Кадастровая оценка земель различного целевого назначения (на примере конкретной категории земель

Предмет: Оценочная деятельность


: ...

+

+

Положительное сальдо торгового баланса в январе 2016 г., по оценке, составило 12,6 млрд. долл. США, относительно января 2015 г. снизилось на 18,5 процента. По данным Росстата, в январе 2016 г. индекс потребительских цен составил 101,0% (в январе 2015 г. – 103,9%)Основные показатели социально-экономического развития Пензенской областиПензенская область в современных границах образована 4 февраля 1939 года. Она расположена на Восточно-Европейск3ой (Русской) равнине и занимает среднюю и западную часть Приволжской возвышенности. Территория области с запада на восток - 330 км, с севера на юг - 204 км; площадь - 43,3 тыс. кв. км. Административный центр - город Пенза (рис. 2.2.)Рисунок 2.2. Границы Пензенской областиНаселение области 1386,19 тыс. человек; в его составе – представители почти 80народов и народностей. Сельское население составляет 461,9 тыс. человек. В области 11 городов и 16 поселков городского типа. Среди наиболее крупных городов: Кузнецк – 87,7 тыс. человек, Каменка 39,1 тыс. человек, Сердобск – 35,0 тыс. человек.Пензенская область лежит в умеренном географическом поясе, на стыке лесной, лесостепной и степной природных зон.Близость крупных промышленных центров, удобное транспортно-географическое положение позволяют использовать привозное сырье и топливо, обеспечивают связи по кооперированию, сбыту готовой продукции.Геополитическое положение области - положение на политико-административной карте - достаточно благоприятное, благодаря соседству с регионами, устойчивыми в политическом отношении, со сходным этническим и религиозным составом населения, удаленности от внешних границ. В связи с относительно небольшими размерами территории и высокой обеспеченностью транспортными путями область характеризуется проницаемостью пространства для инвестиционных вложений.С 1961 года область входит в состав Поволжского экономического района.Основные показатели социально-экономического развития Пензенской области представлены в табл. 2.2Таблица 2.2Основные показатели социально-экономического развития Пензенской области ПоказателиЕдиница измеренияЯнваря 2015 г.январь - декабрь2015 г.Января 2016 г.Индекс промышленного производствав % к аналогичному периоду предыдущего года100,9106,3103,6Добыча полезных ископаемыхмлн. рублей (в действующих ценах)14,9553,26,2в % к аналогичному периоду предыдущего года119,385,133,1Обрабатывающие производствамлн. рублей (в действующих ценах)7616,6143143,010774,4в % к аналогичному периоду предыдущего года110,3112,6139,4Производство и распределение электроэнергии, газа и водымлн. рублей (в действующих ценах)2360,121634,32649,0в % к аналогичному периоду предыдущего года105,3113,3112,8Объем производства продукции сельского хозяйствамлн. рублей (в действующих ценах)1842,880586,42104,6в % к аналогичному периоду предыдущего года99,7113,6112,1Рыболовство, рыбоводствомлн. рублей (в действующих ценах)1,527,63,1в % к аналогичному периоду предыдущего года100,0100,0100,0Объем работ, выполненных по виду деятельности "строительство"млн. рублей1121,137339,4904,9в % к аналогичному периоду предыдущего года76,992,779,8Строительство жилых домовтыс.кв. метров общей площади32,3930,727,0в % к аналогичному периоду предыдущего года105,8103,183,6Оборот розничной торговлимлн. рублей14229,9189541,414977,8в % к аналогичному периоду предыдущего года100,591,1103,0Объем платных услуг населениюмлн.рублей3858,644599,14067,1в % к аналогичному периоду предыдущего года107,093,6101,7Объем инвестиций в основной капитал (за счет всех источников финансирования)млн. рублей---в % к аналогичному периоду предыдущего года---Индекс потребительских цен (товары и услуги)в % к декабрю предыдущего года104,3111,3100,7в % к предыдущему месяцу104,3100,6100,7Цены и тарифы на платные услуги населениюв % к декабрю предыдущего года101,8108,4100,3в % к предыдущему месяцу101,8100,6100,3Стоимость минимального набора продуктов питания (на конец месяца)рублей3078,72990,33040,7в % к предыдущему месяцу109,5100,6101,2в % к декабрю предыдущего года109,5106,3101,2Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата (за период)рублей21437,422997,3-в % к аналогичному периоду предыдущего года105,9105,3-Величина прожиточного минимума на душу населениярублей в месяц---Уровень зарегистрированной безработицыв % к численности экономически активного населения0,780,820,83Основные показатели социально-экономического развития г. ПензыПенза - город, расположенный на Приволжской возвышенности в центре европейской части России, административный, экономический и культурный центр Пензенской области (с 1939 года). Население — 522 823 чел. В городе Пензе на 1 января 2016 года зарегистрировано 17039 хозяйствующих субъектов, или 62,1 % от общего количества по области. Более 90% зарегистрированных предприятий относится к негосударственной форме собственности.Оборот всех организаций (включая стоимость отгруженных товаров собственного производства, выполненных собственными силами работ и услуг, а также выручку от продажи приобретенных на стороне товаров) по всем видам экономической деятельности за январь-февраль 2016 г. составил 72296,7 млн. руб. или 108,9% к январю-февралю 2014 г. Численность работающих г. Пензы на 1 января 2016 г. составила 227,3 тыс. чел. Средняя заработная плата в организациях, включая субъекты малого предпринимательства, в 2015 г. была 24449,7 руб., что на 7,7 % (на 1748 руб.) больше, чем в 2014 году. На 1 января 2016 г. в органах государственной службы занятости населения города находилось на учете 2322 человек незанятых трудовой деятельностью. Уровень официально зарегистрированной безработицы на 1 января 2016 года составил 0,54 % экономически активного населения.В IV квартале 2015-го прожиточный минимум в среднем на душу населения составил 6839 рублей. По сравнению с III кварталом 2015 года, величина прожиточного минимума увеличилась в среднем на 4,9%. При этом увеличение стоимости продуктов питания потребительской корзины составило 4,9%, непродовольственных товаров и услуг – 5,0%.Номинальные денежные доходы жителей в 2015 году составили 319965,7млн. рублей, что на 9,7% больше по сравнению с декабрем 2014-го. Каждый пензенец в среднем получает 19597,3 руб. (в прошлом году - 18 226,3). Денежные расходы увеличились на 8,9% по сравнению с 2014 годом.В Пензе сосредоточена большая часть промышленных предприятий области. Ведущие отрасли промышленности: машиностроение; трубопроводная промышленная аппаратура; текстильные машины; дизели и дизель-генераторы, компрессоры; средства вычислительной техники; легкая и пищевая промышленность; химико-фармацевтическая.2.3 Характеристика земельных ресурсов в г. Пензе Объектом оценки является земельный участок категории земель: земли населенных пунктов: разрешенное использование: для строительства жилого дома Расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется на основе построения статистической модели. В связи, с чем возникает тщательного анализа рынка, к которому относиться объект оценки, и выявление ценообразующих факторов.Рынок является массовым и конкурентным. Предложения о продаже земельных участков под строительство жилых домов, расположенных в г. Пенза представлен в табл.2.3 Таблица 2.3Предложения о продаже земельных участков под строительство жилых домов, расположенных в г. ПензаРайон городаПлощадь, кв.м.Цена предложения, руб.КоммуникацииИсточник информацииЛенинский р-н12002000000все коммуникации (электричество, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение)https://www.avito.ru/penza/zemelnye_uchastki/uchastok_12_sot._izhs_628435644Ленинский р-н500830000все коммуникации (электричество, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение)https://www.avito.ru/penza/zemelnye_uchastki/uchastok_5_sot._izhs_589303055Ленинский р-н600950000все коммуникации (электричество, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение)https://www.avito.ru/penza/zemelnye_uchastki/uchastok_6_sot._izhs_570993061Ленинский р-н600950000электричество, водоснабжение, водоотведение, подключение остальных коммуникаций - возможноhttp://bazarpnz.ru/ann/18680650/Ленинский р-н590750000электричество, водоснабжение, водоотведение, подключение остальных коммуникаций - возможноhttps://www.avito.ru/penza/zemelnye_uchastki/uchastok_7.5_sot._izhs_626670520Ленинский р-н900890000получены и оплачены ТУ, подключение коммуникаций возможноhttp://bazarpnz.ru/ann/18703615/Ленинский р-н831700000получены ТУ, подключение коммуникаций возможноhttp://bazarpnz.ru/ann/18068044/Ленинский р-н830590000возможно подключениеhttps://www.avito.ru/penza/zemelnye_uchastki/uchastok_8_sot._izhs_626669252Октябрьский р-н600900000все коммуникации (электричество, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение)https://www.avito.ru/penza/zemelnye_uchastki/uchastok_6_sot._izhs_606676954Октябрьский р-н600900000все коммуникации (электричество, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение)http://bazarpnz.ru/ann/17835776/Октябрьский р-н10001450000электричество, водоснабжение, водоотведение, подключение остальных коммуникаций - возможноhttps://www.avito.ru/penza/zemelnye_uchastki/uchastok_10_sot._izhs_626464962Октябрьский р-н900950000электричество, водоснабжение, водоотведение, подключение остальных коммуникаций - возможноhttps://www.avito.ru/penza/zemelnye_uchastki/uchastok_9_sot._izhs_617626572Октябрьский р-н900850000электричество, подключение остальных коммуникаций - возможноhttp://bazarpnz.ru/ann/18162703/Октябрьский р-н1400940000электричество, подключение остальных коммуникаций - возможноhttp://bazarpnz.ru/ann/17179334/Октябрьский р-н1500978000получены и оплачены ТУ, подключение коммуникаций возможноhttp://bazarpnz.ru/ann/18649221/Октябрьский р-н1400850000возможно подключение;http://bazarpnz.ru/ann/18609614/Железнодорожный р-н800780000все коммуникации (электричество, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение)https://www.avito.ru/penza/zemelnye_uchastki/uchastok_8_sot._izhs_580991327Железнодорожный р-н900800000все коммуникации (электричество, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение)https://www.avito.ru/penza/zemelnye_uchastki/uchastok_9_sot._izhs_632465636Железнодорожный р-н1000800000электричество, водоснабжение, водоотведение, подключение остальных коммуникаций - возможноhttps://www.avito.ru/penza/zemelnye_uchastki/uchastok_10_sot._izhs_634593517Железнодорожный р-н600460000электричество, водоснабжение, водоотведение, подключение остальных коммуникаций - возможноhttps://www.avito.ru/penza/zemelnye_uchastki/uchastok_6_sot._izhs_615660533Железнодорожный р-н1300900000электричество, подключение остальных коммуникаций - возможноhttps://www.avito.ru/penza/zemelnye_uchastki/uchastok_13_sot._izhs_584503726Железнодорожный р-н1300840000получены и оплачены ТУ, подключение коммуникаций возможноhttps://www.avito.ru/penza/zemelnye_uchastki/uchastok_13_sot._izhs_633971475Железнодорожный р-н900530000получены ТУ, подключение коммуникаций возможноhttps://www.avito.ru/penza/zemelnye_uchastki/uchastok_9_sot._izhs_632592063Железнодорожный р-н1000450000возможно подключение;https://www.avito.ru/penza/zemelnye_uchastki/uchastok_10_sot._izhs_596551385Первомайский р-н700600000все коммуникации (электричество, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение)https://www.avito.ru/penza/zemelnye_uchastki/uchastok_7_sot._izhs_633460723Первомайский р-н1000750000все коммуникации (электричество, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение)https://www.avito.ru/penza/zemelnye_uchastki/uchastok_10_sot._izhs_623276503Первомайский р-н1000700000электричество, водоснабжение, водоотведение, подключение остальных коммуникаций - возможноhttps://www.avito.ru/penza/zemelnye_uchastki/uchastok_10_sot._izhs_630628785Первомайский р-н1000580000электричество, подключение остальных коммуникаций - возможноhttps://www.avito.ru/penza/zemelnye_uchastki/uchastok_10_sot._izhs_625445709Первомайский р-н1000440000получены и оплачены ТУ, подключение коммуникаций возможноhttps://www.avito.ru/penza/zemelnye_uchastki/uchastok_10_sot._izhs_607847328Первомайский р-н600300000получены ТУ, подключение коммуникаций возможноhttps://www.avito.ru/penza/zemelnye_uchastki/uchastok_7_sot._izhs_634623681Первомайский р-н1270550000возможно подключение;https://www.avito.ru/penza/zemelnye_uchastki/uchastok_13_sot._izhs_633382584Первомайский р-н1600550000возможно подключение;https://www.avito.ru/penza/zemelnye_uchastki/uchastok_16_sot._izhs_633382584К основным ценнобразующим факторам можно отнести следующие факторы: 1. Имущественные права.Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право хозяйственного ведения и право собственности имеют различную стоимость. В процессе анализа выявлены земельные участки находящиеся в собственности. 2. Время сделки (дату предложения)В данной работе используется все аналоги актуальные на дату определения стоимости объекта оценки.3. Функциональное назначение Согласно анализу предложений, выполненному по данным интернет-сайтов оценщиком выявлено, что рыночная стоимость земельных участков, предназначенных под жилую застройку отличается от стоимости земельных участков предназначенных для иных целей. При анализе рынка выявлено достаточное количество предложений о продаже земельных участков в пределах населенных пунктов, которые могут быть использованы для строительства жилого дома. 6. Местоположение Фактор местоположения оказывает значительное влияние на стоимость объектов недвижимости: чем привлекательнее местоположение объекта с точки зрения инвестиций тем, выше его стоимость. 7. Поправка на площадьОбщая площадь оцениваемых земельных участков отличается от площадей объектов-аналогов. Известно, что между размерами и стоимостью квадратного метра существует обратная связь, т.е. объекты с меньшими (до определенного предела) размерами более востребованы на рынке.7. Удаленность от транспортных магистралей.Когда объект оценки и аналог расположены в различных районах характеризующихся различиями транспортной доступности, инфраструктурой имеют различную стоимсоть. 8. Наличие инженерных коммуникации. Состав и качественные характеристики инженерных коммуникаций оказывают значительное влияние на стоимость земельных участков. При прочих равных условиях стоимость объектов, обладающих всеми инженерными коммуникациями, несколько выше.2.4 Определение кадастровой стоимости объекта оценкиРешение задачи индивидуальной оценки путем построения многомерной регрессионной модели содержит следующие последовательные шаги:анализ сегмента рынка, на котором позиционируется оцениваемый объект, и формирование однородной (по набору ценообразующих факторов и зависимостям от них) выборки объектов-аналогов с известными рыночными ценами сделок (или предложений к ним);анализ полученной выборки объектов сравнения (включая объект оценки) по составу и уровням ценообразующих факторов и выявление существенно влияющих, т.е. тех из них, вариации которых могут объяснить вариацию цен аналогов в выборке; предварительная оцифровка (кодировка) факторов для учета их в регрессионной модели;построение модели (моделей) зависимости средней цены (арендной ставки и т.п.) от влияющих факторов, общих для всех объектов сравнения, методами многомерного регрессионного анализа. На этом этапе одновременно решаются две задачи:а) спецификации модели, т.е. определения состава включенных в модель факторов, вида и параметров влияющих зависимостей по каждому из них, иб) калибровки модели – численное определение коэффициентов модели и показателей ее качества.Под объектом оценки в рамках данной работы - земельный участок площадью 1500 кв. м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство жилого дома, адрес (описание местоположения): Пензенская область, г. Пенза,Согласно проведенному анализу НЭИ, наиболее эффективное использование оцениваемого объекта – использование его для строительства жилого дома.В качестве единицы сравнения используется цена единицы площади земельного участка, руб./кв.м, как наиболее часто используемый на рынке показатель.При проведении настоящей оценки на рынке были выявлены предложений к продаже земельных участков, выставленных на продажу в феварле – марте 2016 года (табл.), которые рассматриваются как близкие аналоги оцениваемого земельного участка (см. таблицу 1 ниже).Подготовка данных для регрессионной модели предполагает учет в ней факторов, отвечающих за все наблюдаемые существенные различия объектов сравнения, либо, когда это невозможно, приведение цен объектов к единым условиям вне регрессионной модели.По наиболее эффективному использованию, определяемому категорией земель и видом разрешенного использования отобранные объекты-аналоги и оцениваемый участок можно считать сходными, не имеющими существенных различий. Такие признаки объектов сравнения как передаваемые права, условия финансирования, условия сделки и условия рынка не включаются в состав факторов модели, т.к. по всем этим признакам объекты сравнения можно считать сходными, не имеющими различий, существенно влияющих на цену.Использование рыночных цен предложений к покупке для аналогов и необходимость расчета цены для гипотетической сделки с объектом оценки требует перехода к уровням цен, учитывающим возможную скидку «на торг». Размер корректировки на снижение стоимости в процессе торгов для земельного участка определен по данным Справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельного участка», Т3. Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2014 и составляет 15%. Таблица 2.4Поправка на торг№ АналогаРайон городаПлощадь, кв.м.Цена предложения, руб.Удаленность от транспортных магистралейСкидка на торгЦена предложения с учетом скидки, руб.Цена предложения с учетом скидки за кв. м., руб.