Выбор объектов финансовых инвестиций в строительство (на примере апартаментов)

Инвестиционно-строительная деятельность (ИСД) представляет собой многоаспектную систему экономической активности, включающую не только собственно инвестиционный процесс и ведение строительных работ, но и целый ряд сопряженных мероприятий, направленных на достижение итогового эффекта от принятия и реализации инвестиционного решения.
Основанием для принятия решения об инвестировании того или иного объекта является оценка его инвестиционных качеств. Она включает оценку внутреннего состояния потенциального объекта инвестирования и состояние его внешней среды. Комплексная оценка состояния объекта инвестирования во взаимосвязи с внешней средой получила название инвестиционной привлекательности или инвестиционного климата.
Инвестиционная привлекательность обеспечивается, прежде всего, созданием ...

ВВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФИНАНСОВЫХ ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВО 7
1.1. Современное состояние финансовых инвестиций в строительство 7
1.2. Теоретические основы финансовыми инвестициями в строительство 17
1.3. Основные показатели эффективной финансовых инвестиций в строительство 30
ГЛАВА 2. ОСНОВНЫЕ ВИДЫ ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВО И ИХ ХАРАКТЕРИСТИКИ 35
2.1. Сущность и виды инвестиций в строительство 35
2.2. Основные направления привлечения инвестиций в строительство 40
ГЛАВА 3. ОЦЕНКА ХАРАКТЕРИСТИК СТРОИТЕЛЬСТВА АПАРТАМЕНТОВ КАК ВИДА ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВО 56
3.1. Инвестиционный проект строительства апартаментов как вида инвестиций в строительство 56
3.2. Формирование денежных потоков и их анализ по проекту строительства апартаментов как вида инвестиций в строительство 74
3.3. Оценка экономической эффективности капитальных вложений по проекту строительства апартаментов как вида инвестиций в строительство 75
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 76
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 80
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 83
ПРИЛОЖЕНИЕ 2 84
ПРИЛОЖЕНИЕ 3 8

В современных условиях среди многочисленных проблем социально-экономического развития государства особую актуальность приобрела проблема управления финансовыми ресурсами в сфере ссудного капитала. В наибольшей степени на кредитных взаимоотношениях строятся, в первую очередь капиталоемкие отрасли и некоторые виды деятельности, например, строительство, которое является вторичным сектором экономики города, представляя важное направление в развитии народного хозяйства в рамках реализации национального проекта в области строительства. Поэтому существование стабильно и надежно функционирующей финансовой системы, направленной на обеспечение строительного сектора денежными ресурсами, является одним из наиболее значимых показателей развития экономики и залогом стабильности в обществе.
В настоящее время Россия нуждается в строительстве доступного по стоимости жилья, что выявляет необходимость создания теоретических и научно-методических подходов к управлению механизмом финансирования вторичного сектора экономики города.
Надежность и работоспособность любых рыночных моделей перераспределения финансовых ресурсов в значительной мере зависит от степени рискованности операций, которая возрастает с увеличением сроков использования ссудных ресурсов и может быть снижена за счет надежных механизмов, обеспечивающих их возвратность и платность.
В настоящее время не существует единого источника финансирования жилищного комплекса. Процесс строительства осуществляется за счет федеральных, региональных, муниципальных, частных и заемных средств, при этом сегодня отсутствует научно-методический подход к выбору наиболее эффективных способов финансирования и их сочетаний. Дополнительными стимулами для создания в Российской Федерации эффективной финансовой системы являются, с одной стороны, высокая социальная значимость финансирования строительства жилья для населения, а с другой - стремление вовлечь в этот процесс средства самого населения [19].
В области управления финансового обеспечения жилищного строительства наиболее известны работы отечественных и зарубежных авторов: М. Брагинского, Е.В. Кудрявцевой, В.А. Кудрявцева, Н.Б. Косаревой, А. Семе-няки, A.JI. Гапоненко, С.И. Круглика, Е.Б. Покопцевой, А.Н. Багаева, М.П. Логинова, А.Ю. Рогачева, В.В. Шустова, Д.А. Барыкина, М.А. Толчинского, Т.А Акуловой, 3.JI. Гариповой, Е.В. Гарипова, А.Б. Петрухина, Раймонда Дж. Страйка, К. Кларка, Дж. Фурастье, Д. Бирсона, С. Батлера, Р. Смита, И. Уолтера, X. Пандзы, М. Федерика, Фрэнк Дж. Фабоцци, Д. Майера и др.
В то же время в их работах рассматриваются отдельные аспекты развития и функционирования системы жилищного финансирования без учета специфики взаимодействия участников в интеграционных моделях. Указанные обстоятельства определяют актуальность темы настоящего исследования.
Цель дипломной работы: осуществить выбор объектов финансовых инвестиций в строительство на примере апартаментов ООО «СевЗапСтройМонтаж».
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- проанализировать теоретические и методологические основы финансовых инвестиций в строительство,
- рассмотреть основные виды инвестиций в строительство и их характеристики,
- дать оценку характеристики строительства апартаментов как вида инвестиций в строительство.
Объект исследования: строительная компания ООО «СевЗапСтройМонтаж».
Предмет исследования: особенности финансовых инвест ООО «СевЗапСтройМонтаж»иций в строительство на примере апартаментов.
Методы исследования - систематизации, анализ, обобщение и расчетный метод.
Информационно-справочная база дипломной работы - данные предприятия ООО «СевЗапСтройМонтаж», учебная и научная литература по тематике инвестиций в строительство, нормативно-правовые акты и постановления Российской Федерации в сфере инвестиций в строительство.
Структура работы. Во введении показана актуальность выбранной темы, сформулирована цель и задачи дипломной работы, а также определены объект и предмет исследования, описана структура работы.
В первой главе был проведен анализ теоретические и методологические основы финансовых инвестиций в строительство.
Во второй главе представлены основные виды инвестиций в строительство и их характеристики.
В третьей главе дана характеристика строительства апартаментов как вида инвестиций в строительство.
В заключении был подведен итог данного исследования и проанализирован вклад автора в данной работе

Средства государства (власти): средства бюджетов; средства целевых внебюджетных фондов; средства, привлеченные за счет эмиссии жилищных ценных бумаг.Безусловно, проблема финансирования - это самая важная проблема любого бизнеса, в том числе и строительного. Но особенно остро эта проблема стоит у строительных компаний. На данный момент инвестиционный климат отрасли не позволяет в полной мере надеяться ни на один метод финансирования, поэтому в большинстве случаев они комбинируются.Рассмотрим основные источники финансирования:Бюджетное финансирование;Банковский кредит;Заемные средства;Собственные средства;Привлечение средств инвесторов.Бюджетное финансирование - одно из приоритетных направлений большинства строительных компаний России. В связи со стимулированием спроса льготными тарифами и большим количеством правительственных программ привлечение средств государства является реальным способом финансирования строительной деятельности.Банковский кредит. Во времена кризиса кредит - не лучший источник средств для инвестирования в строительство. На это есть ряд причин:Ставки банков составляют от 25 до 30 процентов годовых, что при рентабельности строительства и низкой покупательной активности очень дорогие деньги;В кризис большинство строительных компаний находились на предбанкротной стадии или входили в состояние банкротство. Это вызвало резкое повышение требований к строительной компании, которая хочет взять кридит в банке;В связи с низким доверием покупателей объектам на ранней стадии строительства доходы у строительной компании появляются лишь спустя продолжительное время, а чаще всего на самой поздней стадии строительства, что делает выплаты кредита неподъемной ношей.Заемные средства. Заемные средства во многом дублируют проблемы банковских кредитов. Единственное отличие - это индивидуальный подход к строительным компаниям. Могут быть учтены особенности строительной компании, но ставка, скорее всего, будет выше, чем в банке.Собственные средства - это лучший вариант. Но собственных средств всегда не хватает и это аксиома. Большинство строительных компаний старается вкладывать собственные средства в последнюю очередь в объект, чтобы время использования средств было меньше.Привлечение средств инвесторов. В кризис данный метод пользовался большой популярностью. Это отличный способ привлечь «человека с деньгами» в бизнес. Тем более, что при привлечении крупного инвестора строительная компания может сконцентрироваться на строительстве и привлечение покупателей к уже построенному объекту намного проще, а шансы построить объект со стабильным финансирование намного больше.Таким образом, компании, которые не имеют собственных средств для строительства, должны подходить к вопросу выбора источника финансирования основательно. Нельзя забывать, что инвестиционный климат на строительном рынке не позволяет компаниям надеяться на продажи с момента начала строительства, а продажи могут начаться лишь у проекта, доведенного до определенной стадии готовности. В связи с этим, компании необходимо тщательно просчитать все варианты привлечения средств, провести необходимые расчеты и выбрать наиболее эффективный метод финансирования строительной деятельности, наиболее подходящий для каждого проекта в отдельности.В принятии решения о привлечении источников для финансирования строительства важную роль играет определение стоимости инвестиционного капитала. Оптимальная структура выражает такое соотношение собственного и заемного капитала, при котором обеспечивается эффективный взаимосвязь между коэффициентами рентабельности собственного капитала и задолженности. Чаще всего для решения проблем оптимизации структуры инвестиционного капитала используют эффект финансового рычага (левериджа).На эффективность форм привлечения средств для финансирования долгосрочного ипотечного жилищного кредитования влияет наличие надежных финансовых инструментов, обеспечивающих кредиторам возможность получения ресурсов в необходимых объемах по сравнительно низкой рыночной стоимости и на условиях, согласованных по срокам и стоимости привлечения и процентным ставкам.2.2 Основные направления привлечения инвестиций в строительствоНа отечественном рынке недвижимости сегодня нет вполне надежных и финансово доступных механизмов инвестирования в жилищное строительство, которые позволяют защитить рядового гражданина инвестора от возможных рисков. Поэтому проблемы высоких цен на жилые объекты и существующие риски на рынке недвижимости волнуют сейчас многих людей.Вопросу привлечения финансовых инвестиций именно в сферу строительства посвящено много работ отечественных ученых, среди которых Игнатенко А.В., Щукина Б., Кириллова С.Г., Кабанова В., а также зарубежных - Васильев Ю.С., Дятлов С.Н., Добрынин А. Н. и другие.По разным источникам, почти 80% населения России нуждается в улучшении жилищных условий. Рассматривая зарубежный опыт привлечения инвестиций в строительство жилья, необходимо отметить относительную сбалансированность спроса и предложения строительных компаний. Такая сбалансированность ситуации за счет наличия экономических и правовых механизмов обеспечения возврата вложенных денежных средств и оптимальных сроков окупаемости инвестиций, а также за счет доступности построенных объектов. Рассмотрение достижений зарубежных стран и привлечение этого опыта к механизму инвестирования строительства жилья в России может способствовать решению жилищных проблем населения и росту экономики страны путем развития строительной и смежных с ней отраслей.До недавнего времени финансирование нового строительства было возможным по трем способами: через инвестиционный договор с застройщиком, целевые жилищные облигации и участие в фонде финансирования строительства (ФФС). При этом ФФС были механизмом наименее популярным среди застройщиков, однако самым безопасным для инвестора.Инвестирование и финансирование строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, может осуществляться только следующими механизмами:- Фонды финансирования строительства (ФФС);- Выпуск беспроцентных (целевых) облигаций;- Институт совместного инвестирования (ИСИ);- Фонды операций с недвижимостью (ФОН);- Негосударственные пенсионные фонды (НПФ).Итак, инвестор, несмотря на возможные риски, выбирать решение инвестировать в облигации или участвовать в ФФС за счет собственных средств или получать ипотечный кредит в банке. При сравнении механизмов становятся очевидными различия между ними. Каждый из этих инструментов имеет как положительные, так и отрицательные стороны.Использование ФФС имеет следующие преимущества:1. Участие финансового учреждения, которое преследует коммерческие интересы и заинтересовано в успешной реализации проекта. Поэтому квалифицированный управляющий активно участвует во всех стадиях строительства - от проектирования до окончания строительства и передачи в собственность жилья. Причем контроль осуществляется двухуровневый. Во-первых, регулярный контроль управляющим проведения работ застройщиком и проверка целевого использования средств доверителей в соответствии с графиками строительства и финансирования. Во-вторых, управляющего ФФС контролирует Государственная комиссия по регулированию рынков финансовых услуг и ЦБ РФ. Они могут требовать замены банка, который управляет ФФС или застройщика. Такой механизм позволяет защитить интересы доверителей (инвесторов) ФФС и заставляет застройщиков соблюдать сроки и качества строительства. 2. Доход управляющего зависит от объема привлеченных средств инвесторов. Наличие управляющего является основной гарантией защиты прав инвестора. В лице управляющего застройщик партнера, который размещает средства инвесторов конкретного объекта строительства. Практика показала, что застройщику дешевле заплатить вознаграждение до 5% от объема привлеченных средств управляющему, который имеет квалифицированный персонал, чем организовывать продажу жилья собственными силами, часто не имея необходимых специалистов по маркетингу, продажам и искать финансового партнера, чтобы предоставлял кредиты.3. Надежность всех субъектов - участников системы. Застройщик проходит тщательную проверку квалифицированными специалистами. Управляющий должен иметь профессиональных специалистов для надзора за строительством и которые смогут построить ценовую политику и процесс реализации жилья. Цель у застройщика и управляющего одна - вовремя передать инвестору в собственность квартиру.4.Полное сопровождения управляющим обслуживания доверителей.5. Гарантированная защита интересов доверителей на законодательном уровне.В случае возникновения у физического лица потребности выхода из ФФС, средства возвращаются управляющим за счет сформированного оперативного резерва. Выполнение застройщиком обязательств по договору о строительстве обеспечивается ипотекой. Важным преимуществом при приобретении жилья через участие в ФФС является тот факт, что доверитель становится владельцем жилья сразу после окончания строительства. Оформление права собственности и технического паспорта на квартиры осуществляется застройщиком за свой счет.Однако в работе ФФС есть недостатки:1.Он не гарантирует инвестору, который вносит средства частями, стабильную цену жилья.2. Ранее один ФФС мог финансировать только один объект строительства, то теперь законодательно ему разрешено инвестировать строительство нескольких домов. ФФС сможет переводить средства с одного объекта на другой.3. Отмена обязательного страхования ответственности застройщика за срыв срока сдачи дома в эксплуатацию.4. Закон ранее предусматривал возвращение средств доверителю по рыночной стоимости, то теперь условия возвращения инвестиций определяются правилами ФФС.Беспроцентные (целевые) облигации. Целевые облигации - облигации, исполнение обязательств по которым разрешается товарами и / или услугами в соответствии с требованиями, установленными условиями размещения таких облигаций. Эмитентом таких облигаций может быть лицо, являющееся владельцем или которое получило право на постоянное пользование земельным участком, или является арендатором земельного участка, на котором будет расположен объект жилищного строительства, которым обеспечивается исполнение обязательств по целевым облигациям.Эмиссия, обращение и погашение целевых облигаций регулируются следующими ключевыми документами проспект эмиссии облигаций (в случае открытого размещения) или решение органа управления эмитента (в случае закрытого размещения), договор купли-продажи пакета (лота) ценных бумаг и договор бронирования (резервирования) о "объекта недвижимости. Механизм выпуска целевых облигаций Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. Информация о финансовом состоянии и все аспекты хозяйственной деятельности застройщика обнародуется, безусловно способствует прозрачности данного способа финансирования. Каждом выпуске облигаций присваивается кредитный рейтинг.Преимуществами беспроцентных (целевых) облигаций для застройщиков являются:- Налоговая оптимизация в рамках действующего законодательства, ведь эмиссионный доход по выпуску облигаций не попадает под налогообложение. Как следствие, в момент привлечения средств отсутствуют налоговые обязательства, их возникновение переносится на дату погашения облигаций Итак, в компании появляется возможность отсрочить налоговые платежи до окончания строительства жилого объекта .;- Значительные объемы финансирования, чем при кредитовании отдельным банком или группой банков (целевые облигации размещаются на рынке среди широкого круга инвесторов);- Более низкая стоимость заимствования (за счет прямого заимствования у инвесторов);- Возможность заимствования траншами - выпуск облигаций сериями;- Возможность заимствования в необходимом объеме на весь срок строительства без предоставления залога и без уплаты процентов;- Создание положительной публичной кредитной истории, что позволит уменьшить стоимость заимствования в будущем.Преимуществами для инвестора является то, что с приобретением в собственность облигаций он:- Закрепляет за собой имущественные права (права требования) на проинвестированную часть объекта недвижимости;- Получает гарантию на целевое использование внесенных денежных средств;- Имеет возможность в любой момент продать имущественные права на объект недвижимости по цене другой от номинала;- Получает объект недвижимости по цене, указанной в целевой облигации, если цена объекта недвижимости на момент ее получения превышает стоимость облигаций.В то же время беспроцентным (целевым) облигациям присущи следующие недостатки:- Дополнительные для застройщика расходы связанные с организацией выпуска;- Договор бронирования объекта недвижимости заключается одновременно с приобретением целевых облигаций, является самостоятельным гражданско-правовым сделкой и прямо не связан с обязательствами эмитента по их погашению. Отсюда вытекают основные риски для покупателя: неполучение (или несвоевременное получение) в собственность квартиры или оформления в собственность не той, которая предусматривалась.- Высокие риски при покупке жилья с помощью облигаций подтверждаются низкими кредитными рейтингами, устанавливаемые данному финансовому инструменту. Это свидетельствует о низкой способности эмитентов этих ценных бумаг погашать взятые на себя обязательства при неблагоприятной рыночной конъюнктуре и достаточно высокую вероятность их дефолта.- Большинство беспроцентных облигаций, эмитируемых практически не имеет обеспеченияИнституты совместного инвестирования (ИСИ). Еще одним из эффективных средств финансирования строительства является использование механизмов совместного инвестирования. При этом существует три вида финансирования строительства через институты совместного инвестирования - прямое, смешанное и опосредованное через выпуск ценных бумаг.При рассмотрении мирового опыта обеспечения населения жильем, необходимо отметить, что на организацию и практическое развитие системы инвестирования в строительство той или иной страны значительное влияние оказывают политические, экономические и правовые факторы отдельной страны.Присутствие развитого кредитно-финансового механизма, который дает возможность людям даже с невысокими доходами строить и покупать жилье - важная особенность зарубежных стран в жилищной сфере.В США практикуются различные виды ипотечных кредитов, которые классифицируются в зависимости от организации и страхования. Кредит выдается на срок, в течение которого заемщик работает, то есть до пенсии. Особенностью кредитования является то, что все жилые объекты подразделяются на три категории: дешевле, среднее и дорогое жилье. Самое дешевое жилье кредитует государство, среднее и дорогое жилье кредитуется с помощью частных ипотечных институтов.В Германии развита система контрактовых сбережений и система ипотечных банков. Ипотечные кредиты выдают коммерческие банки, другие кредитные институты и небанковские учреждения. Правительство Германии путем налоговых, законодательных, финансовых мер в течение десятилетий пытался развивать эту систему. Поэтому сложилась традиция называть систему контрактовых сбережений немецкой моделью ипотеки.Несколько другие модели контрактовых сбережений существуют в Великобритании, где с успехом функционирует система строительных обществ. Механизм их работы имеет определенные черты немецких, но для получения жилищного займа не обязательно быть вкладчиком строительного общества.Анализируя зарубежный опыт развития ипотечного кредитования, следует отметить, что именно ипотечное кредитование было одним из факторов экономического роста в США («новый курс» Рузвельта), в Германии (послевоенный курс Эрхарда).На основе анализа опыта зарубежных стран по привлечению инвестиционных ресурсов в строительство жилья можно сделать некоторые выводы. Распространение системы ипотечного кредитования в России сегодня тормозится недостаточным развитием рынка ценных бумаг, отсутствием инвесторов, которые готовы на низкую доходность по ипотечным закладным, слабое развитие страховой системы, высокие ставки по кредитам в коммерческих банков и высокие темпы инфляции. В России для применения массовой программы ипотечного кредитования необходимо кардинальное улучшение финансово-экономической ситуации в стране, без которого основные механизмы ипотечного кредитования не функционируют. Государство должно создать необходимые условия для развития отрасли, а также завершить формирование нормативно-правовой базы, которая бы обеспечила увеличение инвестиций в строительство жилья. Самые распространенные в России способы инвестирования в строительство жилья - покупка беспроцентных (целевых) облигаций, сочетание дисконтных облигаций, опционов и венчурных паевых инвестиционных фондов, а также участие в Фондах финансирования строительства.До недавнего времени финансирование нового строительства было возможным по трем способами: через инвестиционный договор с застройщиком, целевые жилищные облигации и участие в фонде финансирования строительства (ФФС). При этом ФФС были механизмом наименее популярным среди застройщиков, однако самым безопасным для инвестора. Инвестирование и финансирование строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, может осуществляться только следующими механизмами:- Фонды финансирования строительства (ФФС);- Выпуск беспроцентных (целевых) облигаций;- Институт совместного инвестирования (ИСИ);- Фонды операций с недвижимостью (ФОН);- Негосударственные пенсионные фонды (НПФ).Целевые облигации - облигации, исполнение обязательств по которым разрешается товарами и / или услугами в соответствии с требованиями, установленными условиями размещения таких облигаций. Эмитентом таких облигаций может быть лицо, являющееся владельцем или которое получило право на постоянное пользование земельным участком, или является арендатором земельного участка, на котором будет расположен объект жилищного строительства, которым обеспечивается исполнение обязательств по целевым облигациям.Эмиссия, обращение и погашение целевых облигаций регулируются следующими ключевыми документами проспект эмиссии облигаций (в случае открытого размещения) или решение органа управления эмитента (в случае закрытого размещения), договор купли-продажи пакета (лота) ценных бумаг и договор бронирования (резервирования) о "объекта недвижимости. Механизм выпуска целевых облигаций Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. Информация о финансовом состоянии и все аспекты хозяйственной деятельности застройщика обнародуется, безусловно способствует прозрачности данного способа финансирования. Каждом выпуске облигаций присваивается кредитный рейтинг.Следует обратить внимание на отношения эмитента и застройщика. Случается, застройщики выпускают облигации самостоятельно, в противном случае между эмитентом и застройщиком должен быть договор, которым последний доверяет предыдущем реализации ценных бумаг. Еще одно "неудобство" такого вида инвестирования заключается в том, что закон не запрещает выпускать и продавать облигации еще до получения разрешительной документации на землю и строительство. Таким образом, покупатель может купить жилье в доме, о котором еще не известно, смогут его построить, или нет.Чтобы обозначить должное владельцу облигаций жилье, с ним обычно заключают так называемый договор резервирования квартиры, где указывается ее адрес и метраж. Однако российское законодательство не предусматривает такого документа, как "договор резервирования квартиры". В связи с этим, его нельзя назвать документом и, теоретически, можно опротестовать [3, 35].Поскольку целевые облигации являются жестким товарным обязательствам, то гораздо удобнее есть универсальные денежные облигации (процентные и дисконтные). Как вариант организации собственной деятельности застройщик может использовать сочетание дисконтных облигаций, опционов и венчурных паевых инвестиционных фондов.Дисконтные облигации размещаются по цене ниже их номинальной стоимости