Вход

Определение рыночной стоимости жилой квартиры

Рекомендуемая категория для самостоятельной подготовки:
Курсовая работа*
Код 198382
Дата создания 03 июня 2017
Страниц 25
Мы сможем обработать ваш заказ (!) 1 апреля в 12:00 [мск]
Файлы будут доступны для скачивания только после обработки заказа.
820руб.
КУПИТЬ

Описание

Определение рыночной стоимости жилой квартиры ...

Содержание

Определение рыночной стоимости жилой квартиры

Введение

Определение рыночной стоимости жилой квартиры

Фрагмент работы для ознакомления

Таблица 3
Показатель
Объект оценки
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Аналог 4
Местоположение
ул. Академика Макеева, д. 10
ул. Академика Королева, д. 8
ул. Академика Макеева, д. 15
ул. 250 лет Челябинска, д. 13
ул. Ворошилова 6б
Цена предложения, руб.
 
1 735 000
1 800 000
1 735 000
1 720 000
Общая площадь, м2
42
42
42
42
42
Торг, %
 
-10
-10
-10
-10
Стоимость предложения, с учетом поправки на торг, руб.
1 479 240
1 561 500
1 620 000
1 561 500
1 548 000
Цена за1м2, руб.
35220
37179
38571
37179
36857
Этаж
1/10
5/10
2/10
9/10
3/10
Балкон
Застеклен
Застеклен
Застеклен
Незасте-
клен
Застеклен
Состояние внутренней отделки
Хорошее
Хорошее
Хорошее
Без ремонта
Хорошее
Дополнительные улучшения
-
-
-
-
Встроенная мебель
Для измерения остальных корректировок применялся метод относительного сравнительного анализа (relative comparison analysis). Данный подход относится к качественным методикам. На основе изучения данных рынка анализируются сравнимые продажи. При этом определяют, является ли влияние на стоимость недвижимости сравниваемых элементов превышающим, равным или недостающим по отношению к объекту оценки.
Данная методика позволяет получить достаточно точные результаты даже при отсутствии близких по своим характеристикам аналогов оцениваемого объекта.
Суть метода заключается в разделении всех объектов сравнения на две группы. К первой группе относятся объекты, превосходящие по своим характеристикам объект оценки, а ко второй группе – объекты, имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки. Таким образом, выделяется ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки.
Оценка объекта с помощью данного метода проводится в несколько этапов.
1 этап: кодировка ценообразующих характеристик им назначаются по степени предпочтения абсолютные значения. Качественные характеристики кодируются по принципу «чем лучше характеристика, тем выше код».
2 этап: относительная кодировка ценообразующих факторов. Производится приведение кодов к относительным величинам. Для этого код объекта по каждому из факторов делят на максимальное значение (на общую сумму кодов ценообразующего фактора). После приведения максимальное значение кода для любого фактора равно единице.
3 этап: расчет коэффициента качества. По результатам кодирования и приведения рассчитывается суммарный коэффициент качества как сумма кодов для каждого объекта. В данной модели его можно рассматривать как самостоятельный показатель, отражающий суммарное качество объекта оценки и аналогов. После этого мы разбиваем рассматриваемые аналоги на две группы: к первой группе относим объекты, превосходящие по своим характеристикам объект оценки, а ко второй группе относим объекты, имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки. После такого разделения становится очевиден ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки.
Получаемый при этом разброс значений определяется тем, что на стоимость недвижимости оказывают определенное влияние факторы, на которые реакция рынка не всегда может быть выявлена, и оценена. Эти факторы могут быть связаны либо с особенностями самой недвижимости, либо являться следствием рыночной ситуации на момент продажи.
Если все объекты сравнения превосходят по своим характеристикам объект оценки, то определить возможный диапазон стоимости невозможно. Аналогичное положение и в случае, если объект оценки превосходит все объекты сравнения.
4 этап: Для более точного расчета оценщики посчитали возможным воспользоваться следующими вычислениями. Если разделить цену 1 м2 каждого аналога на суммарный коэффициент качества (сумму кодов) и результаты усреднить, то полученный коэффициент можно рассматривать как характеристику выбранного сектора недвижимости. Правомочность такого предположения объясняется, прежде всего, тем, что качество аналогов должно быть пропорционально цене (чем выше коэффициент качества, тем больше стоимость объекта).
Для того чтобы получить стоимость 1 м2 объекта оценки, необходимо умножить усредненный коэффициент на сумму кодов объекта оценки.
На первом этапе качественной оценки происходит кодирование основных характеристик объектов. Система кодировки, которую использовал оценщик, приведена в таблице 4.
Результаты кодирования представлены в таблицах 5 и 6.
Кодирование основных характеристик
Таблица 4
Фактор
Значение
Код
Этаж
Первый, последний
1
Средний
2
Балкон/лоджия
Балкон/лоджия отсутствует
1
Балкон, лоджия не остеклены
2
Балкон/лоджия остеклены
3
Состояние внутренней отделки
Черновая отделка
1
Удовлетворительное
2
Хорошее
3
Отличное
4
Дополнительные улучшения
Отсутствуют
1
Сигнализация/встроенная мебель
2
Сигнализация и встроенная мебель
3
Сигнализация, встроенная мебель, джакузи, душевая кабина
4
Местоположение
Окраина города
1
Спальный район (на главных улицах)
2
Центр города
3
Общая площадь, м2
Более 100
1
71-99
2
41-70
3
Менее 40
4
Результаты кодирования
Таблица 5
Показатели
Объект оценки
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Аналог 4
Максимальное значение
Этаж
1
2
2
2
2
2
Балкон/лоджия
3
3
3
2
3
3
Общая площадь
3
3
3
3
3
3
Состояние внутренней отделки
3
3
3
1
3
3
Местоположение
2
2
2
2
2
2
Дополнительные улучшения
1
1
1
1
2
2
Результаты расчета рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом
Таблица 6
Показатели
Объект оценки
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Аналог 4
Этаж
0,50
1,00
1,00
1,00
1,00
Балкон/лоджия
1,00
1,00
1,00
0,67
1,00
Общая площадь
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Состояние внутренней отделки
1,00
1,00
1,00
0,33
1,00
Местоположение
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Дополнительные улучшения
0,50
0,50
0,50
0,50
1,00
Сумма кодов
5,00
5,50
5,50
4,5
6
Стоимость предложения 1м2 аналогов, руб.
37179
38571
37179
36857
Цена/сумма кодов
7044
6760
7012
8262
6143
Стоимость 1м2 объекта оценки, руб.
35220
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.
1 479 240
Рыночная стоимость жилой однокомнатной квартиры, по состоянию на дату оценки, выполненная сравнительным подходом, с учетом округления составляет:
1 479 000 рублей, в том числе НДС.

9.4 Определение рыночной стоимости с помощью затратного подхода
При оценке квартиры в жилом многоэтажном доме затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому человек поступает неоправданно, если он платит за объект недвижимости сумму большую, чем та, за которую он может приобрести объект недвижимости аналогичной полезности и предназначения в новом или строящемся здании.
Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости недвижимости:
расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения) расположенных улучшений;
установление величины накопленного износа;
расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения) улучшений с учетом износа;
корректировка восстановительной стоимости на дополнительно произведенные затраты, существенно увеличивающие первоначальную стоимость улучшений (реконструкция, модернизация, евроремонт, устройство территории и т.д.).
9.4.1 Определение стоимости замещения улучшений

Расчет стоимости замещения объекта оценки выполнен методом сравнительной единицы. При данном методе единицей измерения стоимости является рыночная стоимость 1 кв. м общей площади нового и строящегося жилья в Челябинской области по фактическим данным предприятий.
Для расчета стоимости замещения оцениваемого объекта стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем).
где СЗ – стоимость замещения оцениваемого объекта;
С1 кв.м. – стоимость нового или строящегося жилья по фактическим данным предприятий одного квадратного метра аналогичного объекта;
So – общая площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения).
Для определения величины затрат используются различные справочные и нормативные материалы.
При определении стоимости замещения объекта оценки затратным методом, оценщиком в качестве нормативной базы для расчета стоимости замещения использованы:
Статистические данные по рыночной стоимости 1 кв. м общей площади нового и строящегося жилья в Челябинской области за ноябрь 2011, предоставленные порталом “Независимый информационный портал "Недвижимость Челябинска и Челябинской области"”
Результаты расчета стоимости замещения помещения приведены в таблице 7.
9.4.2 Оценка совокупного износа
Совокупный износ зданий и сооружений рассчитывался по формуле:
где ПВС – полная восстановительная стоимость;
Cв.И – совокупный износ;
ФИ – физический износ;
Фн. И – функциональный износ;
Вн. И – внешний износ.
Оценка физического износа оцениваемой жилой квартиры проводилась методом нормативного срока службы. Данный метод основан на допущении, что износ здания, его элемента или системы зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, его элемента или системы.
Такой подход регламентирован в следующих нормативных документах:
1. Правила оценки физического износа жилых зданий: ВСН 53-86. Госгражданстрой. М., 1965
2. Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий Госстрой СССР. – М. Стройиздат, 1965
3. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально – культурного назначения: ВСН 58-88 (р) М. 1990.
ФИ = Тфакт / Тнорм
где ФИ – накопленный физический износ здания или его элемента руб.;
Тфакт – фактический возраст здания (из технического паспорта объекта);
Тнорм – нормативный срок службы здания (из строительных норм).
При оценке функционального и экономического износа учитывались следующие факторы:
Проект здания был выполнен с учетом всех требований для строительства, планировка помещений соответствует назначению здания, а теплотехнические характеристики ограждающих конструкций – требованиям СНиПа;
Здание находится в Центральном районе Челябинской области.
В данной ситуации величина функционального и внешнего износа объекта оценки незначительна и может быть принята равной нулю.
9.4.3 Расчет рыночной стоимости квартиры
Расчет рыночной стоимости здания с использованием затратного подхода представлен в таблице 7.
Расчет рыночной стоимости с использование затратного подхода
Таблица 7
Показатель
Источник
Значение
Расчет стоимости замещения
Рыночная стоимость 1 кв.м. общей площади нового и строящегося жилья в Челябинской области по фактическим данным предприятий по состоянию на 11-15.11.2011 г.
Статистические данные по рыночной стоимости 1 кв. м общей площади нового и строящегося жилья в Челябинской области за ноябрь 2011, предоставленные порталом “Независимый информационный портал "Недвижимость Челябинска и Челябинской области"”
43 121

Список литературы

Определение рыночной стоимости жилой квартиры
Очень похожие работы
Пожалуйста, внимательно изучайте содержание и фрагменты работы. Деньги за приобретённые готовые работы по причине несоответствия данной работы вашим требованиям или её уникальности не возвращаются.
* Категория работы носит оценочный характер в соответствии с качественными и количественными параметрами предоставляемого материала. Данный материал ни целиком, ни любая из его частей не является готовым научным трудом, выпускной квалификационной работой, научным докладом или иной работой, предусмотренной государственной системой научной аттестации или необходимой для прохождения промежуточной или итоговой аттестации. Данный материал представляет собой субъективный результат обработки, структурирования и форматирования собранной его автором информации и предназначен, прежде всего, для использования в качестве источника для самостоятельной подготовки работы указанной тематики.
bmt: 0.00434
© Рефератбанк, 2002 - 2024