектов недвижимости. По мере приближения к границам города начинают преобладать объекты массового строительства, возведенные по типовым проектам, что нивелирует различия в их стоимости и соответствует более гладкому участку кривой Сz.
Изокоста и изохронна никогда не совпадают. Это несовпадение, а также постоянство величины ∆tz и изменчивость величины ∆Cz в выражениях (1) и (2) объясняются тем, что дополнительная ценность объекта недвижимости, связанная с выгодами местоположения и вызывающая возрастание его стоимости, не определяется одной только транспортной доступностью зоны, действуют и другие пространственные факторы.
Следовательно, при всей своей важности транспортная доступность не может являться единственным критерием зонирования территории города, а сама территория не может быть представлена в виде совокупности «транспортных» зон.
Ценность каждой зоны подлежит обязательной стоимостной оценке. Результаты такой оценки представляют собой составную часть стоимостного эквивалента объектов городской недвижимости.
2.5.Зависимость стоимости от вида использования объекта недвижимости
Нужно отметить, что использование объектов недвижимости осуществляется в трех вариантах: для удовлетворения потребностей (целевое потребление), в качестве товара и в качестве источника дохода. Необходимо, следовательно, определить динамику U и C для двух последних вариантов.10 По существу это означает, что необходимо определить t0 и tж.ц. для недвижимости – товара и недвижимости – источника дохода.
Особенность заключается в том, что товаром может быть объект незавершенного строительства. Следовательно, имеет место соотношение: t0(g)≤ t0(w), (3)
Где t0(g) -начало жизненного цикла объекта недвижимости – товара; t0(w)- то же объекта недвижимости- блага.
Продолжая рассуждения можно прийти к выводу, что поскольку товаром на рынке недвижимости могут быть участки под застройку, то t0(g)min =0, т.е. экстремальным положением t0(g) является начало координат. Участок ( 0, t0(g)) в этом случае будет означать последовательное нарастание готовности объекта и, следовательно, увеличение полезности недвижимости – товара Ug (при этом уровень полезности точно соответствует степени готовности объекта).
Возможность использования недвижимости в качестве источника дохода однозначно увязано с наличием экономического блага и, следовательно,
t0(i)= t0(w), (4)